Недоделки в новых домах, непродуманное расположение детских площадок, задержки сроков окончания строительства — у некоторых покупателей нового жилья это вызывает бурю эмоций, а кто-то смирился с подобными «традициями». Мы попросили специалистов рынка недвижимости прокомментировать распространенные претензии владельцев новеньких «квадратов». Как и ожидалось, недочеты и откровенные промахи связаны, в основном, с отсутствием профессионализма.
Начнем с того, что от комментариев открещивались не только строительные компании, но даже некоторые риэлторы. Как пояснили сотрудники одной из фирм в Астане: «Мы работаем с застройщиками, поэтому ничего «такого» про них говорить не можем». Так ведь речь и не шла о том, чтобы всех покрыть позором. Возможно, есть какие-то объективные причины «перекосов» в строительстве.
К счастью, нашлись те, кто смог расставить все точки над i. И к сожалению, причина дефектов в строительстве чаще всего кроется в незнании или халатности исполнителей.
Обещали в 2009-м, а сдали в 2010-м
Самая распространенная претензия со стороны покупателей — задержка сроков предоставления жилья. По словам президента алматинской риэлторской компании L-PrideCompany Имрана Лабазанова, промедление со сроками на полгода-год встречается часто, и на это покупатели даже не обращают внимания: «Уже нормально, люди привыкли и терпят».
Член Ассоциации застройщиков Казахстана, председатель правления холдинга BI Group Амангельды Омаров среди причин приостановки строительства называет банальную нехватку средств, а также отсутствие опыта работы на девелоперском рынке. Недобросовестные компании в погоне за клиентом продают квартиры чуть ли не по себестоимости на начальном этапе стройки, так как других инструментов привлечения, таких как имидж, опыт, материально-технические ресурсы, не имеют. Когда деньги заканчиваются, замирает работа на стройплощадке. По опыту холдинга Амангельды Омаров может сказать, что вполне реально закончить возведение 9-этажного дома площадью 20 тысяч квадратов меньше, чем за полтора года.
Задержка со сдачей дома в эксплуатацию даже у благополучных компаний нередко происходит из-за бюрократических проволочек. Ведь объект должны принять и проверить соответствующие государственные органы.
— Начинают тянуть-тянуть, но, откровенно говоря, чего-то хотят, — делится опытом генеральный директор АО «Корпорация Строй-Контракт» Кайрат Кудайберген. — Бюрократия должна быть в том смысле, что нужно проверять все объекты. Но иногда настолько затягивают и так изматывают... Все госструктуры, честно сказать, очень сложные. Но многое в этом вопросе зависит от правильного позиционирования и работы стройкомпании.
Председатель правления BI Group Амангельды Омаров процесс согласования всех разрешительных документов тоже называет непростым. По его словам, Комитет РК по делам строительства сегодня работает над упрощением процедур, и в ближайшее время часть барьеров должна быть устранена.
Задержка с оформлением документов наблюдается и на этапе передачи внешних инженерных сетей дома на баланс коммунальных предприятий или городским властям.
— По опыту компании BI Group могу сказать, что у нас есть объект, где канализационные, насосные станции, ТП (трансформаторная подстанция. — Авт.), РП (распределительный пункт. — Авт.) не переданы городу с 2007 года. Мы уже 5-6 лет держим их на балансе нашей компании. При этом содержание для нас обходится очень дорого, мы охраняем, ремонтируем фасад. Бывает, что в этих ТП какое-то оборудование воруют, приходится менять. При этом можно сказать, что чаще всего это вина самих строителей. Однако в части оформления документов на землю под этими объектами есть вопросы и к городским службам. На оформление документов уходят годы.
Обещали паркет, а постелили линолеум
Недоделки в многоэтажках и использование некачественных материалов — претензия, которая тоже относится к наиболее частым. Как указывают некоторые риэлторы, квартиры, сделанные по принципу «и так сойдет», встречаются практически во всех новостройках. Исключение составляют дома элит-класса. Строители стараются для тех, кому жилье будет продаваться от 2,5 тысячи долларов за квадратный метр.
— В такие дома заселяются непростые люди, — говорит риэлтор Имран Лабазанов. — Они на глаз могут определить — качественно или нет. А плохое строительство — обычно для среднего класса. У таких покупателей безвыходная ситуация, они идут за ценой. Если цена доступная, а на «вторичку» денег нет — покупают в новостройке.
Наши эксперты в этом случае оказались единодушны: оправданий для застройщиков нет и быть не может. Если компания добросовестная — сделает всё, как обещала. Причин, по которым покупатель получает некачественное жилье, может быть несколько. Как и в первом случае — нехватка средств. Финансирование может внезапно закончиться из-за «увода» денег и материалов либо субподрядчиком, либо в самой компании.
Нередко «дыры» в строительном бюджете обнаруживаются из-за неправильного планирования. Например, изначально неверно рассчитали смету или стоимость строительных материалов оказалась выше. В итоге вместо благородного камня травертина «залепят» более дешевый керамогранит. При возведении жилья по госпрограммам обязательно соблюдается требование по казахстанскому содержанию товаров. Кстати, вопреки устоявшемуся мнению, эксперты говорят, что материалы местных производителей достаточно хороши по цене и качеству. И в нашей стране производятся практически все основные материалы для постройки.
