Ипотека не для всех

Тема покупки недвижимости — одна из самых важных для казахстанцев. По итогам прошедшего года, который подвели на сайте kn.kz, статья «Ипотека: трудности выбора» оказалась самой читаемой среди посетителей. Что вполне понятно: если граждане нуждаются в жилье, они ищут возможность оформить банковский заём на его приобретение.

«Хотеть» вовсе не означает «мочь». Из 5 тысяч карагандинцев, которых опросил контакт-центр «Асар», только 18-я часть пользовалась ипотечными кредитами (всего 273 человека). Причем половина из них (137 человек) считают ипотеку недоступной.

И это неудивительно. По данным Нацбанка, в третьем квартале 2012 года наблюдалось замедление темпов роста ипотечного кредитования. Проще говоря, оно было ограниченным. Спрос со стороны населения значительно превышал предложения от банков. Эту ситуацию финансисты объясняют отсутствием средств для долгосрочного кредитования. Деньги у банков есть, но они не рассчитаны для вложения в «длинные» проекты.

Молодой и стабильный

Понятно, что в ситуации, когда желающих больше, чем возможностей их обеспечить, «заказывают музыку» банки. Финансовые структуры выбирают лучших и самых надежных из потенциальных заемщиков. Если объединить требования к кредитуемым, то вырисовывается следующий портрет: семейный казахстанец 25-40 лет, со стабильной «белой» зарплатой, не работающий в сферах высокого риска. Приветствуется наличие высшего образования. Весьма желательно, чтобы идеальный заемщик имел какую-нибудь недвижимость (это самое лучшее), автомобиль или сбережения. Большую симпатию вызовет клиент-мужчина: он в декретный отпуск не отправится и не поставит под сомнение стабильность своих доходов.

Даже если вы не можете подтвердить свою состоятельность, кредит на жилье получить реально. Многие банки предлагают программы для этой категории, но с более высоким первоначальным взносом. Так, например, «Казкоммерцбанк» предлагает ипотечную программу без подтверждения дохода со взносом 30% от стоимости недвижимости под 13,5% годовых. При подтверждении дохода можно внести 10% от стоимости жилья, но кредит обойдется дешевле — от 12,9% годовых. В AsiaCredit Bank при подтверждении дохода и первоначальном взносе в 20% ипотека будет стоить 11% годовых. При неподтвержденных доходах внести придется 50% от стоимости недвижимости и платить за кредит 13% годовых. Для Народного банка наличие контролируемых доходов не играет решающей роли. Здесь предлагают программы за одинаковые проценты (12,5% годовых) для тех и других, разница — в первоначальном взносе и длительности кредита. Чем на более долгий срок вы берете деньги, тем выше процент за их использование.

Настоящие проценты

В таблице приведены данные по ипотечным банковским программам. Следует помнить, что низкие процентные ставки вовсе не означают, что данный продукт самый лучший для вас. Очень часто небольшой процент предлагают тем, кто берет кредит, к примеру, всего на 3 года. Согласитесь, такое не каждая семья может себе позволить. Нужно подробно ознакомиться с каждой программой, подходящей вам по условиям. Сложности в том, что для этого придется заниматься обзвоном. У банков есть сайты, но далеко не каждый размещает подробную информацию о кредитных ставках, условиях займа и прочее.

Определяющими при выборе ипотечной программы можно назвать три критерия: процентную ставку, величину первоначального взноса и срок кредитования. Если не брать в расчет государственное кредитование на покупку жилья (через систему жилищных строительных сбережений или в рамках программы «Доступное жилье — 2020»), то один из самых низких процентов по ипотеке предлагает «Евразийский банк» (9,99%). Опять же, это не повод прельститься. Специалисты советуют обращать внимание на ГЭСВ (годовую эффективную ставку вознаграждения). По инициативе Агентства по финансовому надзору РК банки обязаны указывать её в строгом порядке.

ГЭСВ — это процент по кредиту, плюс все комиссии и расходы, связанные с получением кредита, такие как обналичивание, комиссии за рассмотрение кредита и ведение счета. Например, тот же самый «Евразийский банк» указывает одну из самых больших ГЭСВ (от 17,7%) (см. таблицу). Поэтому при консультации с кредитными менеджерами обязательно узнавайте величину эффективной ставки и что в неё входит. Например, один банк может брать комиссию за ведение счета, и по закону он обязан учесть её в ГЭСВ. А другой банк такую комиссию не взимает, но требует ежегодную страховку (она по закону может быть не включена в расчет ГЭСВ). Это означает, что у одного банка эффективная ставка может быть выше, но по кредиту в конечном счете вы заплатите меньше, чем в банке со страховкой.

Стоит заметить, что данные о ГЭСВ разных банков, которые можно найти в интернете, дают лишь общее представление. Потому узнавайте, какими будут эффективные ставки именно в вашем случае (зависит от срока кредита, его размера, первоначального взноса), и тогда можно говорить об объективном сравнении ипотечных кредитов.

