Если задолжал по ипотеке

Сегодня банки уже более лояльно относятся к должникам. Наверное, самое страшное время пережили те заемщики, которые оказались неплатежеспособными в кризисный 2008 год.

Основная масса проблемных кредитов относится к 2006-2007 годам, когда люди оформляли ипотеку на пике цен на недвижимость. Тогда большинство клиентов можно было назвать дисциплинированными, без просрочек по ежемесячным взносам.

2008 год привел к образованию целой протестной организации «Оставим народу жилье», члены которой оказались неспособными платить по ипотечным займам.

— До кризиса ипотека раздавалась как горячие пирожки, — вспоминает член правления общественной организации Лариса Бояр. — В наше объединение входят в основном люди, занимающиеся малым и средним бизнесом, либо сотрудники предприятий. Когда начались проблемы в экономике, многие из них разорились, пошли невыплаты по зарплате. У людей, которые поняли, что не смогут рассчитаться с банком, возникло паническое состояние. Мы оказывали друг другу психологическую помощь, потому что для многих это была новая страшная ситуация, из которой мы просто не знали как выбраться.

В одном только Алматы к зарождающейся организации примкнуло более 300 человек. Сумма ежемесячных платежей у заемщиков составляла от 500 до 4000 долларов. Позже организация начала активно действовать в Павлодаре, Усть-Каменогорске, Шымкенте. Новое объединение сразу же прославилось своими протестами, пикетами у банков и АФН (ныне Комитет по финансовому надзору).

— У нас у всех была куча штрафов. Вначале ни члены правления банков, никто другой не хотели нас слушать, не могло быть и речи ни о каких отсрочках. Мы просто просили «передышки»: думали через три месяца, полгода восстановится бизнес. Мы не верили, что всё затянется так надолго, — говорит Лариса Бояр.

К чести банков или самой организации, в то время в отношении ее членов не было выдвинуто ни одного судебного иска по взысканию долга. По словам активистки, работа с несостоятельными заемщиками сводилась к бесконечным звонкам от сотрудников банков, переговорам и психологическому давлению. Благодаря протестам, рассказывает член правления, директора филиалов стали принимать заемщиков и вести с ними переговоры.

— На тот момент банкиры не знали, что делать, а мы тем более. Вот, путем таких давлений друг на друга мы нашли компромисс. Начиная с конца 2009 года, все несостоятельные ипотечники прошли процесс реструктуризации долга: кому-то увеличили срок кредитования (уменьшив тем самым ежемесячный платеж), кому-то накопившийся долг просто перекинули на конец срока кредитования. Действовали индивидуально, смотря на силы плательщика.

Организация «Оставим народу жилье» работает с каждым заемщиком в зависимости от ситуации. Параллельно члены объединения поддерживают контакты с руководителями банков.

Тех, кто оказался в долговой яме, активисты консультируют бесплатно.      

— В первую очередь мы узнаем, какая у человека проблема, — объясняет Лариса Бояр, — насколько остро стоит вопрос и потом постоянно созваниваемся. Часто поступаем так: в Алматы находятся все головные офисы банков, мы работаем по доверенности и представляем интересы заемщика здесь. А ему рекомендуем, какие действия производить у себя на месте (если заемщик живет в другом городе).

Больше всего должников, говорит Лариса Бояр, в годы кризиса появилось среди клиентов наиболее известных казахстанских банков: Народный Банк, Альянс Банк, Темирбанк, БТА, БТА Ипотека. С последней финансовой организацией общественникам было сложнее всего договориться. В 2009 году по решению АФН было приостановлено действие ее лицензии. Сегодня она работает только с теми клиентами, которые оформили кредиты до остановки деятельности.

— БТА Ипотека переводит своих заемщиков на социальную аренду, которая на 30-50 процентов ниже рыночной (с оплатой коммунальных услуг), — рассказывает Лариса Бояр. — На первое время предлагается аренда на 11 месяцев. За это время заемщик уже может спокойно встать на ноги, он не боится, что придут судисполнители и вышвырнут его из квартиры. Есть возможность начать новую работу, поднимать свой рухнувший бизнес. Таких примеров тоже масса.

Советы из первых уст

Адвокат Елена СоноваПервый относится к тому моменту, когда вы еще не взяли кредит. Банкиры призывают внимательно оценить свои возможности, а юристы — принести договор ипотечного займа для предварительного ознакомления. Адвокат Елена Сонова говорит, что на ее практике не было ни одного такого случая. О юристах вспоминают, когда что-то случилось.

