Жылжымайтын мүлікке қатысты алаяқтық: көп тараған желілер

Жылжымайтын мүлікке қатысты алаяқтықтың құрбандары көбінесе өздері кінәлі, соңында баспанасыз қалады. Мамандардың айтуынша, кейбір азаматтарда жағдайды түбегейлі ұғыну түйсігі болмайды. 

Әсіресе, жылжымайтын мүліктің төмен бағаға берілуіне баса мән бермейді.

Сенімхатқа сене беруге болмайды

Пәтерге байланысты алаяқтық бүгінгі таңда, бақытқа орай, жиі кездесетін қылмыс болып табылмайды. Бұны арнайы статистика нақты көрсетеді. Мысалы, Астананың ІІД-де өткен жылы 35 іс осындай қаралуға жатты. Қылмыстың жалпы санында — цифр сондай көп емес.  Соныменен басқа біреудің мал-мүлкін ұрлау (ең жиі-жиі кездесетін қылмыс) фактілері бойынша өткен жылдың 9 айында астанада 700 қылмыстық іс заң жүзінде қозғалды.

Пәтерге байланысты алаяқтықтың ең көп тараған тәсілі, мамандардың пікірлерінше, — жылжымайтын мүлікке жалған құжаттар жасау. Астана мен Алматыда жалға алынатын пәтерлер, заңсыз жиірек сатылады. Жасанды сатып алу-сату келісімшарты жалған бланктерде жасалады, бұған жалған нотариустар тартылады.  

Оңтүстік астананың әділет Департаментінде жалған құқық белгілеуші құжаттар бойынша жалға алынған пәтерлердің зор қарқынмен сатылуына аса қобалжушылық білдіреді. Тіпті өздерінің сайтында төмендегідей мазмұндағы тың ақпараттар орналастырған: «Жылжымайтын мүлікпен мәмілені жүзеге асыру кезінде баса назарды аудару бойынша, сонымен қатар Департаменттің сайтында және жергілікті ақпарат құралдарында хабарландыруларды орналастыру жолымен тұрғын үйді жалға алу келісімшартында меншік иесінің мүлкін тіркеуде алаяқтық әрекетті жасауға жол бермеу мақсатында Алматы қаласының тұрғындарына ескертпені жеткізу бойынша әділет Департаментінде бірқатар іс-шаралар қаралды».

Осыған байланысты тұрғын үйдің қожайыны жалға беру келісімшартын жасауға тиісті және бұл туралы әділет сайтына немесе БАҚ-на жазуы керек. Бұл жерде жөнсіздік бар. Біз аталған хабарландырудың түпкі мағынасын — мамандардың нені меңзегенін ұғындыру үшін өтінішпен департаментке жүгіндік. Баспасөз- қызметі бізге бұл ақпараттың ескі екенін (2011 жылдан) айтты, ал, заңдағы нормалар өзгеріп отырады, көне байламға неге назар аударылады?

Егер жылжымайтын мүлiктiң құжаттары жоғалса…>>>

Алайда, бұл мәселеге қатысты заңға немесе ережеге сілтеме жоқ, жәй қарапайым қандай да бір бастама туралы сөз болған. Бізге қызық бола түсті — 2011 жылдан Алматыдағы жағдайға аталған бастама қалай әсер етті екен? Алдыменен мынаны да түсіну керек — департаменттің сайтында хабарландыру орналастыру жолымен келісімшартты тіркеуді ұсынушылар нені дәл көксеген? Біздің қайтпас қайсарлығымыздан әділет департаментінің бастығының атына арнайы сұрау салуымызды өтінді. Яғни, осынау ақпарат барлығының көз алдында болғандықтан, оны ұғыну үшін — сұрау салынуы тиіс екен.

Бірақ, бұны аздап шегініс деп айтуға болады. Егер жалға беру келісімшарты бір жылдан аз емес мерзімге жасалса, онда оны әділет органдарына шынында тіркелу керек. Жалға берудің қалған келісімшарттары (егер оларға қожайын мен жалға алушылар қол қойса) еш жерде белгіленбейді.

