Жаңа құрылыстағы пәтер: дағдарыста сатып алу керек пе?

Жаңа тұрғын үй кешеніндегі дамыған инфрақұрылымды және қазіргі заманғы жобалық пәтерді ипотекаға иелену мүмкіндігі бар жаңа құрылысқа өздерінің қызығушылықтарын білдіріп, бүгінде тұрғын үйді сатып алушылардың көпшілігі бастапқы нарықты бағытқа алады. Алайда, жаңа құрылыстан осы жылы пәтер сатып алуға бола ма? Қазіргі экономикалық жағдайда бірнеше есе өскен аталған мәміленің тәуекелшілдігін қалай төмендетуге болады?

Салынып жатқан үйлерден жылжымайтын мүлікті иелену кезіндегі мәміленің ауыз толтырып айтарлық өзіндікоң және теріс жақтары. Салынып бітпеген үйдегі пәтерді сатып алудың керемет артықшылығы расын айтқанда,шығындарды барынша азайту болып табылады. Қайталама нарықтағы немесе аяқталған объектідегіге қарағанда салынып жатқан үйдегі шаршы метрдің құны анағұрлым аздау, төмендеу болады. Мәселе тұрғын үйдің төмен бағасы уақысында, дер кезінде өз-өзін өтей ме және де тәуекелшілдік толығынан ақтала ма, мәселе осында болып тұр.

Сатып алушыда қорқыныш пайда болып туындайды: үйдің құрылысы кестеге байланысты аяқтала ма және жалпы ол шыныменен біте ме? Сатып алушы заң жүзінде мұндай мәмілені ресімдеу толығынан қорғалмаған — ол ақшасын және уақытын жоғалтуға тәуекел жасайды.

Жылжымайтын мүлік нарығы: бүгінгі жағдай

Бүгінгі таңда отандық жылжымайтын мүлік нарығы түсінікті себептерге сәйкес қиындықтарды бастан өткеруде. Жылжымайтын мүлікке, жалпы жаңа құрылысқа сұраныс азаюда, оның түрлі себептері бар.

Біріншіден, девальвациялық күту. Көптеген әлеуеті сатып алушылар мынадай сұрақтар қояды: валютаның бағамдары қандай болады, ол жылжымайтын мүлікке қандай ықпал жасайды?Бұған толық жауап беру үшін жылжымайтын мүлік нарығына өткен жылғы девальвация қалай әсер еткенін де жан-жақты зерттеу қажет. Біздің сараптамашы — kn. kz аналитикалық қызметінің басшысы Анна Шацкая былай дейді:

— Өткен жылғы девальвацияға сай салынып жатқан тұрғын үй нарығындағы баға да айтарлықтай төмендемеген. 2014 жылы IV тоқсанда Астана қ. салынып жатқан тұрғын үй нарығында kn.kz аналитикалық қызметі жылдың басыменен салыстырғанда қысқару орташа долларлық бағасы 4,9% және теңгелік өсу — 1,3% болғанын да анықтады. Яғни, бағаның теңгелік көрсетілімі жаңа үйде шамамен дерлік өзгермеген.2014 жылы IV тоқсанда 1 шаршы метр мыналарды құрады:экономкласс — 1447 доллар, комфорт-класс — 1612 доллар, бизнес-класс — 1680 доллар, элиталық тұрғын үй де — 2065 доллар. Дегенменен, 2015 жылдың басында (қаңтар-ақпан) Астанада да, Қарағандыда да біз бағаның төмендеу қарқынының жоғарылағынын айқын анықтадық. Қазақстанның көп қаласында 2014 жылы IV тоқсанда тұрғын үйге сұраныстың төмендегені байқалады.Мысалы, Қарағандыда 2014 жылдың қыркүйегі мен 2015 жылдың қаңтары аралығында төмендеу 20%-ды құрады.

Жылжымайтын мүлік бойынша кенес беруші маман Руслан Унгефуг— Өздерінің ақшалай қаражаттарын сақтау және оның құныздануына жол бермеу мақсатында жылжымайтын мүлікті иеленгісі келетін, кезекті девальвациядан қауіптенетін сатып алушылардың қатары соңғы уақытта көбейіп келе жатыр. Негізінен бұлар алдыңғы девальвациядан жинағандары 20%-ға түсіп кеткен Тұрғынүйқұрылысжинақбанкінің салымшылары болып табылады, олар өз жинақтауларын ұлттық валютада салады, — дейді жылжымайтын мүлік бойынша кенес беруші маман Руслан Унгефуг.

