Қолайлы ипотека үшін 8 кеңес

Қазақстанда үй беру жөніндегі мемлекеттік бағдарламалардың танымалдығының өсіп келе жатқандығына қарамастан, ипотека бұрынғысынша тұрғын үй мәселесін шешудің едәуір кең таралған тәсілі болып есептеледі. Бұл жағдайда ең бастысы — ең қолайлы ипотекалық бағдарламаларды ұсынатын, банкті таңдау, мерзімін, төлем тәсілін және пәтерге төленетін алғашқы жарнаны анықтау. Біз банк таңдауда қалай қателеспеу және ипотекалық ауыртпалықты қалай жеңілдету жайлы бірнеше кеңес береміз.  

Меншікті тұрғын үйге ие болуды көксеген, көптеген қазақстандықтарды ипотеканың күрделілігі тоқтата алмайды. Сонымен қатар, Қазақстанның кейбір өңірлері өздерінің ипотекалық портфельдерін үнемі өсіріп отырады: ranking.kz порталының соңғы зерттеулеріне сәйкес 2014 жылғы наурыз бен 2015 жылғы наурыз аралығында бір жылдың ішінде осы көрсеткіштің өсуі 16 өңірдің 10-нан байқалған. Әрі Астана мен Қарағанды да сол «плюстік» көрсеткіштер (тиісінше 4,8 және 3,2%) көрсеткен, өңірлердің тізімінен көрінді. Алматы болса, минустік көрсеткіш көрсеткен өңірлердің төрттігінен орын ала отырып, тіпті 15,3%-ға «ипотекалық айналым тапсырды».    

1. Банкті және оның бағдарламаларын саралаңыз

Қазіргі кезде Қазақстанда шамамен 35 банк бар, бірақ ипотекамен тек 24-і айналысады, әрі олардың кейбіреулері оның берілуін мезгіл-мезгіл тоқтатып отырады. Нәтижесінде оншақты ықтималды қарыз берушілер жиналады.

Қарыз алушының табысын растауға қойылатын талаптар төмендеген кезде бастапқы жарна, пайыздық мөлшерлеме және тиісінше ай сайынғы төлем жоғары болуы мүмкін.

Несиені жалақы төленетін, валютада алған жөн. Өйткені ипотека — ұзақ пайдаланылатын өнім, ал валюталардың арақатысы, тәжірибе көрсетіп отырғандай, тіпті кенеттен ауысуы мүмкін. Қазіргі кезде кейбір қазақстандық банктер ипотеканы тек теңгемен береді.

Өзіңіз үшін ең алдымен, алатын пәтеріңіздің құнын және өзіңіздің шамаңыз келетін, бастапқы жарнаның сомасын анықтап алыңыз.

Сіз енді үш негізгі параметрді ескере отырып, банктің ипотекалық қарыз беру жөніндегі ұсыныстарын саралай аласыз:

  1. пайыздық мөлшерлемені;
  2. комиссия мөлшерін;
  3. ай сайынғы төлем сомасын.

Қарыздың мерзімі де маңызды болып есептеледі:ол неғұрлым ұзақ болса, артық төлем де солғұрлым көп болады. Егер kn.kz сайтының ипотекалық калькуляторын пайдаланатын болсаңыз, оған оңай көз жеткізесіз. Пәтер бағасы 100 000 доллар және бастапқы жарна 30 000 доллар болған кезде 15% жылдық мөлшерлеме бойынша 70 000 доллар несие үшін артық төлем 10 жылға 66%-ды, ал 15 жылда пәтер құнынан асып түседі және 106%-ды құрайды. 20 жыл үшін артық төлем одан да көп, яғни 151%-ды құрайды.

Ипотека алған, достарыңыздың немесе таныстарыңыздың пікірлерін тыңдау да артық болмайды. Олардың сол банкті неге таңдағандығын және талаптарының қандай екендігін біліңіз.

Сауалды егжей-тегжейлі зерттеген кезде көбіне маңызды өзгешеліктері де беті ашылады, нәтижесінде берілетін несиенің алғашқыда пайдалы болып көрінген, кейбір талаптары қосымша талаптардың туындауына байланысты өзінің тартымдылығын жоғалтады. Мысалы, қарыз алушының табысын растауға қойылатын талаптар төмендеген кезде бастапқы жарна, пайыздық мөлшерлеме, әрі тиісінше ай сайынғы төлем де жоғары болуы мүмкін. Сонымен қатар табысты растау болмаған кезде барынша мүмкін болатын берілетін, несие сомасы да төмендейді.

