Прогноз на рынке недвижимости после девальвации

Февральская девальвация тенге, можно сказать, предопределила поведение рынка недвижимости на предстоящий год. Аналитическая служба kn.kz сделала анализ рынка недвижимости в свете последних экономических событий.

Астана

Несмотря на довольно сдержанные темпы роста экономики, рынок недвижимости Астаны весь ушедший год показывал исключительный рост, чего не скажешь о южной столице Казахстана — Алматы. Похоже, именно в Астане сейчас концентрируется инвестиционный спрос, способствующий росту цен. За 2013 год цены на жилье в Астане выросли почти на 14%. Сейчас средняя цена в столице в среднем на 100 долларов выше алматинских цен. Факт перетока инвестиций в рынок жилья Астаны подтверждается динамикой соотношения средней цены на жилье двух столиц, которая с марта 2010 года демонстрирует постоянное сокращение разрыва. Еще год назад разница составляла те же 100 долларов, только уже в пользу алматинского жилья.

Цены на квартиры в Астане

Разумеется, февральская девальвация усугубит и без того снижающуюся платежеспособность граждан. В первую очередь это скажется на доступности жилья для населения с низкими и средними доходами. Таким образом, цены в сегменте жилья эконом-класса первыми подвергнутся снижению, так как именно в этом сегменте сконцентрирован массовый спрос.

Снижение цен в данном сегменте может составить 7-10% до конца года.

Цены на жилье элит- и бизнес-классов могут отреагировать на девальвацию с задержкой по времени и более низкими темпами снижения, так как данный вид жилья пользуется спросом у населения с достаточно высоким уровнем дохода. К тому же, дорогое жилье имеет больший срок экспозиции и продавцы готовы дольше ждать, прежде чем сбросить цены. Но как показывает опыт девальвации 2009 года, сегмент дорогого жилья в итоге все равно сползает вниз, но только с определенной задержкой и более низкими темпами.

Согласно прогнозу аналитической службы kn.kz, в ближайшие месяцы на рынке жилья Астаны ожидается сокращение долларовых цен в пределах 1-1,5% в месяц.

Алматы

Средняя цена предложения на рынке вторичного жилья Алматы весь последний год «гуляла» около отметки 2000 $ за квадратный метр. Годовые изменения носили сезонный характер и не превысили уровня инфляции. Возможно такая ситуация сохранилась бы и в дальнейшем, поскольку фундаментальных причин ни для роста, ни для падения цен пока нет, но девальвационное повышение цен на жилье в национальной валюте неизбежно приведет к падению долларовых цен.

Согласно общему прогнозу аналитической службы kn.kz, снижение средней цены предложения на рынке жилья Алматы составит 7-10% до конца года.

Вполне возможно, что глубина снижения цен на жилье в Алматы окажется даже выше указанного диапазона, при том, что основной инвестиционный спрос концентрируется сейчас в Астане. Поэтому в отдельных сегментах жилья (в дешевом и среднем) снижение может достичь 15-18% в год.

Цены на квартиры в Алмате

Караганда

Несмотря на довольно сдержанные темпы роста экономики, за ушедший год средняя цена на рынке жилья Караганды выросла на 11%. Главным образом это обеспечивалось ростом цен на дешевые квартиры, где сконцентрирован массовый спрос.

Цены на квартиры в Караганде

Однако влияние девальвации в Караганде не замедлило отразиться на ценовой динамике. Так, после девальвации индекс цен успел сократиться на 7 долларов с квадрата до 1148 долларов, или на 0,6%.

Согласно общему прогнозу аналитической службы kn.kz, подобная динамика сохранится весь предстоящий год. Снижение средней цены на квартиры в Караганде составит 7-10% до конца года.

На днях в СМИ появилось мнение руководителя группы рисков одного из алматинских агентств недвижимости по поводу возможного обвала казахстанского рынка недвижимости на 50%. В связи с этим хочется сказать, что любой прогноз должен основываться на анализе микро- и макроэкономических факторов и нескольких сценариях развития ситуации, среди которых возможен и негативный. На самом деле, в мировой экономике, от состояния которой зависим и мы, накопилось множество рисков, связанных с глубокими институциональными проблемами.