Жылжымайтын мүлік нарығында сату динамикасының төмендеуінің екінші бір себебі кей банктерде ипотекалық қарыздардың берілуінің тоқтатылуы болып табылады.

— Ипотека және ағылмалы девальвацияны сақтау шарттарының тым қатаңдануын есепке алсақ, теңгелік бағаның қазірде жақсы төмендеу қоры жинақталған. Ол, шамасы, 2015 жылдың аяғына дейін созылып қалады. Соныменен қатар сатып алуды ұзартпау да қажет. Дәстүрлі түрде күзге қарай нарықта маусымдық және қалдықтық сұраныс белсенді болады, бұл бағаның өсуіне де апарады. Сөйтіп, 2015 жылы пәтерді сатып алудың қолайлы уақыты, біздіңше де, шамасы — көктем-жаз, — дейді аналитикалық қызметтің басшысы Анна Шацкая.

Бұған дәлме-дәл мерзімі анықталмаған жылжымайтын мүлік бағасының алдыңғы кезде төмендеуі туралы өсек-аяңды қосыңыз, сонда біз бастапқы тұрғын үй нарығында қалыптасқан жағдайға толыққанды түсініктеме аламыз. Бірақ, бұндай күту өз-өзін толық ақтамайтынын өткен дағдарыстардағы тәжірибе көрсетіп отыр.

— Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығындағы баға төмендеуі туралы тұрғындар арасындағы өсек зор рөл атқарады. Бүгінде жылжымайтын мүлік нарығы жұмыс режимінде. Жылжымайтын мүлікті сатып алуда мәміле ипотеканың көмегімен де жүзеге асырылады, — дейді жылжымайтын мүлік бойынша кеңес беруші маман Руслан Унгефуг.

Алайда, жылжымайтын мүлікті сатып алу кезінде, яғни, қазірде өсектерге емес, сенімді болжамға және өткен жылдың тәжірибесіне арқа сүйеу қажет. Әуелі бұрынғы дағдарысты қарастырайық және де оның жылжымайтын мүлік нарығына әсерін бағалайық.

50% жалпы пәтер ұсынымының Астанада салынып жатқан тұрғын үй нарығында құрылыстың шынайы динамикасы болады, сараптамашының пікірінше.

Тарих қайталанбайды?

Қазақстанның мұндай қиын экономикалық жағдайға бірінші рет кез болмай отырғанын еске де саламыз. Бұған ұқсас істер 2007-2008 жылдары болды, онда құрылыстық жобалардың көп бөлігі тоқтап қалды, құрылыс салушы-компаниялар өздерін банкрот деп жариялады, салынып бітпеген объектілерін қалдырып, нарықтан кетті, 2008 жылғы жылжымайтын мүлік нарығындағы ауыр оқиғаларды әлі күнге олар ұмытпайды.

Әсіресе, көп сақалды құрылыстар астанада қалды, дағдарыс басталғанша мұнда құрылыстық жаңғырық, дүмпу болған еді: «Жастар» Сарайының артында; Республика мен Абай даңғылдарының қиылысында; Республика даңғылы менИманов көшесінің қиылысында; Абай даңғылы мен Сембинов көшесінің қиылысында — бұлар өткен дағдарыстың белгісі болып табылатын салынып бітпеген тұрғын үй кешендерінің бірнеше мысалы.

— Сақалды құрылыстардың толқыны бүкіл республиканы қамтитынын дәлме-дәл, нақ айту қиынырақ. Кейбір объектілердің белгілі бір мерзімге тоқтап қалуы да ықтимал, ал, кейбір құрылыс салушылар объектілерді пайдалануға беру де мерзімін кейін шегеруі де мүмкін. Бірақ, тәжірибе көрсеткендей, өздерінің күштері менен мүмкіндіктерін дұрыс та есептей алатын құрылыс компаниялары әрқашан істе қалады және де аздаған шығындармен дағдарыстан шығады, — дейді «Столичное» жылжымайтын мүлік агенттігінің директоры Жани Турысов.

