Құрылысқа үлестік қатысудағы беймәлім қиындықтар

Құрылысқа үлестік қатысушылар жиі-жиі кезігетін, жолығатын үлкен, зор, өткір мәселелер және күтпеген жағдайлар сұрақтың заңды тарапымен тығыз байланысты.

Құрылысқа үлестік қатысу туралы келісімшартқа тікелей қатысты іске біз толығырақ тоқталамыз.

Құрылыстың барысында бағаларды өзгеруі

Мәселе:

Құрылыстың кезінде пәтерлердің бағасының өсуі — үлестік қатысудың ең бір белгілі тәуекелге баруы болып есептеледі. Сондықтан үлестің ортақ құнына және жекелеген шаршы метрге қатысты бөлік құрылыстағы үлестік қатысу туралы келісімшартта тым маңызды. Егер де шартта шаршы метр үшін анықталған баға нақты жазылмаса, онда пәтердің ақырғы бағасы «күтпеген» жағдайда шарықтап көтерілуіне күдіктенудің, қажеті шамалы.

Құрылыс салушылар аяқасты оқиғаны және құрылыс материалдарының құнының өсуін тілге тиек етеді, үлескерлер басқалай таңдау жасай алмайды, сөйтіп, бағаның көтерілуіне екі қолын жайып, амалсыз келіседі. Алғашында сіздің ең төмен бағаға келіскеніңізді тиянақтап, пысықтап дәлелдеу мүмкін болмайды.

Не істеу керек:

— Келісімшартта шаршы метрдің айқын, анық және соңғы құны міндетті түрде тайға таңба басқандай жазылуы тиіс. Тек осындай жағдайда ғана құрылыс компаниясының оны өзгертуге құқы болмайды, — деп атап өтеді «Феникс» заңды фирмасының директоры Талғат Мылтықбаев.

Нақты көлем келісімшарттағыдан өзгеше болады

Мәселе:

Көптен күткен пәтердің кілті қолға алынғаннан кейін үлескер пәтердің көлемі келісімшартта көрсетілген нақты көлеммен сәйкес келмейді. Егер де нақты көлем үлкен болса жақсы, ал, керісінше, болса ше?

Не істеу керек:

Талғат Мылтықбаев атап өткендей, жалпы көлемнің соншалықты ауытқуы  — өте сирек кездесетін құбылыс.

— Егер айтылған мен нақты көлемнің айырмашылығы 5-10%-дан артық болмаса, онда ешбір тарап ешқандай наразылық білдірмейтінін келісімшартта жиі-жиі жазып келтіреді.

Өз кезегінде егер де пәтердің көлемі 5-10%-дан көп көтеріліп кетсе, онда компания қосымша ақыны талап ете алады. Егер келісімшартта аталған мәселенің шешу жолы айтылмаса, үлескер тарапынан бас тарту болса, ол тек пәтерді қабылдап қойған жағдайда ғана құрылыс салушының бұл соманы сот арқылы өндіртіп алуға мүмкіндігі бар. Сондықтан қабылдау-алу актісіне қол қояр кезде ұсынылған пәтердің күйі келісімшарттағы көрсетілгенмен сәйкес келетінін тексеріп, көлемді тиянақты асықпай өлшеу қажет.

Үлескердің келісімшарттың қандай да бір қосымша бөлігімен келіспеуіне болады, өзгерістер енгізуді өтіне алады, бірақ, құрылыс салушы-компанияның бұны қолдай қоюы екіталай. Қазақстанның нарығындағы жағдай мынадай, құрылыс салушылар клиенттердің кемшіліктеріне көп мән бермейді, өйткені, олар бағынатындықтан өз әмірлерін жүргізеді.

Әрлеудің сапасы келісімшарттағыға сәйкес келмейді

Мәселе:

Үлескермен келісімшартты жасасқанда, үйді пайдалануға бергеннен кейін бірден онда жайлы тұра беретініне құрылыс компаниясы уәде береді. Бірақ,  көптен күткен метрлерге ие болғаннан соң, сіз пәтерде есіктің орнына картон тұрғанын, қарапайым сантехниканың жоқтығын, еденнің жабылмағандығын байқайсыз, яғни, сізге пәтер тұрпайы әрлеумен тапсырылған.

Не істеу керек:

15.10.01 жылғы №1328-ші ҚР Үкіметінің Қаулысына қосымшалар мен өзгертулер туралы» 02. 05. 07 жылғы №357-ші ҚР Үкіметінің Қаулысына сәйкес, жан-жақты дайындықсыз тұрғын үйді пайдалануға беруге тыйым салынған.