Эти же проблемы вызывают и геополитические риски, проявление которых мы видим на примере Украины и России. Однако все же для 50-процентного снижения цен на недвижимость должно произойти катастрофическое ухудшение состояния мировой и отечественной экономики в ближайшие годы, если предположить худший сценарий. Однако пока это только риски, эффект от которых сложно спрогнозировать. А сейчас в Казахстане реальных предпосылок к такому повороту нет. Сохраняются умеренные темпы роста экономики и личных доходов, ипотека хоть и не растет, но и не падает, население увеличивается. Поэтому — будем реалистами.

Следите за рынком…

Фото: yk-news.kz

Аналитическая служба портала kn.kz

 


18 комментариев:

Обновить
Сорокин Сергей (22.04.2014 22:54)

Снижение цен неизбежно и оно уже идет. Только этот процесс идет с временным лагом 6-12 месяцев.И это только плюс для населения. Большая доля квартир в Астане приобреталась как способ вложения денег и получение дохода от аренды превышающие в 2-3 раза банковские ставки. Сужу по аренде я один из тех кто делал так. Если год назад арендаторы стояли в очередь, то сейчас абсолютно глухо! Не могу сдать 2 квартиры уже 2 месяца снизил цены на 30%.-а в ответ тишина. Думал куда вложить 2-3 сотни бакинских. Если год назад взял бы 2 квартиры , то сейчас НЕТ!! И таких как я в Астане десятки. Брать 3х комнатную за 150 000 с черновой. Ждать 1-2 года, вгрохать в ремонт 25-30 тыс. И получить доход 12 штук в год за вычетом налогов. Из этих 12 штук 1000 отложить на предвиденные расходы. НЕТ! НЕТ и НЕТ! Застройшики и риэлтеры кричат спрос превышает предложение! Да зачем мне как покупателю даже единственного жилья нужна квартира 100 кв за 200 000 $ Если я за 12 000 в год сниму уже упакованную и без проблем с ремонтом, мебелью и т.д. Причем сейчас а не через 2 года! Я вижу по строй магазинам и магазинам бытовой техники. Там по сравнению с прошлым годом, как на кладбище-тишина и продавцы с бейджами стоят! Так что реально спрос падает. Сколько не говори халва во рту слаще не становиться. Радует то, что застройщики может быть снизят аппетиты. А мальчики именующие себя риэлтерами поидут работать в реальный сектор экономики и будут приносить пользу Родине!

Денис (27.03.2014 17:55)

Не вижу падения цен на рынке недвижимости! Целый месяц ищу, анализирую, ни могу найти.

Елена (27.03.2014 15:55)

