Астана қаласындағы жаңа құрылыстың инфрақұрылымы

Адамдар жайлы, мықты өмір сүре алатын тұрғын үйді сатып алуға тырысады. Олар үйлерінің жанында маңызды әлеуметтік объектілердің, мәселен, мектептің, балабақшаның, аурухананың, сонымен қатар дүкен мен дәріхананың орналасқанын қалайды.

Әсіресе, жаңа құрылыстағы пәтерлер астаналықтар үшін өте қымбатқа түседі, олардың көпшілігі онда тұруды армандап қояды. Пәтерге ие болуды қалталары көтере бермейді. Астанада, kn.kz порталының мәліметі бойынша 2013 жылдың қыркүйегінде оң жағалаудың Алматы ауданындағы жаңа құрылыстың тұрғын үйі шаршы метріне орташа есеппен 1733 доллар, Сарыарқада — 1446 ш.б. ұсынылды, ал, сол жағалаудағы Есіл ауданында бірталай қымбатырақ — шаршы метрі 1832 доллар болды.

Жағдайлар мен болашақ істер

Астаналық сараптамашылардың нақтылап айтуынша, астанадағы жаңа құрылыстың инфрақұрылымы бүгінгі таңда тым жоғары дәрежеде келеді. Жаңа тұрғын үй кешенін салудан бұрынырақ осынау ауданда әлеуметтік инфрақұрылымның қандай объектілері дәл болатынын алдын ала ойластыру қажет.   Яғни, барлығы адамдардың ойларынан шығып жатса, жақсы ғой.

Өз құрамына сауда-офистік, балалар, спорттық-сауықтыру, білім беру, ойын-сауық объектілері кіретін ішкі инфрақұрылымдық жан-жақты дамуы бар тұрғын үй кешендері астанада саусақпен санарлықтай тым аз деп батыл айтуға болады. «Ветрина недвижимости» компаниясының дәл рейтингісіне сәйкес инфрақұрылымның дамуы бойынша «Хайвил Астана», «Парижский квартал», «Rixos Khan Shatyr Residences», «Альтаир» және «Миланский квартал» көш басында келеді.

Астанада тек қана инфрақұрылымы өте дамыған тұрғын үйлер жылдам иеленетін тәуірлеу, мықты аудандар баршылық, мысалға, Евразия ауданы, 13 магистрал, Республика даңғылы және Сарыарқада. Бұл аудандарда мектептер, балабақшалар, сауда орталықтары көптеп жиі-жиі кездеседі, олар арқылы  автобустық маршруттардың біразы өтеді. Бұл негізінен кейбір астаналықтар үшін тым мағыналы, маңызды.

Жабылмаларға қатысты нақ айтар болсақ, Астанада жабылма орындарға зәрулік, әсіресе, эконом­ және бизнес-сегментті үйлерде айқын байқалады. Көптеген тұрғын үй кешендерінде төбесі, шатыры бар немесе жеке тұрған жабылмалар жоқ. Осыған байланысты мұндай үйлердің тұрғындары жақын орналасқан кешендердің жабылмаларын пайдаланады. Бұлар біріншісіне де, екіншісіні де қосымша тым ыңғайсыздық тудырады. Бұл туралы еліміздің президенті бірнеше рет қадап айтты. Алайда, осы бағытта, өкінішке орай, әлі күнге оңды ештеңе жасалмауда. EXPO-2017 халықаралық көрмеге дайындық аясында Астананың Есіл ауданында тәуір, мықты үш жабылма салынатынын сараптамашылар айтады. Сол жағалаудағы көптеген тұрғын үй кешендерінде олар әзірге жоқ. Мемлекеттік бағдарлама бойынша нақты салынып жатқан эконом-­класты үйлерде жабылмалардың жоқ екенін жақсылап ескеру керек.

Астанада бірден бірнеше ауданда жаңа көп пәтерлі тұрғын үй кешендері тоқтаусыз, үздіксіз салынуда екенін айту да маңызды — бұл 12 магистрал («Пирамида» ауданы), Триумфалды қақпа ауданы, мыңжылдық Саяжол («Мыңжылдық»), Қорғалжын тасжолы ауданындағы Астрахань трассасы. Аталған аудандардағы инфрақұрылым біртіндеп дамуды, өсуді бастап жатыр.

