Особенности сделок по обмену недвижимости

Обмен — явление на рынке недвижимости понятное и совсем не новое. До начала приватизации, следствием которой явилась передача жилья в частную собственность граждан, обмен квартир был едва ли не единственным способом изменить жилищные условия. Сегодня же так называемый «классический» обмен недвижимости сменился на обмен через куплю­продажу.

Ситуация на рынке

Сейчас аналитических или статистических данных о «классическом» обмене практически не встретишь. Обмен имуществом в Казахстане существует сам по себе, так как для профессионалов рынка он не представляет особого интереса. При этом сказать, что желающих обменять квартиру на квартиру, или квартиру на дом, или даже квартиру на машину мало никак нельзя. Только в карагандинском номере газеты «Недвижимость» от 8 апреля вышло 258 объявлений с предложениями об обмене. На виртуальной доске частных объявлений Казахстана Slando.kz размещено более 600 объявлений об обмене недвижимости в Караганде и 764 объявления по Астане, датированные февралём-апрелем этого года.

Если судить по объявлениям, размещённым в газете, то можно отметить, что подавляющее большинство любителей бартера (213 предложений) собирается менять квартиру на квартиру или квартиру на дом в пределах одного города. Однако есть и предложения обмена квартиры в Астане или даже дома в Саратовской области на квартиру в Караганде. В меньшем количестве, но всё же встречаются и те, кто желает обменять квартиру на авто или наоборот. Около 50% всех объявлений содержит согласие на внесение доплаты.

Для профессионалов рынка недвижимости обмен не представляет особого интереса. 

Как отмечает риелтор астанинского агентства недвижимости Lider Мирас Абилов, за услугой обмена недвижимости клиенты обращаются, но очень редко.

— Примерно один клиент из трёх тысяч обращается к нам за тем, чтобы обменять недвижимость. Да и то в качестве альтернативы практически всегда рассматривается вариант покупки. Мы размещаем объявления на наших площадках, можем подыскать в своей базе подходящий вариант, ведь небольшое количество таких предложений всегда есть.

Как отмечают риелторы карагандинского агентства недвижимости «Квартирное бюро», случаи обращения клиентов по вопросам обмена можно пересчитать по пальцам. Однако услуга такая существует, и, в целом, риелторы берутся за сопровождение таких сделок.

Стоит ли делать ремонт перед продажей или арендой квартиры >>>

Мотивы обмена

Зачем люди идут на обмен, когда можно продать свою квартиру и приобрести желанный вариант? Этот вопрос неоднозначен. Некоторые не хотят связываться с большим количеством сделок при размене одной большой квартиры, другие надеются выгадать в цене или площади. Ведь две квартиры общей площадью в 80 квадратных метров будут стоить дороже, чем одна квартира с аналогичной площадью в похожем районе.

Многие люди идут на обмен, желая разменять большую квартиру и разъехаться с родственниками. Или же в надежде получить дополнительный источник дохода.

Кто-то, напротив, хочет улучшить свои жилищные условия, обменяв свою квартиру на квартиру или дом с большим количеством комнат, но в более дешёвом районе.

— Я посмотрел на цены в объявлениях: моя квартира — «однушка», расположенная в панельном доме по Бухар жырау, стоит примерно 35 000–40 000 $, — оптимистично заявляет карагандинец Тимур Габишев. — За такую цену можно купить двух-, трёхкомнатную квартиру в Майкудуке, где-нибудь по улице Магнитогорская. Объявление я разместил совсем недавно, пока никто не обращался, но думаю, желающие обменять и перебраться поближе к центру найдутся.

Две квартиры общей площадью в 80 квадратных метров будут стоить дороже, чем одна квартира с аналогичной площадью в похожем районе. 

Разменивать недвижимость можно по квадратам. Но здесь появляется одно большое «но». Например, есть четырёхкомнатная квартира на 80 квадратных метров, которую хотят разменять на две. Однокомнатная квартира, расположенная в том же районе, — около 40 квадратов, двухкомнатная может быть 60 квадратов. Всё вместе 100. В таком случае разменяться по квадратам мало шансов.

Получается, что нужно продать свою квартиру, купить двухкомнатную, и деньги еще останутся. Но на них купить еще однокомнатную маловероятно. А вот шанс, что найдется кто-нибудь, кто захочет обменять две квартиры на одну большую, не связываясь со сделками купли-продажи, все-таки есть, хоть и не большой. В надежде на такой «счастливый случай» чаще всего и размещаются объявления об обмене. Обычно их публикуют те, для кого срочность не является главным критерием.

При этом все желающие обменяться вынуждены действовать фактически самостоятельно, не особо рассчитывая на помощь риелторов.

