«Социальное риэлторство сделает рынок недвижимости более человечным»

«Социальное риэлторство сделает рынок недвижимости более человечным»

В начале ноября общественный фонд Social Engineering объявил о начале подготовки к реализации проекта «Социальный риэлтор» в Астане. Учитывая всю новизну идеи для Казахстана, мы обратились с вопросами к лидеру НПО Данияру Серикову с вопросами о сути идеи.

— Данияр, расскажите, пожалуйста, об озвученной идее общественного фонда Social Engineering создать социальное риэлторское агентство. Чем это обосновано?

— Для начала я вам расскажу о самой организации. Она была создана группой журналистов Астаны и считает своей целью улучшение общественных коммуникаций в Казахстане. Как известно, именно фрагментированность и непрозрачность казахстанского общества, рынка и регулирования мешают людям находить ответы на свои социально-экономические запросы. В итоге, из-за информационной асимметрии, в мутной и непрозрачной среде, делаются необоснованно заработанные капиталы. Это, в свою очередь, сильно влияет на имущественное неравенство и социальное напряжение.

Такая ситуация складывается благодаря тому, что некоторые общественные группы имеют доступ к определенным уровням информации, куда простым гражданам он заказан. Благодаря своим скоординированным действиям такие группировки получают несравнимо большую рыночную силу, которая практически формирует экономическую среду. Своей деятельностью мы пытаемся разрушить стереотипы и стереть информационные барьеры, что поможет сделать наше общество осведомленным в разных социально-экономических вопросах. Это поможет людям перестать быть информационно дезориентированными, грамотно принимать социально-экономические решения и иметь недефицитный выбор. В принципе, современная среда этому уже способствует, но, думаю, участие социально-активных людей не будет бесполезным.

— Хорошо, теперь расскажите о самой идее.

— Сама идея родилась из мировой практики и не является чем-то оригинальным. Однако в Казахстане она свое применение и распространение не получила. В первую очередь она прошла наше обсуждение из-за того, что квартирный вопрос в Казахстане очень важен для многих людей. Без жилья наш человек не чувствует себя в безопасности, это является одной из его гражданских свобод наравне с машиной и общественным статусом. Поэтому мы решили разработать эту идею, которая должна найти свое реальное отражение в Астане. В целом идея заключается в организации небольшой группы волонтеров, которые будут предоставлять некоммерческие услуги людям, ищущим себе арендное жилье в столице.

— Почему для этого Вы выбрали именно столицу?

— Астана является точкой притяжения мигрантов со всей страны благодаря тому, что она получает большие дотации из республиканского бюджета и стабильно развивается. Традиционно большая часть казахстанского населения делает ставку на то, что даже в эпоху экономического кризиса столица будет расти благодаря бюджетным субвенциям. Поэтому многие люди едут сюда в поисках лучшей жизни из регионов, где инфраструктура остается неразвитой, а перспектива неясной. В итоге в Астане возникает большой спрос на аренду и жилье.

Понятно, что не все могут купить жилье сразу, ипотека имеет достаточно большие проценты, программа «Доступное жилье — 2020» только запущена. Поэтому большинству внутренних мигрантов остается только один вариант — арендное жилье. По расчетам казахстанских экономистов, в столице сдается около 20-25% всех квартир. Сейчас растет число новостроек, но, к сожалению, концентрация рынка меняется не слишком демократично, так как иногда те люди, которые получают квартиры по госпрограмме либо участвуют в долевом строительстве, которое достраивает государство, уже имеют своё жильё.

Они в качестве рантье предпочитают его сдавать в аренду, а не продавать, что невыгодно. При этом цена на аренду не коррелирует с ценами на недвижимость, что показывает раздутость рынка, несмотря на кризисные снижения цен. Всё объясняется психологическими ожиданиями и расчётами, ведь рынок недвижимости в Астане — это чистой воды психология. Большая часть арендодателей считают, что число внутренних мигрантов будет только нарастать и поэтому сознательно играют на повышение.

— То есть, Вы считаете, что риэлторы виноваты в высоких ставках на аренду в Астане?

