Проверка юридической чистоты: способы расчёта и нюансы договора купли-продажи

Изучение истории приобретаемого жилья — один из важнейших пунктов в проверке чистоты сделки, поскольку именно тут кроется масса подводных камней, о которые «разбивался» не один покупатель.

Покупая квартиру с «грязной», а то и откровенной криминальной историей, покупатель может стать участником неприятных судебных разбирательств с другими претендентами на данное жильё. Претендентами могут быть:

  • Другие покупатели в случае двойной, тройной продажи квартиры.
  • Застройщик, с которым не расплатился продавец-посредник.
  • Лица, криминальным образом отстранённые от владения квартирой в результате мошеннических действий, рейдерских и иных незаконных действий с недвижимостью.
  • Государство — в случае незаконной приватизации.

О том, из каких факторов складывается юридическая чистота сделки купли-продажи квартиры, можно прочитать здесь.

Анализ договора купли-продажи

Анализ договора купли-продажи: состояние квартиры должно быть отражено

Казалось бы, основные факторы риска проанализированы, документы и контрагенты проверены, история квартиры «чистая», обременений нет. Всё? Нет, не всё. Если невнимательно отнестись к составлению договора и к проверке своей будущей покупки, можно «прогореть» процентов на 10 — 20% от стоимости квартиры.

Например, довольно распространённым способом мошенничества является продажа квартиры не в том состоянии, в котором она была предложена покупателю первоначально. Естественно, что состояние жилья, необходимость капитального и косметического ремонта разумный покупатель изучает ещё до проверки чистоты сделки — при предварительном отборе интересующих его вариантов. Но вот квартира выбрана, о цене договорились, на «чистоту» проверили. Сделка заключена. Покупатель въезжает в квартиру, рассчитывая увидеть там испанскую газовую плиту, итальянскую джакузи в ванной, встроенные шкафы-купе в коридоре, потолок с подсветкой, вторую стальную дверь…и т.д. Упс, а перед ним — голая «коробка» без унитаза, и ни следа от тех роскошных красот, которые ему показывали при выборе жилья. Даже лампочки, и те перед отъездом вывернули.

И в суд обращаться бессмысленно: вы что покупали — квартиру? А где тут в договоре написано, что она передаётся вместе с джакузи?

По умолчанию считается, что жильё должно комплектоваться только минимумом необходимого. На деле же даже при полном отсутствии хоть какой-нибудь плиты и унитаза судиться — дело малоперспективное. В конце концов, на рынке первичного жилья продаются квартиры «под серый ключ» даже без розеток.Учтите: всё, о чём вы устно договаривались с продавцом — пустое сотрясение воздуха. Всё, что вы недопоняли при составлении договора — ваши личные проблемы.

Чёткое определение комплектации объекта — обязательный этап при заключении сделки. Не стоит лениться прописывать эти нюансы в договоре.

Как проверить продавца квартиры? >>>

Способы расчёта при покупке квартиры

Довольно распространённая беда — опротестование сделки продавцом после получения денегДовольно распространённая беда — опротестование сделки продавцом после получения денег… тогда как в договоре прописана заниженная цена. Такую цену нередко пишут в договоре под предлогом уменьшения налогообложения. Но, решив обмануть государство, будьте осторожны: ведь могут обмануть и вас. Вернут-то вам при расторжении сделки только сумму, прописанную в договоре!

Для того, чтобы максимально обезопасить процесс передачи денег, не передавайте их до подписания договора а лучше передать после регистрации сделки. Распространённая практика передачи средств сразу после подписания документов чревата неприятными последствиями. Помните: деньги потратить можно очень быстро! Если вам откажут в регистрации сделки или регистрация будет приостановлена, возникнет опасная ситуация: квартира ещё не находится в вашей собственности, а деньги уже — у продавца. И совсем не факт, что квартира станет вашей.

А деньги? Деньги могут уже быть потрачены!