2012 жылы елорда өкіметі жылына 1 млн ш.м. тұрғын үй салынатын Астананың 5 ауданын анықтады. Қала әкімінің бірінші орынбасары Сергей Хорошун айтқандай, «қаланың дамуының салиқалы бағыттары анықталыпты, орташа жылдам болашақпен астананың аудандары қала құрылысының құжаттамасымен, 5 аудандағы Астананың құрылысында инженерлік және көліктік инфрақұрылымды салумен, жобалаумен қамтамасыз етілген екен. Бұл «Мыңжылдық» саяжолы, Тұран батыс даңғылының ауданы, 24-ші және 28-ші көшенің шекарасындағы Орынбор даңғылының көлденең ауданы, «Южный» гараждық кооперативінің аймағындағы аудан, Мирзоян, Ақыртас, Тәуелсіздік және Қошқарбаев көшелерінің шекарасындағы аудан. Әкім орынбасарының ақпараты бойынша көрсетілген аудандар инженерлік-көліктік және әлеуметтік инфрақұрылымдық объектілердің барлық қажетті кешендерімен қамтамасыз етіледі.

«Астана қаласының сәулет және қала құрылысы басқармасы» ММ-нің хабарлағанындай, жаңа тұрғын үй кешендерін жобалау және салу кезінде жабылма көлік паркингтері, ойын алаңшалары, ересек және балалар мен ересектер үшін демалатын алаңшалар, спорттық алаңшалар нақтылап қарастырылған екен. Фасадтардың сәулеттік ажарының тым бұзылуына жол бермеу мақсатында олардың астына мұздатқыштар немесе орталықтандырылған мұздатқыштар орнату ойластырылған. Мемлекеттік бағдарлама бойынша салынған барлық шағынаудандарда қолданыстағы ҚР ҚНмЕ сәйкес инфрақұрылымның барлық қажетті объектілері қарастырылған — ауруханалар, мектептер, балабақшалар және әлеуметтік мәдени-тұрмыстық бағыттағы ғимараттар.

Құрылыс салушылар түсіндіреді

— Ауданның инфрақұрылымының тезірек дамуы пәтерге клиенттердің сұранысын ұлғайтады. Сонымен қатар жаңа құрылыстың шаршы метрінің бағасы көтеріледі. Ескі аудандарында құрылыстың тығыздығына байланысты жаңа паркинг пен балабақшаның пайда болуын күту күрделі. Жаңа аудандарда барлық талап ескеріліп қалыптасады, — деп нақтылайды BI Group холдинг ЖТК-нің жобаларын дамыту бойынша бөлім бастығы Людмила Куцик.

Оның пікірінше, Астананың тұрғын үй кешендері инфрақұрылымның қажетті алғашында объектілерімен жан-жақты жабдықталған екен.

— Бірінші қабаттарда, басты жоспар бойынша, дәріханаға, кафеге, асханаға және тағы басқаларға арналған сауда-офистік орындар орналастырылады. Құрылыстың бас жоспарына сәйкес білім беру мекемелері (мектептер және балабақшалар) тең бөлінеді, — дейді Л. Куцик.

Оның айтуынша, кей жерде барлық қажеттілер салынған, кей жерде енді жоспарға енген, алайда, қандай жағдайда да әрбір ТК-нің жанында алғашқы пайдалану объектілерінің азғантай көлемі бар.

— Әрине, Астана өркендеп, дамып және құрылыс салынып жатыр, инфрақұрылымға жаңа ТК-н «қуып жетуге» тура келеді, — деп ұғындырады бөлім басшысы.

Инфрақұрылымға қатысты құрылыс салушының міндеттемелері туралы айтқанда, ҚНмЕ-не сәйкес бірінші қабаттарда коммерциялық ғимараттар үшін, тұрғындар мен қонақтар үшін құрылыс салушылар жабылма орындарды қарастыруға міндетті екендігін ол атап өтті.

— Сондықтан құрылыс салушылар толыққанды инфрақұрылымды дамыту үшін бастапқы жағдайды жасайды, яғни, ғимаратты салады, бірақ, барлығы бұлай істемейді, — дейді Л. Куцик.

