Сатып алу-сату келісімшартына қол қоймастан бұрын сатып алушы тұрғын үйдің заңдылық тұрғыдан қарағанда таза екендігіне мықтап көз жеткізуі керек. Иеленілген жылжымайтын мүлікке өзінің құқын келешекте сот тәртібімен дәлелдеп жатпас үшін осындай рәсімді өткізу орасан қажетті. Сондай тиянақтап назар аударуға тұратын 6 негізгі мәселені ерекше атап өтуге болады.
Пәтер табылғаннан кейін бірден ойланбастан оның құқық белгілеуші құжаттарымен танысу да керек. Пәтерге меншіктік құқық төмендегі құжаттарменен тиянақты түрде расталады:
- сатып алу-сату шарты;
- ауыстыру шарты;
- сыйлау шарты;
- өмірлік ұстау жағдайыменен айыру келісімшарты;
- жекешелендіру туралы шарт және басқалар.
1. Жылжымайтын мүлікке меншіктік құқықты жылжымайтын мүлікке құқықты мемлекеттік тіркеу туралы куәлікпен және онымен мәмілемен растауға болады.
— Барлық құқық белгілеуші құжаттарда Қарағанды қаласы әділет басқармасында тіркелуі туралы мөр міндетті түрде нақ тұруы тиіс, — деп түсіндіреді юрист Сәкен Ешмұратов. — Сонымен қатар бір объектіде бірнеше құқық белгілеуші құжаттар болуы әбден де ықтимал: мысалы, сатып алу-сату келісімшарты және мұралыққа құқық туралы куәлік (егер бір бөлігі сатып алынса, ал, басқа бөлігі — мұра бойынша алынса).
Сонымен қатар жылжымайтын мүлікке меншіктік құқықты жылжымайтын мүлікке құқықты мемлекеттік тіркелуі туралы куәлікпен және онымен мәмілемен растауға болады. Бұл құжатты ТҚО арқылы Қарағанды қаласы әділет Басқармасында береді. Және аталған қызметті egov.kz сайтында онлайннан емін-еркін алуға болады. Бұл үшін ЭЦҚ (электронды-цифрлық қол қою) қажет.
Куәлікте нақты көрсетілген мәліметтер беру кезінде сенімді түрде жарамды болып табылады және құқық иеленушіге құқықты тіркеуді растайды, яғни, тіркелуден өткен барлық ауыртпалықтарды (шектеулерді) білдіртпейді. Осыған байланысты сіздің иеленіп жатқан пәтердің кепілге қойылмағандығына, тұсауда немесе тыйымда жоқ екендігіне көз жеткізген жөн.
2015 жылы пәтер сатып алу керек пе? >>>
2. Үшінші тұлға және тел иеленуші
Пәтерді сатып алатын уақытта жылжымайтын мүлікте нақ қанша қожайын бар екенін айқын біліп алу қажет. Мүмкін пәтер бірнеше тұлғаның ортақ бірлескен меншігінде шығар, соны тиянақты түрде есепке алған жөн, сонымен қатар аталған тұрғын үйге құқы бар кәмелетке толмаған азаматтар болуы да ықтимал ғой.
Аталған пәтерде сатушыдан басқа да тағы кімдердің тұруларына құқықтары бар екендігін пысықтап білген абзал. Көп проблема төмендегі жағдаймен байланысты:
- Соттың шешімі бойынша келісімшарттық негізде бұл пәтерде тұруға құқысы бар бұрынғы жұбайдың пайда болуы.
- Пәтерді жекешелендіру кезінде үлестерге құқы бар, бірақ та пәтерден уақытша ғана шығарылған бостандығынан айырылған тұлғаның сол орыннан босап келуі.
- Пәтерді жекешелендіру кезінде ертеректе тіркелген және де шығарылған шетелде оқуда да болған жанұя мүшесінің, ұзақ іссапарда болған жанның, белгісіз жоғалған адамның пайда болуы.
- Өсиет бойынша мұрагердің пайда болуы, пәтер мұрагерлерінің арасындағы даулар.
- Аталған пәтерге байланысты нақтыланған рентаға (өмірлік күтіп-ұстау) құқы бар тұлғаның бар болуы.
- Аталған жылжымайтын мүлікке заңменен салынған басқа да ауыртпалықтардың болуы (ипотека, тыйым және т. б.).
- Осы аталған пәтердің тел меншік иелерінің еңбекке қабілетсіз болуы.
- Пәтерді сату кезінде кәмелетке толмағандардың құқықтарының бұзылуы.
Әрі қарай мәміленің тазалығын тексеру барысында сатылатын меншіктегі объектіге қатысы бар тұлғалардың міндеттемелері менен құқықтарына байланысты барлық та жағдайларға баса назар аудару да керек. Жоғарылатылған тәуекелшілдік аймағында бұрын тіркелімде тұрған белгісіз жоғалғандар, кәмелетке толмағандар және еңбекке қабілетсіз адамдары бар пәтер болады.
3. Техникалық сипаттама
Техникалық паспортпен жақсылап та танысыңыз. Бұны ғимараттың техникалық зерттеуінің саласында маман болмай-ақ жасауға да әбден болады. Техпаспорттың пәтердің жалпы сипаттамасымен сәйкес келгенін анықтасаңыз жетіп жатыр.