Өткен жылғы тәжірибеге сүйене отырып, өзі үшін үлестік құрылысты таңдаған сатып алушылар көбірек тәуекелшілдік тобына дағдарыс кезінде түседі деп толыққанды, сенімді қорытынды жасауға болады. Бірақ, бірден тұрған тұрғын үйден бас тартуға болмайды: құрылыс салушыны дұрыс таңдаған уақытта болашақ пәтердің құрылысының аяқталу сәтін біршама қысқартуға мүмкіндік бар.

Жас жанұяларға мемлекеттен тұрғын үй: арман ба әлде шындық па? >>>

Тәуекелшілдік аймағы — үлестік құрылыс

Тәжірибе көрсеткеніндей, дайын тұрғын үй алаңын иеленгенге қарағанда салынып жатқан үйден пәтер сатып алу арзанырақ болады. Алайда, өздері үшін үлестік құрылысты таңдаған сатып алушыларүздіксіз дағдарыс кезеңінде аздау қамтылған санаттағыларға да жатады. Өйткені, құрылыс салушы жобаны уақытысында пайдалануға беретінін дәлме-дәл болжау қиынның қиыны болып тұрғаны анық.

— Нарықтағы жалпы ұсынымнан да, яғни, бұл дегеніңіз 13 пәтерден көбірек (Астананың бастапқы тұрғын үйі. — Авт.), тек қана соның жартысында құрылыстың шынайы динамикасы бар.Объектілердің шынайы құрылысы туралы айтпағанда, олардың тіпті құрылысқа рұқсат құжаттамасы жоқ 5 мыңнан аса пәтер келісімшартта қалады. Үлескерлердің құқын қорғауы бойынша өзгерістке қарамастан жыл сайын осындай мәміленің көп көлемі жасалады, қорғаудың жалғыз нұсқасы — бұл ақпараттану, — деп атап өтті сөйлеген сөзінде Қазақстан құрылыс салушылары Ассоциациясының атқарушы директоры Аслан Түкиев.

Құрылыстың қандай кезеңінде үйді сатып алу мәселесіне нақты тірелгенде, сараптамашылар бір ауыздан алтын орта ережесін ұстануға кеңес береді — яғни, үйдің салынуы жартысына жеткенде, пәтерді сатып алу керек. Сонда ғана құрылысты аяқтаудың санаға сыятын мерзімі туралы, тартымды баға туралы емін-еркін айтуға болады.

Қазақстандағы үлестік құрылысқа қатысты жағдайды THS GROUP комнаия тобыныңнегізін салушы Қайрат Құдайберген— Түйткілі мол іс-шаруа әрбірклиентті толғандырады. Аталған мәселені жан-жақты саналы қарастыруға болады, — деп түсіндіреді Қазақстандағы үлестік құрылысқа қатысты жағдайды THS GROUP комнаия тобыныңнегізін салушы Қайрат Құдайберген. — Егер сатып алушы жартысынан көп төлем жасауға дайын болса, ол үшін басты артықшылық тәуекелшілдік факторын жолатпау болып табылса, онда әрине,  90% салынған үйден пәтер иеленуге болады. Дегенменен, қазақстандық нарықта мұндай  клиенттер10% ғана, сөйтіп, құрылыстың қандай кезеңінде жылжымайтын мүлікті сатып алған дұрыс деген мәселеге оралайықшы. Менің ақыл-кеңесім бірнеше салмақты факторлардан тұрады. Біріншіден, жылжымайтын мүлікке тапсырыс беруші туралы және оның сенімділігі туралы мәліметтерді талмай жинастыру қажет.Іс жүзінде құрылыс компаияларының 5% ғана жеке тұрғын үй кешендерінің тапсырыс берушілері болып табылады, қалған 95%-ы — бұлар субподрядты негізде инвесторларды тартушы компаниялар. Екіншіден, тапсырыс бершіні тартушы құрылыс компаниясы туралы ақпаратты білу.Қандай объектіні алды, шағым бар ма?Үшіншіден, бірлесекен құрылыстың келісімшартын және бар пунктерін білу (қазір бұл үлестік құрылыс туралы шарт деп аталады) — мерзімдер, тараптар міндеттемелері, айыппұл санкциялары. Осындай тексеруден кейін сіздің сенімділігіңіз артады, тиісінше, «бола ма, болмай ма?» деген іс шешімін табады. Құрылыс басталғанда, арзан жылжымайтын мүлік сатып алуға болады, сондықтан құрылыс құптамасы кезінде қосылған құнды сіз азайтасыз, сонда құрылыс салушы займдық банктік ақшаларды тартуға әрекеттенбейді және ол бойынша жоғары пайыздарды ешқашан да төлемейді.