Мысалы, Халық банкінің ипотекалық бағдарламасы алынатын мүліктің құнынан 50% бастапқы жарна төленген кезде табыстың құжаттық расталуын талап етпейді. Егер жарна төмен болса, онда табыс міндетті түрде құжаттық расталуы тиіс. Оған қосымша, call-орталық банк қызметкерлерінің ақпараты бойынша пайыздық мөлшерлемедегі айырма шамамен 1,5% құрайды: табыс расталған кезде мөлшерлеме — 13,5%-дан, ал растаусыз — 15%-дан (несие 20 жылға берілген жағдайда).

Алайда ипотекалық бағдарламалардың оң өзгешеліктері де бар: мысалы,егерде сіздің алайын деп отырғаннан басқа, кепілге қоя алатын, қосымша жылжымайтын мүлкіңіз болса, онда бастапқы жарнаны барынша төмендетуге болады. Егер сіздің бағдарламаларды іздеуге және салыстыруға және қажетті құжаттарды жинауға уақытыңыз болмаса, онда «Кілтті ипотека» қызметін ұсынатын, жылжымайтын мүлік агенттігіне хабарласуыңызға болады. Бұл жағдайда риелторлар клиентке ең пайдалы бағдарламаны таңдауға көмектеседі, жүргізілетін төлем мен комиссия шығындарын есептейді  және тіпті клиенттің қалауын ескере отырып, пәтер нұсқаларын таңдайды.

Саудадан үйді қалай сатып алуға болады? >>>

2. Жылдық тиімді мөлшерлемені ескеріңіз

Жылдық тиімді мөлшерлеме«Жылдық сыйақы мөлшерлемесі» және «сыйақының жылдық тиімді мөлшерлемесі» (СЖТМ) сөздері көбіне «жаңа бастаған ипотекашыларды» тығырыққа тірейді. Жылдық мөлшерлеме — бұл несиенің өзі бойынша пайыз. Ал жылдық тиімді мөлшерлеме — бұл несие бойынша пайыз және оған қоса барлық комиссиялар мен шығыстар (қолма-қол ақшаға айналдырғаны үшін, несиені қарағаны және сақтандыру үшін комиссия). ҚР қаржылық қадағалау жөніндегі агенттігі банктерге СЖТМ жөніндегі ақпараттарды айтуды қатаң түрде міндеттеді. Алайда бұл жерде бір маңызды сәт бар: жылдық тиімді мөлшерлеме мөлшерін өзіңіздің талаптарыңызды — несие мерзімі, несие сомасы және бастапқы жарна мөлшерін ескере отырып, сұрау керек. Оған қоса заң тұрғысынан алғанда бұл санға кейбір қосымша шығыстар кірмеуі мүмкін.

— Теориялық тұрғыдан СЖТМ әлеуетті клиенттерге толық және әділ ақпарат ұсынуы тиіс, алайда іс жүзінде кейбір банктер аталмыш көрсеткішті айтқан кезде оған қарызды немесе сақтандыру жарналарын ұйымдастыру үшін жүргізілетін комиссияны кіргізбейді. Сондықтанда бұл жерде өте мұқият болу керек, — дейді қоғамдық қайраткер және құқық қорғаушы Ермек Нарымбаев.

Сондықтанда мүмкін болатын барлық комиссиялар туралы банк қызметкерлерінен бірден сұрап алған дұрыс. Үстірт қараған кезде олардың кейбіреулерінің мөлшері болмашы болып көрінеді, бірақ егер осы комиссия есептелетін, соманы ескеретін болсақ, ол әжептәуір шығынға айналады.   

3. Төлем тәсілін таңдаңыз

Ипотекалық несиені төлеудің екі тәсілі бар: аннуитетті және сараланған.

Алғашқы жағдайда ай сайын бір сома төленеді. Бұл ретте төлем құрамы өзгереді: алғашқы бірнеше жылда төлемнің көпшілік бөлігі негізгі қарызды өтеу жағына қарай біртіндеп ығыса отырып, пайызды өтеуге кетеді. Мұндай әдіс ипотекалық несиені төлеуге ай сайын бір соманы бөлуді жоспарлағандар және қалған шығыстарын да жоспарлап қойғандар үшін ыңғайлы. Алайда аннуитеттік тәсілдің басты кемшілігі — сіз алдымен банкке төлейсіз, бұл ретте негізгі қарыз сомасы ақырын азаяды, ал бұл кезде оған бүкіл кезең бойы пайыз есептеледі. Әрі бірнеше жыл өткеннен кейін сіз  жылжымайтын мүліктің өзі үшін  іс жүзінде әлі ештеңе төлемеген болып шығасыз.

