Каким был для рынка недвижимости 2015 год: мнения экспертов и прогнозы

Уходящий 2015 год был во многом знаковым для рынка недвижимости Казахстана. Он обнажил слабые стороны данного звена рыночных отношений и заставил его участников — провести анализ и застройщиков, продавцов и покупателей, а также государство — пересмотреть подходы ко многим процессам. В блиц-интервью порталу о недвижимости kn.kz специалисты рынка поделились своим видением произошедших изменений и дали прогнозы развития рынка жилья в Казахстане на 2016 год.

Уход в тенге на рынке недвижимости неизбежен

Переход национальной экономики к новой денежно-кредитной политике в августе этого года и обвал тенге, который продолжается до сих пор, стал для рынка недвижимости, пожалуй, самым стрессовым событием, которое оказало и продолжает оказывать масштабное влияние на развитие рынка жилья.

Директор департамента исследований инвестиционного банка HalykFinance Сабит ХакимжановДиректор департамента исследований инвестиционного банка HalykFinance Сабит Хакимжанов рассказал порталу kn.kz о том, как новая политика и ее последствия сказываются на рынке недвижимости.

— Сабит Темирханович, заявления застройщиков о дедолларизации некоторые эксперты считают наивными, ведь не все материалы производятся в Казахстане. Как Вы думаете, реально ли продавать и покупать недвижимость исключительно в национальной валюте?

— Да, возможно. Исторически, долларизация цен на недвижимость была связана с неубедительностью режима фиксированного курса. Это казалось оправданным в условиях длительного роста цен на нефть и, значит, доходов Казахстана и, как результат, цен на недвижимость. Котировать в валюте казалось оправданным и для застройщиков, так как в случае девальвации это позволяло избежать потерь по переоценке запасов непроданного или недостроенного жилья. Но 2007, 2009, 2014, 2015 годы показали, что преимущества долларовых цен иллюзорны, и что котировать в тенге имеет свои преимущества. Оказалось, что цены недвижимости в тенге во время кризиса или девальвации не менее стабильные, чем в валюте. Они позволяли застройщикам ликвидировать запасы первичной недвижимости быстрее и предоставляли им ликвидность, когда вся экономика испытывала её недостаток.

Исторически, долларизация цен на недвижимость была связана с неубедительностью режима фиксированного курса.

Что касается аренды и ипотеки, то здесь выбор валюты котирования зависит во многом от арендатора и от банка, предоставляющего кредит. Спрос арендаторов падает, вместе с курсом тенге, поэтому естественно арендную плату котировать в тенге — так цены стабильнее. Для банков тенге также является предпочтительной валютой займа, так как качество займов в валюте ухудшается неконтролируемым образом, а займы в тенге позволяют кредитные риски минимизировать, так как покрытие залогом и доходы заемщика выражены в тенге, а валютные риски, которые банки несут из-за долларизации депозитов, можно закрыть на забалансе. Поэтому мы ожидаем, что дедолларизация на рынке недвижимости будет идти неуклонно и неизбежно под давлением объективных факторов. Этому также будут способствовать переход денежно-кредитной политики на плавающий курс и инфляционное таргетирование, и рост казахстанского содержания в объектах строительства.

«Доступность» жилья в Казахстане: текущая ситуация и перспективы >>>

— Сегодня условия по ипотеке сильно ужесточились, ставки вознаграждения в некоторых банках достигают 27%. Как Вы думаете, какие меры могут оживить ипотечный рынок, а с ним и рынок недвижимости?

— Мы связываем низкую доступность ипотечного кредитования с нехваткой долгосрочного банковского фондирования и низким качеством жилья. Проведение убедительной процентной политики центральным банком и появление рыночной кривой ставок будут способствовать созданию долгосрочного банковского фондирования в тенге, тем самым увеличивая предложение заемных средств, а, значит, и спрос на недвижимость. Улучшение стандартов строительства, коммунальной и городской инфраструктуры помогут улучшить качество и состояние жилья, снизить риск асимметричной информации и понизить стоимость ипотеки.