Жалға берілген жылжымайтын мүлікті алаяқтардың сатуы міндет емес. Олар оны басқа адамдарға жалға қайталап беріп жіберуі мүмкін. Мысалы, пәтерді бір күнге (аптаға) жалға алады, сосын ұзақ мерзімге жалға алатындарды шаршамай, шалдықпай тауып алады. Сосын қомақты қаржыны «бірден беретін» азаматтар алдына ала бірнеше айға төлеуге дайын болады. 

Екі астананың жылжымайтын мүлік бойынша агенттігі бұл қауіптілікке байланысты әлеуетті клиенттерді ескертеді. Кейді тіпті риелтордың өздері мұндай арамдықтың құрбандары болып жатады. L-Pride Company агенттігінің президенті Имран Лабазанов Алматыда өзінің алаяқтан пәтерді жалға алғанын айтады.

— Бір еркек қожайынның сенім білдірген адамы ретінде әрекет етті, құжаттардың көшірмесін көрсетті. Нағыз құжаттардың жоқтығын оған көшірмелерді бергенімен түсіндірді. Мұнда сенім рөл атқарды: еркектің сыртқы бейнесі көрнекті көрінді, галстук таққан, костюм киген, өзінің риелтор екенін, өзі жұмыс істейтін фирманы айтты. Шартты жасады, ақшаны алып, жоқ болды.

Аптадан соң, ешқандай сенімді адамды білмейтінін айтып, пәтердің иесі келгенде, Имран Лабазановтың таңданудан басқа шарасы қалмаған.

Қысқасы, сенімхат — ең жиі жасалатын жалған құжат. Мамандар оның «суретін салу» оңайдың оңайы екенін айтады.

Қарсы әрекет шаралары

Пәтерді сатып алу немесе жалға алу кезінде таныс риелторлардың көмектеріне жүгінгеніңіз дұрыс. Туысқандарыңызға және достарыңызға хабарласыңыз, жылжымайтын мүлік бойынша сауатты мамандармен байланыстырсын.

Тұрғын үйді жалға аларда жылжымайтын мүліктің иесі кім екенін білдіретін құжатты мықтап тексеріңіз. Коммуналдық төлемдердің түбіртегіндегі көрсетілген фамилияны салыстырыңыз. Және қарапайым тәсіл — көршілерден пәтердің қожайыны кім екенін нақтылы сұрап біліңіз. Егер жалға беруші қожайынның атынан сенімхатпен жұмыс істесе, онда тәжірибесі мол Имран Лабазанов көшірмелерге емес, тек қана түпнұсқаға сену керектігіне келелі кеңес береді. Жалға беруші өзінде қалдыру үшін сенімхаттың телнұсқасын жасатуы ықтимал.

Әсіресе пәтерді сатып алатын уақытта құжаттарды әбен тексеріп қараған абзал. Сенімхаттың қолданыс мерзімін және сенім білдірушінің қолын баса тексеріңіз. Юрист Евгений Роут айтқандай, құжаттарды жазған нотариалдық кеңсеге мақсатты түрде сұрау салған жөн, дұрыс екен. Облыстық немесе республикалық нотариустардың палатасына сұрау салу арқылы — нотариустың өзінің өкілеттілігін бір тексеріп алған, анықтап алған артық болмайды. Өйткені, жасанды, жалған сенімхатты өмірде тіпті жоқ болмаса кәсіби лицензиясынан айырылған нотариус бекітуі мүмкін.

Қысқасы, нотариустардың өздері де жалған құжаттардың күрделі мәселесін біледі. Сондықтан да сауатты мамандар жылжымайтын мүлікпен мәмілені тіркеу кезінде сенімхатты берген нотариуспен телефон арқылы хабарласады, құжатты БНАЖ жалпы республикалық электрондық базадан тексереді. 

Пәтерден пәтерiге көшу >>>

«Таныстар» да алдайды

Пәтерді таныстар арқылы сату кезіндегі алаяқтықтық жағдайды жиілілігі бойынша екінші орынға қоюға болады. Қарағандыдағы Қазыбек би аудандық сотының судьясы Әлия Жошеваның айтуынша, шахтерлердің астанасында жалған құжаттармен жылжымайтын мүлікті сатуға қарағанда бұндай қылмыстар көп тараған көрінеді. 