Егер де пәтерде қайта жобалау жасалған болса, онда ол міндетті түрде техпаспортта көрсетілуі тиіс. Егер де бұлай жасалмаса, демек, қайта жобалау заңдастырылмаған, келешекте орасан проблема болуы ықтимал. Пәтерге техпаспортты алу үшін egov.kz онлайн сайтына тапсырыс беру қажет немесе аталған қызметті ТҚО арқылы жүзеге асыруға болады. Техникалық паспортты алуға шамамен 20 жұмыс күні кетеді.
4. Алдыңғы мәмілелер
Объекті тарихы — әділет департаменті тиянақты ұсынатын да қызмет. Сатып алу-сату, ауыстыру, сыйлау келісімшарттары және тағы басқалардың барлығы аталған органда тіркеледі, іске пысықталып тігіледі. Бұл қызмет сұрау салуы аталған үйде кімдердің тұрғандығынан, кімге, қашан сатылғандығынан, сыйға берілгендігінен хабардар болуға көмектеседі. Алайда, осынау ақпаратты арнайы сұрау салуменен тек қана тұрғын үйдің меншік иесі, нотариус немесе адвокат ала алады.
«Самұрық-Қазынадан» тұрын үй: есептеме мен талап >>>
5. Сатушының жеке басын тексереміз
Тұрғын үй көлемін иелену туралы сіз келіссөз жүргізіп жатырған адамның аталған жылжымайтын мүлікті сатуға құқы бар екендігіне немесе ол меншік иесінің өкілетті өкілі екендігіне бірден нақтылап көз жеткізіп алу қажет. Ол үшін одан жеке куәлігін және пәтерге құқық белгілеуші құжаттарды көрсетуін сұрау керек, барлық жерде бірдей мәліметтер жазылғанын анықтаған абзал. Егер де сатушы келе алмай қалған меншік иесінің мүдделерін нақтылап тұрып ұсынатын болса, ол мұндай мәмілелерді жан-жақты өткізу мақсатында одан нотариальды сенімхатты көрсетуі керек.
Сонымен қатар сатушының еңбекке қабілетсіз болып табылатынын және мәмілені жасасатын уақытта тым ынталы да екендігін айқын да анықтау керек. Бұл үшін де психоневрологиялық және наркологиялық диспансерлердің анықтамаларын алып, сақтанған да дұрыс. Бірден келісіп те алуға тұрады — аталған емдеу мекемелерінің бірінде меншік иесінің есепте тұруы заң бойынша маңызға ие де емес, ол мұндай мәмілені өткізе алмайды дегенді білдірмейді.
Адамның еңбекке қабілеттілігін тек сот қана шешеді.
Еңбекке қабілеттілікке байланысты сатушыны тексеру құпия түрдегі, жасырын түрдегі ақпараттарды жинауға итермелейді: ол психоневрологиялық немесе наркологиялық диспансерлерде есепте тұратын араққор, нашақор, ақыл-есі бүтін емес пе екен. Тәуекелшілдік тобында тұратын тұлғаларға назар аудару қажет: мүгедекетер, жалғызілікті зейнеткерлер, жетім-балалар және тағы басқалар.
6. Ауыртпалықтар
Ауыртпалықтың бар екендігін нақтылы білу үшін жылжымайтын мүлікке және оның техникалық сипаттамасына тіркелген құқықтар (ауыртпалықтар) туралы анықтаманы міндетті түрде алу қажет.
— Осынау құжатта мәмілені жасау үшін тым қажетті барлық, бүкіл ақпараттар да көрсетілген: жылжымайтын мүлік объектісі, аталған объектіге тіркелген құқықтар туралы, сонымен қатар осы мүлікке билік жасауға немесе оны пайдалануға, иеленуге шектеу мүмкіндіктері, яғни, ауыртпалықтар туралы мәліметтер. Мүлікті иеленіп, сіз онымен бірге тиісті ауыртпалықтарды алатыныңызды білуіңіз керек, — дейді Сәкен Ешмұратов.
«Жылжымайтын мүлікке құқықты мемлекеттік тіркеу және онымен мәміле туралы» ҚР Заңының 5 бабына сәйкес жылжымайтын мүлік ауыртпалығына тиісті тіркелімге мыналар жатады:
- пайдалану құқықтары, дәлірек айтқанда, бір жылдан кем емес, соныменен қатар аренда, өтеусіз пайдалану, сервитуттар, асырауменен бірге өмірлік күтіп-ұстау құқықтары;
- сенім артылатын басқарма құқы;
- кепілдеме;
- тыйым салу және басқалар.
Соныменен, сіздің пәтердің заңдылық тазалығына көзіңіз жеткенде, сатып алу-сату шартын жасауға болады. Мәміле нотариальды кеңседе жүзеге асырылады және ол жасалған уақыттан бастап, алты айдан кем де емес мерзімге міндетті мемлекеттік тіркелімге жатады.
Kn.kz ақпарат қызметі
Тағы оқитындарыңыз: