«Офисный» вопрос: покупка или аренда?

Что лучше — купить офис или просто его арендовать? Найти ответ на этот вопрос довольно сложно, все зависит от индивидуальных особенностей каждой отдельно взятой фирмы — ее финансового положения, стабильности, места...

...среди подобных организаций и многих других факторов.

По мнению большинства специалистов, наиболее выгодным вариантом все же станет покупка помещения. Естественно, возможна она лишь при наличии определенных (немалых, надо отметить) денежных средств. Но тут возникает новый вопрос — насколько целесообразно изымать эти самые средства из оборота компании. Ведь покупка офиса означает, что фирма лишается немалой суммы, а, следовательно, и значительной части будущих доходов.

«Офисный» вопрос: покупка или аренда?Итак, прежде чем принять окончательное решение, необходимо тщательно взвесить каждую деталь и учесть в первую очередь два фактора: финансовое состояние фирмы и то, насколько такое приобретение скажется на ее бюджете. Только после этого станет ясно, как лучше распорядиться собственными деньгами — сохранить их в банке, пустить в оборот или потратить на покупку недвижимости.

Важным моментом является и срок окупаемости офиса. Владеть собственным, даже небольшим коммерческим помещением — значит оплачивать налоги и коммунальные услуги. А это — дополнительные расходы, иногда весьма значительные.

С наймом все гораздо проще. В любой момент можно найти более дешевый вариант и сократить расходы в разы. Кроме того, в случае увеличения/уменьшения численности персонала не возникнет проблем с обменом помещения на более подходящее. Долгосрочная аренда, таким образом, — лучшее решение для небольших фирм и предприятий.

В то же время эксперты отмечают, что для крупных компаний лучшим решением станет покупка офисного помещения. Цены на недвижимость постоянно растут, и уже через пару лет у предпринимателя появится возможность выгодно продать или сдать в аренду приобретенные квадраты. Кроме того, они же в будущем могут стать залогом при получении кредита. О престиже и говорить не приходится — данный факт очевиден.

Такого же мнения придерживается и директор крупного казахстанского интернет-магазина Flip.kz Александр Соколов.

— Наш бизнес растет быстрыми темпами, и то, что мы можем купить сегодня, уже завтра окажется тесным. Конечно, если компания стабильна, то лучше покупать недвижимость сразу, так как ее стоимость постоянно растет. Молодым же организациям, по моему мнению, лучше арендовать коммерческое помещение, ведь это снижает обязательства и делает бизнес более гибким. Естественно, что при частых переездах существует риск потери части постоянных клиентов, которые привыкли, что офис расположен в определенной точке города. Для каждого рода деятельности процент потерь разный. С другой стороны — на пути к стабильности без маленьких жертв не обойтись.

Строительство как альтернатива

Еще один вариант приобретения коммерческой недвижимости — ее строительство. Основной плюс такого решения — самостоятельное определение таких важных моментов, как место расположения будущего офиса, его планировка, площадь, корпоративный стиль и многое другое. Не каждый бизнесмен, однако, решится на такой шаг, Директор Flip.kz Александр Соколовбольшинство компаний предпочитают покупать/арендовать готовые офисы. Причины вполне понятны — срок ввода в эксплуатацию делового центра или помещения может откладываться на разных этапах строительства на самые неожиданные периоды. Один только поиск подходящего участка может занять несколько месяцев. Кроме того, согласование проекта в различных инстанциях также потребует определенного терпения и запаса времени.

— Если есть время, то строительство всегда лучше покупки готовой недвижимости, — говорит директор Flip.kz Александр Соколов, — так как можно строить с учетом требований бизнеса. Понятно, что бизнесмену лучше стройкой не заниматься, а обратиться в надежную строительную фирму, ведь каждый должен заниматься своим делом.

Бизнесмен - это профессия, которой надо учиться >>>

В крупных городах наибольшим спросом пользуются районы, расположенные в деловой части города. Связано это с необходимостью находиться в непосредственной близости от клиентов. Решаясь на строительство, важно учитывать данный фактор. Естественно, что обойдется оно гораздо дороже, чем в менее престижных районах. Расходы на постройку и содержание недвижимости вне зоны деловой активности сократятся при этом на 30­40%. Не стоит недооценивать и такой момент, как отделка готового помещения. В противном случае все усилия и затраты могут свестись к нулю.

