Трудности оценки

Проблем в области оценки имущества сегодня, к сожалению, больше, чем достижений. Привести эту сферу в строгий порядок пытаются в Республиканской палате оценщиков.

Для чего специалисты работают с правительством, занимаются разработкой евразийских и республиканских стандартов оценки и проводят разъяснительную работу в регионах. На этой неделе представители палаты побывали в Караганде.

Оценщики объездили уже почти все регионы республики. Это был 14-й семинар на тему развития оценочной деятельности в РК. И хотя он проводился для карагандинцев, на мероприятие приехали специалисты из Астаны, Шымкента и Алматы.

Как в Казахстане оценивают имущество

У оценщиков есть сложности по взаимодействию со многими структурами: судами, банками второго уровня, департаментами юстиции и другими. Однако самые эмоциональные выступления на семинаре касались работы судебных экспертов.

Очень часто в судах происходят разбирательства, связанные с движимым или недвижимым имуществом. В ходе процесса любой гражданин вправе затребовать проведения оценки этого имущества. Если судья удовлетворяет ходатайство, стороны могут определить того, кто будет производить оценку. Как правило, по совету служителей Фемиды, люди для этих целей выбирают судебных экспертов. Им, негодуют оценщики, отдается приоритет.

Если у одной из сторон возникают сомнения в объективности проведенной оценки, по решению судьи может быть назначена экспертиза либо повторная оценка (у других специалистов). Но и здесь, говорят оценщики, предпочтение отдается судебным экспертам. Между тем, доказывали на семинаре, сделать грамотное исследование или выдать заключение по оценке могут члены экспертного совета Республиканской палаты оценщиков.

заместитель председателя президиума Республиканской палаты оценщиков Александр Калинин— Суды, прокуратура и другие органы обращаются в судебную экспертизу, вместо экспертного совета. Почему? — задался вопросом заместитель председателя президиума Республиканской палаты оценщиков Александр Калинин. — В первую очередь — сложившиеся традиции, доверие госучреждениям, уголовная ответственность судебного эксперта.

Правда, оговорился Александр Калинин, неизвестно ни одного случая, чтобы судебного эксперта привлекли за недостоверную оценку. Стоит заметить, что и частные оценщики по закону несут ответственность за объективность и чистоту выполняемой работы. И даже страхуют свою ответственность в добровольном порядке. Но и здесь, по словам заместителя, за всю историю не было ни одной страховой выплаты за ошибки в работе оценщиков. 

— Судебный эксперт использует специальные знания, если это почерковедческая экспертиза или ДНК. К этому никаких вопросов. Ну какие специальные знания, которых нет у меня, использует эксперт при оценке движимого и недвижимого имущества? Я не понимаю. А это как аргумент идет.

Законодательный хаос

Обычному человеку, который вынужден делать оценку недвижимости, невозможно разобраться в том, кто же прав: оценщики или судебные эксперты? Как понять, чье заключение будет более объективным? Весь сыр-бор в стране сложился из-за того, что государственные и частные специалисты работают по разным стандартам и законам. Методики тех и других совершенно не совпадают. Поэтому оценка судебного эксперта практически никогда не подтверждает цифру, которую посчитал оценщик. В итоге оценка одного и того же объекта порой различается в разы. Можно только догадываться, какие стрессы переносят те, кто пытается пробраться через весь этот хаос во время судебных разбирательств.

— А ваше руководство вообще как-то оценки читает? — задала вопрос судебным экспертам оценщик Елена Волкова. — Вот сейчас передо мной экспертиза для суда. В ней выводы отдельно «пляшут», сметы отдельно. Непонятно, что вообще происходит?! Никакой адекватности!

Методики экспертов недоступны оценщикам, так как они разработаны для внутреннего пользования. В итоге частные специалисты не могут понять логику расчетов государственных работников.

Директор Карагандинской палаты оценщиков Артём Шевчук даже привел в пример конкретное дело. За три дня до семинара ему принесли заключение судебного эксперта о стоимости автомастерской. Гражданин, который обратился к Артему Шевчуку, попросил объяснить выводы, сделанные судебным экспертом. Директор палаты оценщиков этого сделать не смог, несмотря на то, что занимался разработкой республиканских стандартов для оценщиков.

— «На разрешение экспертизы поставлены следующие вопросы: определить реальную стоимость», — зачитал выдержку из документа Артем Шевчук. — В стандартах нет такого понятия «реальная стоимость»! Есть четкие определения: «рыночная стоимость», «инвестиционная», «справедливая». Не может быть реальной стоимости или нереальной. Смотрим дальше: «Стоимость строения, определенная затратным подходом, 604 тысячи тенге». Именно она берется за окончательную. А где стоимость земли? Знаете, что заявил судебный эксперт в рамках судебного заседания? «А стоимость земли уже сюда входит». Есть технология расчета, есть международный стандарт, научные работы. Затратный подход — это стоимость строения плюс стоимость земли. Земли здесь нет. Тем самым занижена цена. Умышленно или ошибка, я не знаю.

Далее в заключении эксперта указывалось, что стоимость квадратного метра объекта в базовых ценах 1991 года — 50 тенге за квадратный метр. Парадокс в том, что тенге появился только в 1993 году.

