Ипотечный договор: важные детали документа

Ипотека сама по себе — операция рискованная. Но для многих граждан Казахстана она неизбежна, так как не все могут себе позволить купить квартиру, не прибегая к кредиту. Перед оформлением жилищного займа нужно все тщательно взвесить и, самое главное, постараться максимально разобраться в договоре ипотечного кредитования. Ведь вы берете деньги под залог будущей квартиры. Итак, давайте разберемся, как правильно читать ипотечный договор и на что обратить внимание.

Вы выбрали квартиру и благополучно уладили все предварительные хлопоты. Пришло время заключить с банком договор ипотечного жилищного кредитования, и этому документу нужно уделить особое внимание. Это письменное соглашение, которое подписывают заемщик и кредитор. Согласно этому документу вы закладываете приобретаемую квартиру в ипотеку, а взамен нее банк дает вам кредит под процент на определенных условиях. Первым делом нужно разобраться с непонятной вам юридической терминологией. Как только вы это сделаете, читать договор станет значительно легче. Если не получается, обратитесь за помощью к юристу. Согласитесь, это не тот случай, когда нужно экономить.

Содержание и условия ипотечного договора

В банке вам предложат стандартный договор ипотечного жилищного кредитования. В нем должны быть указаны следующие пункты:

  • Имя и место жительства залогодержателя. Название и адрес банка.
  • Размер жилищного займа и сроки его погашения.
  • Опись и местонахождение заложенного недвижимого имущества.
  • Наименование права, в силу которого недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю (право собственности, право хозяйственного ведения и другие). Перечисляются правоустанавливающие документы.
  • Права и обязанности банка. Права и обязанности клиента.
  • Если основное обязательство подлежит исполнению по частям, в ипотечном договоре должны быть указаны сроки или периодичность соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
  • По желанию банка или заемщика могут быть прописаны дополнительные условия, не запрещенные законодательством РК.

В ипотечном договоре читать нужно все, что написано крупным и мелким шрифтом.

Правовые особенности

  • При оформлении жилищного займа в качестве кредитора выступает банк или иное юридическое лицо, которое имеет лицензию уполномоченного государственного органа на предоставление денежных займов. Например, ипотечная компания.
  • Предмет договора — деньги. Банк предоставляет всю сумму сразу или частями.
  • Договор считается вступившим в силу с момента его заключения, если в нём не предусмотрено иное.
  • Договор заключается в письменной форме, иначе он считается недействительным.
  • Заемщик возвращает банку долг только деньгами.
  • Кредитору положено вознаграждение по займу. То есть банк дает деньги под процент.
  • Ипотечный заем выдается только на приобретение жилья.
  • В договоре ипотечного жилищного займа оговаривается размер первоначального взноса заемщика в счет оплаты жилья.
  • Ипотечный договор жилищного займа подписывают обе стороны. У клиента и банка остается по одному экземпляру договора. Если договор заключается на двух языках, тогда по два экземпляра.
  • Нотариального удостоверения договора законодательство не требует, что не мешает сторонам сделать это по договоренности.

Долги по ипотеке: что делать? >>>

В ипотеке мелочей нет

Читайте все, что написано крупным и мелким шрифтомЮристы нам твердят: «Читайте все, что написано крупным и мелким шрифтом». Стоит к ним прислушаться. Ведь большинство недовольств и претензий к кредитору возникает из-за того, что люди подписывают ипотечный договор, не вникая в важные детали.

Евгений Бондаренко — глава семьи из четырех человек. Несколько лет назад они с женой купили квартиру в ипотеку.

— На тот момент мне казалось, что я все сделал правильно, и очень был рад покупке. За эти годы курс доллара несколько раз менялся, и я стал платить больше. Это очень неудобно и дорого получилось, — рассказывает Евгений. — Из-за того, что сумма выросла, нам стало не хватать денег, и я два месяца задерживал оплату. Штраф уже погасил, а пеня, оказывается, выросла, этого я не предусмотрел. Я постараюсь погасить долг, но обидно, что выплачивать ипотеку еще долго, а доллар ведь опять подскочит…

Как показывает практика, таких случаев предостаточно. А ведь подобные проблемы можно избежать, если более тщательно изучить договор ипотечного кредитования.

