Квартира в рассрочку: какие варианты предлагают застройщики

Сегодня, когда из-за кризиса большинство казахстанских банков свернули свои ипотечные программы, на рынок недвижимости в качестве стимулирующей меры, выходит рассрочка.

Аналитики kn.kz зафиксировали, что цены на квартиры с момента перехода экономики страны на плавающий курс к концу 2015 года потеряли в долларах 25%. Большинство банков сейчас не выдают ипотеку (в том числе и в Астане), объясняя это пересмотром условий. Специалисты агентств недвижимости отмечают значительное снижение сделок купли-продажи вторичного жилья, а те, что происходят, осуществляются за наличный расчет. Кредит на квартиру сейчас получить крайне сложно.

Безусловно, рассрочка от застройщика имеет свои недостатки и риски, но с учетом того, что застройщики сейчас стали более лояльными к своим клиентам, у покупателей с деньгами стало значительно больше преимуществ.

Одним из основных плюсов такого способа приобретения жилья является то, что в отличие от ипотеки здесь нет необходимости покупателю подтверждать свою платежеспособность. Ведь даже банковский продукт под названием «ипотека без подтверждения дохода» таковым не является. Риск-менеджеры все равно будут просить справки, выписки, счета или подтверждение доходов от ИП — все, что может доказать платежеспособность клиента.

В Астане расплатиться за квартиру просят к сдаче дома

Согласно исследованиям аналитической службы kn.kz порядка 25 строительных компаний столицы предлагают жилье в рассрочку. Квартиры в новостройках продаются в ЖК преимущественно бизнес-класса, а также комфорт- и экономкласса. Элитное жилье в рассрочку продается редко.

Рассрочка в Астане имеет следующие условия. Первоначальный взнос требуется в размере от 30% до 70%. В Астане почти все застройщики просят расплатиться за квартиру до ввода дома в эксплуатацию, что составляет от 3 месяцев до 1,5 лет. Надо условиться, что рассрочка без первоначального взноса невозможна.

Рассрочка без переплаты

Первоначальный взнос требуется в размере от 30 до 70%

Застройщик разработал свои условия финансирования строительства — это беспроцентная рассрочка. Например, для покупателей квартир в ЖК «За рекой», что будет расположен в районе Есиль, купить квартиру от застройщика можно на следующих условиях:

  • Первый платеж в размере 35%.
  • Затем 40% в рассрочку на 16 месяцев к моменту окончания строительства. Переплата за рассрочку отсутствует.
  • К концу строительства выплата остальных 25%.

Для покупки квартиры от застройщика в ЖК «Север VS-2», который строят в районе Алматы в районе улиц Кордай/Кошкарбаева, механизм выкупа почти тот же. Рассрочка выдается на 18 месяцев. Сдача комплекса в эксплуатацию запланирована на IV квартал 2017 года, к этому моменту покупатели получат готовые квартиры. Сейчас ведется формирование пула покупателей жилья.

Первоначальный взнос требуется в размере от 30 до 70%. В Астане почти все застройщики просят расплатиться за квартиру до ввода дома в эксплуатацию, что составляет от 3 месяцев до 1,5 лет.

Посмотрим, как будет выглядеть выкуп 2-комнатной квартиры площадью 56 кв.м в данном ЖК. Информация представлена call-центром компании.

Таблица 1. Механизм выкупа 2-комнатной квартиры в ЖК «Север VS-2» в рассрочку

Стоимость квартиры

13 746 950 тг

Стоимость 1 кв.м на средних этажах

245 000 тг

Первоначальный взнос, 35%

4 811 432 тг

Ежемесячный платеж в течение последующих 18 месяцев

305 500 тг

Заключительный платеж, 25%

3 436 737 тг

Рассрочка с процентами

Однако далеко не все строительные компании готовы продавать новостройки в рассрочку по единой цене как клиентам со всей суммой на руках, так и тем, кто будет растягивать платеж. Например, крупнейший застройщик столицы BI Group при покупке жилья в рассрочку делает надбавку в зависимости от величины первоначального взноса.

Так на ЖК со сроком передачи ключей с 6-9 месяцев идет следующее увеличение стоимости каждого квадратного метра:

  • от 70% первоначального взноса — на 10 000 тг;
  • от 50% — на 20 000 тг;
  • от 30 % — на 30 000 тг.

Консультант по продажам сделала расчет продажи 2-комнатной квартиры в ЖК комфорт-класса «Арнау» площадью 65 квадратных метров. Передача ключей намечена на август 2016 года. Расположение комплекса: район Есиль, улица Хусейн бен Талала.