Нужно помнить, что каждое финансовое учреждение стремится получить максимальную прибыль. При этом позиционирует свои услуги как выгодные для клиента. Если вы боитесь запутаться в терминах, держите в голове главное правило: сравнивать кредиты по сумме переплаты. И вкладывать в это понятие не только процент по ипотеке, но и все сопутствующие с его оформлением расходы.

— Вы пойдете в несколько банков, сравните, сколько вы переплатите по одинаковым условиям, за счет этого вы увидите, какая ставка реально складывается, — советует доцент Карагандинского экономического университета Жанар Гусманова. — Потому что они могут сказать 12%, а дадут фактически под 45%, поэтому по сумме переплаты можно точнее всего определить стоимость кредита.

На стоимости банковской услуги может отразиться и такой фактор, как ваша кредитная история, обслуживание в определенном банке и тому подобное. Например, стоимость ипотеки может быть ниже, если вы являетесь участником зарплатного проекта в банке, где оформляете кредит. Поэтому спрашивайте обо всех условиях кредитования.

Способы расчета по кредиту

Они тоже влияют на стоимость ипотеки. В банке вам должны предложить как минимум два способа расчета: аннуитетный метод и дифференцированный. В первом случае кредит «гасится» равными долями, то есть ежемесячно вы будете платить одну и ту же сумму. Большая часть этих платежей в первые несколько лет будет уходить на погашение процентов по ипотеке (то есть банковское вознаграждение), а меньшая — на погашение основного долга по кредиту. При этом проценты начисляются на оставшуюся сумму долга.

Дифференцированный метод направлен на погашение основного долга равными долями. Процент (или вознаграждение банку) также начисляется на оставшуюся сумму. Значит, ежемесячный платеж по кредиту будет со временем уменьшаться.

Дифференцированный способ расчета за ипотеку более выгодный для клиента. Переплата за заём под тот же процент и на ту же сумму по аннуитетному методу будет намного выше.

— Когда мы оформляли кредит, — рассказывает заемщик Дана Мухтарова, — в банке нам «забыли» рассказать о возможности погашать ипотеку по схеме уменьшающихся платежей (дифференцированный метод. — Авт.). Разница в нашем случае составляла полмиллиона тенге. Я понимаю, почему многим не говорят о возможности выбора, банкам это просто выгодно.

Дело не всегда в злом умысле со стороны менеджеров. По дифференцированной схеме сумма ежемесячных платежей в первые несколько лет достаточно высокая. Специалисты банка могут решить, что ваш бюджет просто не «потянет» таких выплат по кредиту. В итоге могут либо урезать сумму займа, либо вообще отказать в ипотеке с дифференцированными выплатами. Тем не менее, фактом остается то, что метод уменьшающихся платежей выгоден клиенту, оплата кредита равными долями дает больший доход банку.

Банк выбирают по рекламе

Несмотря на то что покупка квартиры для большинства событие значительное, к нему готовятся не особо тщательно. Опрос, проведенный контакт-центром «Асар», показал, что 5-я часть респондентов выбирает банк для оформления ипотеки, руководствуясь рекламой. На вопрос: «Что повлияло на выбор?» из 273 карагандинцев 51 человек дали именно такой ответ. И хотя опрошено незначительное количество ипотечников с одного города, они, скорее всего, отражают общее явление. Большинство просто не обладают нужным опытом, информацией и временем для изучения ситуации. Только 6 интервьюеров сказали, что кредит оформили после тщательного анализа рынка. Семьдесят граждан ответили, что ипотеку выбрали, исходя из её условий.

Если вдруг вас перестанет устраивать ваша кредитная программа, всегда можно сделать рефинансирование ипотеки. Говоря проще, перейти в другой банк с оставшимся долгом, если предлагаются более выгодные условия. Например «Темiрбанк», рекламируя услугу на своем сайте, приводит такой пример: средний размер ипотечного кредита в Казахстане 5 миллионов тенге. «Большинство клиентов берут ипотеку на максимальные сроки. Если рефинансировать ипотечный кредит со снижением ставки на 2%, то за весь срок можно сэкономить более $10 000».

Но всё-таки при выборе варианта кредитования на покупку недвижимости не стоит спешить с принятием решения. Можно рассмотреть разные варианты. Например, различные направления стартовавшей в прошлом году программы «Доступное жильё — 2020» или кредит от «Жилстройсбербанка» с накоплением жилищных сбережений. Разработанные государством механизмы, по задумке, должны стать конкурентами частному кредитованию. Правда, пока, судя по отзывам граждан и депутатов Парламента, сложностей и неясностей здесь больше, чем с банками второго уровня.

Ипотечные программы казахстанских банков (данные взяты с официальных сайтов банков)

Некоторые банки предлагают несколько видов ипотечного кредитования в разной валюте. Таблица отражает данные по основным программам в тенге (данные взяты с официальных сайтов банков).

Фото: almansorcourt.com

Ирина Бердашева, информационная служба kn.kz