Толыққанды дайындыққа ғимараттың жағдайы, мәселен, ішкі әрлеу (көріктендіру, тиянақты әктеу, тұсқағаз тұту) жұмыстары, таза едендер төсеу, сантехникалық жабдықтарды, дәл тұрмыстық нысандағы электротехникалық құралдарды, газдық және электрлік асханалық плиталарды және ішкі пәтерлік есік блоктарын мықтап, сапалы орнату міндетті түрде жатады. Пәтерлерді тек қана таза әрлеумен пайдалануға беруге рұқсат етілген.

ҚР Үкіметінің аталған Қаулысы тұрғын үйлерді тұрпайы әрлеумен іске қосумен жаңа баспаналарды пайдалануға беруде және оларға қызмет етуде проблемалар тудыратынына байланысты қабылданды. Пәтерлерді жартылай дайындықпен алған қожайындар жан-жақты жөндеуді бастайды, сондықтан қоқыс құбырларын нығыздап толтыратын, сатылық алаңдарды, лифтілерді де  және үйдің аймағын да бүлдіретін лас заттар көбейеді.

ТКШ және құрылыс істері бойынша Комитеттің дәйектілі ақпаратына сәйкес таза әрлеуге қатысты талап жеке құрылысшылармен қатар мемлекеттік бағдарламамен үйді пайдалануға беретіндірге де қойылады, нақтыласақ, бұл талап соңынан орындалады.

— Пәтерлер әдеттегідей таза күйімен бірге тұрпайы әрлеумен сатылады және сатыла береді. Әрине, олардың арасында бағаға сай айырмашылық бар, бірақ, екеуі де мол сұранысқа ие, — деп атап айтады  «Альянс» астаналық агенттіктің риэлторы Аида Кендебаева.

Расында, тұрпайы әрлеу тек құрылыс салушыларға ғана ең қолайлы емес, өйткені, кейбір сатып алушылар сапалы жөндеу «нөлден» жасалатын пәтерді иеленгенді дұрыс көреді.  Сондықтан, тәртіп бойынша, клиенттер неге тәуекел қылғанын біледі.

Егер компаниямен жасалған келісімшартта пәтерді таза әрлеумен тапсыру шарттары көрсетілсе, бірақ, ешқандай да мұндай тірліктер істелмесе, үлескер жобалық компаниядан жұмысты бітіруді немесе залалдың орнын толтыруды талап ете алады. Бұл бөлік келісімшартта жан-жақты жазылуы тиіс. Бұнымен бірге қабылдау-беру актісіне қол қоятын уақытта әрлеудің сапасын міндетті түрде тиянақтап тексеру қажет.

Пәтерді қабылдағаннан соң, онда кемшіліктер байқалды

Мәселе:

Алдағы айтқанмен ұқсастау оқиғаны назарларыңызға ұсынамыз. Баспана  пайдалануға берілген және шын бақытты үлескерлер пәтердің кілтін алады, әрлеудің сапасы күткендегідей болыпты. Алайда, мұнда терезеде қуыс, еденде жарықшақ бар екені байқалды, лифті жұмыс істемейді және т.б.

Не істеу керек:

Мұнда да тағы сол жасалған келісімшарттағыға ұқсастау оқиға, көбіне сол бөлікте осындай кемшіліктерді түпкілікті жою жауапкершілігі жобалық компанияға жүктелетіні көрсетіледі.

Үлгілік келісімшартта ол айқын, нақтылы төмендегідей болады: кепілдік мерзім ішінде шарттағыдан тым ауытқыған жұмыстарды немесе қарапайым қабылдау кезінде (бірден белгілеу мүмкін емес кемшіліктер) анықталынбаған, сонымен бірге жобалық компания қасақана да, әдейілеп те жасырған басқа кемшіліктерді үлескер дәл байқағанда, ол өзінің таңдауы бойынша жобалық компаниядан мынаны талап етуге құқы бар:

  • шарт бағасын мөлшерлес төмендету;
  • екі жақты келісілген дәлме-дәл уақытта ешқандай өтеусіз кемшілікті түпкілікті жою;
  • кемшіліктерді жоюда өздерінің шығындарын өтеу.

Сонымен қатар «Қазақстан Республикасындағы сәулет, қала құрылысы және құрылыс қызметі туралы» Қазақстан Республикасы Заңының 69 бабы, 1 бөлігіне сәйкес құрылыс объектілерін пайдалануға берудің кепілдік мерзімі егер де заңнамалық актілерде немесе келісімшартта басқалай, өзгешелеу кепілдік мерзім нақтыланып қарастырылмаса, Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексімен 10 жылға бекітіледі.

