Прогноз на рынке недвижимости после девальвации

Прогноз на рынке недвижимости после девальвации

Февральская девальвация тенге, можно сказать, предопределила поведение рынка недвижимости на предстоящий год. Аналитическая служба kn.kz сделала анализ рынка недвижимости в свете последних экономических событий.

Астана

Несмотря на довольно сдержанные темпы роста экономики, рынок недвижимости Астаны весь ушедший год показывал исключительный рост, чего не скажешь о южной столице Казахстана — Алматы. Похоже, именно в Астане сейчас концентрируется инвестиционный спрос, способствующий росту цен. За 2013 год цены на жилье в Астане выросли почти на 14%. Сейчас средняя цена в столице в среднем на 100 долларов выше алматинских цен. Факт перетока инвестиций в рынок жилья Астаны подтверждается динамикой соотношения средней цены на жилье двух столиц, которая с марта 2010 года демонстрирует постоянное сокращение разрыва. Еще год назад разница составляла те же 100 долларов, только уже в пользу алматинского жилья.

Цены на квартиры в Астане

Разумеется, февральская девальвация усугубит и без того снижающуюся платежеспособность граждан. В первую очередь это скажется на доступности жилья для населения с низкими и средними доходами. Таким образом, цены в сегменте жилья эконом-класса первыми подвергнутся снижению, так как именно в этом сегменте сконцентрирован массовый спрос.

Снижение цен в данном сегменте может составить 7-10% до конца года.

Цены на жилье элит- и бизнес-классов могут отреагировать на девальвацию с задержкой по времени и более низкими темпами снижения, так как данный вид жилья пользуется спросом у населения с достаточно высоким уровнем дохода. К тому же, дорогое жилье имеет больший срок экспозиции и продавцы готовы дольше ждать, прежде чем сбросить цены. Но как показывает опыт девальвации 2009 года, сегмент дорогого жилья в итоге все равно сползает вниз, но только с определенной задержкой и более низкими темпами.

Согласно прогнозу аналитической службы kn.kz, в ближайшие месяцы на рынке жилья Астаны ожидается сокращение долларовых цен в пределах 1-1,5% в месяц.

Алматы

Средняя цена предложения на рынке вторичного жилья Алматы весь последний год «гуляла» около отметки 2000 $ за квадратный метр. Годовые изменения носили сезонный характер и не превысили уровня инфляции. Возможно такая ситуация сохранилась бы и в дальнейшем, поскольку фундаментальных причин ни для роста, ни для падения цен пока нет, но девальвационное повышение цен на жилье в национальной валюте неизбежно приведет к падению долларовых цен.

Согласно общему прогнозу аналитической службы kn.kz, снижение средней цены предложения на рынке жилья Алматы составит 7-10% до конца года.

Вполне возможно, что глубина снижения цен на жилье в Алматы окажется даже выше указанного диапазона, при том, что основной инвестиционный спрос концентрируется сейчас в Астане. Поэтому в отдельных сегментах жилья (в дешевом и среднем) снижение может достичь 15-18% в год.

Цены на квартиры в Алмате

Караганда

Несмотря на довольно сдержанные темпы роста экономики, за ушедший год средняя цена на рынке жилья Караганды выросла на 11%. Главным образом это обеспечивалось ростом цен на дешевые квартиры, где сконцентрирован массовый спрос.

Цены на квартиры в Караганде

Однако влияние девальвации в Караганде не замедлило отразиться на ценовой динамике. Так, после девальвации индекс цен успел сократиться на 7 долларов с квадрата до 1148 долларов, или на 0,6%.

Согласно общему прогнозу аналитической службы kn.kz, подобная динамика сохранится весь предстоящий год. Снижение средней цены на квартиры в Караганде составит 7-10% до конца года.

На днях в СМИ появилось мнение руководителя группы рисков одного из алматинских агентств недвижимости по поводу возможного обвала казахстанского рынка недвижимости на 50%. В связи с этим хочется сказать, что любой прогноз должен основываться на анализе микро- и макроэкономических факторов и нескольких сценариях развития ситуации, среди которых возможен и негативный. На самом деле, в мировой экономике, от состояния которой зависим и мы, накопилось множество рисков, связанных с глубокими институциональными проблемами.

Эти же проблемы вызывают и геополитические риски, проявление которых мы видим на примере Украины и России. Однако все же для 50-процентного снижения цен на недвижимость должно произойти катастрофическое ухудшение состояния мировой и отечественной экономики в ближайшие годы, если предположить худший сценарий. Однако пока это только риски, эффект от которых сложно спрогнозировать. А сейчас в Казахстане реальных предпосылок к такому повороту нет. Сохраняются умеренные темпы роста экономики и личных доходов, ипотека хоть и не растет, но и не падает, население увеличивается. Поэтому — будем реалистами.

Следите за рынком…

Фото: yk-news.kz

Аналитическая служба портала kn.kz

 


Еще комментарии

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.