Кому может быть выдан ипотечный жилищный заём

Ипотечный жилищный заем выдается человеку, имеющему постоянный легальный доход. В подтверждение он должен представить документ о доходах, и это необязательно справка о заработной плате. У клиента может быть иной доход, например, гонорары, дивиденды, доход от аренды или проценты по вкладам. После ежемесячной выплаты кредита человеку и его семье должно хватать средств на оплату коммунальных услуг, одежду и питание. Если в банке отказываются выдавать кредит, аргументируя это тем, что займы возможны только при регулярном получении зарплаты, обратитесь в другой банк. Если доходов одного заемщика недостаточно, кредит может быть выдан нескольким заемщикам, которых называют созаемщиками. Все они подписывают договор и несут по нему равные обязанности. В роли созаемщиков могут выступать только родственники. Для подтверждения они должны предоставить в банк справку о родстве. В правилах выдачи кредитов количество созаемщиков может быть ограничено. Если вы сомневаетесь в правомерности действий сотрудника банка, попросите его показать документ, регулирующий выдачу кредитов.

В разных банках штраф за просрочку платежа пени составляет от 0,01% до 1% от размера ежемесячного платежа в день.

Самые важные моменты договора

Следует внимательно изучить права банка, прописанные в документеПрава банка. Следует внимательно изучить права банка, прописанные в документе. В них не должно быть пункта, что банк в одностороннем порядке без участия клиента может менять условия договора, процентные ставки, вносить дополнения и поправки.

Комиссии. В каждом банке есть различные комиссии. Они должны быть четко прописаны в договоре. Первая комиссия взимается за рассмотрение заявки, но ее берут не все банки. Сумма может составить от 2000 тенге и выше. А вот комиссию за оформление и выдачу кредита берут во всех банках. Как правило, сбор указывается в процентном соотношении к сумме предоставляемого ипотечного кредита. Деньги это немалые, поэтому лучше сразу узнать, за что нужно платить, чтобы правильно подсчитать свои расходы.

Ставки (вознаграждение) за пользование займом. За пользование займом заемщик выплачивает кредитору вознаграждение. В каком бы банке вы ни оформляли ипотечный заем, вам придется заплатить процент по ставке. В каждом банке он свой. Сегодня эту информацию можно найти в открытом доступе на сайтах банков или получить при консультации. Размер, порядок и сроки должны быть указаны в договоре.

Ставка может быть фиксированная на весь срок ипотеки или плавающая. Если ставка фиксированная, ее размер прописывается в договоре и меняться уже не должен. Исключение — когда обе стороны приняли решение о каких-либо изменениях и закрепили это дополнительным договором.

Если ставка вознаграждения плавающая, то в договоре должны быть такие нюансы, как сроки, периодичность и порядок ее изменения. Например, когда процент зависит от курса иностранных валют, это обязательно должно быть отражено в документе. При изменении ставок вознаграждения стороны могут договориться о верхнем и нижнем пределе изменения. Обязательно указывается срок, в течение которого действует это ограничение: все годы кредитования или только какой-то определенный период.

— Плавающая ставка дает возможность получить кредит с более низкой процентной ставкой по сравнению с текущей ценовой ситуацией на рынке кредитов или «поймать» ниспадающий тренд на рынке заемных средств, — комментирует юрист Ерлан Досанов. — Однако заемщик не должен забывать, что кредит с плавающей ставкой несет для него серьезный процентный риск, который может выразиться в повышении процентной ставки вслед за изменением ситуации на рынке.

Если ставка вознаграждения плавающая, то в договоре должны быть указаны сроки, периодичность и порядок ее изменения.

График платежей. Так как в годах и месяцах разное количество дней, в документе прописывается условное количество дней — 30 дней в месяце и 360 дней в году. По договору клиент должен погашать кредит равными суммами каждый месяц. В эту сумму входит часть долга плюс проценты. Клиенту обязательно следует обратить внимание на этот пункт перед подписанием договора. Важно, чтобы график платежей был оформлен отдельным документом и заверен подписью и печатью уполномоченных лиц.

Досрочное погашение ипотечного кредита. Если у заемщика появилась возможность досрочно выплатить кредит, он имеет на это право, что тоже должно быть отмечено в договоре. Когда система кредитования только начинала развиваться в Казахстане, при досрочном погашении займа клиент платил штраф. Сегодня условия изменились.

Директор Карагандинского областного филиала АО «Жилстройсбербанк Казахстана» Болат Бекишев— Заемщик вправе досрочно погасить полученный заем. В настоящее время снят мораторий на досрочное погашение, и потому можно досрочно погашать заем без штрафов, — поясняет директор Карагандинского областного филиала АО «Жилстройсбербанк Казахстана» Болат Бекишев.

Штрафные санкции за нарушение условий договора. Нарушение условий сделки влечет за собой наказание. Заемщик предупрежден в договоре о том, что за просрочку платежа начисляется пеня. Обязательно посмотрите, оставляет ли банк за собой право повышать процентную ставку за просрочку.

