Покупка дома в Астане: основные юридические нюансы

Устав от городской суеты и проблемных соседей, многие казахстанцы всё чаще задумываются о покупке собственного дома. Тем более что современные дома обладают всеми благами цивилизации, присущими городским квартирам: центральное отопление, водопровод, электроснабжение. К тому же в некоторых регионах цены на дома в последнее время идут на убыль. 

По данным аналитической службы kn.kz, в Астане во II квартале 2014 года средняя цена квадратного метра частных домов по городу относительно I квартала сократилась на 2,6%, т.е. до 1418 у.е./кв.м. В среднем цены на новые дома в Астане варьируются от 110-120 тысяч долларов в поселке Восточная Ильинка до 2,5-3,5 миллиона долларов в микрорайоне Акбулак, в районе жилого массива Тельмана-Манаса и в поселке Караоткель. Если говорить о стоимости домов ранних годов постройки, то самые недорогие особняки находятся в поселке Коктал — в среднем от 40-50 до 100-120 тысяч долларов.

— На сегодняшний день в столице есть девять основных районов вблизи городской инфраструктуры, где располагаются коттеджные поселки, — поясняет исполнительный директор агентства недвижимости «АБС RoyalEstate» Расул Биккинин. — Если рассматривать по убыванию цен, начиная с самого дорогого, то список выстроится следующим образом: микрорайон Акбулак, район жилого массива Тельмана-Манаса, поселок Энергетиков, поселок Караоткель, поселок Комсомольский, микрорайон Чубары, ВИП-городок на проспекте Абылайхана, микрорайон Юго-Восток (левая и правая стороны) и поселок Коктал. 

По данным аналитической службы kn.kz, в Астане во II квартале 2014 года средняя цена квадратного метра частных домов по городу относительно I квартала сократилась на 2,6%. 

Также есть районы в пригороде Астаны, находящиеся при этом в границах города. Для некоторой части людей коттедж там будет считаться загородным домом. Это район гольф-клуба, микрорайон Достык, поселки Интернациональный и Мичурино, микрорайон Уркер, поселок Восточная Ильинка, а также микрорайоны, находящиеся вблизи аэропорта, в поселке Тельмана.

— Естественно, какая-то часть этих районов в будущем пойдет под снос, в первую очередь это касается поселка Чубары и микрорайона Юго-Восток. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, когда покупатель приобретает коттедж, делает в нем ремонт, как говорится, душу в него вкладывает, а потом оказывается, что данный район идет под снос, нужно в частном порядке обратиться в городскую архитектуру или в НИПИ «Астанагенплан» и уточнить этот момент, — советует Расул Биккинин.

Если вы хотите приобрести дом для постоянного проживания в Астане, где имеются все центральные коммуникации, то столичные специалисты советуют выбирать особняк в микрорайоне Акбулак или в поселке Энергетиков. На сегодняшний день только в этих населенных пунктах есть все блага цивилизации. Для загородного дома можно подобрать жилье попроще.

Покупка дома в Караганде: нюансы и особенности >>>

На что обратить внимание

Параметры дома

  • Тип почвы. Нередко бывает, что дом стоит на участке земли, где грунтовые воды находятся очень близко к поверхности, и когда весной происходит обильное таяние снегов, вода поднимается до уровня подвала или цокольного этажа. Это говорит о том, что тот, кто строил данный дом, не учел этот момент и не принял нужные меры для гидроизоляции бетона.
  • Вид фундамента. Самый распространенный вид — это блочный или ленточный фундамент. Но самый надежный в нашем регионе из-за типа почвы — свайный фундамент. Тип и свойства фундамента определяют, возможно ли в будущем надстроить еще один этаж, если в семье встанет вопрос о расширении жилой площади.
  • Тип кровли, ее структура и качество монтажа. Неправильно смонтированная крыша приведет к протечкам, а также не будет удерживать тепло в доме в зимний период.
  • Тип утеплителя и внешняя отделка. Отсутствие утеплителя или его неподходящие свойства в природно-климатических условиях Центрального Казахстана приведут к пропусканию холода внутрь дома. А некачественная внешняя отделка — к неэстетичному виду строения. 