Некачественная отделка отчасти связана с дефицитом квалифицированной рабочей силы на строительном рынке.
— В том-то и проблема, что у многих строительных компаний работают «партизанские» бригады, — говорит представитель Ассоциации застройщиков Казахстана Амангельды Омаров. — «Влить», скажем так, в каждую из этих бригад культуру производства очень тяжело. Часто получается, что бригады ходят между строительными компаниями. Получили немного денег в одной компании, ушли. В другой выполнили некачественно, их выгнали. Такое хождение по кругу.
По словам Амангельды Омарова, квалифицированной рабочей силы по низким ставкам просто нет. Ощущается особый дефицит хороших отделочников. Если постоянно повышать оплату рабочим — это повлечет за собой удорожание себестоимости жилья.
Строительные организации выходят из положения как могут. Например, в BI Group в этом году открыли свой учебно-производственный центр для подготовки рабочего персонала: сварщиков, каменщиков, монолитчиков, отделочников, крановщиков. Направление затратное, но в компании надеются на экономический эффект и улучшение качества строительства.
Рабочие могут «кочевать» со стройки на стройку по причине того, что бригадир им недоплачивает.
— Мы этот этап уже проходили, — комментирует директор «Корпорации Строй-Контракт» Кайрат Кудайберген, — поэтому у нас все рабочие получают зарплату напрямую от компании. На каждого заводится карточка, и они фиксировано получают деньги в конце месяца.
Технический и авторский надзор также имеет отношение к состоянию дома. Авторским надзором занимается компания, которая разрабатывала проект многоэтажки. Она следит за тем, чтобы не было отклонений от первоначального плана, использования других материалов.
Технический надзор может осуществлять та же организация. Он подразумевает контроль за качеством работ, их соответствие казахстанским СНиПам и ГОСТам.
В строительных компаниях, которые занимаются возведением объектов, также есть свои проектно-технические отделы. Без них в работе не обойтись.
— Мы не позволяем себе отходить от проекта, — говорит Кайрат Кудайберген. — Извините, завтра нам неправильно зальют фундамент, вместо марки цемента М-400 заложат М-300 или арматуру не той толщины. С этим шутить никаким образом нельзя. Мы не хотим повторения событий «Бесобы». Я очень жестко наказываю, если необоснованно меняют материал или еще что-то. Вплоть до увольнения. Такие случаи в компании уже были.
Дворы, похожие на гетто
Руководитель «Корпорации Строй-Контракт» сравнил некоторые дворы, где находится социальное жилье, с гетто: там, где играют дети, стоят машины, на бордюры заезжают джипы, развернуться и припарковаться негде.
Жалобы на отсутствие подъездных путей, благоустроенных дворов и парковок можно поставить на третье место среди претензий покупателей «квадратов» в новостройках.
Хотя риэлтор Имран Лабазанов говорит, что в Алматы проблем с обустройством детских площадок или дорог почти не наблюдается. Родители готовы смириться с недоделками в новой квартире, но не с тем, что их ребенку будет негде играть. Поэтому строительные компании уделяют внимание тому, каким будет первое впечатление у покупателя, которое, как известно, начинается со двора.
Нехватка места для проезда и остановки может объясняться небольшой территорией для застройки, если дом возводится, например, в центре города. На окраинах проблем с площадью земельного участка нет.
По мнению экспертов, благоустройство площадок, наличие парковок оговаривается СНиПами, а значит должно соблюдаться. Эти моменты не учитываются в тех случаях, когда есть попустительство со стороны уполномоченных органов и проектировочной компании. И опять же — нехватка денег. Там, где гонятся за низкой ценой квартир, начинают экономить на отделочных работах в подъезде, обустройстве двора и дорожек.
А в Астане паркинги стали головной болью не только владельцев машин, но и строительных компаний. В последнее время город ужесточил требования к наличию мест для стоянки авто. Вроде всё правильно: нужно бороться с кучкующимися по дворам и обочинам машинами. Но, по мнению Амангельды Омарова, новые требования сегодня отклонились в другую крайность:
— Коэффициент сейчас в среднем одно машино-место в крытом паркинге на одну квартиру в домах 3-4 класса. А это социальное жилье. Мы, например, пытаемся продавать в таких домах небольшие квартиры в 30-40 квадратных метров за 40-50 тысяч долларов. Себестоимость паркинга — 15 тысяч долларов. Представьте, что человек должен купить паркинг за полцены квартиры. «Город» стоит на своем. Но для строительных компаний, получается, строить жилье в 40 тысяч долларов невыгодно. Потому что вся прибыль стройкомпаний уйдет на постройку паркингов, которые не будут проданы все. Срок продажи может затянуться на годы, что повлечет за собой рост накладных расходов, так как расходы по паркингу в основном носят постоянный характер и в конечном счете приведут к удорожанию строительства. Люди никак не могут понять, что после приобретения паркинга нужно еще платить 5-6 тыс. тенге в месяц обслуживающей компании.
