О ситуации на рынке офисов Караганды

Согласно данным аналитической службы kn.kz, в период с 2012 по 2014 год средняя цена продажи офисной недвижимости в Караганде увеличилась на 27,6%. В 2012 году рост составил 19,0%, а в 2013 — 16,8%. Однако, как показывает динамика, с начала 2014 года цены продажи стали снижаться. На данный факт повлияли сдержанные темпы роста экономики и девальвация национальной валюты.

Очевидно, что февральская девальвация до конца года будет оказывать давление на долларовые цены на рынке офисной недвижимости. К концу 2014 года средняя цена продажи офисов может сократиться на 7-10%. Нельзя исключать и такой вариант развития, при котором цены останутся стабильными. А вот роста стоимости ожидать не приходится, так как девальвация будет способствовать сдерживанию долларовых цен, по крайней мере, до конца 2014 года. В ретроспективе, за последние 4 года среднегодовой темп роста цен при продаже офисной недвижимости составил 7%.

Что касается аренды офисной недвижимости Караганды, то за последние 3 года она росла быстрее цен продажи. С января 2011 по январь 2014 года уровень арендных ставок на офисы увеличился почти на 40%. При этом основной рост пришелся на первое полугодие 2012 года — «плюс» 26%. В 2013 году арендные ставки увеличились не столь значительно — на 10%.

Традиционно арендодатели пересматривают размер аренды в начале года. Так, в начале текущего года в среднем арендная ставка увеличилась на 15%, однако февральская девальвация привела к тому, что в феврале ставки успели сократиться на 6,5%. Ожидается, что такая тенденция может сохраниться в отдельных бизнес-центрах и офисах, не отвечающих запросам арендаторов, с высоким уровнем вакантных площадей.

Если говорить о среднегодовом темпе роста ставок найма на данном рынке за последние 4 года, то этот показатель составил примерно 10%.

Стоит отметить, что в Караганде, в отличие от Алматы и Астаны, офисы в отдельно стоящих зданиях стоят дешевле, нежели офисы, расположенные в жилых домах. Так, в феврале 2014 года средняя стоимость одного квадратного метра офиса в бизнес-центре составляла 698 $, тогда как аналогичная площадь офисного помещения в жилом доме стоила 1144 $.

Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости г. Караганды >>> 

Расчёт доходов при покупке офиса

Предположим, что торговая компания, численность сотрудников которой составляет 10-12 человек, нуждается в офисе класса «В», площадью в 150 квадратных метров в Караганде. Учитывая среднюю стоимость квадратного метра на этот период — 698 $ — на покупку мы затрачиваем (150 * 698) = 104 700 $. За расчётный период возьмём 3 года.

Учитывая прогнозы, мы можем предположить, что к началу 2015 года (даже при оптимистичном варианте, не учитывающем падение цен) купленная недвижимость не вырастет в цене. Если же в 2015 году цены на рынке офисной недвижимости снова начнут расти в среднем на 7% в год, то к 2016 году стоимость офиса поднимется до 112 029 $. А к 2017 году составит 119 871. Таким образом, доход компании от вложения денег в недвижимость за три года составит (119 871 – 104 700)= 15 171 $.

Ставка налога на недвижимость для юридических лиц варьируется от 0,5% (по упрощённой декларации) до 1,5%. Взяв в расчёт обычную налоговую ставку, подсчитаем, что годовой налог будет равен около 1500 $. С учётом расходов доход компании от роста цен на коммерческую недвижимость за 3 года составит приблизительно (15 171 – 1500*3) = 10 671 $, или 10%.

Инвестиции в недвижимость или бизнес

Весомой альтернативой вложению средств в недвижимость является инвестиция в бизнес. Предположим, что новое направление будет приносить компании доход в 15% годовых. Тогда вложенная сумма в размере 104 700 $ за первый год принесет компании 15 705 $, за второй — 18 060 $, и за третий — 20 769 $, составив в итоге 54 534 $. Сравнив эту сумму с доходом, полученным от роста цен (25 676 $), мы, вроде, можем сделать вывод о том, что инвестиции в бизнес более выгодны.

Однако все это время компании необходимо где-то размещаться. Так, по данным аналитической службы kn.kz, средняя стоимость ставки найма за квадратный метр офисного помещения в отдельно стоящем здании в феврале 2014 года составила 2084 тенге, или 11 $. Соответственно месячная стоимость аренды офиса площадью в 150 «квадратов» — 1650 $. Годовая аренда обойдётся в 19 800 $. Учитывая сложившуюся ситуацию на рынке, повышения арендных ставок на ближайший год не предвидится. Если в 2015 году рынок снова войдёт в фазу роста, то ставки найма также поползут вверх и среднегодовой рост может составить в среднем около 10%. Следовательно, за второй год аренды мы заплатим 21 780 $, а за третий — 23 958 $.

В итоге расход компании на аренду за три года составит (19 800 + 21 780 + 23 958) = 65 538 $, с учётом индексации и НДС.

В результате можем увидеть, что полученная прибыль не только не покрывает расходов на аренду — она на 11 004 $ ниже.

Выводы

Казалось бы, можно сделать вывод о том, что вариант покупки является более выгодным, тем более что со временем эксплуатационные расходы и налоги на недвижимость будут постепенно снижаться. Однако на деле всё не так просто.

В приведённых выше прогнозах рассматривался один из сценариев, по которому могут складываться цены на рынке недвижимости.

Однако в случае ухудшения экономической ситуации в среднесрочной перспективе можно ожидать, что рост цен будет еще ниже и может зафиксироваться на планке в 8%, то есть на уровне инфляции, и тогда доход от покупки сократится.

К тому же в расчетах применялись средние цифры, тогда как на практике среднегодовой процент роста из года в год может быть совершенно разным.

На доходность рынка недвижимости, помимо локальных факторов, влияет и состояние мировой экономической конъюнктуры, которое, согласно прогнозам, будет оказывать сдерживающее влияние на развитие экономики Казахстана, в том числе и на рынок недвижимости, в ближайшие 2-3 года. И в случае сохранения негативных тенденций в экономике, это может выразиться в снижении ставок аренды и цен продажи.

Поэтому в конечном итоге, дать однозначный ответ на вопрос, что будет более выгодным — покупка или аренда — нельзя. Все зависит от того, кто, что и по какой цене покупал или покупает. Наверняка выиграют только те, кто принял решение о покупке офисной недвижимости и совершил сделку, близкую к ценовому «дну», добившись существенной экономии.

Марина ДАНИЛОВА, Информационная служба kn.kz

Читайте также:

Офис в Астане: купить или арендовать?

Офисная палитра

Бизнес в частном доме

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.