Юридические нюансы

1. Заключайте два отдельных договора купли-продажи

— Требуйте одновременного оформления двух отдельных договоров купли-продажи, ведь вы приобретаете и дом, и землю, на которой он находится, — советует директор юридической компании ТОО «KRG CORPORATION» Екатерина Ольховская. — В настоящее время участились случаи мошенничества, когда после подписания документов на дом продавец избегает оформления земельного участка. К примеру, может оказаться, что участок ранее был перепродан другому лицу. В таком случае вы рискуете потерять купленный дом, поскольку ваша сделка может быть признана недействительной.

2. Проверьте юридическую чистоту земельного участка

— Обратите внимание на то, соответствует ли площадь участка, оформленного в собственность по документам, размеру надела, предъявляемого покупателю, и проверьте, не пытаются ли вам продать землю, являющуюся, по сути, самозахваченной. Если площадь по документам не соответствует действительной, лучше откажитесь от сомнительной сделки, — советует юрист.

Также необходимо проверить соответствие государственного акта на землю тому участку, который вам показывают. Внимательно проверьте площадь участка, правильность его регистрации по конкретному адресу. Такую информацию могут подтвердить в РГП «Центр по недвижимости». Убедитесь в отсутствии межевых споров с соседями. Для этого нужно, во-первых, вымерить расстояние от дома до установленных границ и свериться с имеющимся планом территории. Во-вторых, четкие границы земельных наделов указаны в документах, хранящихся в земельном кадастре. Такого рода бумаги по вашему требованию должен представить продавец, поскольку информация о частной собственности является закрытой, и получить ее от государственных органов может только он. Вам наверняка не помешает для составления предварительной картины расспросить соседей. 

Требуйте одновременного оформления двух отдельных договоров купли-продажи, ведь вы приобретаете и дом, и землю, на которой он находится.

3. Убедитесь, что дом не заложен

— Удостоверьтесь в отсутствии обременений на жилье, таких как арест, залог или обращение взыскания на дом. Для этого возьмите справку о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество по требуемому адресу в ЦОНе или, при наличии ЭЦП (электронная цифровая подпись), самостоятельно на портале электронного правительства, — поясняет Екатерина Ольховская. — Подобная информация проверяется непосредственно нотариусом и должна быть четко зафиксирована при заключении сделки. 

4. Восстановите «историю» дома

Попытайтесь узнать, как проводились и оформлялись все предшествующие сделки с этой недвижимостью. Если у дома (участка) сменилось несколько владельцев, надо уточнить правильность оформления предыдущих договоров купли-продажи: все они должны быть заверены нотариусом и пройти государственную регистрацию. В противном случае сделка считается недействительной, и все последующие за ней — тоже. 

Памятка продавцу и покупателю недвижимости >>>

5. Проверьте всю документацию на дом и инженерные сети

— Потребуйте проектную документацию на дом и инженерные системы — договоры с компаниями, установившими инженерные системы, а также сертификаты, инструкции по пользованию и гарантийные талоны, — говорит Екатерина Ольховская. — Необходимо получить все схемы разводки коммуникаций — электричества, воды, тепла, газа. Как ни странно, продавец-собственник недвижимости может и не знать, где у него проходят кабели и трубы. Незнание этого может сильно осложнить ликвидацию возможной поломки в будущем, в поисках нужного провода легко разрушить полдома! Кроме этого, важно получить технические условия на подключение коммуникаций. Если таких документов нет, то через некоторое время может оказаться, что подключение к магистральной сети было незаконным, после чего вас могут от нее отключить, а то и оштрафовать. Проанализируйте техпаспорт БТИ, чтобы убедиться в отсутствии незаконных перепланировок, переоборудования и строений, возведенных без разрешения. Еще хотелось бы дать совет: деньги вручайте либо при нотариусе, отразив все условия по сумме и передаче денег в договоре, либо обязательно берите расписку о получении денег.