Инфрақұрылым «шаршының»бағасына ықпал жасайды

«Витрина недвижимости» қазақстандық-канадалық компаниясының бас сараптамашы-аналатигі Мақсат Бектібаев көп қабаттыларда «шаршының» құнына инфрақұрылым тікелей ықпал ететіне тым сенімді. Өзінің ой-пікірін маман цифрлармен растайды. Компания жыл бойында астананың 360 тұрғын үй кешенін зерттеді және жағдайдың жеке рейтингін, олардың қызмет ету және инфрақұрылымның даму дәрежесін нақтылап құрды.

«Витрина недвижимости» қазақстандық-канадалық компаниясының бас сараптамашы-аналатигі Мақсат Бектібаев«Витрина недвижимости» бағалау жүйесінде алдын ала біздің күйімізге қалыптасу үшін канадалық әріптестермен бірлесіп жұмыс істеді. Кешеннің әрқайсысы 36 бағыт бойынша нақты бағаланды. Олардың арасында «аудан тыныштығы» немесе «жылуизоляциясы» бар. Инфрақұрылымның дәл дамуы туралы анық айтсақ, оған медициналық мекеменің, мектептің, балабақшаның орналасуы, аулалардың жағдайы, жабылмалар мен көлік аялдамаларының, жол желілерінің болуы, кептелмелердің жоқ екендігі сияқты түсініктер енді. Рейтингтегі орынға тіпті мынадай «ұсақтар», ТК-нің жанында шаштараздың, спа­салонның болуы да әсер етеді.   

Канадалық стандарттар жабылмалардың міндетті болуын қарастырады, Мақсат Бектібаевтың айтуынша, бір пәтерге бір жарым көлік-орын керек. Жабылма бойынша жергілікті талап осындай екенін атап айтуға болады.

— Жай айтқанда, жабылма бойынша стандарттар да сақталмайды, — дейді компания мықты аналитигі. — Біз, әдеттегіше, евростандарттарды, еврокодтарды енгізуді қалаймыз, алайда, жолын таба алмаймыз. Бәрібір ҚНмЕ бойынша істейміз. Талаптар да құлақтандырылды, бірақ та, әлі күнге мынадай жағдай қалыптасқан, тек тұрғын үй кешенін салып бітіру.

Жабылмалардың — ТК-нің ең әлсіздеу тұсы екенін зерттеу анықтады; құрылыс салу кезінде, сараптамашының пайымды нақты пікірінше, оларды «ешқашан есепке алмайды» екен.

Келесі проблемалы айқын нәрсе — аулалар. Тіпті элиталық кешендерде балалар алаңшалары көлемі жағынан шағындау, аз болып салынады, ол тұрғындардың санына байланысты сәйкес келмейді. Мысалы, Астанадағы Комсомол поселкесі тым мәртебелі болып саналады.

— Онда жер өте қымбат, аз қабатты кіп-кішкентай үйлер тұр. Осы аз қабатты үйлерден тіпті айналуға келмейтін, көлемі 6 «шаршылық» балалар алаңшалары жасалады.

Балалар үшін ештеңе үнемдемеген көп қабаттыларға қатысты зерттеуге сәйкес ТК-де 100-ге дейін шамамен есептеуге болады. Бұл 360 зерттелген объектілердің үштен бірінен аз. «ТК/балалар алаңшасы» керемет көрініс, маманның айтуынша, «Хайвил Астанада» байқалады.

Жол инфрақұрылымын, басқа өлшемдер тәрізді, 10 ­балдық шкаламен бағаланды. Жоғары дәрежені ешкім де алған жоқ. Кептелмесіз қаланың кез келген нүктесіне емін-еркін баруға болатыны үшін, жолдардың жақсы жабылғаны және 6-жолақты қозғалыс үшін ең көбі 9 балдан алды.

— Бұл үлкен, зор рөл атқарады, — дейді Мақсат Бектібаев. — Тұрғын үй кешеніне подъездік жолдар, оның жанында көлік аялдамасының болуы оған жетуді де қиындатады. Яндекс­карталарды пайдаландық және қарбалас кезінде жолдың ауырлығын қарастырдық. Қазірде кептелісі бар магистралда орналасқан ТК-не сұраныстың азаюы байқалады. Бірақ, олар осыдан екі жыл бұрын сондай әйгілі болған. Әрине, мұндай кешендердің бағасы төмендейді.

Асфальты жоқ, бірақ, кептелмесі, бағдаршамамен проблемасы бар, жарық беруі тым нашар аудандардағы үйлер ең төмен балды (3-4) алды.

