Үлескер қалай алданбауы тиіс?

Астаналықтар бір құрылысқа үлестік қатысу арқылы тұрғын үйді иеленуде түрлі қиындықтарға бірнеше рет жолықты. Бірақ та, бұл факті үлескерлердің санын еш төмендеткен жоқ. 

Адамдар тәуекелге барып, өз құқықтарын қалай қорғауды ешқандай да білмей тұрып, құрылыс компанияларынан шаршы метрлерді сатып алуды жалғастыруда. 

Жаңа құрылыстағы пәтерді сатып алушыларды қалай алдайды?

Құрылыс салушылар түрлі ақаумен үйді пайдалануға береді

Жаңа пәтерді «аяғына дейін жеткізу үшін» үлескерлерге үлкен, қомақты қаражатты, ақшаны құюларына әбден тура келеді. Бүгінгі таңда құрылыс материалдары тым қымбат тұратындықтан қосымша жөндеу бірнеше мың долларды талап етеді.  

— Мен үлестік қатысу арқылы екі пәтерді иелендім. Құрылыс салушы мерзімінен кешікті. Әйтеуір, пәтердің дайын екендігін хабарлағанда, мен де келдім, қабырғалардың қисықтығын, пластик терезелердің құлайын деп тұрғанын, есіктердің ашылмайтындығын, құлыптың бұзылғандығын көрдім. Сондықтан пәтер келісімшартта көрсетілген талаптарға сәйкес келмейтіндіктен қабылдау актісіне қол қоюдан үзілді-кесілді айқын бас тарттым, — дейді үлескер Алла Иманқұлова.

Сатып алушы Роза Сарбалинова, керісінше, көптен күткен пәтерінің кілтін алу үшін барлық қажетті құжаттарға қол қойыпты, өйткені, зейнеткер-мүгедек күйеуімен олардың басқа баратын жерлері жоқ екен.

— Біз жалға берілетін пәтерде тұрып, көп қаңғыдық, біресе, ұлымыздың, біресе, қызымыздың қолында өмір сүрдік, шығар жол болмағасын, қажетті құжаттарға қол қоюға тура келді, — деп әңгімелейді үлескер. — ТҚК-нің өкілі «егер пәтердің кілтін алғыларыңыз келсе, барлық құжаттарға қол қою керек» деді. Кемшіліктерге көз жұма қарадық.

Алайда, астаналық құрылыс салушылар тұрғын үй құрылыстары қызу жүріп жатқан жерлерде мұндай кемшіліктер бүгінде жеткілікті дейді.

— Бір нәрсеге көңілі толмайтын адамдарды бүкіл мекенде кездестіруге болады, — дейді нақты «Мұнар» ТҚК-нің өкілі Жанарбек Бектеміров. — Сантехникаға, трубаларға қатысты барлық мәселелер штатында сантехнигі, электригі және басқа қызметкерлері бар тұрғын үй-құрылыс кооперативінде шешіледі. Кемшіліктерді жою үшін жазбаша тапсырыс жазылады, сол бойынша мамандар тиянақты жұмыс істейді.

«Қоғамдық қорғаушы» РБҚ-ның төрағасы Виктор СыздыковҚұрылыс салушылар өз тұрғын үй-құрылыс кооперативін құрады

Құрылыс компаниясы аса бір қулықпен пайдалану бойынша аффилиренген компанияны негізге алады. Неліктен? — «Қоғамдық қорғаушы» РБҚ-ның төрағасы Виктор Сыздыков жағдайға байланысты өз ойын еркіндеу бөліседі. — Аталған компанияның барлық құрылыстық кемшіліктерімен үйді пайдалануға қабылдау туралы актіге қол қоюы үшін.  Бірақ, бұл бәрі бір бет — екі компания да, әрине, актіге қол қояды. Сосын құрылысшының бұл ақауы тұрғынның мойнына мінеді. Олар ай сайынғы жарнапұлдың есебінен кемшілікті жояды.

Астананың арзан пәтерлері >>>

Құрылыс салушылар ортақүйлік ғимаратты коммерциялық мақсат үшін алып қояды

Оларды дүкенге, шаштаразға, тігін ательесіне және т.б. жалға береді.

— Құрылыс салушылар кондоминиумды түк ресімдемейді, ортақүйлік ғимаратты, үй жанындағы аймақты алып қояды, әзірге қолдарында ТҚК-нің билігі тұрғанда, тұрғындар заң бойынша еркін ешқандай да қарсыласуға шықпайынша, олар ойларына келгенін жасайды, — дейді қоғамгер.

