Прогноз на рынке недвижимости после девальвации

Прогноз на рынке недвижимости после девальвации

Февральская девальвация тенге, можно сказать, предопределила поведение рынка недвижимости на предстоящий год. Аналитическая служба kn.kz сделала анализ рынка недвижимости в свете последних экономических событий.

Астана

Несмотря на довольно сдержанные темпы роста экономики, рынок недвижимости Астаны весь ушедший год показывал исключительный рост, чего не скажешь о южной столице Казахстана — Алматы. Похоже, именно в Астане сейчас концентрируется инвестиционный спрос, способствующий росту цен. За 2013 год цены на жилье в Астане выросли почти на 14%. Сейчас средняя цена в столице в среднем на 100 долларов выше алматинских цен. Факт перетока инвестиций в рынок жилья Астаны подтверждается динамикой соотношения средней цены на жилье двух столиц, которая с марта 2010 года демонстрирует постоянное сокращение разрыва. Еще год назад разница составляла те же 100 долларов, только уже в пользу алматинского жилья.

Цены на квартиры в Астане

Разумеется, февральская девальвация усугубит и без того снижающуюся платежеспособность граждан. В первую очередь это скажется на доступности жилья для населения с низкими и средними доходами. Таким образом, цены в сегменте жилья эконом-класса первыми подвергнутся снижению, так как именно в этом сегменте сконцентрирован массовый спрос.

Снижение цен в данном сегменте может составить 7-10% до конца года.

Цены на жилье элит- и бизнес-классов могут отреагировать на девальвацию с задержкой по времени и более низкими темпами снижения, так как данный вид жилья пользуется спросом у населения с достаточно высоким уровнем дохода. К тому же, дорогое жилье имеет больший срок экспозиции и продавцы готовы дольше ждать, прежде чем сбросить цены. Но как показывает опыт девальвации 2009 года, сегмент дорогого жилья в итоге все равно сползает вниз, но только с определенной задержкой и более низкими темпами.

Согласно прогнозу аналитической службы kn.kz, в ближайшие месяцы на рынке жилья Астаны ожидается сокращение долларовых цен в пределах 1-1,5% в месяц.

Алматы

Средняя цена предложения на рынке вторичного жилья Алматы весь последний год «гуляла» около отметки 2000 $ за квадратный метр. Годовые изменения носили сезонный характер и не превысили уровня инфляции. Возможно такая ситуация сохранилась бы и в дальнейшем, поскольку фундаментальных причин ни для роста, ни для падения цен пока нет, но девальвационное повышение цен на жилье в национальной валюте неизбежно приведет к падению долларовых цен.

Согласно общему прогнозу аналитической службы kn.kz, снижение средней цены предложения на рынке жилья Алматы составит 7-10% до конца года.

Вполне возможно, что глубина снижения цен на жилье в Алматы окажется даже выше указанного диапазона, при том, что основной инвестиционный спрос концентрируется сейчас в Астане. Поэтому в отдельных сегментах жилья (в дешевом и среднем) снижение может достичь 15-18% в год.

Цены на квартиры в Алмате

Караганда

Несмотря на довольно сдержанные темпы роста экономики, за ушедший год средняя цена на рынке жилья Караганды выросла на 11%. Главным образом это обеспечивалось ростом цен на дешевые квартиры, где сконцентрирован массовый спрос.

Цены на квартиры в Караганде

Однако влияние девальвации в Караганде не замедлило отразиться на ценовой динамике. Так, после девальвации индекс цен успел сократиться на 7 долларов с квадрата до 1148 долларов, или на 0,6%.

Согласно общему прогнозу аналитической службы kn.kz, подобная динамика сохранится весь предстоящий год. Снижение средней цены на квартиры в Караганде составит 7-10% до конца года.

На днях в СМИ появилось мнение руководителя группы рисков одного из алматинских агентств недвижимости по поводу возможного обвала казахстанского рынка недвижимости на 50%. В связи с этим хочется сказать, что любой прогноз должен основываться на анализе микро- и макроэкономических факторов и нескольких сценариях развития ситуации, среди которых возможен и негативный. На самом деле, в мировой экономике, от состояния которой зависим и мы, накопилось множество рисков, связанных с глубокими институциональными проблемами.