— Экономические мотивы риэлторов, в принципе, понятны и обоснованы. Они пытаются максимально увеличить свою прибыль, обладая и управляя большей рыночной информацией, нежели новоприбывшие мигранты. У риэлторов есть четкий ориентир на определенный процент от стоимости месячной оплаты. Это сложившийся экономический показатель, однако он влияет на их мотивацию постоянно играть на повышение арендной платы, поэтому здесь необходимо добиваться отвязки в проценте, на наш взгляд. В любом случае, в обществе сложился достаточно негативный стереотип риэлтора, который надо менять путем уменьшения завышенных ожиданий по прибыли и большей информационной прозрачности деятельности риэлторов. Иначе это приведет к тому, что слишком высокие цены на аренду станут слишком большим барьером для приезда внутренних мигрантов, и в итоге они перестанут переезжать, что сразу же отразится на рынке недвижимости и аренды в Астане.

Важны не только объёмы, но и постоянство потоков. Если всё схлопнется, то риэлторам станет самим туго. Получая большие деньги сейчас, они могут снизить экономическую базу для зарабатывания средств в будущем и таким образом подкосить свою прибыль в долгосрочной перспективе. Возможно, они руководствуются логикой, что рынок по мере взросления в любом случае будет терять уровни рентабельности, но все-таки надо понимать, что кроме рыночных законов есть и социальные потребности наших сограждан, которые живут рядом. Общее благоденствие зависит от их чувства защищенности.

Для этого мы и предлагаем различным донорам и благотворительным фондам реализовать наш проект, ведь в случае успеха он поможет некоторым людям, переезжающим в Астану, найти жилье при минимальных социально-экономических издержках. Если это будет обеспечено, то человек не будет чувствовать себя маргиналом, которого обобрали как липку при приезде. Это позволит ему избавиться от психологии враждебности городской среды, что мешает доверию и полезному взаимообмену внутри городского сообщества. В итоге мы получим меньше социальных конфликтов, больше стабильности и дружелюбия среди старых и новых горожан.

— Неужели Вы думаете, что с несколькими волонтерами Вы сможете охватить всех переезжающих в Астану?

— Мы трезво оцениваем ситуацию и понимаем, что всех нам охватить не удастся, это не есть наша цель. Но мы постараемся помочь как можно большему количеству людей, ищущих арендное жилье в Астане, чтобы снизить их психологические, социальные и экономические издержки при поиске временного места проживания. Для этого в онлайн-режиме на некоммерческой основе мы будем собирать заявки от арендодателей и обрабатывать запросы от потенциальных арендаторов. Если их требования будут совпадать, то будем оказывать бесплатные услуги по их знакомству и обсуждению их условий.

— Почему Вы думаете, что арендодатели будут обращаться к Вам, ведь, по сути, Вы будете обслуживать наименее обеспеченные слои населения, их платежеспособность будет под вопросом?

— Это достаточно сильный аргумент. Но, как правило, в жизни все по-другому, чем в теории. Вначале мы должны войти в воду, прежде чем сказать, какова глубина реки. В случае с арендой все бывает достаточно ситуативно и индивидуально. Известно много случаев, когда арендодатели чисто по доброй воле сдают свои квартиры ниже так называемых рыночных цен только потому, что им по-человечески нравятся их арендодатели. Иногда они считают, что таким образом они также осуществляют благотворительность или помогают молодым семьям. Такой человечный подход в какой-то мере помогает арендодателям вести себя более ответственно по отношению к арендному жилью.

Мы со своей стороны, выступая общественными посредниками и свидетелями сделки, можем социализировать процесс отношений между арендодателями или арендаторами, гармонизируя их. Кроме того, здесь есть экономический аспект, ведь ни квартиранту, ни владельцу жилья не придется платить за посреднические услуги. В этом могут быть заинтересованы не только наиболее уязвимые слои, но и представители растущего среднего класса. Главное, чтобы мы продемонстрировали эффективность своих услуг и завоевали доверие людей, остальное пойдет по накатанной.

— Понятно. Реализаторы проекта будут выезжать на квартиры?

— Конечно, если проект получит финансовую поддержку доноров, всем его участникам и волонтерам надо будет выезжать на место, чтобы осуществлять реальный человеческий контакт, а не просто скидывать заявки и делиться информацией через интернет.