ҚТҚЖБ-нен қолжетімді тұрғын үй: құн мен есептемелер >>>

Сатып алудың мүмкін болар алгоритмі

Күрделі экономикалық жағдайда сатып алушылар сатып алу-сату мәмілесін жасауға мықтап қауіптенеді. Алайда, басқа жағынан алғанда, дағдарыс — бұл әрдайым қосымша мүмкіндіктер. Кей сараптамашылардың пікірлерінше, қазір құрылыс салушылармен қолайлы диалог жүргізуге тырысып көруге болатын уақыт, ыңғайлы баға және сенімді кепілдік туралы келісуге әбден болады.

— Бүгінгі таңда мынадайжелі бойынша жұмыс істеу де қызығырақ болар еді: сіздің талаптарыңызға толығынан жауап беретін, жылжымайтын мүлікті ұсынатын құрылыс салушыны табу және сөйлесу барысында екі тарапты да қанағаттандыратын қолайлы баға шығаруға тырысу.Теңгелей бағаны бекіткесін, кейінге қалдыру туралы келісу керек. Ал, егер девальвация болса, онда белгіленген соманы теңгелей төлеуді жалғастыра беру қажет, — деп әрекеттің нақтылы алгоритмін ұсынады «Столичное» жылжымайтын мүлік агенттігінің директоры Жани Тұрысов. — Егер ипотека туралы айтсақ, онда, әрине, теңгемен несие алу керек, өйткені, валюта бағамы көтерілсе, төлем сомасы өзгермейді. Өткен тәжірибеден мысал келтірейік. Сату бөлімімен сөйлескенде, пәтердің жалпы алаңы 120 шаршы метрін құрайтынын есептеп, бір шаршы метрге 2000-нан 1600 долларға дейін бағаны түсіруге қол жеткіздік, қанша соманы үнемдегенді бағамдаңыз.Құрылыс салушы диалогқа қарсы болмағанда, жылжымайтын мүлікке сай сауатты маманның қолдауына сүйенуге, жылжымайтын мүлікті иеленудің адекватты, саналы желісін іздеуге тұрады, — дейді эксперт.

Инвестиция тұрғысынан алғанда

Көп сатып алушының үйді бастапқы нарықта жинақтауды сақтау, көбейту мақсатында сатып алатыны құпия емес. Kn.kz аналитиктерінің есептемесімен экономикалық тұрақтылық, нарықтың өсу кезінде (инфляцияны, девальвацияны есептегенде) тұрғын үйдегі жеке инвестицияның шынайы табыстылығы22-30%-ды құрайды. Мысалы, 2007-2009 ж.ж. мен 2014 жыл аралығындағы дағдарыстан соң, жылжымайтын мүлік нарығы қалыпқа келгесін, тұрғын үйдің орташа долларлық табыстылығы 25%-ды, теңгелігі жылдық — 20%-ды құрады.

Соныменен қатар жалдық төлемақының мөлшерінің негізінде және де қайта сатудың табысынан анықталатын тұрғын үйдің табыстылығы нақтыланған пәтердің түріне байланысты айтарлықтай айырмашылықтары болады. Салынып жатқан тұрғын үйдегі инвестицияның қайталама нарықтағы пәтерлермен салыстырғанда тым қолайлы екендігіне пікірлер көптеп кездеседі. Алайда, осындай қомақты тақырып жеке мақаланы қажет етеді. Бүгінгі таңда kn.kz аналитикалық қызметі салынып жатқан пәтерлер мен қайталама нарықтағы пәтерлердің табыстылықтарына салыстырмалы талдауға арналған мақала әзірлеп жатыр. Инвестицияны бағалаудың кәсіби әдісін пайдаланып, қандай пәтерге — салынып жатқанға немесе дайынға ақша салған қолайлы екенін аналитиктер есептеп шығарады. Есептің негізгі идеясы мынадай қағидат түбірінде жасалады: пәтер әкелетін табыс көп болса, оның нарықтық құны өседі. Материал жақын уақытта жарияланады.

Құрылыстың қандай кезеңінде үйді сатып алу мәселесіне тірелгенде, сараптамашылар бір ауыздан да алтын орта ережесін ұстануға кеңес береді — яғни, үйдің салынуы жартысына жеткенде, емін-еркіндеу, батылдау пәтерді сатып алу керек.

