Сауда алаңдары: нарықтың жағдайы мен болашағы

Соңғы үш жылда сауда алаңдарына қатысты хал-жағдай жақсара бастады. Бұрын аймаққа байланыссыз сауда орнының жетіспейтіндігі жиі-жиі айтылатын.

Бүгінгі таңда бірінші кезекте сапасы өмір талабына сай жоғары сауда орындарын салу қажеттілігі туралы мәселе көтеріліп жатыр. Алаңдардың зәрулігі соншалықты орасан зор маңызды мәселелер болып есептелгендіктен, оның айқын құрылысымен «2010-2014 жылдарға Қазақстан Республикасында сауданы дамыту бойынша бағдарламамен» арнайы нақты шұғылданып жатыр. Құжатта жалға беру құнының тым шарықтауы алаңдардың жетіспеуінен екені көрсетілген. Бұл өз кезегінде бизнеске кедергі де келтірді, дүкендер мен сауда орталықтарындағы тауарлардың өте қымбаттауына себеп болды. Ел басшылығы орындарды көбейтуге пәрмен берді. Сонда Астанада, мамандардың пайымдауынша, олардың молаюы байқалыпты, Қарағандыда жетіспеушілік әлі бар.

Астанада жоғары бәсекелестік

Астаналық сауда объектілерінің көпшілік бөлігі, әрине, сол жағалауда орналасқан. «Қымбат сауда нүктелерінің шоғырлануы жағалау мен орталық аудандарда байқалады», — деп көрсетеді өзінің Астана бойынша есебінде Scot Holland ЖШС-тің сараптамашылары.

Оң жағалау, мамандардың мәліметтеріне сүйенсек, негізінен ескі, қайта салынған СО-ы мен стрит-ритейл объектілерімен ұсынылды.

Астана үшін сауда алаңдарының тым, орасан жоғары нақ бәсекелестігі, тұрғындардың сатып алушылық қабілеттерінің аздығы және кейбір СО-ның әлсіз маркетингтік бағыты үйреншікті жәйт. Барлық осы проблемалар қазіргі заманғы орталықтардың қожайындарын сатып алушыларды сапалы басқару есебінен тартуға, нарықта анық бағыт ұстануға итермелейді. Олар өздерінің алаңдарында жұмыс істейтін жалға алушыларға оң көзбен қарайды. 

СО-н жалпылай іске қосатын немесе оның құрылысын енді бастауға бел шешіп кіріскен меншік иелерінің көпшілігі жобаларын жүзеге асыру үшін кәсіби кеңес берушілерді айқын жалдайды. Сауда орталықтары жаңа сауда компанияларын тарту проблемасымен бетпе-бет жолыққанын Scot Holland-тың мамандары қадап-қадап, анық атап өтеді. Объектінің бастапқы, алғашқы ашылу кезінде адам, жұрт көп, мол болуы үшін олар жалдың кез келген шарттарына келісуге мәжбүр болады.

Жұмыс істеп жатқан СО-ның ішінен табысты деп жеке тұжырымдамасы барларды батыл айтуға болады. Мысалы, «Хан Шатыр» қатаң ауа райынан қорғанатын орын ретінде өте ерекшеленеді: түрлі ландшафттық аймақ және көптеген көк, көгал. Нәтижесінде мұндай объектілерде жалға алушылардың шоғыры орасан және тіпті «күте зарыққандар да» бар. Ал, ескі форматтағы сауда орталықтары жалға алушыдан айырылып қалатынын және босайтын алаңдарды сараптамашылар болжайды. Тіпті аян емес СО-ы 100%-ға толық. Астанадағы ScotHolland ЖШС-тің өкілдігінің директоры Шолпан Мақатова сенімді түрде былай дейді:

— Мұндай сауда орталықтарының белгілісінен айырмашылығы бұнда негізінен мәшһүр емес түріктің және қытайдың брендтері көбіне көрсетіледі. Аталған СО-ны жалға берушілері атақты ойыншыларды өздеріне тарту үшін және келушілердің қатарын көбейту үшін бүгінгі жалға алушымен шартты үзуге және тәуір жағдай ұсынуға барынша тәуекел етеді. 

Әлсіз жалға берушілердің жағдайлары 2015 жылы тіпті де қиындайды, ауырлайды, өйткені, барлық, бар жоспардағы объектілер іске қосылады. Бұл уақытқа дейін, Scot Holland-тың бағалауынша, Астанадағы қазіргі заманғы сауда орталықтарының жалпы сауда алаңдары 410 000 ш.м-ге жақындайды екен. Келесі төрт жылда саудалық жылжымайтын мүліктің нарығы астанада шарықтайтынын айқын, анық болжайды іскер мамандар.  