Ресейде бұл проблеманың оңды шешімі кереметтей табылған. Виктор Сыздыковтың айтуынша, оларда арнайылап заң қабылданған, онда өздерінің аффилиренген компаниялары арқылы үйді беруге қатаң тыйым салынғаны айтылған. Оның үстіне ол беруге тиісті барлық қағаздардың тізімі аталған құжатта нақтыланып, тиянақтыланып жазылған.

Егер кейбір құрылыс салушылар жертөлені дүкенге, офиске және басқа нәрсеге ыңғайлап, жалға беріп, ақшаны еркіндеп жасап жатса, ал, бөгделері тұрғындардан опырып жыру үшін түрлі-түрлі жолдарды іздейді. Жақында ғана бір астаналық тұрғын үй кешенінің подъезінің есігіне мынадай мәтінмен хабарландыру ілініпті:  

«03.11.2014 жылдан жабылмалық орынды жалға беру және сатып алу-сату шарттары бойынша жерастылық паркингтің аймағында өткізетін тәртіп енгізіледі. Бұл үшін сізге келісімшарт жасасу қажет... Жалға алудың айлық құны — 50 000 теңге, меншік иелері үшін жабылмалық орынға төлем — күндіз-түні күзет, жинастыру және электр энергиясы үшін 5000 теңге... Ауладағы парковкаға тыйым салынады!».

«Фейсбук» әлеуметтік желісін пайдаланушылар арасында хабарландыру талқылауды туғызды. Жерастылық паркингтегі орынды жалға алу құнының жоғарылығы, өзі сатып алған жабылмалық орынға арендалық ақы жасаудың қажеттігі адамдарды мазалады.

Үлестік қатысу туралы шартпен бірге қаржыландыру шарттары

Құрылыс компаниясы «ҚР тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы» заңының нормаларын айналып өту үшін де қаржыландыру келісімшартын жасайды. Расына келгенде, тараптар арасында құрылысқа үлестік қатысу туралы келісімшарт жасалуы тиіс. Құрылыс салушылар менен үлескерлер арасында қаржыландыру туралы келісімге қол қою көптеген проблеманы болдырмауға мұрындық болады. Өйткені, құрылысқа үлестік қатысу туралы шарт объектілерді пайдалануға беруде бар қаржыны пайдалануды құрылыс компаниясына міндеттейді. Үлескердің ақшасы банкте нық сақталады, үй пайдалануға берілгенше, оған ешкім тиіспейді.  

Құрылыс салушылар менен үлескерлер арасында қаржыландыру туралы келісімге қол қою көптеген проблеманы болдырмауға мұрындық болады.

Сонымен бірге қаржыландыру келісімшарты құрылыс салушылар үшін қолайлы, ыңғайлы, олардан жауапкершіліктің көп бөлігі алынып тасталады. Үлескерлер қаржыландыру туралы келісім жасаған уақытта олар қандай да бір кепілдікті ешқашан да алмайды.

— Құрылыс компаниялары «ҚР тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы» Заңнан айналып өту үшін ТҚК-н құрады. Олар қаржыландыру шартын жасайды. Бұнымен бүкіл әлем күресуі тиіс. Құрылыс салушылар барлық заңдарға, заңнамалық нормаларға дұрыс қарамайды, — дейді Виктор Сыздыков.

Коммунальдық қызметке бір ай бұрын ақы

Сол құрылыс салушылар құрған тұрғын үй-құрылыс кооперативтері қоныстану алдында бірнеше ай бұрын коммунальдық қызметтерге төлемақы жасауды тұрғындарға айқын міндеттейді. Тұрғын үй-құрылыс кооперативінің өкілдері үлескер көрсетілген соманы толықтай төлемейінше, оған пәтердің кілтін бермейді.

Электрлік есептегіштер 3 мың теңгедей тұрады. Ал, ТҚК-і оны 10 мың теңгеден алуға міндеттейді, тағы құрылғыны орнату үшін 3 мың теңге төлеу де керек. 1000 киловатт жарыққа алдын ала төлемақы (3 мың теңге),  канализацияға 4 айға — 1080 теңге, жылуға — қылтиманы қосқанда, әрбір шаршы метрі үшін 115 теңге, — дейді үлескер Алла Иманқұлова. — Тіпті әдетте әкімдік қойып та беретін күл-қоқыс контейнері үшін де біз төлеуіміз қажет. Айтып-айтпай не керек, барлығын қосқанда, құрылыс салушыдан екі пәтерді иеленгенім үшін мен 140 мың теңге төлеуім тиіс. Мен қызметтерге төлем жасаудан үзілді-кесілді толық бас тарттым, сондықтан әлі күнге дейін пәтердің кілті қолыма тимей отыр.