Таблица 2. Механизм выкупа 2-комнатной квартиры в ЖК «Арнау» в рассрочку

Стоимость квартиры

21 648 000 тг

Цена за 1 квадратный метр

328 000 тг

Первоначальный взнос, 30%

6 494 400 тг

Ежемесячный платеж на 7 месяцев

2 164 800 тг

Переплата

2 278 000 тг

Также компания BI Group предлагает приобрести квартиры в рассрочку в ЖК ART House, Expo Boulevard, Family Town, «Времена года», «Саламат».

Рассрочка в долларах

После перехода экономики Казахстана к свободно плавающему курсу тенге многие строительные компании перешли на ценообразование в национальной валюте. Однако некоторые застройщики до сих пор привязывают ценники к доллару США. Так, компания «АстанаСервисСтройМонтаж-01» предлагает клиентам растянуть выплаты на срок до 1 года. Например, в строящихся ЖК «Мунар-2» и «Акерке-2» выкуп 2-комнатной квартиры площадью 61 кв.м будет выглядеть следующим образом.

Таблица 3. Механизм выкупа 2-комнатной квартиры в ЖК «Мунар-2» и «Акерке-2» в рассрочку

Стоимость квартиры

42 600 $

Цена за 1 квадратный метр

699 $

Первоначальный взнос, 60%

25 000 $

Ежемесячный платеж на 12 месяцев

1400 $

Переплата

отсутствует

В договоре уточняется, что курс тенге к доллару будет тот, который на день оплаты будет официально установлен Национальным банком.

При этом компания предлагает заключить договор ЖСК. Жилищно-строительные кооперативы предусмотрены законами «О долевом участии в жилищном строительстве» и «О жилищных отношениях». Они подразумевают добровольное объединение граждан, с правом строить и содержать многоквартирный дом за счёт денег пайщиков-членов ЖСК.

ЖСК может организовать как сам застройщик, так и нет. Как говорят юристы, в отличие от дольщиков, заключивших договор долевого участия, члены ЖСК обладают правом контроля над строительством, а после его завершения — могут управлять объектом с помощью кондоминиума. Механизм ЖСК позволяет его членам защититься от форс-мажоров: если застройщик объявит себя банкротом, пайщики могут самостоятельно достроить здание, привлекая подрядчиков.

В договоре уточняется, что курс тенге к доллару будет тот, который на день оплаты будет официально установлен Национальным банком.

Что касается других ЖК Астаны, то здесь, согласно исследованиям аналитической службы kn.kz, в декабре 2015 года недвижимость в рассрочку продавали в Arnau Premium, Asyl Park, Citylake, Edel, England, Expo Plaza, Expo Towers, G-Park Family, G-Park Premium, Highvill Park, Millennium Park, Premier Palace, «Ак Отау-2», «Акерке-2», «Алтын Арна», «Алтын булак», «Алтын Шар», «Бейбарыс», «Даулеткерей», «Ерке», «Жагалау-4», «Жетiген», «Золотая Миля», «Итальянский квартал», «Коргалжынский квартал», «Коркем II», «Кристалл», «Медина», «Омир-Озен», «Радиоцентр», «Сенатор», «Триумфальный», «Туринский квартал», «Целиноград-3», «Черемушки».

Рассрочка в кризис: условия застройщика

Столичные застройщики стараются предложить клиентам более гибкие условия рассрочкиУчитывая снижение покупательской способности населения после девальвации тенге, столичные застройщики стараются предложить клиентам более гибкие условия рассрочки. Например, компания «Стройкласс» заключает с покупателями договор о вступлении в жилищно-строительный кооператив (ЖСК), в котором оговариваются условия оплаты согласно графику погашения. Договор является двухсторонним, заключается непосредственно с самой компанией, исключая взаимодействие с банками второго уровня.

— Как застройщики учитывают валютные скачки, и как это отражается в договоре?

— На сегодняшний день пункты, связанные с индексацией, то есть с изменением курса доллара в наших договорах исключены, — рассказали порталу kn.kz в компании «Стройкласс». — Однако имеется привязка к ценам на стройматериалы. В случае значительного удорожания стройматериалов возможна корректировка цены за квадратный метр в рамках разумных пределов. Это будет оговариваться с каждым владельцем индивидуально, а также коллективно со всеми членами кооператива. Здесь во главу угла ставится именно понимание экономической ситуации со стороны наших клиентов, а также наших потенциальных клиентов, и наша обоюдная заинтересованность в своевременном завершении строительства объектов. Если же цены на стройматериалы не сильно изменятся, мы планируем завершить строительство, не принимая во внимание данный пункт договора и не беспокоя лишний раз наших клиентов.