Адамдар өздерінің таныстарына сенуге әзір тұрады. Тіпті ештеңені байыбына барып, түпкілікті тексермей-ақ, ойланбай ақшаны бере салады. Сонымен, мысалы, Елена Александрқызы деген біреу өмірде жоқ пәтерді баспанаға зәру танысына сатқысы келген екен. Алаяқ мен үш пәтердің иесімін деп айтады. Соның біреуін нарықтан төмен бағаға сатып алуды ұсынады.

Өзінің таныстарынан Елена Александрқызы құжаттарды ресімдеу үшін алдыменен 3500 доллар сұрайды. Бұл ақшалардың пәтердің құнына сосын кіретініне уәде береді. Соңынан зардап шегушілерден 1000 доллар (пәтерді ресімдеуге), кейін тағы 3000 доллар алады. Барлық әрекет заңды көріну үшін алаяқ тіпті қиналмай қолхат та жазып берді.

Бір таңқаларлығы, отбасы ақшаларды пәтерді көрместен де бере салған! Қылмыскер, әрине, тұрғын үйді көрсетемін деп жата-жастана уәде де берген. Сол мақсатта ол танысымен және оның күйеуімен көшеде кездесті және... үйлердің біреуін сыртынан көрсете салды! Пәтер осы деді. Зардап шегушілер үйге кіруге және тұрғын үйді көруге іс-әрекет те жасамады. Нәтижесінде адамдар 7500 долларға «лақтырылды» (немесе 2012 жылғы бағаммен 1 миллион 125 теңге 340 теңге). Ешқандай пәтердің жоқ екенін құрбандар алаяқтың зым-зия жоғалғаннан кейін бір-ақ білді.

— Жәбірленушіге арзан пәтерді сатуға ұсыныс жасалғанда-ақ, мен оның «күйгенін» де түсіндім, --  дейді судья Әлия Жошева. — Мұқтаждық, өз пәтеріне ие болуға ынта адамдарға кері әсер етеді, олар анау-мынауға назар аудармайды. Оларда бір нәрсеге сынай қарау дәрежесі орасан төмендейді.

«Байланысы мықты» алаяқтар

оңғы жылдары ел арасында көп тараған алаяқтықтың үшінші түрі «жоғары» байланыс туралы аңызға құрылады. Мысалы, қылмыскерлер тіпті бастапқы жарнапұлсыз-ақ және табыстарды растамай-ақ ипотеканы ресімдеуге мүмкіндіктері бар екендіктерін айтады. Құрбандарға банктегі таныстарының арқасында несиені жеңіл әрі жылдам ресімдейтіндіктеріне сендіреді. Әрине, нақтылы төлемге. «Алғыс білдірудің» сомасы да «клиенттердің» қаржылық шамасына байланысты болады.

Алаяқтар банк арқылы кепілде тұрған мүлікті сатып алуды ұсынады болмаса сауда-саттықтан қымбат емес жылжымайтын мүлікті иеленуге мүмкіндік жасайтындықтарына уәде береді. Сонымен, өткен жылдың желтоқсанында Қарағандыда еш құқықтары болмаса да, банкте кепілде тұрған пәтерді сатқан алаяқтардың ісі бойынша шешім шығарылды. Бірақ, сатып алушыдан қылмыскерлер оны иелену үшін бар болғаны 20 мың доллар сұраған. Қорытындысында жәбірленуші кепіл ретінде миллионнан аса теңге берген. Тағы да осындай жағдайда алаяқтар мәміле заңды көрінуі үшін арнайы займ шартын ресімдеуден де қорықпаған.  

«Жоғары» байланыс деген жеңілдікпен тұрғын үймен көмектесуге уәдесін берген азаматтарға қатысты болады. Мысалы, өткен күзде Астанада нақты сыйақыға жатақханаға орналастыру туралы студенттерге уәде берген алаяқтар ұсталды. Зардап шегушілердің саны қорытындысында 12-ге жетті, олардың әрқайсысы болашақ бір керует-орын үшін 60 мың теңге ұсынған. 

