Ипотекалық жылжымайтын мүлікпен қандай мәмілелер жасауға болады?

Ипотека ретінде тұрғын үй проблемасын шешудегі осындай нұсқаның қаншалықты тиімді немесе тиімсіз екендігіне байланысты дау да тоқтамайды.

Тым қатаң болғандықтан мұндай іске көпшілік бара бермейді, олардың пікірінше, бүкіл міндеттемені кепіл беруші өз мойнына алады екен. Бірақ, көп тараған ойға сай ипотекалық пәтер иелерінің жылжымайтын мүлікке билік жасауы бойынша мүмкіндігі мен құқы мол. 

Қарыздарды толықтай өтеп болғанына қарамастан сатып алынған пәтер банктік меншікте қала береді, «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» ҚР Заңы мұндай пәтерді сатуға да, жалға беруге де және мұраға қалдыруға да тыйым салмайды. Алайда, ол туралы ертеректеу — несиелеу кезінде ойлану керек, себебі, бұл уақытта банк ұсынған барлық шарттарды тиянақты түрде талқылауға және білуге көп мүмкіндік болады. 

Сату  

Ипотека бойынша кепілде тұрған пәтерді кепіл берушінің сату шешімінің себептері әр түрлі болады. Мысалы, жағдайы, әл-ауқаты жақсарып, үлкендеу, көрікті пәтерді иеленгісі келеді немесе керісінше — қарыздарды дер кезінде, уақытысында төлеуге мүмкіндіктері де жоғалады. Өйткені, 7-10 жыл мерзімі туралы тілге тиек етілгенде, ештеңеге де, ешқашан да 100%-дық сенімділік қалыптаспайды.

Ипотекалық пәтерді жаңа сатып алушыға сату кезінде оқиғаның өрбуінің нақтыланған екі нұсқасы болады.

  • Ипотека бойынша міндеттеме басқа меншік иесіне көшеді

Бұл үшін алдыменен банк меншік иесін өзгертуге келісімін беруі керек. Сосын жаңа сатып алушы банк алдындағы қарыздарды бірден өтейді немесе банктің ескертпесімен біртіндеп төлеп те құтылады. Жылжымайтын мүліктің ипотекалық несиесін толықтай төлегеннен кейін ғана ауыртпалық алынып тасталады. «Еркін» жылжымайтын мүлікті сатып алушыларға қарағанда мұндай шарттарға көнетін пәтерді иеленуші талапкерлерді табу қиын, бірақ, өмірде бәрі мүмкін.

Алайда, аталған нұсқаны өмірге енгізбестен бұрын да ипотекалық шартты тиянақтылап оқып, біліп алған дұрыс және мәміленің бөліктерінде ешқандай қарама-қайшы басы артық сөз жазылмағанына әбден көз жеткізген де жөн. Әдеттегідей айтарлықтай ынтасы болмаса да, банк меншік иесін өзгертуге рұқсат береді, өйткені, кепілдегі мүлікке сай кез келген мәміле оның кепілде тұрғандағы қауіпсіздігі тәуекелшілдікті үстейді. Сондықтан сатып алушы жаңа қарыз алушы ретінде банктің талабына сәйкес қатаң тексеруден өтеді.  

Есептеу екі түрлі тәсілмен өтуі мүмкін:

  1. сатып алушы сатушыға ештеңе де төлеместен несие бойынша барлық төлемдерді өзіне қабылдайды. Сатушының жылжымайтын мүлікті ешқашан да сақтай алмайтындығынан бүкіл, барлық қарыздардың батпандай ауыр салмағынан таза арылатындығы оған тәуір, артық болады;
  2. егер ипотека бойынша қалған қарыздың сомасы пәтердің құнын жаппайтын болса, сатып алушы сатушыға айырмашылықты ғана төлейді.

Ипотекалық жылжымайтын мүлікті иелену кезіндегі осындай нұсқада мәміленің процесін банк жіті бақылайды. Бұл іс мәмілені қауіпсіздендіреді, өйткені, оның заңдылық тазалығына мұнда банктің өзі кепілдік жасайды. Жылжымайтын мүлікті сатып алушы ақшаны төлеп, есесіне қалаған пәтерді алатынына ешқашан қобалжымайды — себебі, тіпті егер сатушының ойы арамдыққа кетсе, сатып алушыны көрер көзге алдай алмайды. Сатып алушы үшін тек ғана жалғыз тәуекелшілдігі (дұрысы психологиялық тәуекелшілдік) ипотекалық несие бойынша міндеттемелерді өзінің мойнына алу, құжаттарды ресімдеу және банктің талаптарына байланысты тексеруден өту қажеттілігі, керектігі болып табылады, саналады.