— А почему Вы думаете, что арендодатели будут обращаться к Вам, ведь они могут напрямую через специализированные веб-сайты и газеты искать потенциальных клиентов? 

— Они ведь обращаются к частным риэлторам, лишь немногие звонят напрямую возможным съемщикам их квартир. Вероятно, это происходит как по временным, так и по психологическим причинам. Людям некогда заниматься поиском квартирантов, а некоторые считают ниже своего достоинства самим обзванивать потенциальных клиентов, таким образом как бы показывая свою психологическую готовность продавать услугу, а значит быть готовым к возможному торгу. Поэтому они предпочитают посредников в лице риэлторов, которые как бы и организуют рынок, интерпретируя по-своему общие рыночные тенденции и отбирая из неявного множества клиентов.

— Хорошо, а как Вы планируете финансировать все затраты и зарплаты?

— Если мы найдем финансирование под проект среди благотворительных и донорских фондов, то мы планируем выплачивать зарплату социальным риэлторам, покрывать их затраты на связь и транспорт. Кроме того, для успешной реализации проекта понадобится хорошая рекламная кампания в интернете и специализированных рекламных газетах. Другим стимулом для участников проекта станет постоянное обучение навыкам, необходимым для работы на рынке аренды в Астане. Эти компетенции нарабатываются только «в поле», и поэтому, чтобы ими овладеть, необходим ежедневный труд. В результате по окончании проекта некоторые из социальных риэлторов смогут коммерциализироваться и открыть свое дело. В целом же, если проект будет осуществлен успешно, мы планируем предложить накопленный опыт акимату Астаны. Возможно, там заинтересуются созданием при муниципалитете подобного органа, который мог бы помогать приезжим искать жилье, или хотя бы поддерживать для этого простейшую базу данных. Такой опыт уже есть в европейских странах, к примеру, в Швеции, где по данным портала www.bfm.ru, жилищной службой муниципалитета контролируется 85% рынка аренды.

— А Вы не боитесь, что «социальные риэлторы» начнут делать «левак» и таким образом полностью дискредитируют Вашу противоречивую идею?

— Такая опасность, конечно же, есть. Поэтому мы планируем предложить достаточную зарплату нашим риэлторам и будем постоянно работать над их мотивацией для обеспечения качественных некоммерческих услуг. В то же время, имея перспективу коммерциализации наработанного через год индивидуального опыта, они будут точно знать, что еще успеют заработать хорошие деньги, если накопят реальные знания и навыки.

— Что Вы думаете о возможной недобросовестной конкуренции со стороны частных риэлторов?

— Конечно, в порядке конспирологии всегда можно предположить, что какая-то часть недобросовестных риэлторов захочет в неформальном порядке помешать проекту снизить их общие уровни прибыли. Этого легко добиться путем отвлечения ресурсов проекта на ложные заявки или же дезинформационным слух-менеджментом. Но мы полагаемся на этику и ценности риэлторов, работающих в Астане. Этот рынок складывался годами, он уже выработал определенные рамки поведения и постоянно двигается в сторону взросления. Наш проект здесь может послужить только подспорьем. Кроме того, частные риэлторы — очень занятые люди, которые максимально загромождены своими делами. Не думаю, что у них будет время отвлекаться на наш проект, который много чего не изменит на рынке аренды.

— Зачем же Вы тогда это всё хотите затеять?

— Мы хотим внести свою толику прозрачности и информированности, чтобы люди могли более свободно ориентироваться на рынке аренды в Астане. Это поможет им избежать паники или ажиотажа, который обычно возникает, когда ищут жилье в столице, приехав из региона. Нервозность, напряжение, связанные с поиском, иногда выливается в озлобление, что сказывается на атмосфере города в целом. Тут вопрос даже не в оплате, а в том, что человек чувствует свою беспомощность в людском океане большого города. Чтобы этого избежать, надо начинать с интеграции внутренних мигрантов именно на этапе поиска жилья, ведь после этого они могут почувствовать, что это их город и есть смысл в нем работать не только на себя, но и во благо столичной территории. Кроме того, мы надеемся, что, в случае успешного опыта, какую-то часть этой социальной нагрузки возьмет на себя местный исполнительный орган. Это поможет гражданам почувствовать на себе заботу муниципалитета и сохранять свою заинтересованность в гармоничном развитии Астаны, как сообщества людей.