— Если покупатель заплатил первоначальный взнос, а затем передумал покупать квартиру и решил вернуть деньги, какую сумму он потеряет?

— Как вы знаете, жизненные ситуации бывают разные. У нас предусмотрен пункт о расторжении договора по инициативе члена ЖСК. В этом случае удерживается 30% от внесенной суммы. Остальная часть возвращается после реализации данной квартиры другому покупателю. Удержание 30% предусмотрено в связи с тем, что поступившие от клиентов денежные средства уже распределены на цели строительства. И расторжение договора в процессе строительства создает трудности в достижении наших общих целей, поскольку это может отразиться на сроках исполнения согласно договорам с другими членами ЖСК. Однако также имеется возможность продажи данной квартиры по договору цессии, то есть уступки прав на данную квартиру третьему лицу. В решении данного вопроса могут помочь опытные менеджеры отдела продаж. В этом случае клиенту возвращается вся сумма, оплаченная на тот период. Даже в таких ситуациях мы идем нашим клиентам навстречу.

Данный застройщик предлагает квартиры в рассрочку на 3 года. Например, 2-комнатная квартира площадью 44 кв.м будет стоить 10 млн тенге. Первоначальный взнос потребуется в размере 50%. Ежемесячный платеж составит около 195 тысяч тенге. Наценка начисляется только на остаток суммы, то есть чем больше первоначальный взнос, тем меньше ежемесячный платеж.

В Алматы можно выкупать квартиру 10 лет

В городе Алматы рассрочка имеет свои особенности, их прокомментировали в агентстве недвижимости Big group.

Купить квартиру в рассрочку в Алматы: новостройки от застройщиков 2016, 2017 годов >>>

— Большая часть алматинских застройщиков перешла на тенговые цены, в долларах же продолжают продавать недвижимость в основном мелкие компании, — говорит управляющий директор Адиль Бигазинов. — Хорошие условия в ЖК от строительных компаний, которые возводят либо возводились при поддержке государства. Это в основном ЖК обанкротившихся застройщиков, недвижимость в которых достраивалась при поддержке государства. Здесь переплаты никакой нет либо составляет максимум 10% годовых. Рассрочка предоставляется до 10 лет. Что касается других ЖК, то застройщики просят погасить всю сумму к моменту сдачи дома, максимум — на 1 год. Переплаты, как они говорят, нет, но если учесть то, что заплатив всю сумму сразу, покупателю могут предоставить скидку, то переплата по рассрочке все же есть.

Рассрочку в Алматы предлагают не только на строящееся жилье, но и на готовое. Срок такой рассрочки довольно продолжительный — до 10 лет. Переплата — порядка 10%. Застройщики называют это рассрочкой, но по сути это та же квартира в ипотеку, только от стройкомпании, и процентная ставка значительно ниже.

Большая часть алматинских застройщиков перешла на тенговые цены, в долларах же продолжают продавать недвижимость в основном мелкие компании.

В готовом жилом комплексе бизнес-класса «Жагалау» строительная компания Global предлагает выкупить дом в рассрочку в течение 10 лет. Менеджер отдела продаж сделала расчет 2-комнатной квартиры площадью 80 кв.м.

Таблица 4. Механизм выкупа 2-комнатной квартиры в алматинском ЖК «Жагалау» в рассрочку

Стоимость квартиры

23 800 000 тг

Цена за 1 квадратный метр

297 500 тг

Первоначальный взнос, 30%

7 140 000 тг

Ежемесячный платеж в первые 9 месяцев

265 000 тг

Ежемесячный платеж в последующие месяцы

220 000 тг

Переплата

10%

В данном случае покупателю предлагают заключить два договора: предварительный договор купли-продажи и договор аренды. Это значит, что после уплаты первоначального взноса, клиент может сразу заселиться в квартиру.

Также на 10 лет готовы растянуть выплаты в ЖК «Алтын Булак», «Шахристан», AFD Plaza, «Аккент» и других.

Кризисный сценарий: какими будут цены на жильё в 2016 году >>>

Рассрочка в Караганде не имеет жесткого графика выплат

В Караганде, по данным аналитической службы kn.kz, ведется строительство порядка 15 жилых комплексов. Почти все застройщики, которые строят не по госпрограмме, готовы рассмотреть рассрочку на индивидуальных условиях. В основном просят заплатить не менее 50%.