Сараланған тәсіл кезінде ай сайынғы төлем мөлшері несиенің өтелуіне қарай азаяды. Бұл ретте есеп айырысудың аннуитетті тәсілі кезіндегіге қарағанда, басында төлемдер едәуір жоғары болуы мүмкін. Алайда сіз негізгі қарызды басынан бастап өтейтіндіктен, ал пайыздар ай сайын кемитін сомаға есептелетіндіктен, нәтижесінде сараланған төлем әлдеқайда өте пайдалы болып шығады. Тек бұл жерде бір гәп бар: банк мамандары сіз мұндай төлемді «тарта алмайды» деп шешіп, сараланған төлем бойынша ипотека беруден бас тартуы мүмкін.  

«Самұрық-Қазынадан» тұрын үй: есептеме мен талап >>>

4. Төлемді жалақымен үйлестіріңіз 

«Жалақыдан қанша қалдыруға тура келеді және қандай сомаға өмір сүру керек болады?» деген сұрақтар ипотека алуға құмартушылардың көпшілігін мазасыздандырады. Сонымен қатар ай сайынғы төлем мөлшері Қазақстанда бұрыннан ресми түрде анықталған.

Мамандар жоспарланбаған қаржылық қиыншылықтар жағдайында «қауіпсіздік жастығын» құру үшін бірсыпыра соманы қатарластыра жинап отыруға кеңес береді.

«Қаржылық ұйымдардың банктік және басқа да операциялардың жекелеген түрлерін жүргізуіне шектеулер енгізу туралы» Ұлттық банктің қаулысына сәйкес, өтелмеген қарыздардың барлығы бойынша ай сайынғы төлем қарыз алушының орташа айлық табысының 50%-нан аспауы тиіс. Қарсы жағдайда банк клиентке несие беруден бас тартуға міндетті.

Алайда 50% — көпшілік жағдайларда төлеушілер үшін қиын ауыртпалық. Қаржылық сарапшылар ең тиімді және жайлы ипотекалық аударым орташа айлық табыстың 30%-нан аспауы тиіс деп есептейді.

Сондықтанда өз табысыңыздың қандай бөлігін отбасыңыздың амандығына нұқсан келтірмей, ипотека бойынша төлемге бөле алатындығыңызды алдын ала есептеңіз. Бұл ретте мамандаржоспарланбаған қаржылық қиыншылықтар жағдайында «қауіпсіздік жастығын» құру үшін бірсыпыра соманы қатарластыра жинап отыруға кеңес береді. Олардың пікірі бойынша, қарыз алушының қорында несие бойынша үш төлемге тең болатын, «күймейтін сома» жатуы тиіс.

5. Мерзімінен бұрын өтеу мүмкіндігі туралы біліңіз


Мерзімінен бұрын өтеу мүмкіндігіИпотека ресімдеген кезде әрқандай жағдай үшін мерзімінен бұрын өтеу мүмкіндігі және оның шарттары туралы сұрастырыңыз. Бұрын несиені мерзімінен бұрын өтеу күрделі және пайдасы аз процедура болған, қазір көптеген қазақстандық банктер осы сауалда клиенттерге қолдау көрсетеді. Алайда кейбір банктер мерзімінен бұрын өтеуге тоқтам салуды немесе айыппұл салуды қолданып отыр.

 Қаржылық талдаушылар бос ақшаның барлығын ипотеканы өтеуге жіберуге кеңес береді. Нәтижесінде бұл пайыз бойынша банк төлемін едәуір қысқартады. Мамандар тіпті негізгі қарыздың бір бөлігін енгізген кезде де пайдаға жетуге болатындығына сендіреді.

Ипотеканы қалай қайта қаржыландыруға болады >>>

Мерзімінен бұрын өтеу бойынша бірнеше кеңес: 

1. Қарыздың нақты мөлшерін анықтаңыз

Егер сіз өтеудің барлық шарттарын сақтасаңыз, онда қарыздың қалғанын төлем кестесінен қарауға болады. Ал егер төлеу мерзімін өткізіп алсаңыз, онда сізге өсімпұл, айыппұл немесе басқа да тұрақсыздық айыптарын есептеген. Сондықтанда қарыз сомасын және тұрақсыздық айыбын анықтау үшін несиелік менеджерге жолыққаныңыз жөн болады.  

2. Егер қорытынды сома қарызды өтеуге жоспарланған бюджеттен асып кететін болса, онда банкке өтініш жазыңыз

Хатта несие берушіден, оның енгізілген қаражаттарды ең алдымен негізгі қарызды өтеуге жіберуін сұрау қажет. Әйтпесе, ҚР АК 282 бабына сәйкес сіздің ақшаңыз алдымен пайыздар мен айыппұлдарды өтеуге және тек содан кейін негізгі қарыздың шотына кетеді. Егер сома негізгі қарызды жаппаса, қалдық ақшаға  бұрынғысынша пайыз есептелетін болады.