  • Ипотекалық несие аванстың, сатып алушының кепілпұлының есебінен өтеледі

Екінші нұсқа — бұл қожайынның пәтер құнының есебіне жаңа сатып алушының енгізген келісімшарт бойынша алынатын кепілпұл мен авансқа байланысты ипотекалық несиенің мерзімінен бұрын өтелуі. Соңғысы ақшаны алып, ипотекалық несиені жабады, ауыртпалық алынады, сатып алу-сату мәмілесі заңды түрде тиянақты тіркеледі.

Алайда, аванс туралы келісімшарт жасаспастан бұрын сатушы-кепіл берушіге несиені мерзімінен бұрын жабуға банктен рұқсат алу, нақты соманы және ипотека бойынша қалған төлемдерді енгізу уақытын анықтау керектігін ұмытпаған абзал. Мұндай жағдайда екі тарапқа да алдын ала сатып алу-сату келісімшартын заңды түрде жасасқандары әбден дұрыс, онда тараптардың барлық, бүкіл әрекеттері жан-жақты көрсетіледі.

Алдын ала келісімшарт — бұл болашақтағы сатушының меншігіне енетін мүлікке қатысты сатып алу-сату келісімшарты (ҚР АК 407 бабы). Осынау біздің жағдайларда әңгіме меншік құқын алуда емес, керісінше, шектеу мен ауыртпалықты алып тастау туралы болып отыр, бірақ, шарттың мағынасы бұдан өзгермейді. Негізгі және алдын ала сатып алу-сату келісімшартының арасында айырмашылықтар бар. Алдын ала келісімшарт тараптың әрбірінің міндеттемесі мен құқын ертерек айтады және де анықтайды. Сатып алушы несиені өтеу үшін қажетті соманы көрсетеді, кепілпұл және аванс ретінде төленеді. Сонымен қатар келісімшартта сатып алушыға құжаттардың беру мерзімі, сатушыға беру шарттары мен мерзімі жазылады (егер кепілпұл сомасы иеленетін жылжымайтын мүліктің құнынан 100%-ды құрамаса). Егер мерзім біткенше, жылжымайтын мүлік «дайын жағдайға» нақты қалыпқа келтірілмесе, тараптың бірі өзінің міндеттемелерін орындаудан бас тарта алады, басқа тарап заң талабының негізінде алдын ала келісімшартты бұзады, негізгі шартқа қол қоюға дейін істі апармайды. Алдын ала келісімшарт мәмілеге байланысты әрбір тарап үшін тиянақты, жан-жақты сақтану болып табылады, саналады. Ипотекалық несиені мерзімінен бұрын өтеуге банктен рұқсатнама алғаннан кейін ғана оны сенімді түрде емін-еркін заңды жасауға  әбден болады.

Бүтіндей алғанда, мұндай мәмілелер кепілдіктегі мүлікті сату болып еш саналмайды, өйткені, кепілдік ол аяқталар уақытта тоқтатылады. Осындай сипаттағы мәмілені жасау сатып алушы үшін анық тәуекелшілдікті ұсынады. Себебі, алдын ала келісімшарттың талаптарын сатушы бұзатын болса, енгізілген ақшаны қайтаруда онда проблема туындауы ықтимал. Мұндай дау-жанжалдарды шешу көбінесе сот арқылы жүзеге асырылады, материалдық жағынан да, моралдық жағынан да шығындар әкеледі. Сондықтан егер де «ойын маңызға ие» кезде кепілге қойылған пәтердің құны нарықтан  төмен түссе, кепілпұл сомасы үлкен болмаса, тәуекелшілдікке баруға тұрады.

Жалға беру

Егер ипотекамен иеленген пәтер борышкер үшін жалғыз болмаса, онда төлемақы мәселесін, сонымен қатар мүмкін болар қаржылық қиындықтардан сақтандыруда шешетін бірден-бір жол оны жалға беру болып табылады.

