Ипотеканы қалай қайта қаржыландыруға болады

Тұтынушылық және ипотекалық тұрғыдан қарағанда несиелерді қайта қаржыландыру қазақстандық банктердің клиенттердің арасында абыройын асқақтатып, әйгілі қылады.

Бұл таңданарлық жайт емес, өйткені, осы банктік өнім үлкен артықшылыққа ие. Бұл пайыздық ставканы төмендетуге және ай сайынғы төлем сомасын азайтуға немесе бірнеше қарызды бір жерге шоғырландыруға мүмкіндік жасайды.

Kaspibank АҚ-ның сараптамашысының бізге берген түсіндірмесіне сәйкес қайта қаржыландыру, — бұл басқа да (жаңа) қарыздың есебінен бір қарызды толықтай немесе бөліп-бөліп өтеп жабу. Әдетте, өтеу мерзімі қайта несиелеуде өзгереді/ұзарады және де төлем мөлшерлері және/немесе пайыздық ставкалар қысқарады.

Қайта қаржыландыру — негізінен қаржылық ауыртпалықты (мерзімді ұзарту, сыйақының ставкаларын төмендету арқылы) келешекте біржолата кәдімгідей төмендету мақсатында қарыз алушы үшін несиелеудің шарттарын әдемілеп жақсартуға түзудей бағытталған несиелік құралдардың бірі және бірегейі. Бұл қарыз алушы үшін де, сонымен қатар банк үшін де қиын мәселені сауықтырудың бірден-бір тәсілі.

Қайта қаржыландырудың мәні неде?

Қайта қаржыландырудың мәні неде— Бұл процесс өзара қолайлы, — дейді тәуелсіз қаржылық кеңесші Жанаргүл Рашаева. — Қайта қаржыландыру, әдетте, несиеге ұзақ мерзімге қолданылады: ипотека, бизнес үшін инвестициялық қарыздар және де тағы басқалар. Уақыты біткеннен кейін несиелер бойынша бар ставкалар, кепілдікті қамтамасыз етуге талаптар, мерзімдер нақтылы өзгерістерге де ұшырайды. Тиісінше, қолданыстағы қаржылық шарттарды молынан жақсарту мәселелері де туындайды, ал, борышкер қайта қаржыландырудың қажеттігі туралы шешімді қабылдайды.

Кәдуілгі несиеден аталған жоғарыдағы құралдан айырмашылығы сіздің қолыңызға ақшаны сізге бермейді. Банк бұрынғы несиені өтеп жабу үшін қажетті соманы аударады.

Жоғарыда аталған құралдар нарықтық шарттар менен несиелер бойынша ставкалар төмендеген жағдайда да, сонымен қатар борышкердің төлемге қабілеттілігі нашарлағанда қолданылады. Қайта қаржыландыруды ресімдей отырып, клиенттер тартымды шарттарда қаражатты алып, олардың бұрынырақ алған несиелерін өтейді. Бұл қарызды тым төмен пайызбен ұзақ мерзімге алып, өзінің бюджетіне салмақты азайтуға, тиісінше, ай сайынғы төлемді төмендетуге клиентке молынан орасан мүмкіндік береді.

Әдетте, бүгінгі таңда көптеген банктер мықты деген қолайлы шарттарда несиелерді ұсынуға дап-дайын екендіктерін клиент білгеннен кейін ол қайта қаржыландыру туралы ойлана бастайды. Уақыт бір орнында тұрмайды, бұл дегеніңіз, қазіргі таңдағы банктік және несиелік жүйенің осыдан 5-10 жылғыдан айырмашылығы бар екенін нақты білдіреді. Қайта қаржыландырудың — әрекет уақытында шарттар айтарлықтай өзгеріске ұшырап тұратын, ұзақ мерзімдік несиесі де бар клиенттердің арасында бұл өнімнің сұранысы өте жоғары екенін атап өтуге болады. Егер бұл рәсім жеткілікті түрде керемет қаржылық нәтижелер берсе, одан өтуге тұрады..