Жылжымайтын мүлікті табысты сатудың құпиялары >>>

Құрылыс салушылар үйді мерзімінде тапсырмайды

Бұл көптеген себеп-салдарға байланысты, қандай жағдайда да егер де құрылыс салушы беру мерзімін бұзса, үлескерге ол айыпақыны төлеуге заң жүзінде әрдайым да міндетті. Типтік келісімшартқа сәйкес ол келісімшарт бойынша үлескер уақытысында төлеген сомадан әр күні кешіккені үшін 0,1%-ды құрайды.   

— Құрылыс салушылар тұрғын үй кешенін пайдалануға беруде бір жарым жылға кешікті, — деп әңгімелейді өзінің жағдайын Роза Сарбалинова. — Біз барлығымыз мерзімінен кешігуіне байланысты айыпақы алуымыз керек еді. Бірақ, мен шештім: «садақа» (қайырым. — Авт.), өйткені, олармен дауласып, әбден қалжырадым. Мен үшін пәтердің кілтін алып, қоныстану маңызды еді.

Алайда, құрылыс салушылар орын алған осынау жағдайларды былайша түсіндіреді:

— Мерзімі өткен уақытта, кезде, мәселен, біздің компания айыпақыны төлеуден ешқашан бас тартпайды, — дейді «Мұнар» ТҚК-нің өкілі Жанарбек Бектеміров. — Бірақ, төлемақылар пәтерді меншікке өткізгенде жан-жақты жүргізіледі. Дәл осы сәтте барлық, бүкіл есептесу мәселелері оңды шешімін табады.

Үлескер барлық проблемадан қалай құтылады?

Шарттың бөліктеріне назар аударыңыздар

Әрине, түрлі-түрлі құрылыс компаниялары түрліше шарттар ұсынады. Дегенменен, келісімге міндетті түрде енгізілетін, кіретін нақты бөліктердің тізімдері болады, болмаса келісімшарт мемлекеттік органда заңды түрде есепке қойылмайды.

  1. Жобалық-сметалық құжаттамаға сәйкес, сай тұрғын үйдегі үлескердің үлесін айқындап, дәлдеп, нақ анықтау қажет. Ғимаратты пайдалануға беруге рұқсатнамадан кейін, соң аталған үлес үлескердің меншігіне беруге жатады.
  2. Иеленетін, қожалық ететін пәтердің жалпы көлеміндегі шаршы метрдің есебіне сай, байланысты банкілік есепшоттың депозитіне салатын үлескердің нақты сомасы келісімшартта көрсетілуі тиіс.
  3. Тұрғын үйдегі пәтердің үлескерге беру мерзімі.
  4. Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы келісімшарт бойынша тұрғын үй кешенінің кепілдік мерзімі.
  5. Сәулеттік жобалық-сметалық құжаттамасы тиянақты, жан-жақты көрсетілген құжатқа қосымша.
  6. Келісімшартта үлескердің үлесін беру мерзімі қарастырылғанына сай құрылыс компаниясы тәртіпті бұзғанда төленетін айыпақы мөлшері келісімде көрсетілуі керек.
  7. Келісімшартта нақты көрсетілген төлемді енгізу мерзімін үлескер бұзғандағы айыпақының мөлшерін анықтау.
  8. Үлескердің депозитке енгізуге міндетті дәл бастапқы жарнапұл. Әдетте, оның нақ мөлшері тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы келісімшарттағы бағадан 15%-дан кем құралмайды.
  9. Құрылыс салушы бірлесіп жұмыс істейтін банкке осы үлескердің ақшаны беру мерзімі менен тәртібі келісімшартта міндетті түрде айқын көрсетілуі тиіс.

Барлығы, бүкілі құрылыс компаниясымен келісімшартқа қол қоюдан басталатыны сөзсіз. Аталған құжаттың барлық бөліктерін де тиянақты оқу керек. Юрист жалдаған жөн, ол шартты оқып, ТК-і құрылыс салушыларымен ынтымақтастықтың оң, теріс тұсын әңгімелейді.