По невнимательности клиент может упустить этот пункт, а потом удивляться, почему с него требуют деньги за один день просрочки. В качестве примера мы обратились в Жилстройсбербанк с вопросом: «Какие штрафные санкции предусмотрены при нарушении условий договора ипотечного кредитования со стороны заемщика?».

— В случае нарушения условия своевременного погашения по займу в «Жилстройсбербанке» начисляется пеня в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки, — отвечает директор Карагандинского областного филиала АО «Жилстройсбербанк Казахстана» Болат Бекишев. — В случае нарушения условия о своевременном предоставлении документов, подтверждающих целевое использование займа, ежедневно взимается 500 тенге за каждый день просрочки предоставления указанных документов. В случае признания займа нецелевым — 10% от суммы, признанной нецелевой.

Какое наказание ждёт банковских должников >>>

Страховка. Если кредитор требует страховку, то это должно быть отражено в ипотечном договоре. А также подробно расписаны условия страхования.

Если созаемщиков несколько, возможно, личное страхование с каждым из них пропорционально их участию в обязательстве.

Расторжение договора и форс-мажор. Очень важный пункт, к которому необходимо проявить особое внимание, ведь от форс-мажора никто не застрахован. Нужно вникнуть, в каких случаях банк имеет право расторгнуть ипотечный договор и требовать полного погашения суммы займа. Как правило, это происходит, если заемщик регулярно нарушает и задерживает сроки выплат. Если клиент не выполнит это требование, то у него могут вообще забрать залог, то есть жилье. В этом случае он теряет выплаченный банку заем, проценты и остается без квартиры.

Предположим, человек исправно платит по ипотеке, но тут в его жизни случается непредвиденная ситуация, к примеру, потеря трудоспособности. На этот случай в договоре ипотечного кредитования должны быть прописаны все условия и способы разрешения ситуации. Клиент сообщает банку, что больше не может обслуживать свой кредит. Банк реализует залог и закрывает долг. Клиент при этом, как правило, теряет первый взнос по кредиту, сумму уже выплаченного долга и, конечно, недвижимость. 

Как изменить стандартный договор?

Итак, после того как вы разобрались во всех пунктах договора, возможно, вы захотите что-то в нем поменять. Можно ли изменить некоторые моменты ипотечного договора? Как оказалось, можно.

— Посредством заключения соответствующего дополнительного соглашения можно изменить определенные условия договора в рамках установленных банком требований, — комментирует Болат Бекишев.

Договор ипотечного кредитования, как, впрочем, и дополнительное соглашение к нему, нужно изучить заранее самому или показать юристу. Не забывайте, что вы имеете право на равное участие в подготовке договора к подписанию.

Как продать квартиру под ипотеку? >>>

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и ипотечный договор, если из закона, иных правовых актов или договора не вытекает иное (в порядке ст. 401, 402 ГК РК). А значит, если вас что-то не устраивает, вы можете поступить следующим образом. Направить другой стороне предложение об изменении условий договора. В свою очередь, контрагент обязан в срок, установленный в предложении, законе или договоре, а при их отсутствии — в 30-дневный срок, направить вам:

  • либо извещение о согласии с предложением (договор считается измененным с момента получения извещения);
  • либо извещение об отказе от предложения;
  • либо извещение о согласии изменить договор на иных условиях (при согласии с этими условиями договор считается измененным).

В случаях отказа контрагента от предложения, неполучения от него ответа в установленный срок или вашего несогласия со встречным предложением вы вправе обратиться в суд с требованием об изменении договора.

Следует иметь в виду, что нельзя изменить уже исполненный договор, поскольку он, так же как и основанное на нем обязательство, вследствие их надлежащего исполнения прекращаются.

Прочие нюансы

Юрист Ерлан Досанов:

— Основное отличие ипотеки от кредита заключается в первоначальном взносе. При оформлении ипотечного займа требуется наличие первоначального взноса, который составляет от 10% от стоимости выбранного жилья. Для получения потребительского нецелевого кредита первоначальный взнос не требуется.

Ипотечный договор должен обязательно содержать четкий график платежей и их сумму. Также стоит помнить, что деньги могут поступать на счет с задержкой, а не мгновенно. Поэтому, чтобы не происходило недоразумений и начисления пени, лучше вносить деньги за несколько дней до оговоренного срока внесения платежа. Подписывая договор, заемщик должен понять, удобен ли для него предложенный график, а также существует ли возможность его пересмотра. Обычно такая возможность есть, и клиенты могут выбрать удобную дату платежа. Кроме того, ипотечный договор, как правило, должен сопровождаться заключением договора страхования. Условия по этому документу также должны быть отражены в договоре ипотеки, причем четко и ясно.