— Будет ли среди результатов проекта какой-то ощутимый аналитический продукт?

— В случае реализации проекта мы будем собирать данные и заносить их в общую базу для последующего издания аналитики, которую мы хотим публиковать каждый квартал. Там будут прослеживаться тенденции, даваться возможные пояснения и комментарии, чтобы дать хороший ориентир обеим сторонам процесса аренды. Кроме того, мы хотели бы заняться разработкой интерактивной карты аренды жилья Астаны, чтобы ею мог воспользоваться любой желающий.

— Насколько арендодатели будут согласны обеспечить такую открытость своим квартирам?

— В принципе, такой процесс раскрытия уже идет. Судя по сообщениям в СМИ, полиция и налоговики, местные органы власти работают над тем, чтобы вывести как можно большее количество арендуемых квартир в прозрачное поле. Это поможет увеличить налогооблагаемую базу и цивилизованность самого рынка. Мы только этому можем поспособствовать, учитывая охват проекта. В любом случае этот процесс будет многосторонним, и все участники должны быть заинтересованы в его развитии. Время «чёрного» рынка проходит, и все это должны понимать. Реестр арендуемых квартир должен быть создан для эффективного налогообложения на тот случай, если уровень бюджетных субвенций в Астану уменьшится.

Комментарии экспертов

Сергей Фролов, независимый социологСергей Фролов, независимый социолог:

Для меня, как для социолога, появление социальных риэлторов говорит о том, что, во-первых, происходит определенная гуманизация части населения Казахстана. Есть люди, которые заняты не только набиванием своих карманов или забиванием «мусора» в чужие головы, но и желающие оказать реальную помощь конкретным людям. Во-вторых, растет слой людей, которые хотят участвовать в самоуправлении. То есть, появляются и расширяются основы для создания гражданского общества в РК.

Но у нас может быть одновременное сосуществование всех вариантов развития социального риэлторства. Всё зависит от региона и людей, вовлеченных в этот вид социальной деятельности. Кому больше всего нужны данные услуги? Мигрантам, а также некоторым гастарбайтерам, приезжим торговцам на рынках и другим. Но это неоднородная масса, и значительная часть из них, по результатам исследований, малоинформирована о своих возможностях, включая и поиск квартиры. Большинство надеются на родственников и прочее.

Может быть, я ошибаюсь, но мне кажется, что энтузиастов-волонтеров надолго не хватит. Чтобы раскрутить это дело, нужна постоянно пополняемая база данных, необходимы деньги на объявления в газетах, по радио, ТВ и так далее. Впрочем, «узун кулак» работает по-прежнему эффективно. Также необходимы гранты от государства, но не разовые, как сейчас, а на более длительный срок — на два года, например. Социальным риэлторам нужно установить контакты с организациями, которые представляют интересы гастарбайтеров из Киргизии и других стран, посольствами и НПО. Нужно наладить каналы информирования квартиросъемщиков и арендодателей. И нельзя менять исполнителей.

Ермек Абильдин, директор Казахстанской ассоциации предпринимателей:

— Когда наша организация проводит мероприятия в той же Астане, приходится для приезжих издалека снимать одно-, двухкомнатные квартиры. Очень тяжело найти подходящие варианты. Считаю, что цены у нас раздуты. Сталкивался с этим, когда сам покупал квартиру в Караганде. Обзванивал номера, указанные в газете и получал ответы, что квартира либо продана, либо давно продана.

К социальному риэлторству отношусь положительно, хотелось бы, чтобы у ребят всё получилось. Хотя, честно говоря, в этом сомневаюсь. Считаю, что те, кто сдают квартиры, вряд ли будут открывать информацию. Потому что очень много людей среди арендодателей, которые работают на госслужбе. Волонтерство связано с общественностью, а любая общественная организация должны быть открытой и прозрачной. Соответственно, у арендодателей это всё ассоциируется с тем, что их могут где-нибудь «засветить». Наверное, владельцы квартир не будут заинтересованы в открытости и прозрачности.  