Жылжымайтын мүлікпен онлайн-операциялары >>>

Құрылыс салушы барлық кемшіліктерді жоюы тиіс

Пәтерге қоныстанбастан бұрынырақ үлескердің құрылыс салушыдан мемлекеттік қабылдау комиссиясының актісін сұрауға құқы бар. Өйткені, барлық кемшіліктер үшін жауапкершілік тек қана құрылыс компаниясына емес, тікелей сараптама өткізетін қабылдау комиссиясына да жүктеледі. Олардың нақты қорытындысының — үйді пайдалануға берудің міндетті шартына назар аударыңыз.

Егер кемшіліктер анықталған жағдайда олар Қазақстан Республикасы Азаматтық Кодексімен реттелетін құрылыс объектілеріне қызмет ететін кепілдік мерзім ішінде толығынан түбегейлі жойылуы тиіс.  

— Жарықты, канализацияны және де жылуды жүргізетін біздің барлық субподрядты ұйымдарымыз әрлеу жұмыстарын нақ орындайды, терезелерді қондырады, ТҚК-нің мүшелерімен бірге пәтерді қарап шығады және де әрбір бөлік бойынша келісімдерді жасайды. Терезе таза ма, тұтқалары ашыла ма, едендер, қабырғалар және тағы басқалар қанағаттанарлық жағдайда ма? — дейді Жанарбек Бектеміров. — Егер де ТҚК-нің мүшелерін бір нәрселер қанағаттандырмаса, біз барлық кемшіліктер де көрсетіліп жазылатын актіні құрамыз. Сосын тиісті емес, дұрыс емес жағдайларда пәтерді беру фактісі расталатын болса, комиссия құрылады, хаттама жазылады. Біз бар ақауларды жөндейміз.

Не істеу керек, егер…

… құрылыс салушы есептегішті сатып алуға және күл-қоқыс үшін  контейнерге төлем жасауға мәжбүрлесе. Тұрғын үй-құрылыс   кооперативі қосымша қызметтерді тықпалайтын болса, сатып алушы құрылыс салушы менен олардың арасында жасалған келісімшартты көрсете алады. Егер де келісмшартта бұл мәселелер жазылмаса, онда қосымша ақылы қызметтерден бас тартуға болады.

… ТҚК-нің өкілдері пәтердің кілтін бермейді ұсынылған қызметтер бойынша төлем жасаудан бас тартса (есептегіш, ай бұрын коммунальдық қызметке алдын ала төлемақы, т.б.). Тұрғындардың тұрғын үй-құрылыс кооперативінен бас тартуға, басқару компаниясын қолына алуға құқы бар.

… құрылыс салушылар барлық кемшіліктерді жоюдан бас тартса. Үлескердің талап арызбен сотқа жүгінуге құқы бар. Әрбір құрылыс салушы кепілдік мерзім ұсына алады, егер ол бітпесе, құрылыс компаниясы барлық өзінің кемшіліктерін жоюға міндетті.  

Үлескерлер үшін қақпандар >>>

Мамандардың түсініктемелері

Виктор Сыздыков, «Қоғамдық қорғаушы» РБҚ-ның төрағасы:

— Үлескерлер тұрғын үй ғимаратының үлестік құрылысына кіргенде және пәтер үшін бекітілген соманы төлеген кезде оған жалпыүйлік мүлікті пайдалану жатады. «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңның 31-32 бабына сәйкес пәтер мен ғимараттың барлық меншік иелерінің жалпыүлестік меншік құқына әбден жатады. Ал, ортақ мүлікке подъездер, баспалдақтар, сатылар, лифтілер, төбелер, шатырлар және де жертөлелер, ішкі пәтерлік болмаса ортақ үйлік инженерлік жүйелер және де құрал-жабдықтар, абоненттік пошталық жәшіктер, жер участкелері де кіреді, жатады, бұған абаттандыру элементтері және де ортақ пайдаланудың басқа мүліктері қосылады («Тұрғын үй қатынастары туралы» Заң, 2 бап, 24 бөлік).  

Бірақ, бүгінгі таңда көптеген құрылыс компаниялары тұрғындар басқару компанияларын өздерінің қолдарына айқынды түсіремін дегенше, жертөлелік ғимаратқа иелік етеді, үй жанындағы аймақты алады. Маған жақында ТКШ-ы және құрылыс ісі бойынша Агенттіктің өкілдері келген болатын және олар коммунальдық қызметтерді ұсынудың жаңалай ережесіне, ОҮҚ-ң есептеу әдістемесіне қол қоюды өтінді. Олар келісімді менімен бірге тұтынушылар өкілдеріне әкеліпті. Мен оларға құрылыс салушылардың мүдделерін қорғап тұрғанын айттым да, олар қабаттылыққа байланысты меншік иелеріне жер актісін беру әдістемесін әзірлепті. Сөйтіп, олар үй жанындағы участокті тәркілейді. Мен оларға: «Не істеп жатырсыңдар?» дедім.