Егер сіздің бүкіл соманы өтеуге шамаңыз жететін болса, өзіңіздің банктегі мерзімінен бұрын өтеу өзгешеліктері туралы несие беруші менеджермен кеңесіңіз және қарызды ол туралы несие берушіге жазбаша түрде хабарлай отырып, жабыңыз. Қарыз алушының өтінішінің данасында міндетті түрде тіркеу туралы белгі қойылуы қажет. 

3. Несиені өтеген кезде банктен тиісті анықтаманы талап етіңіз

Өйткені, ҚР АК 290 бабына сәйкес несие берушi борышқордың талап етуi бойынша қарыздың толық немесе бiр бөлiгi орындалғаны жөнiнде оған қолхат беруге мiндеттi. Қарызды толық өтеген кезде сіз кепілге салынған мүлікті ипотекалық ауыртпалықтан босататын, құжатты талап етуге құқылысыз.

6. Мерзімін ұзарту мүмкіндігі туралы есте сақтаңыз

Қарыз алушының ай сайынғы төлемге қаражаты жетпей қалатын жағдайлар, өмірде жиі кездеседі. Бұл жағдайда заңгер Сәкен Ешмұратов бірден банк менеджеріне хабарласуға және банк басшысының атына жағдайды түсіндіріп, банктен қолдау көрсетуді және мерзімін ұзартуды сұрап өтініш жазуға (екі данада, оның біреуін өзіңізде қалдырасыз) кеңес береді. Сондай-ақ, мерзімін ұзарту кезінде сізге өтелмеген сома үшін өсімпұл төлемеуді де көрсетіңіз. Бітпейтін соттық айтыс-тартыстар тек қарыз алушы үшін емес, банктің өзі үшін де қажетсіз — бұл уақыттың және ақшаның қосымша шығыны, өйткені кепілдік жылжымайтын мүлікті жүзеге асыру өте қиын және банк жорамалдаған, кіріс те төмендейді.  

Егер сіз мерзімін ұзартуға қол жеткізген болсаңыз, ай сайынғы төлемдердің кейінгі төлемдерге «ауыстырылатынын» және осы уақыт үшін пайыз есептелуі мүмкін екендігін білу керек. Сондықтанда қарыздың құрылымын қайта қараған және несиелеу мерзімін ұлғайтқан дұрыс.

7. Құрылымын қайта қарау туралы білгеніңіз жөн

Құрылымын қайта қарауТағы бір пайдалы қызмет — ипотекалық берешектің құрылымын қайта қарау. Ол мерзімге, берешекті өтеу мерзіміне, қамтамасыз етуге, несие бойынша комиссиялар мен пайыздарға қатысты өзгерістерді болжайды.

Көбіне қарыз алушыда, оның несиені өтей алмауына дәлелді себептер пайда болған кезде қарыздың құрылымын қайта қарауды қолданады. Құрылымын қайта қарау туралы өтініштен басқа, қарыз алушының қаржылық жағдайын растайтын, құжаттарды банкке ұсыну қажет. Кейде банк өтінішті қарағаны үшін комиссия төлеуді талап етеді.

Ипотекалық несиенің құрылымын қайта қарау нәтижелері:

  • несиені қайтару мерзімін ұлғайту;
  • негізгі қарызды немесе пайызды өтеу бойынша мерзімін ұзартуды ұсыну;
  • қарызды өтеудің жеке кестесін құру;
  • несие валютасын өзгерту;
  • несие бойынша қарызды өтеу кезектілігін өзгерту;
  • пайыздық мөлшерлемені төмендету;
  • тұрақсыздық айыбының (айыппұл немесе өсімпұл) күшін жою болуы мүмкін.

Құрылымын қайта қараудың жоғарыда аталған талаптарын қолдану туралы түпкілікті шешімді банктің өзі қабылдайды. Несиені өтеу мерзімін ұзарту ұсынылған жағдайда ай сайынғы төлем мөлшері өсуі мүмкін (несиелеу мерзімі ұзартылатындықтан, негізгі қарыз сомасы емес, пайыз ұлғаяды).