— Жақын бірнеше жылда астанада сауда орталықтары пайда болып, бой көтереді, — дейді Шолпан Мақатова. — Жобалар әзірленген, кейбіреулерінің құрылысы басталып кеткен. Сондықтан келешекте таңдау мықтап көбейеді.

Бірінші қабаттағы дүкендер

Стрит-ритейл жаңа дүкендерінің ашылуы сауда орталықтарының пайда болуы сияқты жай көпке белгісіз болады. Бірақ, Scot Holland компаниясында өткен жылдан сауда алаңдарына сұраныстың өскенін көрсетеді. Әйгілілікке байланысты аталған форматтағы ғимараттың бағасы тым шарықтады.

— Стрит-ритейл Астанада айтарлықтай көп тарамаған, ол енді ғана күш алып жатыр, — деп түсінік береді астаналық өкілдіктің директоры Шолпан Мақатова. — Алматыда бұл дамыған. Халық астанада сауда орталықтарына барғанды жөн санайды. Бұл ауа райының жағдайымен сай деп ойлаймын. Жиһаздық компаниялар, құрылыс материалдарын нақтылы дәл жеткізушілер сауда орталықтарынан гөрі тұрғын үйлердің бірінші-екінші қабатындағы ғимараттарды аса, баса жан-тәнімен қалайды. Стрит-ритейлді сонымен қатар кейбір киімдер мен косметикалардың брендтерінің өкілдері де қай жағынан алғанда да абзал көреді.

Стрит-ритейл форматындағы жекелеген кейбір дүкендерді жалға беру кәсіпкерлерге соншалықты қымбатқа түсетінін есте ұстау қажет. Орасан күш жұмсауды және бастапқы ресімдеуге мол ақша салу талап етіледі, рұқсат беретін органдармен және коммуналдық-тұрмыстық қызметтермен тек қана өзінің жұмыс істеуіне тура келеді. Дүкенді ұстауға, аймақты жинауға, қарды тасуға, жабылма орындарды ұйымдастыруға және тағы басқаларға өзі әркез қаражат жұмсауы керек. Стрит-ритейлдің жақсы жері кәсіпкерге еркіндік беріледі: сауда орталығының жалпы бағытына «килікпейді», өз таңдауымен ғимаратты ресімдейді, сондықтан сауда алаңдары бәсекелестік негізінде таратылады. Осындай дүкендердің мықты, жақсы, керемет жағына олардың тынымсыз, абыр-сабыр көшелерге орналасуы, сонымен қатар жалға алушы-компанияның оң, жоғары абыройы жатады. 

— Мұндай дүкендерді кәсіпкерлер көбінесе сирек сатып алады. Егер де бұл шетелдік ойыншы болса, онда негізінен түбегейлі жалға алады, олардың талаптарына сәйкес жөндеуге орасан көп қаражат салады, — деп әңгімелейді Астанадағы стрит-ритейлдің жағдайы туралы Шолпан Мақатова. — Осындай оқиғада бұл ұзақ мерзімді келісімшарттар да және жалдың өте тартымды шарттары. Ресейлік компаниялар нарықты біліп және мүмкін болар табыстың есебін өткізе отырып, меншікке иеленуге дайын. Бірақ, әдеттегідей бірінші әркез жалға беру жүреді, бірнеше жыл бойында оны сатып алуға болады.

Бүгінгі таңда негізінен барлық астананың стрит-ритейлі ескі кеңестік дүкендерде нақ орналасқан. Алайда, уақыт өте жаңа типтегі ғимараттардағы сауда алаңдары оларды ығыстыруы күтілуде.

Қолжетімді тұрғын үйді қалай иеленуге болады?>>>

Қарағандыда сауда орталықта шоғырланған

Егер Қарағандыдағы сауда орталықтарының қалай орналасқанына назар салатын болсақ, онда олар қаланың басты деген орталық көшелерінің бойына құжынай емін-еркін жайғасқан — Бұқар жырау даңғылы. Бұған таңданудың қажеті жоқ: бас жоспарда аталған бағыт сауда, ойын-сауық объектілері үшін тиянақты, жан-жақты етіп ойластырылған. СО-ы бір-бірінен 100-1000 метр радиуста жатыр. «Бұл кезде қаланың басқа бөлігінде олардың жетіспеушілігі сезіледі», — деп атап өтеді ГК ARCADA еншілес компанияның директоры Самғат Карин.