Үлескерлер көріне бермейтін кемшіліктерді тез байқаса және оны өтеу үшін құрылыс салушыға хабарласса, оларда табысқа жетуге мүмкіндіктер де көбейеді. Расында, кемшіліктерді табуға болады, оған күдіктенудің қажеті шамалы. Аймақтық даму Министрлігінің жанындағы ТКШ және құрылыс істері бойынша Комитеттің мәліметтері бойынша 2012 жылы астанада 20-дай көп пәтерлік ТК-і айтарлықтай ақаулармен пайдалануға қабылданып кеткен, мысалы, тіпті артық қабат салынған.

Пәтер мерзімінде тапсырылмады

Мәселе:

Өкінішке орай, объектіні уақытысында тапсыру — барлық үлескерлер үшін ең өткір тақырып. Қазақстандық жағдайды есепке алсақ, бірнеше айларға кешігуді біздің үлескерлер қалыптасқан үйреншікті іс деп қабылдайды. Бірақ, егер мерзім бірнеше жылдарға созылса ше?

Не істеу керек:

Үлгілік шартқа сәйкес сол тұрғын үй ғимаратындағы үлескердің үлесін мерзімінде беруде жобалық компания қателіктер жіберсе, жобалық компания үлескерге сомадан 0,1% мөлшерінде айыпақы (өсімақы), мерзімі өткен әрбір күн үшін шарт бойынша ақы төлейді, сонымен қатар ҚР Азаматтық Кодексіне сәйкес жұмсалған шығындар да міндетті түрде өтелуі тиіс. Уақытылы төлемге байланысты егер де кенеттен үлескерлердің өздері келісімшарттың бөлігін орындамаса, әлгі айтқандар жүзеге асырылмайды.

— Алайда, мерзім бойынша кешігу туралы айтар болсақ, мұнда құрылыс салушылар өздерін қауіпсіздендіруге бар мүмкіндіктерді іздеуге тырысады, — деп айтады «Феникс» заңдылық фирмасының директоры. — Келісімшартта, әрине, мерзімі өткен күнге өсімақы анық жазылады, бірақ, келісімнің шарты мерзімі өткен күнге өтеудің толық мөлшері нақты сомадан көтерілмеуге сай құрылады. Бұлардың әр бір тарап өздерінің мүдделерін қорғауға ұмтылатын нарықтық қатынас екенін жан-жақты түсінген абзал. Бұдан басқа сіздің және де құрылыс салушылардың нақты жоспарларын бұзатын тағы да қаржылық дағдарыстың болатынына немесе қандай да бір күтпеген оқыс оқиғалардың орын алатынына ешкім де ешқашан кепілдік жасамайды.

Сонымен қатар юрист үлестік құрылыс басталғанда, мерзім бойынша кешігу үйреншікті, қалыпты болғанын (көрсетілген екі жылдың орнына кейбір кездерде пәтерлерді 5 жылға дейін күтуге тура келген), ал, бүгінгі таңда жағдай оңғарылып жатыр.

— Мемлекеттің тарапынан бақылау тым қатаңдатылды, нарық біртіндеп өркениетті бола бастады. Қазіргі таңда, әрине, мерзім бойынша аздап кешігу бар, бірақ, дәлірек айтсақ, ол бірнеше айдан көтерілмейді, — дейді сенімді  Талғат Мылтықбаев.

Пәтер «заңсыз» қабатқа орналасқан

Мәселе:

Сіз тұрғын үй құрылысына ақша салдыңыз және тіпті пәтер де алдыңыз дейік, сосын кенеттен жобада сіздің қабатыңыздың ... жоқ екендігін білдіңіз! Қосымша, лицензияланбаған қабаттарды салу орасан теріс пиғылды отандық құрылыс салушылардың арасында өте көбірек кездесетіні әдетке айналғандай. Сонымен бірге онда пәтерлер сатылады, қожайындар түксіз қалады, кезекті тексеруден кейін заңсыз қабатты сүру туралы сот шешім шығарады. Мұндай кезде үлескерлерге тек қана компаниямен соттасып, ертеңге үміттерін артуға, жақсылық күтуге тура келеді.