Карагандинские компании гораздо лояльнее столичных, продажа квартир от застройщика осуществляется на индивидуальных условиях. У них, как правило, нет жесткого графика оплаты по рассрочке. График платежей клиент может составить сам.

Например, в ЖК бизнес-класса «Сары-Арка-2», что находится в районе «Парка Победы» по проспекту Республики, 40/1, стоимость квадратного метра жилья стоит 200 000 тенге. Двухкомнатные квартиры имеют площадь от 73 квадратов. Сдача дома запланирована на июнь 2016 года. По условиям рассрочки необходимо заплатить 50% от стоимости квартиры, а остальную сумму разбить на 2-3 транша. Новая квартира достается покупателю без переплаты.

Аналогичная цена за «квадрат» в рассрочку в ЖК экономкласса «Шанырак», который строится в микрорайоне Орбита-1. Первоначальный взнос тоже составляет половину стоимости объекта. График платежей индивидуальный. Двухкомнатная квартира площадью 64 кв.м будет стоить 12 800 000 тенге, но за наличку она обойдется на 550 000 тенге дешевле.

Карагандинские застройщики гораздо лояльнее столичных. У них, как правило, нет жесткого графика оплаты по рассрочке. График платежей клиент может составить сам.

В ЖК элит-класса PrideResidence по ул. Кривогуза, 96 приобретая квартиру в рассрочку, придется переплатить за каждый квадратный метр по 20 000 тенге. Цена составит 270 000 тенге за «квадрат». Первоначальный взнос — 50%. Оставшуюся сумму можно платить ежемесячно или раз в два месяца, по возможности покупателя. Рассрочка выдается на полгода. Сдача дома ожидается в мае 2016 года.

Продолжает оценивать свои квадратные метры в долларах США застройщик ЖК элит-класса «Парк Отау» по ул. Ержанова. Как отвечает менеджер отдела продаж, квадратный метр в строящемся доме, сдача которого намечена этой весной, составляет 1500 $. Официальный курс американской валюты от Нацбанка на 15 января составлял 365,23 тенге. Следовательно «квадрат» в данном ЖК почти вдвое превышает предложение от других карагандинских стройкомпаний, и составляет 547 846 тенге. Смягчающим обстоятельством здесь служит то, что первоначальный взнос при рассрочке составляет всего 10%, и жилье можно выкупать в течение 2 лет. Переплаты при этом никакой не будет. Не считая скачков курса доллара к тенге, конечно.

В отделах продаж всех трех строительных компаний сообщили, что с клиентом, приобретающим дом в рассрочку, будет заключен предварительный договор купли-продажи жилья. Какой же договор безопаснее заключить покупателю, расскажет юрист.

Прогнозы на 2016 год: курс доллара, цена на нефть, уровень зарплат >>>

Юридические нюансы покупки квартиры в рассрочку

На вопросы портала kn.kz отвечает управляющий партнер Казахстанской лиги юристов Станислав Лопатин:

Управляющий партнер Казахстанской лиги юристов Станислав Лопатин— Станислав, какой договор лучше заключить с застройщиком, покупая квартиру в рассрочку?

— Если квартиры еще нет (дом не построен или не сдан в эксплуатацию), то лучше заключать договор о долевом участии в жилищном строительстве. В этом случае покупатель (то есть дольщик) получает большой объем прав, гарантий и большую защиту.

Так как участие в долевом строительстве требует от застройщика соблюдения множества условий, некоторым компаниям, осуществляющим долгосрочное строительство, не выгодно подписывать договор о долевом строительстве. Поэтому покупателям предлагаются к заключению «замаскированные» договоры о долевом участии — они могут называться как угодно, часто встречается формулировка «договор об инвестициях». По такому договору, разработанному компанией-продавцом покупатель не получает никакой защиты своих прав.

Поэтому применительно к первому вопросу есть несколько вариантов: обычный договор купли-продажи с условием о рассрочке, договор о долевом участии в жилищном строительстве или так называемый «инвестиционный» договор.

Если квартиры еще нет (дом не построен или не сдан в эксплуатацию), то лучше заключать договор о долевом участии в жилищном строительстве.

Первый можно заключать для покупки уже готового (построенного) жилья. Второй заключается для покупки еще не построенного жилья. Третий я не советую заключать ни в коем случае.