Эти же проблемы вызывают и геополитические риски, проявление которых мы видим на примере Украины и России. Однако все же для 50-процентного снижения цен на недвижимость должно произойти катастрофическое ухудшение состояния мировой и отечественной экономики в ближайшие годы, если предположить худший сценарий. Однако пока это только риски, эффект от которых сложно спрогнозировать. А сейчас в Казахстане реальных предпосылок к такому повороту нет. Сохраняются умеренные темпы роста экономики и личных доходов, ипотека хоть и не растет, но и не падает, население увеличивается. Поэтому — будем реалистами.

Следите за рынком…

Фото: yk-news.kz

Аналитическая служба портала kn.kz

 


18 комментариев:

Обновить
Сорокин Сергей (22.04.2014 22:54)

Снижение цен неизбежно и оно уже идет. Только этот процесс идет с временным лагом 6-12 месяцев.И это только плюс для населения. Большая доля квартир в Астане приобреталась как способ вложения денег и получение дохода от аренды превышающие в 2-3 раза банковские ставки. Сужу по аренде я один из тех кто делал так. Если год назад арендаторы стояли в очередь, то сейчас абсолютно глухо! Не могу сдать 2 квартиры уже 2 месяца снизил цены на 30%.-а в ответ тишина. Думал куда вложить 2-3 сотни бакинских. Если год назад взял бы 2 квартиры , то сейчас НЕТ!! И таких как я в Астане десятки. Брать 3х комнатную за 150 000 с черновой. Ждать 1-2 года, вгрохать в ремонт 25-30 тыс. И получить доход 12 штук в год за вычетом налогов. Из этих 12 штук 1000 отложить на предвиденные расходы. НЕТ! НЕТ и НЕТ! Застройшики и риэлтеры кричат спрос превышает предложение! Да зачем мне как покупателю даже единственного жилья нужна квартира 100 кв за 200 000 $ Если я за 12 000 в год сниму уже упакованную и без проблем с ремонтом, мебелью и т.д. Причем сейчас а не через 2 года! Я вижу по строй магазинам и магазинам бытовой техники. Там по сравнению с прошлым годом, как на кладбище-тишина и продавцы с бейджами стоят! Так что реально спрос падает. Сколько не говори халва во рту слаще не становиться. Радует то, что застройщики может быть снизят аппетиты. А мальчики именующие себя риэлтерами поидут работать в реальный сектор экономики и будут приносить пользу Родине!

Денис (27.03.2014 17:55)

Не вижу падения цен на рынке недвижимости! Целый месяц ищу, анализирую, ни могу найти.

Елена (27.03.2014 15:55)