Сонымен қатар қайта қаржыландыру үшін міндетті түрде басқа банкке жүгінудің қажет емес екенін де атап өтеміз — бұны өзіңіз несие алған банкте жасауға болады, ресімдеу процедурасы кезінде де қиындыққа кезікпейсіз.

Ай сайынғы төлемді қалай төмендетуге болады?

«АТФБанк» АҚ-ы сараптамашысының айтуынша, ай сайынғы төлемді төмендетудің бірнеше тәсілдері бар.

Біріншіден, бұл төмендету жағына пайыздық ставкаларды азайту.

Екіншіден, несиелеудің мерзімін ұлғайту.

Алайда, екі тәсіл де қолайлы еместігін және олардың әлсіз тұстары бар екенін тану керек.  

Бірінші жағдайда ставкаларды төмендету және де несиелеу мерзімін сақтау кезінде де ай сайынғы төлемнің мөлшерін қысқарту соншалықты көп болмауы ықтимал.

Екінші жағдайда ай сайынғы төлемді орасан төмендету соншалықты көп көрінеді және бір реттікпен өлшенуі мүмкін. Аталған нұсқаның қолайсыз тұсы қарыз алушы өзін борышкермін деп сезінетін кезеңін «тым созғылау» болып табылады.

Аталған екі тәсілдің дұрысын таңдау көңілге қонатын керемет нұсқа болып нақты саналады.

Сонымен қатар банктер несиені бөліп-бөліп өтеу көмегімен ай сайынғы төлемді төмендетуді ұсынады.

Мысал келтірейік те, қарағандылық Марины Б. осыдан бірнеше жыл бұрын да 12,5%-бен 15 жыл мерзімге 100 мың доллардың мөлшерінде қазақстандық банктен ипотекалық несие алыпты. Сол уақытта аталған шарттар оған қолайлы болған екен. Алайда, отандық несиелеу институтының дамуына және кейбір жанұялардың жақсы жағдайларына байланысты екі жылдан кейін сома соншалықты қомақты болмай қалғанын түсінді, тіпті ай сайынғы төлемді кішкене төмендету өзіндік рөл атқарды. Өзінде бар несиені қайта қаржыландыру мақсатымен ол басқа банкке хабарласты. Жаңа несие 9%-бен алынды, ай сайынғы төлем 168 долларға кем болды да, тиісінше, алдыңғы 13 жылға бұл ақша домаланған соманы — 30 мың долларды құрады. Байқап та бағдарлап көріп отырғандарыңыздай, бұл дегеніңіз басқаша математика. Алайда, тіпті ай сайынғы төлемді кішкене төмендетудің өзі де, Маринаның айтуынша, оған және оның жанұялық бюджетіне әсер етеді екен.

Егер сізге несиені төлеуге бір жыл уақыт қалса, онда қайта несиелеуден банк бас тарта алады. 

Қайта несиелеудің механизмі

Ақпаратты жинаймыз

Қайта қаржыландыру және құжаттарды жинау процесін бастамастан бұрын банктер және бүтіндей қайта қаржыландыру туралы мәліметтер алу үшін толыққанды ақпарат жинау керек деп ақыл-кеңестер береді тәуелсіз қаржылық кеңесші Жанаргүл Рашаева.

Бірінші кезең — қайта қаржыландырудың және балама бойынша қолданыста бар қарыздардың қажеттігін жан-жақты, тиянақты түрде білу, яғни, қазіргі бар төлемдердің борышкер үшін «көтеріңкі» емес екенін немесе басқа банктерде қаржыландырудың өзекті де керемет шарттары қолайлы және ыңғайлы екенін жан-тәнімен, бітім-болмысымен түсінеді, ұғынады.   

Екінші кезең — өлшемдерге байланысты банкіні тікелей нақтылы таңдау: сыйақының ставкаларының дәрежесі, кепілдікке талаптар, несиелеудің валютасы, несиелеудің мерзімі, қажетті құжаттардың пакеті.