Қазақстандық кәсіпкерлер ассоциациясында, керісінше, саудалар үшін алаңдардың Бұқар жырау ауданындағы құрылыста зәрулігі бар деп санайды. Бірақ, мұнда сауда орталықтарын, дүкендерді, дүңгіршіктерді және базарды салуға орын жоқ сияқты көрінеді. Бірақ, осында көптеген жан өз тауарларын сатқысы келеді.

— Дүкеннің өзін-өзі өтеуі, табысы мол болғандықтан барлығы қаланың орталығына жүгіреді, — дейді Қарағандыдағы Қазақстандық кәсіпкерлер ассоциациясының директоры Дияр Ақпаров. — Мысалы, өткен айда бізге осындай сауда орнын тауып беруге жәрдем сұрап, бірнеше адам тынымсыз хабарласты.

Самғат Карин проблема сауда орталықтарының санында емес, олардың сапасында екенін баса айтады:

— Бүгінгі таңда қалада қазіргі заманғы бөлшек сауданың талаптарына сәйкес жұмыс істейтін тек бір ғана сауда орталығы бар — бұл City Mall БСО-ы.
Сапалы алаңдардың тым жетіспеушілігін бөлшек сауданың жеткілікті операторларының қатарымен қаланың орталық бөлігін жоғары деңгейде қамтамасыз етіп, «В» класындағы сауда орталықтары жауып отыр. Бұған тарихи сауда орталығы ЦУМ және «Абзал» нақты жатады. Қалған сауда орталықтары жаңа құрылыспен керемет салынса да, қазіргі заманғы сауда орталықтарының форматына айтарлықтай сәйкес келмейді. Бұған қоса 15-20 ш.м. бутиктерге тең бөлінген жабық және ашық форматтағы азық-түлік базарлары және бар. 

Компанияның басшысы СО-ның жалға алушыларының жеткілікті тым жоғары түрде көптігі орташа 85-95%-дай екенін атап өтеді. Соңғы бірнеше жылда бөлшек сауда нарығындағы жағдайлар біржолата өзгерді. Бұл белгілі желілік және брендтік операторлардың пайда болуымен байланысты. Олар орта және де үлкен форматтағы концептуалдық дүкендерді сала отырып, шопинг мәдениетіне жергілікті тұрғындардың назарын бұрды. – Бірақ, — деп түсінік береді Самғат Карин, — негізінен сауда орталықтарында кәсіби емес операторлар тынымсыз шаршамай шұғылданады, олар келетін адамдары аз шағын алаңдарға орналасуға орасан тырмысып тырысады.

— Бүгінгі таңда сол Қарағандыда нақтыланған байыпты бағыты мен қарқынды даму стратегиясы бар сауда орталықтары тып-типыл жоқ, тіпті пайдалануға дәл берілген сауда орталықтары «сауданың ескі форматы» принциптері бойынша салынған.

Қарағандыда, сонымен қатар Астанада өткендегі құнсыздану кері әсер еткендіктен, әлсіздеу сатып алушылық қабілет байқалады. Қаланың әкімі астанада болғандай, шаршы метрдің бағасын ұстап тұруға да шақыру үшін жалға берушілерге хабарласпады. Бірақ, егер kn.kz аналитикалық қызметінің нақты мәліметтеріне сүйенсек, осы жылдың, I тоқсанында (теңге бағамының төмен түскен кезінде) саудалық жылжымайтын мүліктерінің жалға беру ұсынымының құны өсті. Өткен жылдың соңымен салыстырғанда, көтерілу 17%-ға дейін барды. Кәсіпкерлер төлемдерді жаңа доллардың бағамымен индекстеу әрекетін білдіреді, олардың пайдасыздығынан келісімшарттардың жиі-жиі бұзылуы кең орын алып отыр. Бірақ, бұл сауда орталықтарының жоғалуы деген емес. Жоғарыда айтқандай, сапалы алаңдар жетіспейді, әйгілі СО-да жаңа жалға алушыны іздеуге бір айдай уақыт кетеді. Сонымен қатар Астанадағыдай мұндай сауда орындарының өздерінің « күте зарығуы» бар.