В договоре должны быть четко определены цена, порядок, сроки и размеры платежей. Все остальные вопросы зависят от условий конкретного договора — о каких условиях стороны договорятся, теми условиями они и должны руководствоваться в дальнейшем.

Заключению договора во всех случаях необходимо уделять очень большое внимание. Самая распространенная ошибка — не читать условия подписываемого договора и не консультироваться по поводу его условий с юристами.

— Что делать, когда деньги выплачены, а дом еще не построен?

— Ответ на него зависит от того, какой договор был заключен. Первого вида договора эта ситуация не касается. Договор о долевом участии в жилищном строительстве позволяет в такой ситуации дольщику отказаться от договора, потребовать возврата всех уплаченных сумм и неустойки размере 0,1 процента от уплаченной суммы за каждый день просрочки.

В случае, когда заключен договор третьего вида, очень многое зависит от условий договора — в некоторых встречались условия о том, что даже в случае полного срыва строительства, покупателю уплаченные деньги не возвращались или возвращалась лишь их малая часть.

В совсем тупиковой ситуации можно обратиться в суд с иском о признании такого договора недействительным или о признании его договором о долевом участии в жилищном строительстве. Для этого потребуется помощь квалифицированного юриста.

— Как можно расторгнуть договор и вернуть деньги?

— В первом случае (договор купли-продажи с рассрочкой) расторжение договора или отказ от его исполнения возможно в случае существенного нарушения прав покупателя (например, квартира имеет неоговоренные договором недостатки, делающие ее непригодной для жилья), в случае когда квартира не свободна от прав третьих лиц (например, на нее наложены аресты) или в случаях оговоренных самим договором.

Расторжение договора осуществляется путем подписания сторонами соответствующего соглашения или в судебном порядке. Отказ от исполнения договора — путем направления соответствующего уведомления.

Применительно к договору о долевом участии в жилищном строительстве сама процедура отказа от исполнения договора заключается в обращении в местный исполнительный орган (акимат) с соответствующим заявлением и уведомлении об этом остальных сторон договора.

В случае с третьим видом договоров очень много зависит от условий самого договора. Законодательством установлено только право на отказ от договора в случае существенного нарушения договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора — это формулировка ст. 401 ГК РК.

Если вторая сторона по договору не желает добровольно возвращать уплаченные деньги, то их необходимо взыскивать в судебном порядке.

О том, почему важно правильно выбрать застройщика, сколько жилых домов в Казахстане не достроены и как на это реагирует государство, смотрите в видео:

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

 


16 комментариев:

Обновить
Амир (09.02.2016 02:25)

Господа покупатели в рассрочку не забывайте о налогах на имущество в 1,5 % от стоимости недвижимости ))) это подводные камни!!! пока вы полностью не выкупите и не оформите на физ лицо квартира является имуществом юридического лица в данном случае компании застройщика и налог на такое имущество примерно вот так: 25000000 * 1,5 % = 375000 тг. в год! В итоге за 10 лет рассрочки платежи по налогам на имущество 3.750.000 тг.

Гость (22.01.2016 12:23)

Алибек, а как быть простым людям, не обременёнными склонностями к воровству и обману? Какие показатели вы рекомендуете повышать рабочим людям, чья зарплата зависит от настроения работодателя? И потом, надеюсь вы понимаете, что в стране кто-то же должен строить дома, учить детей и выращивать хлеб?

Карим (20.01.2016 12:16)

что за цены??? это сколько же я должен в месяц зарабатывать??? для кого эти цены...

айзада (19.01.2016 13:33)

цены смешные и эта рассрочка тоже не вариант что бы можно было полностью на нее полагатся, много у нас компании которые кидают вкладчиков.... на южной части страны все намного дешевле чем у нас в Караганде.

Инара (19.01.2016 10:01)

Моя одноклассница вышла замуж за южанина. Он торгует на рынке овощами-фруктами.Так он ни по-русски, ни по-казахски толком двух слов связать не может. Однако у них сейчас 4 квартиры в Шымкенте, которые он купил сам. даже без программ всяких. Думаю, он даже не в курсе про них.Моя одноклассница мне удивляется, что мы с мужем 10 лет в одной и той же квартире живем. "А мы хотим еще одну квартиру купить, ищем 5-комнатную, все таки четверо детей" , сказала она недавно. Вот так-то. А мы посмеивались над ней когда-то: вышла дескать непонятно за кого. А ее муж - трудяга, каждый день идет на рынок и делает деньги для своей семьи, не ждет манны с неба, не жалуется, что все дорого.

Еще комментарии

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.