8. Қайта қаржыландыру туралы ақпарат жинаңыз

Қайта қаржыландыру немесе қайта несиелеу — бұл жаңаның есебінен бір қарызды толықтай немесе жартылай өтеу. Әдетте қайта қаржыландыру кезінде несиені өтеу мерзімі өзгереді, төлем мөлшері қысқарады және пайыздық мөлшерлеме төмендейді. Міне сондықтанда осы қызмет қазақстандықтардың арасында өте танымал. Әрине, қайта қаржыландыру кезінде ақшаны қолға бермейді: тек банк алдындағы несиені өтеу үшін ақша аударады. Бұл ретте кепіл жаңа несие берушіге қайта ресімделеді. Нәтижесінде бір несие өтеледі, алайда сонымен бір мезгілде сізде жаңа несие бойынша міндеттеме туындайды, тек айырмашылығы сол -  ай сайынғы төлем сомасы аз болады.

Қайта қаржыландыру үшін басқа банкке бару міндетті емес, мұны өзіңіздің несиеңіз бар сол банкте жасауға болады, бұл ретте ресімдеу процедурасы оңай болады.  

«АТФБанк» АҚ сарапшыларының сөзі бойынша ай сайынғы төлемді төмендетудің бірнеше тәсілі бар. Біріншіден, бұл пайыздық мөлшерлемені төмендеу жағына қарай өзгерту. Екіншіден, несиелеу мерзімін ұлғайту. Алайда екі тәсіл де мінсіз емес және әрқайсысының әлсіз жақтары бар.

Алғашқы жағдайда пайыздық мөлшерлеме төмендеген және несиелеу мерзімі сақталған кезде ай сайынғы төлем мөлшері соншалықты мардымды азаймайды. Екінші жағдайда ай сайынғы төлем бірнеше рет кемиді. Бұл нұсқаның кемшілігі — қарыз алушы өзін борышқормын деп сезінетін, кезеңнің «ұзаққа созылуы» болып есептеледі. Осы екі тәсілдің дұрыс таңдалған үйлесімін мінсіз нұсқа деп есептеуге болады. 

Мысалы, ипотекашы Марина К. екі жыл бұрын қазақстандық банктердің бірінен 15 жыл мерзімге жылдық 12,5%-бен 100 мың доллар сомасында ипотекалық несие алған. Сол кезде талаптар оған пайдалы болып көрінді. Бірақ екі жыл өткеннен кейін ай сайынғы төлем сомасының өзі үшін көптеу екендігін түсінді және тіпті оның шамалы кемуінің өзі байқалатындай болды. Ол қайта қаржыландыру үшін басқа банкке барды. Жаңа несие жылдық 9%-бен алынды, ай сайынғы төлем 168 долларға азайды, тиісінше, алдағы 13 жылда бұл ақшалар 25 мың доллардан артық, яғни аса мол сома құрайтын болады. Көріп отырғандарыңыздай, бұл енді мүлдем басқа арифметика.

Алдымен түрлі банктердегі қайта қаржыландыру талаптары туралы ақпаратты біліп алыңыз. Содан кейін құжаттарды жинап және оларды банкке қарастыруға беріңіз. Өтінімді қарау үдерісі әрбір банкте әр түрлі уақыт мөлшерін алуы мүмкін, бірақ көбіне — 1-ден 3 күнге дейін. Көптеген банктердің мерзімі 4-6 айдан кем болмайтын, несиені өтеуге көмектесуге дайын екендігін, айта кету керек. Екінші банктер егер құжаттарды беру кезінде сіз алғашқы банкпен кем дегенде бір жыл «жұмыс істеп» үлгерген болсаңыз, қайта несиелеу жөніндегі қызметті ұсынады. Сондай-ақ несие сомасы және өтеу уақыты да ескеріледі. Мысалы, егер сіздің несие бойынша төлем жүргізуіңізге бір жылдай уақыт қалса, онда банк сіздің несиеңізді  қайта несиелеуден бас тартуға толықтай құқылы. Егер сіздің несиелік тарихыңыз жағымсыз болса да бас тарта алады.

Қайта қаржыландыру кезінде жасырын комиссиядан қауіптену керек. Кейде банктер клиенттерді тарту үшін едәуір төмен пайыздық мөлшерлемелер жариялайды, бірақ нәтижесінде жасырын комиссияның есебінен (қарыздық шот жүргізу және басқалары үшін) сіз әрекеттегі қарыз кезіндегіге қарағанда, қымбат төлейсіз.

Kn.kz ақпарат қызметі

Тағы оқитындарыңыз:

ҚИК-нан пәтер алу: шарттары, құжаттар және қатысушыларға қойылатын талаптар

Ипотекалық шарт: құжаттың маңызды тетіктері

ҚТҚЖБ-нен қолжетімді тұрғын үй: құн мен есептемелер

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.