Үшінші кезең — банктің қарауына құжаттарды жинау және оларды ұсыну қарастырылмаған.

Төртінші кезең — рәсімнің өзін ресімдеу.

Қайта қаржыландыру рәсімі

Аталған рәсім жеткілікті түрде қарапайым. Кепілдік жаңа несие алушының атына қайтадан ресімделеді, ал, бұрынғы несие  банктің беретұғын жаңадан алынған ақшамен өтеледі. Нәтижесінде бір несие өтеліп жабылады, бірақ, сонымен бірдей сізде жаңа несие бойынша міндеттеме пайда болады, бір айырмашылық, ай сайынғы төлемақының мөлшері төмендетіледі.

Егер де сол аталған банкте қайта несиелеу рәсіміне өтсеңіз, ол бір талай оңайлатылады да, өйткені, банк сіз туралы да, несие туралы да мол ақпаратқа ие болады.

Бүтіндей қайта несиелеудің рәсімі мынадай болады: клиент бұрын бар несиені қайтадан несиелеуге тапсырыспен өзінің немесе басқа да банктің кеңесшісі хабарласады. Банк уақыттың нақтылы мерзімінде берілген сол тапсырысты қарастырады, несиелік тарихты біліп алады және осыдан кейін ғана оң және де теріс тұрғысында тұщымды жауапты береді. Әрбір банкте тапсырыстарды қарастыру түрліше уақыт алуы мүмкін, әрбірі жеке-жеке болады да, алайда, көбінсе — 1-ден 3 күнге дейін. Егер жауап теріс емес, оң болса, онда бірнеше күннің ішінде жаңа банкпен қарыздың қайта қаржыландыру ынтасы, ниеті туралы хат-хабарлама қаржыландыратын банкке жолданады. Хат-хабарламаға оң жауапты алып болған кезде қаржыландыратын банк дайындап, әзірлеп және борышкермен қарыздың келісімшартына және кепілдік келісімшартына қол қояды. Тіркелінетін органда әрі қарай кепілдіктің жаңа келісімшартын тіркеумен қазіргі бар қарызды жауып өтеу үшін тікелей ақша аударылымы тиянақты түрде өткізіледі. 

Қажет емес клиенттер

Бүгінгі таңда қазақстандық банктердің дерлік түгелдей үштен бір бөлігі қайтадан қаржыландыру бойынша борышкерлерге де қызметтерін ұсынуға дайын. Негізінен банктер клиенттің жағдайларына қарауға және өздерінің қарыздарын қайта несиелеуге мүмкіндік беруге әзір, бірақ, оң несиелік тарихы болған кезде — яғни, сіз ескі несиені уақытысында төлесеңіз.

Егер де сіздің несиеңіздің мерзімі 4-6 айдай болса, онда банктердің көпшілігінің сіздің несиеңізді жауып өтеуге көмектесуге дайын екенін атап өтуге болады. Егер де сіз құжаттарды тапсыру кезінде өзге банктермен бір жылдан кем емес мерзімді жұмыс істесеңіз, онда басқа банктер қайта несиелеу бойынша сізге қызметтерін ұсынуға әзір. Сома мен несиені өтеу мерзімі есепке алынады. Несиені төлеуге бір жыл қалса, банк қайта несиелеуден бас тарта алады.

Сонымен қатар несиелік математиканың кейбір сәттерін ешқашан да ұмытпау керек. Мысалы, егер сіз көлік несиесін немесе ипотекалық қарызды алдыңыз деп те айтып көрелік, онда кейбір банктерде сіздің ай сайынғы жалақыңызбен қатар сіздің де жұбайыңыздың немесе жақын ағайын-туыстарыңыздың табыстары да қатаң ескеріледі. Егер сіз басқа банкте несие бойынша төлемақыны әрдайым, үнемі уақытысында төлеп тұрсаңыз, онда кей кезде қайта қаржыландырудың ставкасы төмендетіледі. Бұл үшін пайыздар мен мерзімі өткен ақы бойынша қарыздың жоқтығына сай бұрынғы несие берушіден анықтама сұралады.