Стрит-ритейл форматындағы дүкендерге нақ қатысты айтар болсақ, олар қаланың тарихи орталықтарында орын тепкен. Бас көшемен бірге осындай алаңшалар Н. Әбдіров және де Бейбітшілік бульвары даңғылының бойында орналасқан. Мұндай форматтағы сауда нүктелерін брендтік киімдер фирмасы пайдаланады. Қарағанды, мамандардың айтуынша, стрит-ритейл алаңымен жеткілікті қамтамасыз етілмеген.

Астанада, сонымен қатар Қарағандыда, өткен құнсызданудың мықтап кері әсер етуінен әлсіз сатып алушылық қабілет айқын байқалады.

Қандай нормалар мен бағалаулар бар?

Сауда орындарының санына байланысты тым қатаң бекітілген нормалар, әрине, жоқ. Мәселен, еуропалық стандартта 1000 адамға 400-ден кем емес шаршы метрлер қарастырылған. АҚШ-та әр түрлі хабарлама бойынша 430 шаршы метрлік сауда алаңдары тең талап етіледі. Жалпы, көптеген елдерде нормативтерді бағалау әдістемесі өз алдына дербес және үлкен цифрлардың болуы аса міндетті емес. Ресейде қаланың мыңдаған тұрғындарына — 230 шаршы метр, ал, Беларусь республикасында — 260 шаршы метр бекітілген. 

Сонымен қатар Қазақстанда да «Қазақстан Республикасында сауданы дамыту Бағдарламасының» аясында, осыдан үш жыл бұрын сауда алаңымен қамтамасыз етудің өз нормативтері  әзірленіп бекітілді. (1 кесте).

400 ш.м— еуропалық стандартта жан-жақты қарастырылған 1000 адамға сауда орындарының алаңы.

Кәсіпкерлер мен мамандарда расында алаңдармен қамтамасыз етудің қандайлығына байланысты әзірге мәліметтер әр қилы. Мысалы, ARCADA компаниясы тобының коммерциялық директоры Эльза Розентальдың ақпараттары бойынша Астананың өзінде сауда нүктелерінің саны тіпті бекітілген нормативтерден айтарлықтай-ақ төмен:

— Бүгінде экономикасы мықтап дамыған елдер үшін сапалы сауда алаңдарының орташа көрсеткіші 1000 адамға 521 шаршы метрді құрайды. Еуропаның және Солтүстік Американың кейбір ірі-ірі қалаларында цифр 1000 адамға 1000 шаршы метрге дейін жетеді. Астанада бұл көрсеткіш 1000 адам/243 ш.м тең. Егер ресейлік көрсеткішпен салыстырсақ, онда Астана мәскеулік мәліметке жақындайды.

Scot Holland ЖШС-тің мамандарында басқалай мәліметтер. Олардың зерттеулеріне сәйкес астанада сауда алаңдарының саны өткен жылы 1000 адамға 450 ш.м-ден көп құрады. Ал, Қарағандыда бұл цифр 150 шаршыға дәлме-дәл, айқын теңесті.

Егер астанадағы саудалық жылжымайтын мүліктің арендасы бойынша хабарландыруға талдаулар жүргізсек, онда орташа ұсыным бағасы шамамен әрбір шаршы метрге 23 доллардан келеді (kn.kz аналитикалық қызметінің мәліметтері, I тоқсан 2014 жыл). Өткен жылмен салыстырғанда, жалдың құны 25%-ға өскен. Әңгіме тек баға туралы болып отырғанын түсіну қажет. Сондай тартымды сауда алаңдарына жарнаманың керегі шамалы. Бұрын да айтылғандай, бұл орындарға кезек бар. Астананың СО-ы мен дүкендерінде жалпы жалға беру бағасы, түрлі мәліметтер бойынша әрбір шаршы метр үшін 13-тен 125 долларға дейін барады. 

Астанадағы барлық, бүкіл сауда алаңдарының көпшілігі өткен тоқсанда Алматы ауданында орналасқан, барлық, бүкіл сауда объектілерінің ең азы Есіл ауданына қойылған.

243 ш.м — 1000 адамға Астанадағы сапалы сауда алаңдарының орташа көрсеткіші.

Қарағандыда осынау уақыт аралығында kn.kz аналитикалық қызметінің мәліметтеріне сәйкес қойылған сауда алаңдарының ставкасы 12 доллардан сәл көбірек болды. Өткен жылмен салыстырғанда тым өсу 15%-ды құрады. Босаған алаңдарды жалға алудағы барлық ұсыныстың көбі қала ортасында байқалды. Сауда объектілерінің ең аз саны Пришахтинск мен Михайловкада нақтыланып қойылды.