Обмен не выгоден для риелторов

Как прокомментировали эту ситуацию в одной из компаний Астаны, слишком велика вероятность того, что специалист просто не получит комиссию за организацию сделки. Ведь происходит безналичная операция, из которой можно «исключить» риелтора.

Гораздо выгоднее для специалистов рынка недвижимости проводить альтернативные обмену сделки купли-продажи: риелтор совершает две разнонаправленных операции, а значит в конечный размер комиссионных входит:

  • оплата услуг по поиску покупателя;
  • подбор подходящего для приобретения объекта недвижимости;
  • сумма затрат на организацию цепочки сделок.

То есть вместо оплаты одной услуги — обмена, клиенту необходимо оплачивать и организацию продажи своей квартиры и организацию покупки другой недвижимости, что, несомненно, гораздо более выгодно для риелтора. 

Заключайте договоры с риелторами >>>

Сложности оценки

Чтобы выяснить, какова реальная стоимость вашего имущества или имущества, предлагаемого к обмену, можно обратиться к профессиональным оценщикам или самостоятельно провести небольшой анализ.

Для начала нужно определить параметры своей квартиры: район расположения, комнатность, тип дома, материал стен, этаж, наличие ремонта. Среди газетных объявлений нужно найти квартиры с точно такими же характеристиками и посмотреть их цены. Чем больше аналогов вы найдете, тем точнее выведете стоимость своих квадратных метров.

Потом те же расчеты нужно произвести для того объекта недвижимости, на который вы хотите меняться. Затем вы можете сравнить эти суммы и понять, сколько вам нужно доплатить или, наоборот, получить от другого собственника. Однако не стоит забывать, что для одного может быть минусом, для другого станет плюсом. Например, первый этаж для молодой семьи не очень приятное обстоятельство, а вот для пожилого человека — благо. Кто-то не в состоянии оплачивать коммунальные услуги за большую площадь, а другому нужно расширяться, так как семья пополнилась детьми. 

Юридические особенности

Однако если желающие обменяться нашли друг друга сами, оформить сделку у нотариуса будет совсем несложно.

В случае обмена одного объекта недвижимости на другой заключается договор мены. Согласно пункту 1 статьи 501 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Особенная часть) по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. То есть главным отличием договора мены от договора купли-продажи является то, что в обмен на имущество передаются не деньги, а другое имущество.

Обязательное условие при заключении договора мены — получение каждой стороной договора взамен встречного предоставления. Если это условие не соблюдается, то говорить об обмене нельзя.

Например, если граждане решили заключить договор мены жилого дома на автомобиль. При этом дом хотят оформить на собственника автомобиля, а автомобиль собственник дома хочет оформить на имя своего родственника. В этом случае обмен невозможен, необходимо оформлять договор купли-продажи. Потому что обмен может происходить только между собственниками.

Обмен недвижимого и движимого имущества может происходить с доплатой одной из сторон или без доплаты. Эти условия заранее оговариваются заинтересованными сторонами. В договоре мены чётко указывается, что мена производится с доплатой, то есть такой-то уплачивает такую-то сумму. Мена осуществляется без доплаты, если стороны признают её равнозначной.

На момент совершения договора к нотариусу одновременно должны прийти обе стороны. Нотариус проверит право собственности, правильность оформления правоустанавливающих документов и составит проект договора мены.

Для мены имущества необходимо оформить согласие супруга или супруги, приобретённого в совместном браке. 

Если он полностью соответствует желаниям обеих сторон — договор подписывается. После чего обменивающимся надо будет зарегистрировать своё новое имущество. Согласно статье 504 ГК РК переход права собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары каждой из сторон, если законодательными актами или договором не предусмотрено иное.

— В договоре мены важно также отразить сроки выселения из квартиры, — отмечает юрист Сакен Ешмуратов. — Чтобы не вышла ситуация, когда одна сторона квартиру освободила, а другая задерживает срок выселения из квартиры. Во избежание такой ситуации в договоре можно предусмотреть штрафные санкции за несвоевременную передачу квартиры.

Главное — перед тем, как решиться на обмен, следует проконсультироваться с нотариусом, показать все документы, чтобы потом не попасть в сложную ситуацию или быть обманутым мошенниками. Необходимо оформить согласие супруга или супруги на мену имущества, приобретённого в совместном браке, проверить все документы на недвижимость. А нотариус, в свою очередь, дополнительно проверит обе стороны на обременение имущества.

Марина Данилова, Информационная служба kn.kz

Читайте также:

Как выбрать риелторское агентство

Продажа жилья с обстановкой

Как успешно продать квартиру: советы психологов и риелторов

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.