Артық қабаттарды мүмкін сүрмеуге болады. Теорияда егер құрылыс салушылар ғимаратқа техникалық зерттеу жүргізсе, сараптамашының ұсынымын ескерсе, ғимараттың торабын және құрылысын күшейтсе, алғашқы жоспарларға өзгеріс енгізсе және мемлекеттік сараптаманың оң қорытындысын, әкімдіктің қаулысын алады, сонда салынған қабаттар сақталады. Алайда, өмірде мұндай шешімді жүзеге асыру қиын, себебі, бұндай рәсімдерді өткізуге материалдық жағынан да, уақыт жағынан да шығын кетеді. Сондықтан жоғарғы қабаттарды қарапайым нұсқамен шешуге тиянақты түрде болады.

Не істеу керек:

Ыңғайсыздыққа душар болмау үшін шартқа қол қояр алдында алдыменен пайдалануға берілетін ғимараттың бар сипаттамасы көрсетілген сараптаманың оң қорытындысымен жобалық-сметалық құжаттаманы тиянақты aтүрде біліп алу қажет.  Қоныстанудан бұрын күшіне енген және барлық уәкілетті органдар қол қойған мемлекеттік қабылдау комиссиясының актісін құрылыс салушыдан сұраңыз.  Құрылыстағы жіберілген кемшіліктерге тек қана құрылыс салушы мен жобалық компания емес, сонымен қатар мемлекеттік сараптама жүргізетін қабылдау комиссиясы, МСҚК те жауап береді. Олардың қорытындылары мен қолтаңбаларының болуы міндетті.

Назар аударамыз

Назар аударамызӘр түрлі құрылыс компанияларының ұсынатын шарттарының бір-бірінен айырмашылығы болуы әбден мүмкін, бірақ, бұған қарамастан келісімшарттың міндетті бөліктері бар. Тіпті оның біреуінің болмағаны үшін мұндай құжат мемлекеттік органға дәл есепке қойылмайтынын көрсетеді, демек, ол заңсыз болып есептеледі. Тұрғын үй құрылысындағы үлестік қатысу туралы шарттың міндетті бөліктеріне төмендегілер қатысты:

• пайдалануға енгізуге рұқсатнама алынғаннан кейін жобалық компания үлескерге беруіне жататын тұрғын үй ғимаратындағы оның үлесінің жобалық-сметалық құжаттамаға сәйкес келетінін тиянақтап анықтау, зерделеу;
• үлескердің сол үйдегі үлесін жобалық компанияның беруінің мерзімі;
• тұрғын үй немесе тұрғын емес ғимараттағы жалпы көлемнің шаршы метрінің есебіне сәйкес банктік есепшот келісімшарты бойынша үлескердің депозитке салуына жататын сома;
• тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы келісімшарт бойынша салынған тұрғын үй ғимаратының кепілдік мерзімі;
• келісімшарттың тиісті бір бөлігіне сәулет жобалық/жобалық-сметалық құжаттама, тұрғын үй ғимаратының құрылысының жоспарлары, қабаттылығы кіретін міндетті қосымша;
• тұрғын үйдегі үлескердің үлесін келісімшартта көрсетілгендей беру мерзімін жобалық компания бұзған жағдайдағы айыпақының мөлшерін дәл көрсету;
• келісімшартта анық көрсетілген төлемақы мерзімін үлескердің бұзған жағдайдағы айыпақының мөлшерін нақтылап көрсету;

• жобалық компанияның банктік-агентіне үлескердің ақша беру тәртібі мен мерзімі;
• банктік есепшоттың шарты бойынша тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы шарттың бағасынан 15%-дан кем емес мөлшерде үлескердің депозитіне бастапқы жарнапұлды қолма-қол төлеудің қажеттігін көрсету.
Салынған тұрғын үй ғимаратындағы үлескердің үлесін беру туралы актіге қол қойылғаннан кейін-ақ келісімшарт есептемеден алынады. «Тұрғын үй құрылысына қатысу туралы» Заңның 9 бабына сәйкес келісімшарт ТКШ және құрылыс істері бойынша Комитетке оны тіркегеннен кейін күшіне енеді.

Қол қояр алдында бөліктер бойынша келісімшарттың мән-мазмұнын тиянақтап тексеріңіз және олардың құрылыс компаниясымен ауызша айтылған міндетті, тиісті қатаң талаптарға жан-жақты сәйкес келетініне анықтап көз жеткізіңіз.

Kn.kz Ақпарат қызметі

Тағы оқитындарыңыз:

Астана қаласындағы жаңа құрылыстың инфрақұрылымы

Жаңа құрылыстағы пәтерді қалай қабылдауға болады?

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.