Жанарбек Бектеміров, «Мұнар» ТҚК-нің өкілі  

— Заңнамаларға сәйкес кондоминиумның объектісі үйлерді пайдалануға берілген актісіне қол қойылғаннан кейін де, барлық тұрғындар меншіктік құқыққа бүкіл құжаттарды ресімдегеннен соң, біздің тұрғын кешендерінде тіркеуден нақты өтеді. Әрі қарай хаттама ресімделеді, онда тиянақты түрде кондоминиумның ортақ мүлкі жазылады. Жертөлелік, шатырлық та ғимарат, баспалдақты холлдар, үй жанындағы аймақ, балалар алаңшалары — бұның бәрі пәтердің тұрғындары-меншік иелеріне қарайды. Объектілер пайдалануға беріліп болғаннан соң, кондоминиум бекітіледі және әрбір меншік иесінің үлестері қатаң түрде саналады.  

Серікжан Бесембаев, юристСерікжан Бесембаев, юрист

— Менің өмір тәжірибемде түрлі жағдайлар кездесті де, мысалы, тиісті дәрежеде құрылыс салушы өзінің міндеттемелерін орындамады, ашық түрде тіпті үлескерлерді де алдады. Сатып алушылардың ең негізгі проблемасы жылжымайтын мүлік объектілерін уақытысында тапсырмауы да, үлестердің, сонымен бірге үлескерге ғимараттың уақытысында берілмеуі, сапасы мәз емес құрылыс, келісімшарттың ережелеріне сәйкес келмейтін техникалық сипаттамамен сатып алушыға ғимараттың берілуі болып табылады. Осыған байланысты соттық қорғау арқылы үлескерлердің мүдделерін тұрақтауға маған тура келді.

Сондықтан мен барлық әлеуетті үлескерлерге үлестік қатысудың да келісімшартын жасардың алдында қаражаттарынан және де пәтерлерінен айырылып қалмау үшін, келешекте туындауы мүмкін құқықтық тәуекелді төмендету үшін, жылжымайтын мүлік мәселесінде аса маманданған юристің көмегіне жүгіну керек деп ақыл айтар едім. Әдетте, үлескерлердің қаражатын тарту арқылы тұрғын үй ғимаратының құрылысын ұйымдастыру бойынша қызметті лицензиялау «Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы» Заңға және лицензиялау туралы Қазақстан Республикасының заңнамасына сәйкес жүзеге де асырылады. Сонымен қатар үлескерлердің қаражаттарын тарту есебінен тұрғын үйді пайдалануға беру бойынша құрылыс компаниясының қызметі де жергілікті атқару органы беретін лицензияның негізінде жүзеге тиянақты асырылады.

Осыған байланысты, сай, бірінші кезекте, құрылыс салушыда осындай  лицензияның бар-жоғын тексеру қажет. Сонымен бірге үлескерлер төмендегі мәселелерге назар аударулары керек: құрылыс салушының және де жобалық компанияның тұрғылықты орны, атауы туралы құжат; құрылыс салушының және жобалық компанияның құрылтайшылары туралы, заңды тұлғаларды — құрылыс салушы және де жобалық компанияны мемлекеттік тіркеу (қайта тіркеу) туралы анықтама; салық төлеушінің куәлігі; тұрғын үй құрылысында құрылыс салушының, жобалық компанияның кәсіпкерлік қызметін соңғы жылда жүзеге асырудың аудиторлық қорытындысы; объектінің пайдалануға беру мерзімі, олардың мекені көрсетілген құрылыс салушы соңғы үш жылда жүзеге асырған тұрғын ғимараттың құрылыстық жобасы туралы; құрылыс объектісі туралы; жер учаскесіне құрылыс салушының, жобалы компанияның тиісті құқын растайтын құжаттар.

Kn.kz Ақпарат қызметі

Тағы оқитындарыңыз:

Құрылысқа үлестік қатысудағы беймәлім қиындықтар

Ипотека бойынша қарыздар: не істеу керек?

Yйді күтіп-ұстау шығындарды қалай қысқартуға болады?

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.