Ауруханаларды, мектептерді, балабақшаларды бағалау кезінде есепке жеке мекемелер де алынды. Ойлануға үйренгендіктен, балабақшаның жағдайы, мысалы, сондай жаман емес. Сараптамашының айтуынша, мектепке дейінгі мекемелер барлық ТК-де бар, бірақ, негізінен олар жекелер болып табылады. Тіпті астананың алыс аудандары да балабақшасыз қалған жоқ. Сондықтан көпшілігі 7-8 баллдан ең жоғары бағаны алды. 

Медициналық мекемелерден тек қана мемлекеттік емханалар емес, сонымен қатар көп қабаттыларда орналасқан дәріханалар, стоматологиялар, жеке кабинеттер бағаланды. Осындай орындар балабақшалар сияқты тым көп болмағандықтан, мысалы, жетіспей жатады. Ең жоғары 10 балды да ешкім алған жоқ. Мұнда орташа көрсеткіш — 5 балл. Бұл ТК-де пәтердің иесіне шақырым жердегі емханаға баруына амалсыз тура келетінін білдіреді ғой.

Сараптамашылар дүкендерді бағалауға ерекше зор көңіл бөлді. Сауда алаңшалары А, В және С кластары бойынша бөлінді. Мысалы, А класына супермаркеттер жатады. Олар қалада жетіп артылады, дегенменен, ТК-нен тым шалғайда, алыстау орналасқан.

Егер де ТК-де шаштаразы болғанда, рейтингте ол 5 балл алады, сұлулық салоны 7 балл әкеледі, солярияның болуынан да қосымша бонус қосылады. Кешендердің көпшілігінде қарапайым шаштаразылар жеткілікті екен. Қандай да бір маңызды нәрсені қаланың ортасынан ашу кімге де болса өте қолайлы.

Әрине, салондардың болуы ТК-дегі шаршы метрдің бағасына сондай әсер ете қоймайды, бірақ та кешендегі барлық объектілер өзіндік айтарлықтай ықпал жасай алады. Мысалы, «Пирамида» ауданында, сараптамашылардың ай-туынша, инфрақұрылым нашар дамыған екен. Алыстағы емханалар, балабақшалар, мектептер бұл Астананың ең арзан тұратын аудандары.

— Онда сауда орнын жалға беру тым арзан тұрады, — деп нақтылап түсінік береді Мақсат Бектібаев, — кей жерлерде тіпті 40 пайызға дейін арзандайды. Пәтерлердің бағасы бойынша қаладағы бағадан 10­15%-ға айырмашылығы болады. Мысалы, егер де ТК-де шаршы метр 2000 доллар тұрса, ал, онда 1800 доллар болады.

Пәтерді іздеуде әркімнің өз өлшемі бар

Жылжымайтын мүлік бойынша тәуелсіз қенес беруші Абзал Жаңабай шаршы метрдің құны жақын тұстағы әлеуметтік мәдени-тұрмыстық объектілер емес, ауланың жабдықталуы ықпал етеді деп санайды:

— Иә, абатталған көрікті аула, сапалы асфальтталған жол ықпал етеді. Бірақ, бұлар ерте ме, кеш пе, барлық үйлерде, орамдарда жасалуы тиіс. Асфальтталған жолы жоқ жаңа құрылыстарда баға өзінің шарықтау шегіне жете алмайды. Дегенменен, үй қоршалғанда, орындықтар, жолдар бар жерде баға көтеріледі. Абзал Жаңабай

Алайда, расында, айырмашылық үлкен емес. Мәселен, сол жағалаудағы тұрғын үй. Ол шамамен Қорғалжын трассасынан 500 метр қашықтықта тұр. Онда грейдерлік жол. Қазіргі таңда аталған ТК-нің дайын үйіндегі пәтердің бәзбіреулер шаршы метрін бірінші кезекте 2000 долларға сатуы мүмкін, ал, осы үйдегі басқа біреу бар болғаны оған 1600 доллар сұрайды. Барлығы сатушыға байланысты. Егер жарты жылдан кейін жол асфальтталса, жақын жерден мектеп, емхана, азық-түлік дүкендері пайда болса, ол «шаршысын» 2,5 доллардан емін-еркін сатады.