Анна, все верно выходит, гладко, только реальная ситуация не такая)). Вот выдержка из вашего анализа за февраль - "В феврале 2014 года в сегменте рынка вторичного жилья г. Караганды, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, расчетная база составила 4879 объектов". Откуда взялись ваши 2852 квартиры мне лично не понятно. По поводу цен предложения - в силу своего участия в самих этих сделках могу сказать (я нотариус), что ваши цены среднего сегмента отличаются от сделок купли продажи от 15 до 40%, опять же разные квартиры и разные люди. Значит в принципе это не аналитика, это просто вышмат с определенным набором данных. По поводу актуальности - я не говорю, что объявления не актуальны, просто риэлтор и частник продает одно и тоже. По другому не может быть. Более того, один риэлтор может давать объявления просто скопированные от частников и тоже будет прав. А у вас их в Караганде половина(!) И многие частники пользуются услугами 5-6 риэлторов, хотя не должны. Только сделка- купли продажи и покажет что есть на самом деле, тут я соглашусь. Теперь прошу окунуться в экскурс экономики - спрос отличается на 10-15% от предложения только в условиях тотального дефицита самого предложения, а значит он на нашем рынке никогда диктовал свои условия, если только только при кризисе. При таком дефиците жилья как в Караганде говорить о диктующем спросе просто не профессионально. На рынке 2 стороны, кто покупает хочет купить дешевле, кто продает - продать дороже. Тут вопрос вообще в таланте продавца и доступности ипотеки. ИМЕННО НЕ ПОКУПАТЕЛЬСКАЯ СПОСОБНОСТЬ ДИКТУЕТ СПРОС НА ЖИЛЬЕ, А СПОСОБНОСТЬ ЭТОГО ПОКУПАТЕЛЯ ПОЛУЧИТЬ ИПОТЕКУ. Более 70% сделок заключается с использованием кредитования банками - я лично имею дело с такой статистикой. Вот вам и тема для статьи.)Еще одна тема для статьи о возможной причине реального удешевления жилья, кредиты - http://www.nv.kz/2014/03/12/68213/. Вот это возможно и что то даст, хотя надо опять таки все исследовать. По поводу отличия цен частников от риэлторов - я уже повторюсь, но скажу - частники смотрят на цены риэлторов с комиссией и ставят так же, а продают дешевле гораздо. Вот и разница. Вы говорите о снижении цен, а я говорю о пересмотре качества выборки и даже источника информации. Правильно будет говорить в ваших отчетах в таком случае - средняя цена предложения частных лиц на рынке и отдельно средняя цена предложения от посредников, а не средняя стоимость квадрата. Средняя стоимость квадрата может реально отражаться только в оценке на сегодня банками, так как недвижимость неликвидный товар и это предельно допустимая цена по которой всегда можно ее продать, либо стоимостью строительства. Альтернативная стоимость по спросу - исключительно по сделкам купли продажи. Теперь про теньговым сбережения - перед самой девальвацией некоторые банки предлагали довольно внушительный процент вознаграждения по депозитам в тенге с условием не снятия их в течении года. Кроме того, на конец 13 года открытие депозитов в долларах было массовым явлением. Вам нужно все таки промониторить еще раз этот вопрос. И сравнить эту динамику хотя бы за год. Кроме того, все накопления в том же ЖССБ под покупку жилья строящегося конкретного не пострадали, максимум на 5% и то из за цен на стройматериалы. Кто хранил просто - да есть такая проблема. Но тут может пострадать в цене только элитка. Эконом и средний класс квартир по такой логике должен вырасти, так как другое более дорогое жилье могут позволить меньше людей. И это тоже такой глубокий вопрос, который нужно изучить. Склонность к сбережению никак не пострадает - те у кого есть планы на покупку жилья будет уже вкладывать в ипотеку, причем в тенге, а если есть возможность, будет хранить в долларах. Опять таки вам нужно взять информацию у банка и по строящимся объектам. Вот что вам нужно рассматривать, а не констатировать информацию, которую нельзя применить, жалко просто ваш труд и людей откорым все это забивает голову. Про 5 лет - вы думаете что из за инфляции снижаются цены? Ну покажет будущее, я считаю, основываясь на опыте общения с продавцами квартир, что такого не будет, это не фактор. Они точно уверены, что свою квартирку они дешевле продавать не будут. Проходили, уже знаем, опять цены вырастут, а покупатели подождут, попыркаются, и куда деваться им, купят. Про снижение - вы меня не поняли - я написала, что это снижают свои комиссионные риэлторы, и цена предложения на рынке от посредников становится чуточку меньше. У нас с вами просто разные понятия о терминах, о которых уже написала выше. Те квартиры, которые стоят больше месяца при существующем спросе - снижаются в цене сразу. Если они стоят больше трех - вы будете ее продавать еще год, если у вас ее никто не купил за месяц. Люди стоят в 5 утра чтобы первыми купить газету и ухватить подходящий вариант по цене. Все что не куплено сразу - не стоит своих денег. Спросите любого риэлтора или нотариуса. Это жизнь, а не статистика, а для жизни нужны настоящие цифры и дельные советы. Я думаю нам с вами больше нет смысла спорить, и судя по комментариям, ваши читатели ждут именно этого. Вы можете быть правы с научной стороны, вас никто не обвиняет, вопрос в том, что в данном случае, наука имеет мало чего общего с действительностью. А здесь вроде не портал риэлторов или гильдии аналитиков Стерника. Я уже не говорю,о том, что рынки в наших странах вообще отличаются как день и ночь.

Анна (27.03.2014 13:04)

Елена, здравствуйте. Спасибо за интерес к теме. Позвольте несколько уточнений по вашему комментарию:

1. Я сама занимаюсь рынком недвижимости и могу сказать, что ваши цены и прогнозы не реальны, точнее совсем от нее далеки именно по этому. Ваша выборка оставляет желать лучшего изначально, как бы вы ее не чистили и не группировали.