Анна, все верно выходит, гладко, только реальная ситуация не такая)). Вот выдержка из вашего анализа за февраль - "В феврале 2014 года в сегменте рынка вторичного жилья г. Караганды, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, расчетная база составила 4879 объектов". Откуда взялись ваши 2852 квартиры мне лично не понятно. По поводу цен предложения - в силу своего участия в самих этих сделках могу сказать (я нотариус), что ваши цены среднего сегмента отличаются от сделок купли продажи от 15 до 40%, опять же разные квартиры и разные люди. Значит в принципе это не аналитика, это просто вышмат с определенным набором данных. По поводу актуальности - я не говорю, что объявления не актуальны, просто риэлтор и частник продает одно и тоже. По другому не может быть. Более того, один риэлтор может давать объявления просто скопированные от частников и тоже будет прав. А у вас их в Караганде половина(!) И многие частники пользуются услугами 5-6 риэлторов, хотя не должны. Только сделка- купли продажи и покажет что есть на самом деле, тут я соглашусь. Теперь прошу окунуться в экскурс экономики - спрос отличается на 10-15% от предложения только в условиях тотального дефицита самого предложения, а значит он на нашем рынке никогда диктовал свои условия, если только только при кризисе. При таком дефиците жилья как в Караганде говорить о диктующем спросе просто не профессионально. На рынке 2 стороны, кто покупает хочет купить дешевле, кто продает - продать дороже. Тут вопрос вообще в таланте продавца и доступности ипотеки. ИМЕННО НЕ ПОКУПАТЕЛЬСКАЯ СПОСОБНОСТЬ ДИКТУЕТ СПРОС НА ЖИЛЬЕ, А СПОСОБНОСТЬ ЭТОГО ПОКУПАТЕЛЯ ПОЛУЧИТЬ ИПОТЕКУ. Более 70% сделок заключается с использованием кредитования банками - я лично имею дело с такой статистикой. Вот вам и тема для статьи.)Еще одна тема для статьи о возможной причине реального удешевления жилья, кредиты - http://www.nv.kz/2014/03/12/68213/. Вот это возможно и что то даст, хотя надо опять таки все исследовать. По поводу отличия цен частников от риэлторов - я уже повторюсь, но скажу - частники смотрят на цены риэлторов с комиссией и ставят так же, а продают дешевле гораздо. Вот и разница. Вы говорите о снижении цен, а я говорю о пересмотре качества выборки и даже источника информации. Правильно будет говорить в ваших отчетах в таком случае - средняя цена предложения частных лиц на рынке и отдельно средняя цена предложения от посредников, а не средняя стоимость квадрата. Средняя стоимость квадрата может реально отражаться только в оценке на сегодня банками, так как недвижимость неликвидный товар и это предельно допустимая цена по которой всегда можно ее продать, либо стоимостью строительства. Альтернативная стоимость по спросу - исключительно по сделкам купли продажи. Теперь про теньговым сбережения - перед самой девальвацией некоторые банки предлагали довольно внушительный процент вознаграждения по депозитам в тенге с условием не снятия их в течении года. Кроме того, на конец 13 года открытие депозитов в долларах было массовым явлением. Вам нужно все таки промониторить еще раз этот вопрос. И сравнить эту динамику хотя бы за год. Кроме того, все накопления в том же ЖССБ под покупку жилья строящегося конкретного не пострадали, максимум на 5% и то из за цен на стройматериалы. Кто хранил просто - да есть такая проблема. Но тут может пострадать в цене только элитка. Эконом и средний класс квартир по такой логике должен вырасти, так как другое более дорогое жилье могут позволить меньше людей. И это тоже такой глубокий вопрос, который нужно изучить. Склонность к сбережению никак не пострадает - те у кого есть планы на покупку жилья будет уже вкладывать в ипотеку, причем в тенге, а если есть возможность, будет хранить в долларах. Опять таки вам нужно взять информацию у банка и по строящимся объектам. Вот что вам нужно рассматривать, а не констатировать информацию, которую нельзя применить, жалко просто ваш труд и людей откорым все это забивает голову. Про 5 лет - вы думаете что из за инфляции снижаются цены? Ну покажет будущее, я считаю, основываясь на опыте общения с продавцами квартир, что такого не будет, это не фактор. Они точно уверены, что свою квартирку они дешевле продавать не будут. Проходили, уже знаем, опять цены вырастут, а покупатели подождут, попыркаются, и куда деваться им, купят. Про снижение - вы меня не поняли - я написала, что это снижают свои комиссионные риэлторы, и цена предложения на рынке от посредников становится чуточку меньше. У нас с вами просто разные понятия о терминах, о которых уже написала выше. Те квартиры, которые стоят больше месяца при существующем спросе - снижаются в цене сразу. Если они стоят больше трех - вы будете ее продавать еще год, если у вас ее никто не купил за месяц. Люди стоят в 5 утра чтобы первыми купить газету и ухватить подходящий вариант по цене. Все что не куплено сразу - не стоит своих денег. Спросите любого риэлтора или нотариуса. Это жизнь, а не статистика, а для жизни нужны настоящие цифры и дельные советы. Я думаю нам с вами больше нет смысла спорить, и судя по комментариям, ваши читатели ждут именно этого. Вы можете быть правы с научной стороны, вас никто не обвиняет, вопрос в том, что в данном случае, наука имеет мало чего общего с действительностью. А здесь вроде не портал риэлторов или гильдии аналитиков Стерника. Я уже не говорю,о том, что рынки в наших странах вообще отличаются как день и ночь.

Анна (27.03.2014 13:04)

Елена, здравствуйте. Спасибо за интерес к теме. Позвольте несколько уточнений по вашему комментарию:

1. Я сама занимаюсь рынком недвижимости и могу сказать, что ваши цены и прогнозы не реальны, точнее совсем от нее далеки именно по этому. Ваша выборка оставляет желать лучшего изначально, как бы вы ее не чистили и не группировали.