Қостанайда қыстың басында 64 жастағы айыпталушыға қатысты сот процесі басталды, ол мемлекеттік бағдарлама бойынша тұрғын үйді жалға алуға көмектесу үшін, қол ұшын беру үшін құрбандарына уәде берген. Қуақы азаматшаның әрекетінен 11 адам зардап шекке, ал, өзі 14 миллион теңгеге байыған. Тіпті оның қызметі үшін прайсы болған: бір бөлмелі пәтерді алуға 250 мың теңге, екі бөлмеліге — 350 мың, үш бөлмеліге — 450 мың теңге беретін болған.

Мұндай жағдайда арамзалар өздерінің құрбандарын таныстары арқылы жиі-жиі табатын болған. Тәртіп бойынша өздерін әкімдіктің қызметкерлері ретінде көрсетеді және жер учаскесін немесе жеңілдікпен үйді алдыртуға сөз береді.

Қайта жобалау, қайта құру және тұрғын үй қорынан пәтерді шығару >>>

Қарсы әрекет шаралары

Мұндай жағдайда қандай да бір ақыл айту қиын. Өйткені, азаматтардың өздерінің заңды бұзуы жиі кездеседі, ортақ белгіленген ережені айналып өту үшін олар пара беруге дайын тұрады. Пәтердің тарихын тексеруге, құрбанның риелторды немесе юристі жауапкершілікке тартуға мүмкіндік берілмейді — бәрі құпия және тез істеледі. Адамдарды түсінуге болады: қолжетімді тұрғын үйге қол жеткізу қиынның қиыны, сондықтан көпшілік біреулердің көмегімен заңсыз әрекет етуге мәжбүрленеді. Бұны қу-алаяқтар пайдаланады.

Залал жылдар бойы өтеледі

Сот істі қарағанда 100 пәтер 99 жағдайда алаяққа ақша берген жәбірленушінің емес, нағыз қожайынның иелігінде заңды түрде қалады. Егер де қылмыскер алдау, арбау жолымен алған қаражатты жұмсап үлгерсе, оларды қайтару өте қиын болады.  

— Залалды қайтару сотталған адамның жазасын өтеу орнына жіберіледі, — деп түсіндіреді судья Әлия Жошева. — Колонияда олар жұмыс істейді, жалақы алады, оны аударады. Онда қанша табады, дәл білмеймін, 16-20 мың теңге. Зардап шегушілер төлемді жылдар бойы күтуі мүмкін, оларға тиындап түседі. Сондықтан  мен айтамын: сараң екі рет төлейді.

Бұл мақал негізінен арзан пәтерге қызығушылық танытқан құрбандарға тым қатысты болады. Мұндай салақтықтың нәтижесі — моралдық және материалдық мол шығындар, полицияға жүгіну, қылмыстық іс, көптеген созылыңқы сот мәжілістері.

Алаяқтықтың мұндай түрі бойынша жазалау мерзімі — 3-тен 7 жылға дейін, адам бас бостандығынан айырылады, жиі мүліктер тәркіленеді. Егер қылмыскер шынымен өкінсе және құрбанға келтірген залалды толығымен өтесе, жаза шартты болуы ықтимал.

Мамандар пәтерді сатушылардың бірнеше тәртіп белгілеріне байланысты сатып алушыларды алдын ала мұқият сақтандырады:

  • сізге нотариусты таңдатқызбайды, тек қана өзінің маманына апарады;
  • сізді шешім қабылдауда асықтырады;
  • сіз барлық сұрақтарыңызға нақты жауап ала алмайсыз. 

Пәтерді қожайыны бірнеше болуы мүмкін

Сонымен қатар сатушының жеке басын білгеннің гөрі мәміленің заңдық тазалығын тексеру кезеңі де өте маңызды. Аталған пәтерде сатушыдан басқа тағы кімдердің тұруға құқықтары бар?