ҚР АК-нің 315 бабына сай егер шартта өзгеше көзделмесе, кепіл мәнінен өзгеше туындамаса, кепіл беруші кепіл нысанасын оның мақсатына сай пайдалануға, соның ішінде одан жемістер мен табыстар табуға құқылы.   Кепіл беруші кепіл ұстаушының келісімімен кепілге салынған нәрсені меншік  иелігінен айыруға, оны басқа жаққа жалға немесе тегін пайдалануға беруге, не өзге түрде билік етуге құқылы.

Сөйтіп, ипотекада тұрған пәтерді жалға беруге қатаң тыйым салынбайды. Бірақ, іс жүзінде барлығы, бүкілі, бәрі анау айтқандай жай, қарапайым емес. Ипотекалық келісімшартта пәтерді жалға беруге байланысты және сай жеке ережелер нақтыланып, даралап жазылуы мүмкін, ықтимал. Сонымен қатар ипотекалық куәліктің мазмұнына пәтерді жалға беру туралы және басқа да ауыртпалықтар туралы көрсетілім енгізіледі. Пәтерді жария түрде жалға беруде кепіл беруші банк-кредитордан арнайы рұқсатнама алуы керек және барлық салықтарды төлейді.

Пәтерді жалға беруге ЖК ретінде тіркелімімен жеке тұлғаның, тіркелімсіз заңды тұлғаның құқы бар. Тіркелімнің формасы — патент бойынша ЖК, оңайлатылған декларация бойынша ЖК немесе заңды тұлға — төлем төлеуге жататұғын салықтың мөлшеріне жан-жақты ықпал жасайды, әсер етеді.

Жеке тұлға

ҚР Салық Кодексінің 157 бабына нақты сәйкес ЖК-тің тіркелімінсіз егер де табыстың мөлшерлері бір календарлық жылда жеке тұлға үшін 12 айлық жалақының ең аз мөлшерін құраса (2014 жылға МАЖ-ы 19966 теңгені құрады, бұл цифр салық салынбайтын айлық жалға берудің құны болып табылады) пәтерлерді жалға беруге де әбден болады. Жалға беруші-азаматтың мүліктік кірісі төлем көзінен ұсталмайтын, 10 пайыздық ставка бойынша жеке табыс салығы салынуға жататұғын табыс болып саналады. Салықтың мөлшерлерін кез келген азамат өз бетінше тиянақтылап, нақтылап емін-еркін есептей алады, келесі жылдың 31 наурызына кеш емес болып белгіленген, жеке табыс салығы бойынша декларацияны дәл тапсыру үшін бекітілген мерзімнен кейін 10 күннің ішінде  — оны төлеу керек.

10% — жалға берушінің жеке табыс салығының мөлшері

Жеке кәсіпкер

Мүлікті жалға беру кезінде ол салықтың төлемінің аудару режимінің бірін ойланып, толғанып нақты таңдауы қажет: оңайлатылған декларация негізінде арнайы салық режимі немесе патенттің негізіндегі арнайы режим.

Салық Кодексіне сәйкес оңайлатылған декларация негізінде ынта-жігерін салып жұмыс істейтін жеке кәсіпкер табыс сомасынан 3% салықты төлейді. Патенттің негізіндегі режимді айқын, анық таңдау уақытында аударылатын салық сомасы 2%-ды құрайды.

Қазақстан азаматын ЖК-ке алтын уақытты жіберіп, үйден шықпай-ақ — үкіметтің электрондық порталы арқылы тіркеуге болады. Бұл туралы барлық ақпарат www.egov.kz порталында жазылған.

Заңды тұлға

Оңайлатылған декларацияның негізіндегі салықтық режимді қолданатын жылжымайтын мүлікті жалға беруші заңды тұлғаның да табысы түсетұғын түсімнен сондай  3%-дық ставка бойынша ұсталады. Егер де заңды тұлға — жалға беруші жалпы бекітілген тәртіппен заңды түрде салықты аударса, онда табыстарға корпоративтік табыс салығының дәл ставкасы жалдаудан 20%-ды құрайды.