В то же время даже в нынешних непростых условиях, когда отсутствует кривая доходности по тенге на срок больше месяца, некоторые банки выдают долгосрочную ипотеку. Мы считаем, что это отражает их долгосрочный взгляд на кривую тенге — возможно, они будут иметь негативную маржу по этому продукту в первые два-три года, но по мере снижения инфляции и процентных ставок, маржа станет положительной, а сам продукт — доходным. Успех такой политики покажет время.

— Как Вы относитесь к системе жилстройсбережений? Люди копят в тенге, а он так стремительно обесценивается. И в какой валюте Вы бы посоветовали людям откладывать деньги на квартиру?

— Идея в том, что вкладчик не только сберегает по ставке ниже рыночной, но и заимствует затем по ставке ниже рыночной. Экономически эта схема состоит из двух этапов — вначале банк накапливает неявные обязательства по выдаче дешевого кредита, а на втором этапе эти обязательства выполняет. Очевидно, что участники этой схемы считали ее выгодной, так как наклон кривой доходности был сильно положительным. Проблема в том, что банк может оказаться в проигрыше, так как взял на себя слишком много обязательств по выдаче дешевых кредитов. Выгодна эта схема или нет для банка или участников, зависит от кривой доходности сегодня, и какой она будет в течение жизни этой схемы. Например, сейчас наклон кривой явно отрицательный — короткие ставки очень высокие, длинных ставок вообще нет, но все ожидают, что они будут ниже коротких. В таких условиях схема менее выгодна для участников.

— Если бы Вы собирались купить квартиру, то когда бы Вы это сделали? Какие факторы повлияют на Ваше решение?

— Не стоит ждать, когда продолжится падение и цены снизятся. Сейчас рынок покупателя и есть возможность выбирать и торговаться.

Что будет с ценами на жильё из-за плавающего курса? >>>

Застройщики сделали шаг навстречу своим покупателям 

Вице-президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Нина ЛукьяненкоО положительных моментах, которые случились в уходящем году на рынке жилья, ситуации на рынке «первички» и прогнозах рассказывает порталу kn.kz вице-президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко.

— Нина Борисовна, этот год был нелегким для рынка недвижимости, но все же какие положительные тенденции Вы бы отметили?

— Да, уходящий год был щедрым на экономические и политические потрясения во всем мире, которые не могли не отразиться на частной ситуации рынка недвижимости в РК. Однако любая стрессовая ситуация, в том числе и влияние политической ситуации становится катализатором и создает условия, при которых необходимо искать новые подходы и варианты решения.

Положительной тенденцией в нашем случае, бесспорно, является факт того, что застройщики сделали шаг навстречу своим покупателям, предложив им покупку в рассрочку. Не секрет, что ипотека — инструмент дорогой и недоступный для многих покупателей как в плане вознаграждения по кредитам, так и в плане подтверждения высокой платежеспособности. За последние же пару месяцев появились варианты на выбор — некоторые из застройщиков смогли предложить своим покупателям рассрочку, заложив некоторое вознаграждение, тем самым страхуя свои риски. Некоторые застройщики смогли найти возможность растянуть платежи, не закладывая дополнительных расходов со стороны своих покупателей — 0% переплаты.

Я полагаю, что еще в ближайшие пару месяцев появятся новые продукты, стимулирующие покупателя на сделку, например, такие как аренда с последующим выкупом. Обстановка располагает.

— Какова сейчас динамика количества сделок купли-продажи недвижимости?