Эксперт не считает, что строительство домов эконом-класса в столице будет сворачиваться. Но на качество возводимого жилья это повлияет. Фирмы не станут работать «в ноль», а значит начнут на чём-то экономить.
Вместо девяти этажей — четырнадцать
На стройках столицы происходили такие кульбиты, что их можно было бы назвать комичными, если бы они не затрагивали дольщиков. Например, в одном из жилых комплексов клиенты вложились в покупку будущей квартиры на 14-м этаже. Позже они выяснили, что дом по проекту 12-этажный. Остальные этажи компания будет достраивать, если ей дадут разрешение.
На всю страну прославился жилой комплекс «Орбита», после решения суда о сносе шести лишних этажей. И таких многоэтажек с дополнительными пролетами в Астане было несколько. По информации Управления архитектурно-строительного контроля города, генподрядчики увеличивали этажность без соответствующих согласований. Хотя квартирами на неутвержденных этажах торговали вовсю.
Отклонение от первоначального проекта — четвертая из наиболее типичных жалоб. Например, на крыше вдруг решают построить мансарду. Хотя, если над верхним этажом изначально был запланирован технический этаж, никаких помещений для проживания там быть не должно.
Некоторые уверены, что строителями в этом случае движет обыкновенная жадность. Хотя эксперты считают, что дело, в первую очередь, в непрофессионализме: либо проект изначально просчитали неверно, либо с менеджментом на стройке были проблемы. Как итог — не хватает средств на завершение строительства. Чтобы залатать финансовые бреши, начинается надстройка лишних этажей. Мансарды и лишние квартиры относительно доступны по цене, поэтому и покупатели на них находятся.
Эксперты говорят, что на рынке Казахстана есть около 7 компаний, которые никогда не позволят себе таких «доделок».
— В этой ситуации, мне кажется, нужно работать с ГАСКом и прочими контрольными службами, чтобы не допускать отклонений от всех установленных норм, — комментирует Амангельды Омаров. — Я сам такое видел, когда заходил к знакомым в гости. Там над 9-м этажом был техэтаж, его превратили в жилье. Это как у Карлсона на крыше примерно, туда лифт не ходит. Есть лестница, которая не соответствует никаким стандартам физики и эстетики.
Но эксперт не советует забирать вложенные средства в недостроенную многоэтажку, если вдруг вы узнали, что там появятся лишние этажи. Ведь если граждане начнут расторгать договоры с компанией в массовом порядке, дом может вообще не достроиться.
Ошибки, о которых покупатели не знают
Есть такие моменты, о которых неизвестно обывателям, но которые оказывают важное влияние на процесс строительства — это проектирование. Дома еще нет, он пока только на бумаге, но в него уже заложены ошибки. Вот где потеря времени, нервов и денег.
Специалисты называют чуть ли не самым проблемным этот этап строительства. Рынок проектных компаний такой же дефицитный, как и рынок грамотных рабочих специалистов. В Казахстане он еще на стадии формирования. Есть, конечно, 5-6 профессиональных проектных бюро, но они перегружены работой.
Примеры грубых ошибок — когда заложен неправильный материал для фундамента или не учтена сейсмическая опасность района. В этих случаях строительные компании вынуждены переделывать опасные недочеты уже на стройплощадке. К счастью, подобное случается нечасто. В основном, в проекте встречаются, скорее, недочеты, которые влекут удорожание строительства. Например, перестраховываясь, архитектор может заложить 200% прочности здания. А это лишний материал и, соответственно, расходы. Вместо современных пластиковых труб планируют устаревшие чугунные или стальные.
— Типа это надежнее. Да ничего не надежнее! — восклицает Кайрат Кудайберген. — По опыту работы с зарубежными проектировщиками скажу, что они молодцы. Показывают, как можно удешевить проект, хорошо во всем ориентируются. Поэтому нам легче с ними работать, потому что есть понимание. Мы приходим в ГАСК, начинаем нашим рассказывать. А они: «Нет, так не должно быть, должно быть вот так». Почему? СНиП не остановились на одном месте, они должен идти вперед. Даже стекла есть, которые вырабатывают энергию, почему мы их не используем? Приходится бороться, доказывать, прямо целый бой происходит.
Ошибки проекта приводят не только к удорожанию, но и неудобствам в доме: может быть неправильно запланирована система вентиляции или неправильно смонтированы витражи.
Амангельды Омаров рассказывает что, к примеру, BI Group осуществляет надзор за строительством дома вплоть до момента его сдачи. И если встречаются какие-то недочеты, то их даже «коллекционируют» в отдельный альбом.
— Для того чтобы не повторять ошибки на следующих объектах, у нас есть система электронного технадзора, камеры на каждой стройке. Я могу видеть любой объект через Интернет.
Совет, который можно дать покупателям, — требовать исполнения условий договора и не соглашаться с недоделками или браком. Как говорят эксперты, сегодня не пугающие 90-е годы. Нужно добиваться исполнения обязательств, тем более, что каждая компания борется за своих клиентов.
Фото: kn.kz
Ирина БЕРДАШОВА, Информационная служба kn.kz