— Когда уже идет обращение взыскания на имущество, люди приходят с просьбой признать договоры ипотеки недействительными, обращаются в суд. Фактически ничего сделать нельзя: документы подписаны, вы знали, на что шли. Мы всеми законными путями стараемся помочь людям, но если вы подписали договор, отговорка: «у меня слабое зрение и я не видел мелкий шрифт» здесь не проходит. Я всегда советую всё решать мирным путем.

Даже если вы обратитесь к юристу до подписания договора, не стоит рассчитывать, что банк ради вас станет менять какие-то пункты в документах. Посоветуют обратиться в другую финансовую организацию. Зачем тогда предварительная консультация у юриста? Он хотя бы предупредит об опасных моментах в договоре.

Общественница Лариса Бояр, наоборот, считает, что сегодня заемщики стали юридически подкованными. Но все специалисты указывают, что наиболее частая причина просрочки платежей — потеря работы. Если проблемы с выплатами возникли, самый главный совет от Ларисы Бояр — никогда не прятаться от банка, а идти с ним на переговоры.

— Очень часто человек меняет номера телефонов, «забивается в угол» со своей проблемой. Так он только усугубляет ситуацию. В 2008-м мы это пережили: страх, шок, стресс. Теперь же советуем никогда не отдаваться эмоциям, а идти и разговаривать!

Директор филиала ДО АО «Банк ВТБ» Серик Бейсенов считает, что в большинстве случаев заемщики в состоянии спрогнозировать критическую ситуацию.

— В жизни может случиться всякое, — говорит он, — конечно, никто не знает, когда у заемщика может возникнуть нехватка средств по обслуживанию займа. Но в большинстве случаев сложности с ежемесячными выплатами заемщик может предвидеть заранее. И на этом этапе нужно обратиться к менеджеру банка-кредитора. Оформить при этом письменное заявление, где нужно указать, что у меня вот такая ситуация, может сложиться так-то. Что можно сделать? Может ли банк пойти мне навстречу?

Уместно предварительно проконсультироваться с юристом по поводу договора, который содержит не всегда понятные для обывателя термины и определения. Разобравшись со своими правами и обязанностями, которые указаны в документе, можно идти в банк на переговоры, предлагать пересмотреть или отложить выплаты.

Что предлагают банки

Судебные тяжбы и для банков, и для коллекторских компаний — нежелательное последствие. Это дополнительная трата времени и средств. Даже если суд дал возможность реализовать залоговую недвижимость, все не так просто и быстро. На официальных сайтах банков в разделах «залоговое имущество» таких объектов для продажи — множество. Если они качественные и в центре города — все хорошо. А если жилье недостроенное или в черновой отделке, его сложно реализовать. Такая недвижимость относится к пассивам, которыми банк вынужден заниматься. Хотя для него это непрофильный бизнес. Для быстрого получения средств БВУ нужно оперативно заниматься продажей, возможно, даже ниже рыночной стоимости. Тот доход, на который рассчитывал банк, снижается.

Один из немногих банков, где нет ни одной просроченной задолженности по ипотеке — ДО АО «Банк ВТБ». Он начал свою работу в Казахстане более двух лет назад, уже после того как случился ипотечный кризис. Сегодня Банк ВТБ предлагает различные программы кредитования ритейлового сегмента рынка, в том числе и кредитование под залог недвижимости.

— Банк детально рассматривает потенциальных клиентов: доходы, уровень социального положения и так далее, — говорит Серик Бейсенов. — Поверьте, все процедуры сделаны не только для того чтобы банк получил доходы, но и чтобы клиенты могли найти приемлемые для себя условия.

Сегодня банки, которые имеют проблемные кредиты, также пересмотрели свою политику в сторону более тщательного анализа клиентов. А для должников предлагают различные программы для стимуляции выплат. Например, проводят акции по погашению задолженности без пени, дают отсрочку, особенно если есть возможность предоставить дополнительный залог, или у клиента есть четкий план, как он покроет задолженность после «кредитных каникул».

Заемщикам следует помнить, что ежемесячные платежи на период отсрочки «перекидываются» на последующие выплаты, за это время также могут быть начислены проценты. Один из распространенных вариантов реструктуризации займа — увеличение срока кредитования. Тогда сумма ежемесячных выплат уменьшается, но вырастает общая сумма вознаграждения банку (так как кредит используется более длительное время). В некоторых случаях можно составить индивидуальный график погашения ипотеки. Также предлагают привлечь созаёмщика.