Төмендегі жағдайларға мына проблемалар жиі байланысты болады:

  • Сот шешімі бойынша келісімшарттың негізінде осы пәтерде тұруға құқы бар бұрынғы жұбайдың пайда болуы.
  • Пәтерді жекешелендіру кезінде үлеске құқы бар, уақытша пәтерден шығарылған бас бостандығынан айырылған орыннан босатылған адамның пайда болуы.
  • Жекешелендіру кезінде бұрын тіркелген және шығарылған шетелде оқып жатқан, ұзақ іссапарда болған, себепсіз жоқ болған, жоғалған жанұя мүшесінің күтпеген жерден, аяқ астынан пайда болуы. 
  • Пәтердің мұрагерлерінің арасындағы даулар, өсиет бойынша мұрагердің пайда болуы.
  • Аталған пәтерге тығыз да тікелей байланысты, қатысты рентаға (өмірлік қамтамасыз етілу) заңды түрдегі тұлға.
  • Аталған жылжымайтын мүліктің объектісіне заңмен салынған басқа да ауыртпалықтар (ипотека, тыйым салу және т.б.).
  • Аталған пәтерге ортақ меншіктің еңбекке қабілетсіз тұлғасының болуы.
  • Пәтерді сату кезінде кәмелетке толмағандардың құқықтарының бұзылуы.

Сонымен қатар меншіктің сатылатын объектісіне қатысы бар тұлғаның құқықтары мен міндеттемелеріне байланысты мәміленің тазалығын тексеру кезінде барлық жағдайларды тиянақтап анықтау қажет. 

Неге басқа назар аудару керек?

  1. Пәтерді жалға берер кезде құқық белгілейтін құжаттарды тексеру қажет. Сізге барлық түпнұсқаны көрсетуді өтініңіз. Сіз осы бүкіл құжаттардың көшірмелерін жасай аласыз. Коммунальдық түбіртектер кімнің атына жазылғанын қараңыз.
  2. Пәтерде кімнің тұратынын, оның кімге қарайтынын көршілер арқылы білуге болады. Егер де сіз пәтерді сатып алуға немесе ұзақ мерзімге оны жалға алғыңыз келсе, өзіңіздің подъездің тұрғындарымен сөйлескен пайдалы.
  3. Жылжымайтын мүлікпен мәміленің кезінде кәсіби риелторлардың немесе юристердің қызметтерін пайдаланыңыз. Қонымды хабарлама мен ұсыныс бойынша мамандарды іздеңіз. 
  4. Егер де сатушы сенімхат бойынша іс-әрекет жасаса, өте-мөте тиянақты болыңыз. Әрбір кезеңде де жылжымайтын мүлікті сатып алар уақытта ыждағатты тексеру керек, сенімхатпен жұмыс істеген кезде тіпті аса сақтықпен қозғалыс қылған абзал. Құжатты берген кісімен (жылжымайтын мүліктің қожайынымен) жылдамырақ кездесуге тырысыңыз. Қарсы жағдайда сенімхатты ресімдеген нотариалды кеңсеге сұрау салу қажет. Сонымен қатар нотариустың өкілеттілігін мықтап, пысықтап тексеру үшін республикалық немесе облыстық нотариалды палатаға сұрау салуға тұрады.
  5. Егер сізге таныстардан арзан пәтерді иелену үшін, сонымен бірге жылжымайтын мүлікті стандартты сатып алу үшін ипотеканы ресімдеумен көмектесуді ұсынса, өте қырағылау қимылдаңыз. Мәміленің негізгі кезеңдері: жылжымайтын мүлікке құқық белгілеуші құжаттарды тексеруден, жылжымайтын мүлікке қатысы бар тұлғалардың тобын анықтаудан, жылжымайтын мүліктегі ауыртпалықты тексеруден, иеленетін объектінің тарихын білуден тұрады. Мәмілені өткізу кезінде өзінің нотариусына қарай «тарту», мамандарды (юристерді, риелторларды) шақыруға кедергі жасау сізді сақтануға итермелеуге тиіс.
  6. Алаяқтар сонымен қатар пәтерді тым арзанға сатып алуды ұсынуы ықтимал, өйткені, ол сауда- саттыққа қойылған еді. Есіңізде болсын, сауда-саттық қатаң ереже бойынша өткізіледі, қандай да шешім қабылдамас бұрын онымен жақсылап танысыңыз.

Kn.kz Ақпарат қызметі

Тағы оқитындарыңыз: 

Үлескерлер үшін қақпандар

Астанадағы құрылыс дүмпуі: сан немесе сапа ма?

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.