Да, суд встанет на вашу сторону и обяжет продавца выплатить вам долг… и делать это он будет скажем, с пенсии по инвалидности. Как вы думаете, сколько веков с вами будет расплачиваться продавец?

Чтобы не оказаться в подобной ситуации, рекомендуется сначала регистрировать сделку, а потом передавать деньги. Ведь на сам процесс госсрегистрации стандартно происходит в течение пяти рабочих дней с момента поступления заявления в уполномоченный орган, и выдача готовых документов производится на пятый рабочий день (день приема документов не входит в срок). В это время вы — ещё не собственник квартиры. За пять дней может многое произойти и с самой квартирой, и с её собственником. А деньги-то уже уплачены.

Наиболее разумный способ — расчёт через банковскую ячейку. Деньги лежат в ней с момента заключения договора купли-продажи, ключи находятся у продавца, но банк выдаст продавцу доступ к ячейке только после прохождения процедуры регистрации недвижимости.

Закладка денег в ячейку, равно как и передача из рук в руки, должна всегда проходить при свидетелях. Хорошо бы проверить подлинность купюр в банке.

Нередко бывает, что перед заключением договора от покупателя требуют внесение аванса. В этом случае следует чётко определиться: будет ли этот аванс расцениваться как задаток, или же станет вознаграждением риэлтору. Во втором случае эти деньги к вам, скорее всего, не вернутся даже при неудачном заключении сделки. Выгоднее, естественно, внести залог в качестве задатка, с оформлением предварительного договора или расписки. В любом случае, внесение залога должно быть оформлено документально, условия передачи — чётко оговорены, а получение денег — подтверждено распиской и свидетелями.

Необходимо чётко определиться ещё при составлении договора (а не при его подписании!) с местом передачи денег, сроках их передачи, свидетелями. Бывали случаи, когда при передаче денег тет-а-тет продавец заявлял о том, что денег не получал. А это означает начало многолетних судебных разбирательств.

4 безопасных способа передачи денег при покупке квартиры >>>

Иностранный покупатель и законодательные нюансы

Казалось бы, при проверке чистоты сделки надо проверять только документы контрагента и его право на продажу недвижимости. С покупателем вроде бы всё ясно — он же заказчик этой процедуры. Но если речь идёт об иностранном гражданине, опытный юрист вам скажет: необходима ещё и проверка права иностранца на заключение сделки.

Простейшая проблема — собраны не все нужные документы, и сделка срывается. Или выясняется, что иностранный гражданин в данный момент находится на территории РК незаконно (не имея вида на жительство, визы, миграционной карты или разрешения на временное пребывание или при просрочке документов) — значит, регистрация недвижимости также не состоится.

В этом случае можно потерять деньги, потраченные на подготовку сделки, в том числе оплату работы риэлтора. Можно упустить выгодное предложение — если продавец не захочет ждать. Если деньги уже переданы продавцу, а в регистрации отказано — ситуация совсем уж рискованная. Впрочем, если вы обратитесь к квалифицированному юристу, он проконтролирует сбор всех нужных бумаг.

Но из-за некоторых законодательных нюансов иностранный гражданин вообще может остаться без квартиры или без права ею пользоваться. Такие случаи редки, но обратить внимание на них нужно.

Пример: молодой человек с иностранным гражданством, достигший 18 лет, приобретает квартиру в РК, все документы в порядке, регистрация состоялась. Но квартира по закону… ничья. Поскольку при вступлении в права на владение собственностью начинают уже действовать законы государства, гражданином которого вы являетесь. А если владеть собственностью иностранец, по законам своей страны, имеет право только с 21 года или с 25 лет, то образуется «вилка».

Квалифицированный юрист учтёт все эти нюансы ещё на этапе проверки чистоты сделки. Ведь сделка должна быть абсолютно законной с обеих сторон — тогда можно спокойно подписывать договор купли-продажи не опасаясь какого-нибудь подвоха со стороны продавца или малоприятного сюрприза со стороны законодательства.

Информационная служба kn.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.