Сұрау салу көрсеткендей, көптеген кәсіпкерлер жалға беру үшін белгіленген төлем ғана болмайтынын білмейді екен. Сонымен қатар ең аз белгіленген ставка қосу сату айналымынан пайызды, болмаса тек қана сатудан пайызды пайдалануға болады.   

— Уақыт өте мұрнынан шаншыла тырысатын, жалға алушымен жалдық ставканың есебінің аталған схемасын өз қарым-қатынасына енгізуге де барын салатын сауда орталықтарының кейбір меншік иелерінің бар екені сөзсіз, — деп әңгімелейді Қарағандыдағы жағдай туралы Самғат Карин. — Бірақ, Қарағандыдағы бөлшек сауданың дәл үлесін кәсіби емес жалға алушылар алып отырғанын тиянақты ескерсек, басқармалық және бухгалтерлік есепке сай қойын кітапшадағы мұндай схемалар көп жатпайды.

Scot Holland-тың мамандары Астанада белгілі брендтерді ұсынатын жалға алушылар айналымнан пайыз алу жағдайында жиі-жиі жұмыс істейтінін көрсетеді.

Негізінен сауда алаңын пайдаланғаны үшін алдын ала барлық жерде де нақтылы төленеді. Эксплуатациялық және коммуналдық шығындарға да, тәртіп бойынша, ҚҚС-ы төленетінін сараптамашылар айтады. Бірақ, Астана мен Қарағандыдағы кәсіпкерлер Ассоциацияда бар шығындар, оның ішінде жалдық төлем біртұтас сомамен аударылатынын көрсетеді. Сондықтан нақ сауда орталығының қанша тұратынын анықтау мүмкін емес.

— Қисынға сай қоммуналдық қызметтерге ақы тиісті құжаттардың ұсынылуымен төленуі керек: бұл соманың ЫСҚ үшін, электроэнергия үшін төленгенін білдіретін чектер, есеп-фактуралары,— дейді кәсіпкерлер ассоциацияның директоры Дияр Ақпаров. — Ең болмаса штампиктің көшірмесімен. Нәтижесінде не болады екен? Біздің кәсіпкерлер соманы көрмейді. Өкінішке орай, тазалық жоқ.

— Мұндай қызметтер еш шартта дәл жазылмайды, — деп нақтылайды Астанадағы кәсіпкерлердің құқықтарын қорғау Ассоциациясының атқарушы директоры Қайрат Елубаев. — Өйткені, «пайданы алу», құпия түрдегі ақпарат деген түсінік те бар. Сондықтан бұл жалға берушінің жеке шаруасы.  Бірақ, кіші бизнестегі көптеген кәсіпкерлерде сұрақ туындайды: бұл баға бүгінгі таңда қаншалықты шынайы? Бұл отбасылық жасырын сыр, ірі жалға берушінің мұндай ақпаратын анықтау ешқашан мүмкін емес.

СО-да ең бір қолайлы шарттарды мықты тың жалға алушылар, мәселен, кинотеатрлар, супермаркеттер, тұрмыстық техника дүкендері алады. Олар негізгі келушілердің, демек, бутиктер үшін сатып алушылардың шоғырымен қамтамасыз етеді. Мықты жалға алушылардың ставкасы сауда алаңдарын пайдаланушы басқалармен салыстырғанда, 10 есе төмендеуі ықтимал.

Сауда алаңдарымен тұрғындарды қамтамасыз етудің ең төменгі нормативтері (сауда базарларының алаңдарын есептемегенде)

Аймақ

1000 адамға шаршы метрлер

1

Астана қаласы

360

2

Алматы қаласы

485

3

Ақмола облысы

153

4

Ақтөбе облысы

177

5

Алматы облысы

74

6

Атырау облысы

259

7

Батыс Қазақстан облысы

97

8

Жамбыл облысы

77

9

Қарағанды облысы

217

10

Қостанай облысы

209

11

Қызылорда облысы

95

12

Маңғыстау облысы

199

13

Оңтүстік Қазақстан облысы

73

14

Павлодар облысы

232

15

Солтүстік Қазақстан облысы

310

16

Шығыс Қазақстан облысы

166

17

Қазақстан Республикасы

187

Kn.kz Ақпарат қызметі

Тағы оқитындарыңыз:

Коммерциялық объектілерді өрттен қалай қорғау болады

Жылжымайтын мүлікке қатысты алаяқтық: көп тараған желілер

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.