Бұған қарамастан бұрынғыша 2 мыңға бере салатын қожайындар табылып қалады. Қазіргі таңда пәтерлерді, және тағы әлі аяқталмаған құрылысты немесе қоршалған аймақты бірдей бағаға сатып алуға әбден мүмкін, осы бағамен бүкілі дайын, әзір болған жағдайда, басқа сатушыдан да сатып алуға болады. Сонымен үйдің немесе оның төңірегінің жайлылық жағдайына байланысты пәтердің бағасында, әрине, айырмашылық болады, бірақ, анау айтқандай алшақтық жоқ.

Егер де дүкендердің, мектептердің, ауруханалардың бар екендігі туралы айтар болсақ, онда менің пікірімше, сатушының көзқарасын ескерсек, шаршы метрдің бағасына кәдімгідей әсер етеді. Бірақ, қорытынды сөз — тек сатып алушыда ғана қалады. Барлығы пәтердің болашақ қожайынының жеке ынта-жігеріне, тілегіне байланысты. «Инфрақұрылымның дамуы» жарнамасында сатылатын объектінің қасиеті, тіпті ерекшелігі ретінде мынандай мінездеме көрсетіледі: бәрі жанында, үй жалға берілген, сондықтан баға осындай. Бірақ, мұның бәрі сатып алушыға әсер етпеуі ықтимал. Әркімнің өзінің армандаған пәтері, өзінің іздеу өлшемі болады.

Бағаларды қалыптастыруда сатушылардың ынтасы-көңіл-күйі үлкен рөл атқарады. Кейбіреулер 25-қабатты үйдегі 22-ші қабат туралы айтуы мүмкін: «Мені көрші ғимарат көлегейлемейді, жоғарыдан қараймын, күнді көремін». Бұл үйді қымбатқа  сатуға артықшылық жасайды. Осы уақытта басқа біреу былай дейді: «22-ші дей емес, лифтіге тәуелді болмайтындықтан, үшінші қабат тәуір, әрқашан тәуір болып қала береді.

Тағы мысал. Астанада 7-ші емхана ауданы бар. Ол көрнекті, оны бүкілі бес саусақтай біледі, жақсы орын. Сонымен кейде бәзбіреу емханаға немесе ауруханаға жақын орналасқан үйді жақтырмайды. Біреуге көлік аялдамасы таяу болған тым ұнамайды.

Тұрғын үй кешені Ш. Құдайбердіұлы көшесінің алдында, ол тікелей терезеге жақын, шу көп болуы мүмкін, автобустар 23.00-ге дейін жүреді. Біреуге үй көшеге ұзындығынан болса — бұл жақсы, тамаша ауданда, өмір ортасында, қозғалыс. Жасы келген адамдарға бұл қолайсыз, оларға үйдің ауланың ішінде болғаны тәуір.

Инфрақұрылым — жалпылама түсінік. Әрине, көп адамдар азық-түлік дүкендеріне, дәріханаларға жақын болғанды қалайды. Алайда, олар бүгінгі таңда кез келген үйде, аулада ашылып жатыр. Олардың болғаны — шешуші фактор емес. Ал, мектеп кейбіреулер үшін шешуші фактор болады. Біреуге отбасында мектеп жасындағы балалар болмағандықтан, ол тіпті керек емес. 

Жалғыз бір нәрсені анық айтуға тұрады: егер нарық бір жағдайда тоқтап қалса, баға өзгермесе, онда кез келген жағдайда құрылыстың бастапқы кезеңі мен соңында айырмашылық елеулі кездеседі. Осылай әрқашан болады, әзірге құрылыс салушылар бітпеген үйді сатады. Егер құрылыс салушы, шамамен айтсақ, шаршы метр үшін 1000 доллардан бастаса, құрылыстың соңына қарай пәтер «шаршысы» 1,5 долларға сатылады. Егер де элиталық тұрғын үй 1,5-2 мыңнан басталса, онда үйді пайдалануға берер кезде көзді ашып-жұмғанша ол 2­3 мың доллар болады. Үйдің жай-жапсарына тәуелділік байқалады.

Kn.kz Ақпарат қызметі

Тағы оқитындарыңыз:

Тәуліктік пәтерлер: Астаналық нарықтың ерекшеліктері

Бөліп-бөліп төлеудегі тұрғын үй: тәуекелділік және қолайлылық

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.