Как оформить дом в ипотеку

Больших различий между покупкой в ипотеку квартиры и частного дома нет, но с домом дела обстоят несколько сложнее. Многие банки не предоставляют кредиты под залог домов, построенных ранее 1970 года, хотя это не общепринятая политика банков. Также к сложностям оформления ипотеки на покупку дома стоит отнести документационную составляющую.

— При оформлении ипотеки или кредита под залог недвижимости первым делом банк проверяет правоустанавливающие документы, — поясняет сотрудник карагандинского филиала АО «Темирбанк», курирующий вопросы розничного кредитования. — Часто бывает, хозпостройки выходят за пределы земельного участка, или, например, есть незначительная перепланировка в доме, пристройка, которых нет в документах, или акт на землю устарел. Если у клиента не в порядке документы, ни в одном банке он не сможет оформить кредит или ипотеку. Помимо банка есть органы юстиции, ЦОН, где такой залог просто не зарегистрируют. Если есть перепланировка, новые пристройки, должны быть акт ввода их в эксплуатацию и все необходимые документально оформленные разрешения. На оформление этих документов в соответствующих структурах уходит как минимум шесть месяцев. Конечно, мы можем пойти навстречу клиенту, и если с основным строением, предположим, всё в порядке, но есть незначительные изменения, например, предбанник пристроили, мы даем клиенту отсрочку шесть месяцев, в договоре прописан этот пункт. Клиент, получив кредит, должен устранить все недочеты.

Казахстанская ипотека: трудности выбора >>>

— Если ипотека оформляется с подтверждением дохода, даем 75% стоимости недвижимости — процентная ставка от 13 до 14,5% годовых, от 12 до 14% годовых в долларах, — уточняет сотрудник Темирбанка. — Под залог недвижимости — от 14 до 17% годовых. Ипотека в нашем банке оформляется на срок до 15 лет, кредит под залог недвижимости дается максимально на 10 лет. Срок оформления ипотечного займа от момента, когда клиент представил полный пакет документов, занимает одну неделю.

Чтобы получить добро на оформление ипотеки, покупателю недвижимости необходимо иметь средства на первоначальный взнос. Это обязательное непоколебимое условие всех банков, если только вы не оставите банку свою другую недвижимость в качестве залога. Сумма первоначального взноса в разных банках может быть 10, 20, а возможно, 30% от стоимости недвижимости. Что касается требования подтверждения дохода, то в этом вопросе все банки, как правило, проявляют единодушие, изучая источники доходов клиента. Хотя в некоторых случаях, например, когда первоначальный взнос составляет 30% от стоимости, а приобретаемая недвижимость расположена в престижном районе, подтверждение доходов необязательно.

— Кредит под покупку дома сегодня получить вполне реально, мы предлагаем конкурентоспособные ставки от 12% годовых, — говорит банкир. — Оформить ипотеку может человек, который является индивидуальным предпринимателем. Если клиент имеет в наличии несколько квартир, оформленных в 2011-2012 годах, мы делаем вывод, что клиент платежеспособен. Также не обязательно иметь первоначальный взнос, можно поставить в залог, например, квартиру. Это имущество может принадлежать третьему лицу — залогодателю. Четких требований иметь отчисления в пенсионный фонд сейчас нет. Эта политика пропагандируется у нас с 2011 года. Даже если у клиента плохая кредитная история, мы лояльно относимся и к этой проблеме. Особенно если проблемы с платежами по кредитам у клиента возникали с 2007 по 2009 год — годы экономического кризиса. Случается, что год постройки не проходит, соответственно, смотрим на район.

Комментарии специалистов

Оценка дома сложнее, чем оценка квартиры

Профессиональная оценка дома может проводиться в различных целях — при сделке купли-продажи, для определения залоговой стоимости при кредитовании, для страхования, сдачи в аренду, раздела имущества, при судопроизводстве, налогообложении. О нюансах оценки дома рассказывает директор ТОО «Бюро оценки и экспертизы» Светлана Соболева.