Алайда, кез келген борышкер оның несиесін қолайлы жағдайда қайта қаржыландырылатынына көбінесе сенім артпайды

— «Бірінші несие бюросы» ЖШС-нің мәліметтеріне сәйкес, теріс несиелік тарихы барлар керек емес клиенттер болып табылады, яғни, егер де борышкерде бұрынғы қарыздары бойынша ұзақтау мерзімі өткен өтеу әрекеті байқалса, —  дейді нақты кеңесші. — Сонымен қатар ұсынылған қарыздар бойынша жарнапұлдарды өтеу үшін жеткіліксіз ең төменгі дәрежедегі табыстары барлар банк үшін керек емес клиенттер болып саналады. Аталған екі ерекшелік әлеуетті клиенттің айтарлықтай үлкен сенімсіздігі.   

Бірақ, қайта қаржыландыруда қызметтерін ұсынушы банктердің көпшілігінің әрбір клиентпен жеке сөйлесуді қарастыратынын және бүгінгі таңдағы оның жағдайын қарап, қайта несиелеудің бағдарламасын таңдауға көмекетесуге дайын екенін нақ айтуға болады.

Мысалы, Kaspibank керек емес клиенттер туралы сұраққа бізге былай жауап берді, адамға ай сайынғы жарнапұлын толықтай төлеуге кедергі келтіретін күтпеген жағдай туындағанда, банк әрдайым өздерінің клиенттерінің халін түсінуге тырысады екен. Клиент банкке жүгінеді, несиелеу шарттары жүзеге асырылады. Клиенттің қалыптасқан жағдайына байланысты әрбір өзгеріс сайын несиелеу шарттары тиянақтыланып қайта қарастырылады.

Банктер қандай шарттар ұсынады?

«Недвижимость» газеті қайта қаржыландырудың ең қолайлы, ең пайдалы ставкаларын ұсынған қазақстандық банктердің тізімін жасады.

Таңдаудың негізгі ерекшелігі 20%-ға жетпейтін сыйақының жылдық тиімді ставкасы (СЖТС) болып табылады.

Қазақстандық ЕСУ-дегі ипотекалық несиені қайта қаржыландыру шарттарының салыстырмалы кестесі

Банк

Несие сомасы

Сыйақының жылдық тиімді ставкасы

AsiaCredit Bank

Табыстарды растаумен — жылжымайтын мүлік құны нарықтан 80%-дан кем емес, 750 мың тг-ден

13,9%-дан СЖТС мерзімі 20 жылға дейін, төмен комиссиямен несие үшін — 14,5%-дан СЖТС

Қазақстан халық банкі

1,5 млн тг-ден

3 жылға дейін —12,3%-дан СЖТС (3 млн тг қарыз сомасы кезінде жүзеге асырылатын тиімді сыйақы есебінің есебі, есепшотқа аударылған ақшаға комиссия — займның сомасынан және кепілді бағалаудың орташа құнынан 1%)

Центр Кредит банкі

Ипотекалық бағдарлмалар бойынша қамтамасыз етудің нарықтық құнынан 80%-дан кем емес

СЖТС — 16,8% -дан

*Ақпарат банктердің арнайы сайттарынан алынды.

Қосалқы қарыз алушы — банктік қарыздың «екінші ұшқышы» >>>

Қайта қаржыландыру туралы 5 мәселе

Қайта қаржыландыру туралы сұрақтарға тәуелсіз қаржылық консультант Жанаргүл Рашаева жауап береді.

1. Несие бойынша ай сайынғы төлемді қалай төмендетуге болады?

Ол несиені мерзімінен бұрын біртіндеп те өтеу есебінен, сыйақының ставкасын азайту есебінен және де несиелеудің мерзімін ұзарту есебінен төмендетіледі. Қарыздар бойынша жаңа тізбеге қол қойылумен тиянақты түрде ресімделеді. Несиені толық мерзімінен бұрын өтеу және біртіндеп мерзімінен бұрын өтеу қарызды алғаннан соң бір жыл ішінде мүмкін.