В последнее время активно рекламируется рефинансирование. Если коротко, то это услуга, которая предоставляет возможность взять новый кредит на более выгодных условиях, для того чтобы перекрыть прежний. Как ни печально, но такие программы не рассчитаны на должников. Связано это с тем, что каждый банк работает над снижением количества проблемных кредитов, которые образовались со времен кризиса. Этого требует регулятор, Комитет по контролю Нацбанка. Если клиент с отрицательной кредитной историей обращается в банк, его не примут на обслуживание, потому что он увеличит отрицательную базу. Каждый финансовый институт заинтересован в получении хорошего результата и в «качественных клиентах». 

Как вариант решения проблемы можно найти покупателя на заложенную квартиру. Новый клиент открывает лицевой счет и подписывает гарантийное письмо. После чего получает деньги и выплачивает оставшуюся сумму ипотечного кредита. Банк снимает квартиру с залога, затем старый и новый владельцы оформляют сделку купли-продажи.

В основном, указывают юристы, к такому варианту прибегают клиенты банков, которые не рассчитали свои силы и понимают, что платить по ипотеке им становится с каждым разом все труднее.

Директор Казахстанской ассоциации предпринимателей Ермек Абильдин— Если у вас трехкомнатная квартира, взятая в ипотеку, разумно не держать ее до конца, пока вы как кораблик утонете, — говорит директор Казахстанской ассоциации предпринимателей Ермек Абильдин. — Пока держитесь на плаву, нужно рассмотреть варианты обмена этой квартиры или ее продажи, чтобы взять меньшую площадь или жилье в менее престижном районе. Стороны договариваются, как будет выплачиваться ипотека. Передача недвижимости другому владельцу происходит с согласия банка. Нового владельца тоже будут тщательно проверять, рассматривать его кредитную историю.

Не могу платить за ипотеку

Специалисты указывают, что в последнее время количество обращений в суд со стороны банков увеличилось. Продажа недвижимости в счет погашения долга может производиться по двум вариантам: во внесудебном порядке и по решению суда. Главный нюанс здесь в том, что должник может отказаться от внесудебной реализации. Согласно Закону РК «Об ипотеке недвижимого имущества», статье 24, «удовлетворение требований залогодержателя (в данном случае банка) во внесудебном порядке не допускается в случае, когда имеется письменный отказ залогодателя (то есть клиента банка) по ипотечному жилищному займу от проведения реализации заложенного имущества. Вот как эту ситуацию описывает Лариса Бояр:

— Когда человек получает уведомление от банка о неисполнении своих обязательств, что квартира может быть выставлена на торги, он в панике не читает нижнюю строчку. Банки, как правило, прописывают мелкими буквами в конце, что должник имеет право отказаться от внесудебной реализации в течение 25 дней со времени получения уведомления.

Для этого нужно написать заявление в свободной форме и зарегистрировать его в органах юстиции через ЦОН.

Юрист Сакен Ешмуратов говорит, что это раньше внесудебная реализация была распространенным явлением.

— Сейчас банки в основном производят реализацию имущества через суд, — говорит он, — чтобы избежать дальнейших разбирательств и оспаривания своих действий.

Внесудебная реализация имущества в некоторых случаях может быть удобным вариантом для должника.

Еще до суда советуют посчитать начисленную сумму пени. По словам Ларисы Бояр, до 2010 года банки имели право накручивать баснословные штрафы, которые могли даже превысить сам долг. Позже в законодательство были внесены поправки, согласно которым пеня не может превышать 10 процентов от суммы просроченного вознаграждения за каждый год пользования кредитом.

— Убедительно рекомендуем заемщику перед судом взять выписку с лицевого счета. В нем будет прописан остаток основного долга, сумма просроченного основного долга, вознаграждение и просроченное вознаграждение. Пятой строчкой идет пеня. Проверьте, чтобы она не превышала величину, установленную законом. Сейчас уже сами банки в основном отслеживают этот пункт и подают адекватные исковые заявления.

Заберут ли единственное жилье?

Много вопросов возникает по поводу реализации за долги единственного жилья. В организации «Оставим народу жилье» говорят об устном распоряжении Президента не отнимать единственную недвижимость. На форуме Казахстанского юридического портала также есть подобная ссылка: «Лично в моей практике такое было, судья ссылался на устный указ Президента, — пишет участник форума под именем Гость, — но рекомендовал ответчице по мере возможности оплачивать долг».

В 2011 году общественная организация «Гражданское право на жилье» выступала с инициативой принять закон о банкротстве физического лица с сохранением единственного жилья. Но пока подобного законодательного акта нет. И факты выселения даже из единственного жилья наблюдаются. В Законе «Об ипотеке недвижимого имущества» есть статья, согласно которой суд, при наличии уважительных причин, вправе отсрочить реализацию жилья на срок до одного года. «И заемщику, и судье мы всегда предлагаем добиться мирового соглашения, — рассказывает Лариса Бояр, — попутно еще ведем переговоры в банке».

