Обмен квартир в Казахстане: преимущества, недостатки, самостоятельная оценка недвижимости

Из-за двух девальваций платёжеспособность населения значительно снизилась,  но желание улучшить жилищные условия никуда не делось. Поэтому обмен до сих пор остаётся востребованным. 

В числе преимущественных характеристик значатся район, евроремонт, безопасность ЖК, а именно видеонаблюдение, автопаркинг, шлагбаум. Также в столице часто можно увидеть объявления об обмене имеющейся квартиры в элитном районе на квадраты в только строящихся жилых комплексах с доплатой. Иногда жилье меняют даже между городами. Чаще всего предлагается обмен между Астаной и Алматы.

Преимущества обмена недвижимости 

  • Обмен можно осуществить без доплаты, следовательно, деньги не нужны.
  • Участники обмена сразу получают крышу над головой — нет нужды искать новое жилье.
  • Единовременная регистрация договора по продаже квартиры и покупке новых жилых квадратов.
  • Рост цен и девальвации не страшны — купля-продажа жилья совершается в одно и то же время.

Также необходимо помнить, что две квартиры стоят дороже, чем одна, даже её площадь в данном случае не является принципиальным критерием. Обменять, к примеру, 3-комнатную квартиру на две 1-комнатные не получится, если только «однушки» не будут располагаться в отдаленных районах города. Всё дело в том что, стоимость 1 кв.м 1-комнатной квартиры выше, чем 2- либо 3-комнатной.

Также сложно произвести обмен 2-комнатной квартиры на две однокомнатные в одном районе без доплаты. В любом случае каждая ситуация индивидуальна и требует отдельного подхода. 

Почему при обмене квартир завышают цены? 

Цены на квартиры при обмене завышены, потому что собственник квартиры заранее предугадывает, что, если он обменяет сейчас свою квартиру на другую, то новую квартиру ему тоже надо будет продавать. Поэтому при обмене он ставит цену на 5-10% выше, чтобы оставить люфт в случае долгой продажи новой квартиры, стоимость на которую потом может снизиться. Но если у двух участников сделки идут реальные переговоры об обмене и обе стороны понимают, что это взаимовыгодный обмен, а не просто лишь бы избавиться от квартиры, то цены встают на свои места и на свои реальные уровни. 

Чем обмен недвижимости не угодил риелторам? 

Чем обмен недвижимости не угодил риелторамРиелторы называют сделки по обмену счастливым стечением обстоятельств, так как клиенты, желающие их осуществить, крайне редко добираются до стадии заключения договора.

— Вся сложность альтернативных сделок в том, что поиск жилплощади чаще всего ограничен определенным районом, — говорит директор агентства недвижимости Comfort Анастасия Ксендз. — И найти подходящие варианты для собственников, которые хотели бы иметь квадратные метры именно в данном районе, практически нереально.

Обе стороны должны быть удовлетворены новой жилплощадью, а это очень большой перечень характеристик (количество комнат, общая площадь, площадь кухни, ремонт, этажность, сам дом, район, инфраструктура и многое другое), также проблемным является вопрос доплаты. Как правило, собственники квартир предпочитают сначала продать квартиру и следом приобрести что-то другое.

Для риелтора выгодна сделка по обмену недвижимости, потому что она двойная, будет считаться, что риелтор продал две квартиры, где присутствовали две стороны. Но, как правило, сам процесс забирает много сил и времени, не заканчиваясь успехом.

Также, если встаёт вопрос о доплате, то услуги риелтора покупает как раз «денежная» сторона.

— Сначала клиенты хотят все провернуть одной сделкой, решить все проблемы сразу, но после нескольких месяцев ожидания все-таки склоняются к тому, чтобы квартиру продать и уже с наличными выбрать приемлемый для себя вариант, — рассказывает риелтор Анастасия Ксендз. — Люди не понимают, что рынок предложений по таким сделкам ограничен и трудно угодить обеим сторонам сразу.

— Конечно, легче всего и дешевле оформить обмен у нотариуса через договор мены, но есть один нюанс, — предупреждает столичный риелтор Расул Биккинин. — Через договор мены нельзя оформить обмен квартиры в доме, который еще не прошел регистрацию в органах юстиции (долевое участие), на квартиру на вторичном рынке, которая зарегистрирована в органах юстиции. В данном случае нужно будет оформлять два договора или две сделки: договор переуступки прав требования (договор цессии) и договор купли-продажи, или иные договоры отчуждения. 

Как провести оценку объектов недвижимости при обмене>>>

Как оценить квартиру самостоятельно?

Участники сделки по обмену могут попробовать оценить квартиры самостоятельно, используя рыночный подход (метод сравнения аналогов). Алгоритм его рассказывают специалисты аналитической службы kn.kz.