Ответ:В этой части могу согласиться, что казахстанский рынок недвижимости закрытый. Нехватка информации - это основная проблема и для застройщиков и для оценщиков и для аналитиков. Риэлторы, как носители информации о реальных сделках не очень-то идут на контакт. Знаю, что РПО сейчас ведет работу с МЮ РК по вопросу получения данных о ценах сделок. Пока этого нет, работаем с тем, что есть. Да, наш анализ и динамика строится по ценам предложения, но, боятся этого не надо. Это не мешает строить прогнозы. Цена предложения отличается от цены спроса на 10-15%. Именно такую корректировку используют оценщики.

2. Вот когда у вас будет в продаже 2500 квартир (по Караганде например) как это есть в действительности и вы их проанализируете, то ситуация станет немного другой.

Ответ: По поводу выборки критика напрасна. У нас хороший объем для анализа: в Караганде 2852 квартиры, в Астане - 2961, в Алматы – 3526 актуальных проверенных объявлений. Наши операторы регулярно отслеживают их актуальность. Массовых жалоб со стороны потенциальных покупателей о «нереальности» объявлений нет. Дубли все удаляются. По поводу риэлторских объявлений картина следующая – Алматы – 24%, Караганда – 47%, Астана – 2%. Это по нашим базам. Для интереса мы считали как отличается цена частных лиц от цен риэлторов – практически не отличается.

3. Прошлый опыт, как раз и показывает владельцам, что не стоит отдавать квартиры по бросовой цене, так как через какое то время они опять вырастут.

Ответ: Стоит или не стоит отдавать владельцам – это вопрос владельца, но цену диктует, и будет диктовать спрос, который в связи с девальвацией стал менее платежеспособным. Тем, кто планировал покупку жилья, и расчеты планировались в тенге, придется отложить покупку на n-нный период. Про «бросовые» цены речь вообще не идет – речь идет о коррекции на 7-10% до конца года. Конечно, темпы снижения будут отличаться в зависимости от сегмента и качества жилья.

4. Люди понимают, что в тенге хранить сбережения не надежно, а вот свой угол нужен всем и всегда.

Ответ: Тем не менее, доля тенговых сбережений на 1 февраля составляет 55%. Так что большей половине граждан, планировавших покупку, придется ее отложить. А ведь обесценились не только сбережения, но и будущие доходы в связи с инфляцией. Значит и склонность к сбережению – неизбежно снизится.

5. Вспомните как было. За 5 вернулись все цены и даже перегнали.

Ответ: Конечно, за 5 лет цены вернулись и перегнали, но в этой статье не строился прогноз на 5 лет. Речь идет о коррекции долларовых цен до конца 2014 года.

6. То что цены по вашему падают, это просто они, из раздутых по описанным причинам выше, возвращаются в свое нормальное состояние.

Ответ: А это не есть снижение?

7. Если вы возьмете для анализа нормальные реальные квартиры со сроком экспозиции не более месяца, вы узнаете реальную цену на квартиры. И они не упадут, а просто выявится настоящая цифра, вместо тех, которые вы даете уже на протяжении года.

Ответ: Квартиры со сроком экспозиции не более месяца – предполагает очень срочную продажу, а значит заведомо более низкую рыночную цену, которой падать некуда. Но это скорее исключение, чем правило. Средний срок экспозиции на квартирном рынке – минимум 3 месяца.

Елена (27.03.2014 09:24)

Именно по этому я и говорила о тех, реальных статьях в которых поднимались действительно вопросы волнующие читателей, когда и анализ вами проводился именно так ак нужно и именно тех сегментов, которые и показывали тенденции. Единственный плюс который у вас появился по отношению к прошлым отчетам - это более подробное деление города на районы, но к сожалению, только в ком недвижимости. Где Федоровка? Где старая Михайловка? как можно сравнивать цены на Крылова и на Баженова???? Вот опять повторюсь в тех статьях как раз таки аналитики разбивали это все и группировали по необходимым признакам. И полезно и действительно соответствовало действительности. Вернитесь к этой практике, и мой вам совет не пускайте в них журналистов. У меня возник давно вопрос - почему информационная служба стала писать эти статьи? Вот они видимо и заглохли. Если вы работаете для риэлторов и оценщиков - супер, действуйте дальше, им все равно на реальность цифр. Если для людей - измените политику.

Еще комментарии

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.