Выгодное вложение

Часто еще недостроенные помещения приобретаются с целью вложения в них инвестиций — как долгосрочных, так и краткосрочных. Становясь долевым участником строительства, покупатель таким образом минимизирует затраты на уплату налогов на прибыль. Кроме того, еще недостроенное помещение стоит гораздо дешевле, чем уже готовое и сданное в эксплуатацию. Выплата стоимости офисного помещения производится, как правило, поэтапно, что также существенно упрощает задачу будущему владельцу недвижимости. Следует, однако, отметить, что такой вариант не подойдет для фирм, срочно ищущих помещение для личного пользования.

Но и здесь не обходится без своих нюансов. С одной стороны, приобретение офисного помещения на стадии его строительства на современном этапе можно считать выгодной сделкой из-за больших объемов ввода в эксплуатацию объектов подобного рода в крупных городах Казахстана. С другой — повышаются ставки кредитования, а значит — увеличивается риск потенциального покупателя. Кроме того, зачастую важной оказывается оценка недвижимого имущества независимым экспертом. Такая процедура является обязательной в том случае, когда сделка изначально подразумевает привлечение кредитных ресурсов под залог офиса.

Мифы и правда

Принято считать, что крупные отечественные компании предпочитают арендовать квадратные метры, тогда как зарубежные — покупать их. На деле же подобное суждение ошибочно. Статистика показывает, что особых отличий между «нашими» и заграничными крупными компании в этом вопросе нет. Для каждой фирмы этот вопрос сугубо индивидуален. Между тем, приобрести офисное помещение за рубежом гораздо проще благодаря более низким ставкам кредитования. Практика показывает, что покупка помещения или здания выгодна лишь в том случае, когда внутренний доход компании ниже показателей доходности недвижимости. К примеру, если прибыль производственной фирмы составляет в среднем 10­15%, а доходность коммерческого недвижимого имущества превышает 20%, то покупка офиса позволит значительно сэкономить на аренде.

Документация

Какие документы необходимо потребовать от продавца коммерческой недвижимости:

  • правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на недвижимое имущество;
  • свидетельство государственной регистрации прав собственности;
  • справка о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и его технических характеристиках;
  • технический паспорт объекта;
  • согласие супруга/супруги на совершение сделки (для физических лиц).

Перед заключением договора купли­продажи необходимо тщательно изучить историю приобретения офиса, а также проверить информацию о задолженности по коммунальным платежам.

«За» и «против»

Преимущества аренды:

  • не нужно инвестировать большие суммы денег единовременно;
  • существует возможность прогнозирования ежемесячных и ежегодных затрат;
  • есть возможность при необходимости быстро переехать, увеличив или уменьшив тем самым офисное пространство;
  • возможность сразу начать работу в новом офисе.

Недостатки аренды:

  • определенные сложности в переделке помещения под свои нужды и желания;
  • ограничения по расторжению договоров с клиентами при частых переездах;
  • возможность нежелательного соседства и размещения невыгодной для арендатора рекламы на стенах и фасаде здания;
  • вероятность потери части клиентов при переездах.

Преимущества покупки:

  • постоянный рост цен на недвижимое имущество;
  • престиж;
  • показатель солидности и стабильности компании.

Недостатки покупки:

  • большие материальные затраты;
  • необходимость дополнительных затрат (таких как налог на имущество, коммунальные платежи, ремонт и пр.);
  • риск снижения стоимости недвижимого имущества.

Аналитика

По данным аналитиков портала kn.kz, за полгода (в период с января по июль 2013 года) четко прослеживается регулярный рост цен на продажу и аренду офисных помещений в Астане. Показатели роста при этом равны 32% и 9,4% соответственно.

В июле 2013 года средняя стоимость аренды площади коммерческой недвижимости в Астане составила 3548 тг/кв.м. Средняя стоимость продажи офисов равна 2002 $/кв.м. Изменение цены относительно прошлого периода составляет 4,6% и 4% соответственно.

Фото: office-picture.ru, bellona.ru, araks-remont.ru , iport.kz

Информационная служба www.kn.kz

Также читайте:

Офисная палитра

Склады в Казахстане: мал золотник и дорог

В Казахстане растет спрос на складскую недвижимость

 


1 комментарий:

Обновить
Андрей Поляков (12.09.2013 12:04)

Действительно, по возможности, лучше все же приобретать коммерческую недвижимость в собственность...Так получается гораздо выгодней, кроме того, в любой момент можно перепродать офис и остаться в выигрыше.


Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.