Обратите внимание на размер штрафов за просрочку платежа. В разных банках пеня составляет от 0,01% до 1% от размера ежемесячного платежа в день. Из-за невольной просрочки может набежать несколько десятков тысяч тенге долга.

Вопросы недвижимости в обязательном порядке должны курироваться грамотным юристом. Иначе из-за ошибок и недобросовестности второй стороны могут возникнуть серьезные убытки. Грамотный специалист проанализирует условия ипотеки, договор и другую документацию, поможет провести переговоры, предупредит о «скользких» моментах и нюансах.

Можно обратиться и к банковскому юристу. Наиболее частыми услугами банковского юриста является помощь гражданам в спорах с кредитными и банковскими организациями в таких вопросах, как уплата незаконной комиссии, выдача ссуды, досрочное погашение кредита, реструктуризация долга, ипотека и др. Помимо разносторонней помощи по спорам с кредитными и банковскими организациями, банковский юрист проконсультирует по договорам банковских вкладов, счетов, по кредитным договорам, а также сопроводит сделку с банком.

Информационная служба kn.kz

Читайте также:

Рейтинг выгодных ипотек: в каком банке астанчане переплатят меньше всего

Ипотека для покупки квартиры в Караганде: рейтинг выгодных программ

Доверяй, но проверяй, или Как выбрать надежный банк

 


5 комментариев:

Обновить
Жанагуль (04.05.2016 23:34)

Здравствуйте! 09.04.2007 взяла в размере 6200 000 тенге на 20 лет под 10 процентов годовых.28.04.2016 досрочно погасила полностью ее в размере 6044 000.В договоре указано при досрочном погашении уплата вознаграждения уплачивается за фактическое использование заимом,но про вид платежа аннуитет ничего не сказано,хотя в графике платеж аннуитет.посчитала по месяцам я переплатила процентов на 1800 000 тенге.Могу ли я предъявить претензию в банк о возврате излишне уплаченных процентов?

Информационная служба kn.kz (29.06.2015 16:51)

Уважаемый, Бекзат, суть системы жилищных строительных сбережений заключается в предварительном накоплении средств на счетах, открытых в АО «Жилстройсбербанк Казахстана», с последующим долгосрочным кредитованием по низким процентным ставкам. Не важно, сколько у вас сбережений в наличии, важно, сколько вы накопили в банке. За более подробной информацией вы можете обратиться непосредственно в филиал банка в вашем регионе, online–консультанту на сайте банка или по бесплатному телефону call-центра 300.

Бекзат (29.06.2015 14:55)

Расчет по промежуточному жилищному займу делается на всю сумму, но почему? ведь 50% средств мои. Какая комиссия? что туда входит? при снятии денег удержали 90 с лишним тысяч тенге.

Информационная служба kn.kz (29.06.2015 13:54)

Добрый день, Бекзат. Как пояснил нам online–консультант банка, вы взяли промежуточный жилищный заем. Промежуточный жилищный заем выдается при условии досрочного накопления или единовременного внесения минимально необходимой суммы (не менее 50% от договорной суммы), с последующим кредитованием в пределах договорной суммы.
Ставки вознаграждения по промежуточным жилищным займам составляют:
- 8,5 % годовых (эффективная ставка: от 10,4 %) с условием ежемесячной выплаты только начисленного вознаграждения с отсрочкой платежа по основному долгу (отсрочка платежа не более 3-х лет) (условие кредитования «Женил»);
- 8% годовых (эффективная ставка: от 12,5 %) с условием ежемесячной выплаты начисленного вознаграждения и погашения 50% от основного долга (условие кредитования «Женил-2»);
- 7,5 % годовых (эффективная ставка: от 8,9 %) с условием ежемесячной выплаты не только начисленного вознаграждения, но и основного долга.
Расчет по промежуточному жилищному займу делается на всю сумму. А 16% у вас составила эффективная ставка, которая зависит от суммы кредита и в которую включены все комиссии. Обратите внимание, что эффективная ставка, в зависимости от суммы займа начинается с предлога «от» и может достигать и более высокого процента.

Бекзат (29.06.2015 10:12)

я взял ипотечный кредит в Жилстройбанке, при этом внес 50% первоначального взноса. Банк мне посчитал свои проценты на всю выданную сумму под 16 % годовых. Насколько законна действия банка, ведь половина денег мне принадлежит.


Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.