— «Общий износ 20%», — продолжал цитировать заключение Артем Шевчук. — А с чего 20%? Почему не 10 или 30%? Где сами расчеты? Более того, общий износ складывается из разных показателей: физический, функциональный, экономический. В свою очередь физический износ подразделяется на несколько видов. Сложная иерархия. И каждый рассчитывается по-своему. Сказать: я вышел, посмотрел, вот тут 20 процентов — даже ас такого не сможет. Дальше: «Коэффициент, учитывающий благоустройство, коэффициент, учитывающий внутреннюю отделку, коэффициент, учитывающий планировку». Нет таких коэффициентов! Ни в одном учебнике, ни в научных работах, нигде! Какова природа их происхождения, что подразумевал эксперт, когда их писал?

Судебный эксперт не имеет права самостоятельно заниматься сбором информации. Все данные для анализа ему должен предоставить суд. Например, по одному из методов для определения стоимости недвижимости специалисты используют сравнение: сколько стоят похожие объекты. Для чего могут взять цены из объявлений в газетах или интернета и включить их в профессиональные расчеты. По словам Артема Шевчука, в деле не содержалось данных ни какой-то конкретной газеты, откуда эксперт брал информацию для анализа, ни ссылок на веб-страницу. А значит, делает выводы директор Карагандинской палаты оценщиков, эксперт сам выбирал объявления. Что является прямым нарушением закона.

— А была ли эта газета? Данных нет. Не представляется возможным проверить обоснованность и достоверность сделанных экспертом выводов, что в свою очередь является нарушением закона о судебной экспертизе. Вся ситуация осложняется тем, что экспертное заключение легло в основу решения суда, и оно уже вынесено. И вот таких экспертных заключений полно. И эту ситуацию надо как-то менять, — подвел итог А. Шевчук.

Письмо раздора

По мнению представителей палаты оценщиков, судебные эксперты должны отказаться от определения рыночной стоимости движимого и недвижимого имущества.

— У нас есть ответ с Генеральной прокуратуры, два ответа Комитета регистрационной службы, что судебная экспертиза не имеет права заниматься оценочной деятельностью, — заявил Александр Калинин.

И представил собравшимся письма за подписью и.о. председателя Комитета регистрационной службы Манева за 2005 год и старшего советника юстиции В. Роота за 2006 год. В них действительно было указано, что «осуществление оценочной деятельности в рамках Института судебной экспертизы является неправомерным, нарушающим принципы судопроизводства», и что «вопрос оценки объектов не входит в компетенцию судебных экспертов».

Карагандинские эксперты, которые присутствовали на семинаре, пришли в шок от услышанного.

— Почему 5 лет мы ничего не знали о таком письме прокуратуры? — спросила специалист института судебной экспертизы по Карагандинской области Лаура Жилкибаева. — Мы не можем заниматься рыночной оценкой: суды об этом не знают и назначают нам проведение оценки, наше руководство не знает. Получается, все не знали, а только вы знали?

— Получается, да, — отрезал Александр Калинин.  

— Вы поймите, суды — это не бабушки, которые семечками торгуют, — пояснила Лаура Жилкибаева. — Не может быть, чтобы об официальном письме с Генеральной прокуратуры никто не знал. Мы бы сейчас хотели с ним ознакомиться, может, его трактуют по-своему?

После прочтения выяснилось, что письмо не является нормативно-правовым актом. Оно носит консультативный характер. «Это соображение одного из чиновников, не более. Поэтому оно у нас до сих пор неизвестно», — вынесла вердикт судебный эксперт.

Но тогда получается, что чиновники на высоких должностях поддерживают позицию оценщиков, но при этом ее никто не утверждает официально.

По поводу разноса, который Артем Шевчук устроил документу об оценке автомастерской, эксперты сказали, что нужно рассматривать весь документ, а не выдержки из него.

— Так обычно делают юристы, — прокомментировал один из экспертов. — Взяты выдержки и на основании этого строится защита или атака. Это является, по крайней мере, некорректным. В вашей методике тоже много непонятного, много вопросов по самим заключениям оценщиков. Было сказано, что судебные эксперты абсолютно непрофессиональны. Но никто не ставит вопрос о профессионализме оценщиков, кто и как занимается их подготовкой. Вы правильно сказали: пришел, купил лицензию, влез в рынок оценки и занимайся. А конкретных предложений я не услышал.

Оценщики говорят, что методики экспертов разработаны неизвестно кем и используются как внутренний документ. В то время как стандарты, по которым работают оценщики, утверждены на правительственном уровне.

К чести экспертов, они грамотно отстаивали свои позиции. Но, как оказалось, сотрудники института экспертизы совсем не горят желанием заниматься оценкой имущества. И готовы передать полномочия, если на то будут соответствующие распоряжения. И даже выразили готовность подписаться под обращением, чтобы стандарты для государственных и частных структур были приведены в соответствие.

СПРАВКА

По данным Палаты оценщиков, за 12 лет в Казахстане выдано более 3,5 тысячи лицензий на занятие оценочной деятельностью физическим и юридическим лицам. Во всех филиалах Республиканской палаты состоит 1100 оценщиков. По примерным подсчетам, рынок оценочной деятельности в 2011 году составил 42-45 миллионов долларов. В 2012 году произошло снижение рынка на 30% по причине кризиса. Объем доходов от оценочной деятельности и в дальнейшем будет снижаться, прогнозируют в палате, что приведет к сокращению числа специалистов.

Фото: edgeit-inc.com

Ирина БЕРДАШОВА, Информационная служба www.kn.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.