Оценка дома представляет собой более сложную процедуру относительно оценки стоимости квартир. Когда необходимо сделать оценку городской квартиры, первое, что нужно, — сравнить ее с аналогичным жильем в том же районе города. Во внимание берется примерное состояние этих квартир. Как правило, частный дом имеет нетиповую планировку, что увеличивает роль дополнительных факторов в процедуре оценки. Оценка стоимости частного дома также включает в себя оценку всех хозяйственных построек и земельного участка, на котором он расположен. Специалист при составлении отчета об оценке стоимости имущества анализирует физический и функциональный износ дома, исходя из его фактического состояния, отделки и планировки, инженерного оснащения дома, коммуникаций, и рассчитывает наиболее эффективное использование как дома, так и участка, на котором он расположен.

Оценка частного дома проходит в несколько этапов

I этап

Работа ведется не столько с объектом оценки, сколько с заказчиком: выясняются цели проведения оценки, собираются документы. Заранее оговариваются сроки выполнения работы, стоимость, особые условия. Затем заключается договор на оказание услуги независимой оценки объекта.

II этап

Собирается информация об объекте оценки, проводится его осмотр, делаются фотографии, документируются его характеристики. На самом участке проводится осмотр хозяйственных построек (если таковые имеются).

III этап

Производится расчет стоимости частного дома. Это достаточно трудоемкий процесс, так как нужно учитывать множество факторов. Во-первых, необходим анализ данного сегмента рынка; во-вторых, проводится сравнение с аналогичными объектами недвижимости; в-третьих, анализируется самое лучшее и эффективное использование объекта.

Затем проводится непосредственно расчет стоимости объекта. Для этого используются разные подходы. Затратный подход определяет рыночную стоимость объекта исходя из его нынешнего состояния. Можно сказать, что это цена объекта с позиции продавца. Доходный подход определяет цену объекта исходя из той прибыли, которую он может принести в будущем. Можно сказать, что это цена объекта с позиции покупателя. Сравнительный подход основывается на сопоставлении предложений на рынке, совпадающих по большинству характеристик с оцениваемым объектом. Затем полученные результаты обобщаются и выводится итоговая стоимость жилого дома. На последнем этапе составляется отчет об оценке объекта.

При осмотре частного дома все данные заносятся в акт осмотра недвижимости, в котором учитываются основные параметры. Это подробные сведения о районе, в котором располагается жилье: местоположение строения относительно транспортных линий и характеристики самого дома, на какой улице находится объект, доступность общественного транспорта, близость учебных, торговых, культурных центров и общее состояние экологии в этом районе, расположен дом вблизи проезжей части или далеко от нее.

Средняя стоимость услуг на оценку частного дома в Астане — от 10 до 25 тысяч тенге.

Будут оцениваться чистота прилегающей территории, наличие насаждений и их плотность. К тому же в акт осмотра частного дома входит категория так называемых специальных удобств (то есть что находится в радиусе 100-300 метров от объекта оценки) — автостоянка, магазин, рынок, автобусная остановка. Вносятся в акт также наличие подвального помещения, количество этажей, комнат, их площадь. Имеет значение, куда выходят окна дома: на проезжую часть, во двор или на спокойную внутреннюю улицу.

Сначала, как правило, оценивается сам дом, а именно: из какого материала он построен (кирпич, панель, шлакоблок, шлакозаливной и пр.), внешняя и внутренняя отделка стен, чем покрыта кровля и ее состояние, материал, из которого сделаны окна, потолок и пол. Оценивается состояние сантехники. Надворные постройки тоже учитываются, отмечается наличие бани, гаража, летней кухни, сарая и прочего. Площадь земельного участка, на котором находится объект оценки. Наличие коммуникаций: холодная и горячая вода, канализация — центральная или септик, отопление — центральное или автономное.

На составление отчета об оценке частного дома уходит 2-3 рабочих дня. В отчет подшивается акт осмотра дома, фотографии, а также правоустанавливающие документы. Стоимость услуг определяется сложностью и объемом выполняемых при оценке работ, в зависимости от общей площади дома и класса — от «эконом» до «элит». Средняя стоимость услуг на оценку частного дома в Астане — от 10 до 25 тысяч тенге.

Олеся Сущанская, информационная служба kn.kz

Читайте также:

Практические советы по выбору квартиры

Насколько безопасны дворы и улицы Астаны?

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.