Әрине, ипотека бойынша кепілдікте тұрған жылжымайтын мүлікті банк-кредиторды және салықтық органдарды айналып өтіп, жалға беретін нұсқа кездесіп қалуы мүмкін, бірақ, бұл әрекет заңсыз және ол көңілге қонымсыз зардаптар әкеледі. Бүгінгі таңда салықтық органдар жылжымайтын мүлікті жалға беруден алынған кірістерді анықтауға мықтап, шындап, білек сыбана кірісті. Сонымен қатар төленбеген салықты аударуға және жалға берушіге уақытында, нақты дер кезінде төленбеген өсімақыға, табыстарды, кірістерді жасыруға байланысты орасан айыппұл ретінде әкімшілік шара қолданылады.

Ипотекалық жылжымайтын мүлікті жалға беру қолайлы ма?

Қолайлылыққа келсек, ипотекалық пәтерді жалға беруде, — ол міндетті түрде бар, бірақ, нақтыланған шарттарға байланысты.

Мысал үшін 14%-дан жылдық тиімді, қолайлы ставкадан теңгелей 30%-дық бастапқы жарнапұлмен ипотекалық несиелеу бағдарламасын алайықшы. Алматыдағы астаналық ауданның жаңа бір үйінен 10 жылға шамамен көлемі 60 ш.м. екі бөлмелі сәулетті, еңселі, көрікті пәтерді иеленеміз. Бұған шамамен 125 000 $ керек болады (kn.kz аналитикалық қызметінің мәліметтері бойынша Алматы ауданындағы нақ ұсынымның орташа бағасы 2014 жылы ақпанда 2073 $/ш.м. құрады). Ипотекалық калькулятордың көмегінің арқасында 87 500 $ несиелік сомада және жылдық 14%-дық ставкада төлем мөлшерінің аннуитеттік түрінде ай сайынғы жарнапұл 1358 $-ды құрағанын дәлме-дәл тайға таңба басқандай есептейміз. 2014 жылы ақпанда Алматы ауданындағы пәтерді жалға берудің ай сайынғы бағасы 857 $-ды құрады.

Сөйтіп, пәтерді жалға беруден түскен кіріс несие бойынша ай сайынғы шығынның 63%-н жабуға мол мүмкіндік береді. Тиісінше жақсы жағдайда, яғни, егер де сіз барлық 10 жыл бойында ешқандай үзіліссіз пәтерді жалға берсеңіз, ал, жалдаудың құны түспесе, ипотекалық несиенің жартысынан көбін сонымен жалға алушы төлейді. 

Соңғы 7 жылда бағаның өсу және де төмен түсу кезеңін есепке алғанда (дағдарыс кезеңінде) Алматыда жалдау ставкасының орта жылдық өсу қарқыны жылдық 7,7%-ды, бұл көрсеткіш сату нарығында — жылдық 3,9%-ды құрады. Бұл сомада жылдық 11,6%-ды береді. Бұл ұзақ мерзімді кезеңде бағаның түсу мүмкіндігіне қарамастан жылжымайтын мүлікті иелену кірісті, табысты салу болып айқын саналады.

 Мұра бойынша беру

Кепіл берушінің ипотека бойынша алынған жылжымайтын мүлікті өсиет ретінде қалдыруға толықтай құқы бар. ҚР АК 315 бабына сәйкес, кепілдіктегі мүлікті кепіл берушінің өсиет ретінде беру құқын шектеу келісімі жарамсыз болып табылады. Мұндай жағдайда несие бойынша барлық төлемдер мен міндеттемелер аталған пәтердің тағдырын өз бетінше шешуіне тура келетін мұрагердің мойнына мінеді: нәтижесінде жылжымайтын мүлікке ие болып қалатын мұрагердің біреуі қалған кепілді қабылдай ма, қарыз бәріне бөліне ме, пәтер көзден ғайып бола ма?

6 ай — мұрагерліктің ашылу күнінен оны қабылдау мерзімі

ҚР АК 1072-2 бабына байланысты, сай мұра, көбінесе мұра берушінің міндеттемелері мұралық анық ашылған күннен бастап, алты айдың ішінде қабылдануы мүмкін. 

Ипотекалық жылжымайтын мүлікті сыйға беру және басқа да мәмілелер туралы айтсақ, олар банктің келісімен жүзеге асады.

Kn.kz Ақпарат қызметі

Тағы оқитындарыңыз:

Ажырасу және ипотека

Дау-дамайсыз жылжымайтын мүлікті қалай бөлуге болады

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.