Наша ассоциация сама пыталась открыть скорую юридическую помощь для уязвимых слоев населения. На безвозмездной основе. К нам никто не обращался. Тот же департамент юстиции или «Нур Отан» каждый месяц проводят день открытых дверей, люди к ним идут слабо. У нас народ такой — либо не хотят, если вопрос их не касается, либо боятся. Например, на совещание с прокуратурой мы пригласили предпринимателей из Приозерска. У них там проблемы с местной исполнительной властью. Предприниматели говорят: «Зачем нам ехать на совещание, если потом будут проблемы?».

Казахстанские спонсоры вряд ли откликнутся, чтобы помочь социальным риэлторам. Кто-то ведь заинтересован, чтобы держались такие цены на недвижимость. Скорее всего, откликнутся различные международные общественные организации.

Наша ассоциация также готова оказать этим ребятам бесплатное содействие. В Караганде мы можем привлечь волонтеров из тех же студентов и даже предоставить наш сайт для размещения нужной информации для этих риэлторов. 

Даниял Байболов, директор филиала Ассоциации риэлторов Казахстана, г. Астана:

— В целом ко всем социальным проектам отношусь с интересом и это начинание считаю хорошим делом. Если целью действительно является помощь людям, то отношение, однозначно, положительное. Ведь есть волонтеры, которые помогают в больницах и пенсионерам. А здесь риэлторы помогут людям обрести жилье, почему нет? Тем более, что приток приезжих в Астану увеличивается с каждым годом и дальше будет только расти. Так что помощь действительно нужна.

Социальные риэлторы не составят конкуренцию частным риэлторам. Потому что социальный проект обслуживает тех людей, которые ограничены в средствах. Если у человека нет денег, он и раньше не пользовался услугами частных риэлторов. Так что конкуренции просто не может быть.

Руслан Унгефуг, консультант агентства недвижимости Best Realty:

Идея, конечно, хорошая, и я думаю, что найдутся и арендаторы, и арендодатели, желающие воспользоваться услугой социальных риэлторов, как говорится, «на халяву и уксус сладкий». Но рынок недвижимости, как вы знаете, механизм сложный, поэтому здесь есть много тонкостей, которые нужно учесть создателям этого проекта. Во-первых, нужно наработать базу владельцев, а это затратно, и нужно много времени.

Сейчас на рынке недвижимости Астаны мы наблюдаем дефицит жилья: желающих арендовать много, квартир мало, поэтому сегодня агентства недвижимости работают в основном с постоянными клиентами, накопленными за весь период работы. И в каком сегменте они будут работать? Если в «эконом», то смогут ли они справиться с конкуренцией? Чаще всего владельцы квартир работают с определенным агентством недвижимости, которому доверяют, и где являются постоянными клиентами.

Насколько я понимаю, одной из целей данного проекта является снижение арендных ставок в Астане, дабы помочь малообеспеченному населению. Я считаю, что риэлторы никаким образом не влияют на их повышение, наоборот, стараются максимально сбить цену, которую предлагают владельцы квартир, так как риэлторы заинтересованы сдать квартиру как можно быстрее. Владельцы же повышают цены. Кто-то ориентируется на сезон, к примеру, начало учебного года, кто-то на объявления, размещенные на порталах недвижимости, кому-то очень нравится его квартира, и он считает, что может просить больше рыночной цены, каждый арендодатель хочет получать максимальную прибыль со своей квартиры.

Владельцев, сдающих свои квартиры по ценам, ниже рыночных, очень мало. В большинстве случаев такие условия предоставляются арендаторам, проживающим в этой квартире длительный срок, доказавшим свою своевременную оплату и порядок. Я считаю, что данный проект не снизит цены на аренду в столице, а количество мигрантов из других городов будет расти с каждым годом, поэтому превышение спроса над предложением в Астане мы будем наблюдать ещё долго.

Что касается малообеспеченного населения, то они могут вызвать сомнения у владельцев квартир в их платежеспособности и своевременной оплате. В столице высокие цены не только на жильё, но и на продукты, коммунальные услуги, транспорт, поэтому некий барьер для приезжающих всё равно будет существовать.

Фото: kn.kz

Беседовала Ирина Бердашова, информационная служба kn.kz

 


Еще комментарии

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.