По словам общественницы, суды, как правило, принимают решение вернуть сумму долга (указывается размер), а в части взыскания залогового имущества отказать (если жильё единственное). Дальше вступают в дело судебные исполнители:

— Слова Президента поддерживаются судьями, но в дальнейшем дело передается в исполнительное производство. Если выносится решение полностью погасить сумму, естественно, должник ее под подушкой не держит. Как исполнителям взыскать эту сумму? Они имеют законное право выставить квартиру за долги на продажу. 

Процесс продажи недвижимости ускорился с введением института частных судебных исполнителей. Они напрямую заинтересованы в реализации, потому что имеют с этого определенный доход.

Бывалые ипотечники после вынесения судебного решения рекомендуют либо подавать на апелляцию, либо начинать платить. То есть вносить определенные суммы в счет исполнения судебного решения. Можно пользоваться тем же счетом, который был открыт для ежемесячных взносов по ипотеке. Но в сопровождении платежа указывать, что деньги идут на погашение судебного решения.

— Должник обязан твердо знать, что из месяца в месяц нужно вносить определенную сумму, — напутствует Лариса Бояр. — По крайней мере, когда вас уведомят о процедуре торгов, можно их оспорить тоже в судебном порядке. Подать ходатайство: «Ваша честь, я прошу остановить эти торги, из-за того что я исполняю судебное решение по мере своей возможности». Конечно, это слабый прутик для спасения, но для судьи уже важно, что вы хоть что-то делаете.

Общественница советует при обращении в банк все свои предложения, проблемы излагать на бумаге, закреплять входящим номером, второй экземпляр оставлять у себя. Потому что главный вопрос, который звучит, когда дело доходит до суда: «Что вы сделали, чтобы исправить ситуацию?». И тогда заемщик сможет предоставить документальное подтверждение своим действиям.

Советы должникам по ипотеке

  1. Прежде чем взять кредит, внимательно оцените свои возможности и принесите договор ипотечного займа для ознакомления юристу. Он хотя бы предупредит об опасных моментах в договоре.
  2. Если вы оформили ипотеку, но у вас возникли проблемы с выплатами, никогда не нужно прятаться от банка, а напрямую идти к менеджерам на переговоры.
  3. Лучше написать заявление, в котором описать сложившуюся ситуацию, и попросить пересмотреть или отложить выплаты.
  4. Вы вправе отказаться от внесудебной реализации вашей недвижимости и зарегистрировать письменное заявление в органах юстиции через ЦОН.
  5. Если дело дошло до суда, заемщику необходимо взять выписку с лицевого счета. Проверьте, чтобы пеня не превышала величину в 10%, установленную законом.
  6. После вынесения судебного решения надо либо подавать на апелляцию, либо начинать вносить определенные суммы в счет исполнения судебного решения. По крайней мере, когда вас уведомят о процедуре торгов, можно их оспорить тоже в судебном порядке, показав суду, что вы по мере сил стараетесь погашать долг.
  7. При обращении в банк все свои предложения, проблемы излагать на бумаге, закреплять входящим номером, второй экземпляр оставлять у себя.
  8. Как вариант, можно найти покупателя на свою недвижимость. 

Ирина Бердашова, Информационная служба www.kn.kz

 


1 комментарий:

Обновить
Искандер (01.06.2015 02:58)

Здравствуйте! Помогите пожалуйста с вопросом, мой двоюродный брат передал мне ипотеку в счет его долга. Квартиру не переоформили, решили гасить оставшуюся сумму ипотеки пока не получу возможность погасить основной долг. Прошло пять лет я хочу погасить основной долг ипотеки и узнаю следующее от банка и от двоюродного брата: Брат имеет второй ипотечный займ который он передал своему другу, друг не может расплатится с ипотекой. Банк сообщает следующее "Вы не можете погасить основной долг по причине задолженности второго займа". Попросил банк переоформить договор цессии на меня что бы отделится от второго займа брата, но банк ответил повторно "Имеется второй ипотечный займ, нельзя переоформить". Нахожусь в безвыходном положении, банк угражает "если не погасится задолженность по второму ипотечному займу, то пойдет долг и по ипотеке которую передал мне брат". Прошу хоть как то дать направление или консультацию, куда мне обращаться, нахожусь в безвыходном положении.


Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.