Ответ:В этой части могу согласиться, что казахстанский рынок недвижимости закрытый. Нехватка информации - это основная проблема и для застройщиков и для оценщиков и для аналитиков. Риэлторы, как носители информации о реальных сделках не очень-то идут на контакт. Знаю, что РПО сейчас ведет работу с МЮ РК по вопросу получения данных о ценах сделок. Пока этого нет, работаем с тем, что есть. Да, наш анализ и динамика строится по ценам предложения, но, боятся этого не надо. Это не мешает строить прогнозы. Цена предложения отличается от цены спроса на 10-15%. Именно такую корректировку используют оценщики.

2. Вот когда у вас будет в продаже 2500 квартир (по Караганде например) как это есть в действительности и вы их проанализируете, то ситуация станет немного другой.

Ответ: По поводу выборки критика напрасна. У нас хороший объем для анализа: в Караганде 2852 квартиры, в Астане - 2961, в Алматы – 3526 актуальных проверенных объявлений. Наши операторы регулярно отслеживают их актуальность. Массовых жалоб со стороны потенциальных покупателей о «нереальности» объявлений нет. Дубли все удаляются. По поводу риэлторских объявлений картина следующая – Алматы – 24%, Караганда – 47%, Астана – 2%. Это по нашим базам. Для интереса мы считали как отличается цена частных лиц от цен риэлторов – практически не отличается.

3. Прошлый опыт, как раз и показывает владельцам, что не стоит отдавать квартиры по бросовой цене, так как через какое то время они опять вырастут.

Ответ: Стоит или не стоит отдавать владельцам – это вопрос владельца, но цену диктует, и будет диктовать спрос, который в связи с девальвацией стал менее платежеспособным. Тем, кто планировал покупку жилья, и расчеты планировались в тенге, придется отложить покупку на n-нный период. Про «бросовые» цены речь вообще не идет – речь идет о коррекции на 7-10% до конца года. Конечно, темпы снижения будут отличаться в зависимости от сегмента и качества жилья.

4. Люди понимают, что в тенге хранить сбережения не надежно, а вот свой угол нужен всем и всегда.

Ответ: Тем не менее, доля тенговых сбережений на 1 февраля составляет 55%. Так что большей половине граждан, планировавших покупку, придется ее отложить. А ведь обесценились не только сбережения, но и будущие доходы в связи с инфляцией. Значит и склонность к сбережению – неизбежно снизится.

5. Вспомните как было. За 5 вернулись все цены и даже перегнали.

Ответ: Конечно, за 5 лет цены вернулись и перегнали, но в этой статье не строился прогноз на 5 лет. Речь идет о коррекции долларовых цен до конца 2014 года.

6. То что цены по вашему падают, это просто они, из раздутых по описанным причинам выше, возвращаются в свое нормальное состояние.

Ответ: А это не есть снижение?

7. Если вы возьмете для анализа нормальные реальные квартиры со сроком экспозиции не более месяца, вы узнаете реальную цену на квартиры. И они не упадут, а просто выявится настоящая цифра, вместо тех, которые вы даете уже на протяжении года.

Ответ: Квартиры со сроком экспозиции не более месяца – предполагает очень срочную продажу, а значит заведомо более низкую рыночную цену, которой падать некуда. Но это скорее исключение, чем правило. Средний срок экспозиции на квартирном рынке – минимум 3 месяца.

Елена (27.03.2014 09:24)

Именно по этому я и говорила о тех, реальных статьях в которых поднимались действительно вопросы волнующие читателей, когда и анализ вами проводился именно так ак нужно и именно тех сегментов, которые и показывали тенденции. Единственный плюс который у вас появился по отношению к прошлым отчетам - это более подробное деление города на районы, но к сожалению, только в ком недвижимости. Где Федоровка? Где старая Михайловка? как можно сравнивать цены на Крылова и на Баженова???? Вот опять повторюсь в тех статьях как раз таки аналитики разбивали это все и группировали по необходимым признакам. И полезно и действительно соответствовало действительности. Вернитесь к этой практике, и мой вам совет не пускайте в них журналистов. У меня возник давно вопрос - почему информационная служба стала писать эти статьи? Вот они видимо и заглохли. Если вы работаете для риэлторов и оценщиков - супер, действуйте дальше, им все равно на реальность цифр. Если для людей - измените политику.

Еще комментарии

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.