  1. Из газет с базами объявлений о продаже квартир подбираем минимум 5 квартир с похожими характеристиками: район, улица/микрорайон, тип дома, количество комнат, этажность, расположение комнат, наличие и количество балконов, состояние квартиры (с ремонтом, с косметическим ремонтом, без ремонта, требуется косметический ремонт). Если полных аналогов подобрать не удалось, необходимо выбрать квартиры, близкие по характеристикам. 
  2. После подбора квартир-аналогов приступаем к расчету цены своего объекта. Самым простым расчетом можно ограничиться в том случае, если параметры подобранных квартир-аналогов полностью совпадают, но такое случается очень редко. Поэтому при расчете необходимо использовать поправочные коэффициенты. Говоря просто, поправочный коэффициент — это надбавка на цену в случае наличия положительной характеристики (например – с ремонтом, не угловая, средние этажи и т.п.) либо дисконт с цены в случае отрицательной либо менее привлекательной характеристики (например – без ремонта, нет балкона, угловая). Поправочные коэффициенты могут быть использованы при оценке не только параметров самой квартиры, но и района, типа дома, материала стен.

Итак, у нас есть 5 аналогичных квартир, которые стоят: 70 000 $, 65 000 $, 77 000 $, 66 000 $ и 65 000 $. Необходимо выявить отличия между ними и присвовить каждому из них поправочные коэффициенты.

К примеру, первый аналог расположен на третьем этаже, а наша квартира на первом. Поправочный коэффициент на нижний этаж по таблице 1 составляет 0,950. Далее, наша квартира с евроремонтом, а аналог – с простым ремонтом. Поправочный коэффициент на евроремонт — 1,073. Делаем расчет: 70 000 $ х 0,950 х 1,073 = 71 355 $. Такую процедуру проделываем по каждому аналогу. 

В результате проделанных шагов мы получим 5 скорректированных цифр и получим их среднее значение – 70 567 $. Сделав скидку на 10% торг, получаем 63 510 $ – это и есть рассчитанная с использованием рыночного подхода стоимость нашей квартиры.

Поправочные коэффициенты по обмену  недвижимости для всех участников рынка на коммерческой основе предоставляет аналитическая служба kn.kz. 

Таблица 1.  Поправочные коэффициенты по этажности 

Этажи

Средняя цена,
 у.е./кв.м

Поправочный
коэффициент

Первые

1913

0,950

Последние

1858

0,922

Средние

2041

1,014

Общее

2014

1,000

Таблица 2. Поправочные коэффициенты по району 

Район

Средняя цена,
у.е./кв.м

Поправочный
коэффициент

Алматы

1978

0,982

Есиль

2369

1,176

Сарыарка

1889

0,938

Общее

2014

1,000

Таблица 3. Поправочные коэффициенты по состоянию квартир 

Состояние квартир

Средняя цена,
у.е./кв.м

Поправочный
коэффициент

Евроремонт

2161

1,073

Ремонт

1954

0,970

Черновая отделка

1826

0,907

Общее

2014

1,000

*По данным аналитической службы kn.kz

Обмен оформляется просто

Самым большим плюсом обмена можно считать относительную простоту в оформлении сделки. Ведь если человек продает свою квартиру, а взамен покупает, например, две другие, увеличивается число совершаемых операций. Лучше всего оформлять сделку так, как это фактически есть. Если прикрывать обмен двумя сделками купли­-продажи, то и платить придется двойную сумму. При обмене операция одна и госпошлина берется как за одно нотариальное действие — 22 224 тенге. Сюда входит сумма госпошлины (12 964 тенге) и сумма технических услуг (9 260 тенге). Выгоднее сделать обмен и заплатить 22 224 тенге, чем эту же сумму, умноженную в 2 или в 3 раза. 

Как оформляется обмен недвижимости

Первоначально при обмене проверяются документы на принадлежность имущества собственнику, приобреталось ли оно в браке или нет, находится ли недвижимость под обременением, имеет ли право участник сделки отчуждать жилплощадь и нет ли каких­либо ограничений по решению суда или частных судебных исполнителей. Это первый этап. Дальше оговариваются условия обмена: с доплатой или без. Если с доплатой, люди могут обменяться деньгами здесь же, если нет, то в документах фиксируется, что финансовые вопросы между ними уже решены. Если обмен производится с доплатой, то это также указывается в документах.

Договор мены выдается на двух бланках для каждой стороны. Так же, как и при купле­продаже, договор подлежит регистрации в департаменте юстиции через ЦОН. На сегодняшний день договор обмена не подлежит онлайн­регистрации через нотариат. Пока еще количество сделок, доступных для электронной регистрации, ограничено.

Договор мены оформляется стандартно: в нем указывается собственник, который передает свою недвижимость другой стороне. Эта сторона, в свою очередь, передает объект, принадлежащий ей на праве собственности, другой стороне. Обязательно указывается, есть ли доплата и ее размер. Так же, как в случае с договором купли­продажи, при обмене необходимо согласие супруга, если недвижимость была приобретена в период брака.

Помимо этого в договоре указываются стандартные пункты: имеется ли задолженность по налоговым и коммунальным платежам, кто будет брать на себя обязательства по их погашению. Бывает так, что стороны говорят о том, что уведомлены об имеющейся задолженности, но предыдущий собственник обязуется погасить все долги, которые имеются на момент подписания договора, либо погашение долгов берет на себя новый собственник.

Олеся Сущанская, информационная служба kn.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.