Қандай параметр бойынша құрылыс салушыны таңдау керек

Құрылыс салушының сенімділігі туралы талданылатын бірнеше негізгі көрсеткішті атауға болады.

Жұмыс тәжірибесі. Ол көп болса, соншалықты жақсы. Құрылыс салушы тарихын айқын білуі кезінде өткен дағдарыс кезеңінде  компанияның қалай жұмыс істегеніне баса назар аудару керек. Егер ол бастапқы өзінің айналмасын нақ сақтаса және объектіні мерзімінде тапсырса, онда компанияның дағдарыс кезеңінде шығындарды оптимизацилау жоспарлары болғаны, экономикалық жағдайға қарамастан ол қалыпты режимде жүйелі жұмысын жалғастыра алады. Жаңаларға сенім артудың қажеті шамалы.

Дайын жобалар. Кез келген құрылыс компаниясының бет-бейнесі оның жүзеге асырған жобасы болып табылады. Бірден біліп алуға қажетті нәрселер:яғни, құжаттама тәрізділер. Сонымен қатар компанияның құрылыс салғанын, қандай мерзімге және не себептен жаңа құрылысты пайдалануға беру уақытының өзгергенін білу пайдалы. Бар объектімен және сіз білгіңіз келген құрылыс салушы салған үйден пәтер алған адамның пікірімен танысыңыз.

Бас компания. Салынып жатқан тұрғын үй нарығында келісімшартты бас компаниямен емес, керісінше, еншілес мекемемен жасасу көптен тәжірибеде бар. Бұдан құрылыс салушының қандай да бір проблема туындағанда, бизнесін сақтандыру ынтасының бар екені анық байқалады. Бірақ, еншілес компанияның, әдетте, активі жоғары еместерін сатып алушы есінде ұстауы тиіс, банкрот болғанда, үлескерлер ешкімге сенім арта алмайды.

Қаржылық есептеме. Алайда, қарапайым талапкер үшін құрылыс бизнесінің қаржылық жағын ашып беруге де барлық компания түбегейлі дайын емес. Егер де сатып алушының талабы бойынша мұндай есептемені компания ұсынса да, THS GROUP компания тобының негізін салушы Қайрат Кұдайбергеновтің пікірінше, ол сауатты «орайды», тіпті тәжірибелі қаржыгерлер оның шынайы жағдайын анықтай алмайды. Еңселі офистарымен үлкен компаниялар несиелік қарызға белшеден батып отыруы мүмкін, шағын кеңсемен кішкентай компаниялардың оң баланстары болады .

Баға. Есеп бойынша соңғы параметр, бірақ, нысан бойынша соңғы емес — бұл баға. Шаршы метрдің шамадан тыс төмен бағасы сатып алушыны сақтануға итермелейтінін бірден атап өту керек, өйткені, «бұлыңғыр» уақытта әрдайым «лай судан балық аулауға» көптеп табылады. Сапалы материалдардан сапалы үйлерді сенімді тұрғызатын, салатын және кәсіби, майталман құрылысшыларды, инженерлерді, жобалаушыларды жұмысқа тартатын абыройлы, беделді компания бағаны ешқашан өзіндік құннан төмен қоймайды. Өткен дағдарыс тәжірибесі айқын, анық көрсеткендей, жылжымайтын мүлік нарығында нақтылы шығындарға ұшырайды, ол сату динамикасына және шаршы метрдің орташа бағасын қалыптастыруға кәдімгідей әсер етеді. Алайда, әзірге тұрғын үй мәселесі қазақстандықтардың көңілінде болып тұрғанда, жылжымайтын мүлікке сұраныстың төмен түспейтінін барлық сараптамашылар бір ауыздан да қолдайды. Яғни, адамның баспанаға ынтасы бар да, перманенттік экономикалық дағдарыс кезінде де пәтер сатыла береді, сатып алына береді. Бірақ, көп сатып алушының пікірінше, жылжымайтын мүлікті иеленуде дағдарыс сәтті уақыт екен.  Бастысы — сатушыны дұрыс тауып, қолайлы бағаға келісу керек.

Kn.kz ақпарат қызметі

Тағы оқитындарыңыз:

2015 жылы пәтер сатып алу керек пе?

«Самұрық-Қазынадан» тұрын үй: есептеме мен талап

Ипотеканы қалай қайта қаржыландыруға болады

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.