2. Қайта қаржыландыру бағдарламасын қалай дұрыс таңдауға болады? неге сүйенуге және нені есепке алуға болады?

Қайта қаржыландырудың бағдарламасын таңдау кезінде, бірінші кезекте, әрине, бұл қадамда экономикалық тиімділікті басшылыққа алу дұрыс болады. Сыйақының ставкасы — бардан тым төмен, несиелеудің мерзімі — ұзағырақ болуы да ықтимал. Бұл екі ерекшелік қайта қаржыландырудың мақсаттылығы туралы борышкердің шешім де қабылдауына көмектеседі, яғни, олар қазіргі бар ай сайынғы қаржылық салмақты жеңілдетуге мүмкіндік жасайды. Сонымен бірге борышкердің табыстар дәрежесі сол кезде азайып кетсе, ол банкке клиенттің табыстары бастапқы көлеміне келмейінше, ай сайынғы төлемақы сомасын керегінше төмендету туралы жазбаша арызымен міндетті түрде жүгіне алады.  Банктің жаңадан майысқыш кестені құруға, орнатуға құқы әбден бар, ол бұған әркез дайын, бірақ, бірден келісіп алайық — бұл банктің ҚҰҚЫ, ешқашан міндеті болып табылмайды.

3. Қайта қаржыландыруда неден қауіптенуге болады?

Жабық комиссиямен, банк клиенттерді көптеп, молдап тарту мақсатында басқа да банктермен салыстырғанда, жеткілікті тым төмен ставканы ұсынады және сөйтіп, клиенттердің мол тобырын ұйымдастырады. Бірақ, сіз несиелік келісімшартты жақсылап оқыған кезде нәтижесінде жабық комиссияның ықпалынан сіз қолданыстағы қарызға қарағанда қымбат ақы да төлейсіз. Осы жабық комиссияларға ссудалық есепті және басқаны енгізу деп қарау қажет. Олар несиелік келісімшартта жан-жақты жазылады, сондықтан әрбір борышкер қарыздық келісімшартқа қол қояр алдында құжатты тиянақтап оқу қажет және де әрбір комиссия туралы ұялмай сұраған абзал — не үшін, төлемнің кезеңділігі қандай және т.б.

4. Банкті таңдағанда, бірінші кезекте неге көңіл бөлу керек?

Банкті таңдаған уақытта, бірінші кезекте ұсынылған қаржылық шарттарға байланысты банктің тұрақтылығына да, абырой-беделіне назар аудару керек. Қарызды толық жауып өтеп болғаннан кейін ағымдағы және мерзімі өткен ссудалық қарыздың, сонымен қатар айыппұлдың, өсімақының, айыпақының жоқтығы туралы банктен анықтама сұрау қажет. Анықтаманы сақтаған жөн.

5. Қосымша шығындар: тағы неге ақша жұмсауға болады?

Мұнда, шамасы, жоспарлық шығындарды, мысалы, несиені ұйымдастыру комиссиясын, тәуелсіз бағалау компаниясына шығындарды, жаңа кепілдік келісімшартты тіркеуге байланысты шығындарды және өмірді/мүлікті сақтандыруды (әдетте, екеуінің біреуін міндетті түрде қаржыландыру кезінде банк қарастырады) нақты көрсетуге тұрады. Несиені мерзімінен бұрын өтеу барысында банк жаңа төлем кестесінің ресімделгені үшін комиссияны аздап ұстайды (үлкен емес сома).

Kn.kz ақпараттық қызметі

Тағы оқитындарыңыз:

ҚТҚЖБ-нен қолжетімді тұрғын үй: құн мен есептемелер

Сенімді банкті қалай таңдауға болады?

Ипотекалық қарыздардан қалай құтылуға болады?

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.