— Если говорить о количестве сделок в целом по стране, то весь этот год, несмотря на серьезные и очень неожиданные потрясения экономики, сделки продолжали свое волнообразное движение — чуть больше, чуть меньше. Это объясняется просто: большая часть вторичного рынка продается в иностранной валюте. В момент резкого скачка курса эти объекты становились резко непривлекательными на фоне новостроек, которые оставили прежние цены в тенге. Следовательно, у многих покупателей в эти моменты менялся центр их интересов — если ранее они рассчитывали на вторичный рынок, то в моменты скачка курса, пока их продавец оставался в замешательстве, уступать ли в цене, эти покупатели приобретали новостройки.

— Что происходит на рынке строящегося жилья на данный момент? Многие объекты заморожены в связи с кризисом?

— Бесспорно, сработала лакмусовая бумажка. Рыночная ситуация быстро окрасила и отделила сильных от слабых. Есть компании, приостановившие свои проекты, а есть те, кто продолжает работы в соответствии с графиками. Для покупателей могу дать общую рекомендацию: более безопасно покупать объекты у тех строительных компаний, которые не пользуются деньгами своих покупателей при строительстве. Не секрет, что закон о долевом участии несовершенен, поэтому строители, которые рассчитывают на средства, привлеченные за счет своих покупателей, находятся в зоне риска. Более безопасным является вариант покупки уже готовой недвижимости либо покупки путем открытия эскроу-счета (эскроу-счет — это банковский счет, на котором плательщик размещает деньги с условием их блокировки без права совершения владельцем счета расходных операций до выполнения обязательства, в счет которого размещены деньги. — Ред.).

— Дедолларизация наблюдается в сделках? Реально ли по-Вашему перейти на тенговые ценники в ближайшее время?

— Если говорить о первичном рынке — то сделки, как и ранее, проходят в тенге — это наша официальная валюта и компании не могут работать иначе. Что касается физических лиц, переход на тенге займет время. Прежде всего, должна сформироваться уверенность в своей валюте и многие другие окружающие нас экономические обстоятельства.

— Каковы Ваши прогнозы развития рынка недвижимости в 2016 году? Какие советы покупателям недвижимости Вы могли бы дать?

— Важно! Уважаемые читатели, любое движение вниз, так же, как и вверх, не бывает бесконечным. Весь этот год интернет пестрел противоречивыми сообщениями: цены обвалятся, другие же эксперты и владельцы давали свои выкладки, доказывающие обратное.

Помните, важно не пропустить свой момент. Тот, кто долго ждет, может и проиграть. Это касается как продавцов (не переоцените выше, чем надо!) и покупателей (не переждите дольше, чем нужно, упустив свой шанс купить крышу над головой по минимально возможной стоимости!).

Уверенно могу заявить, что панический минимум цен остался позади, не ждите новые рекорды цен. Важно лишь понимать о какой недвижимости идет речь. Рынок поделился на 3 сегмента:

1. Переоцененная недвижимость — где собственники еще мечтают получить необоснованно высокую цену, ссылаясь на свои обстоятельства (кредит, проблемы, долги, брал за столько и т.д.) — останетесь со своим надолго — никто не купит.

2. Недвижимость, на которую стоит обратить внимание и постараться успеть купить ее по выгодным для себя условиям. При этом используя механизмы, предоставленные продавцами — краткосрочные акции в виде скидок, рассрочки и т.п.

3. Недвижимость, цены на которую прошли свой пороговый минимум, и, оттолкнувшись от дна, пошли вверх. В частности, по городу Алматы появились такие объекты, как в сегменте эконом-, так и в сегменте бизнес-класса.

Отсюда и прогноз — средняя стоимость за квадрат в месяц нивелирует все те моменты, о которых сказано выше, главное, чтобы не было никаких серьезных потрясений.

Как меняются тенговые цены на квартиры? >>>

Земельные участки, бизнес-центры, ТРЦ и элитная недвижимость будут не востребованы

Председатель экспертного совета Республиканской палаты оценщиков Александр КалининПредседатель экспертного совета Республиканской палаты оценщиков Александр Калинин рассказал порталу kn.kz о том, как последние события на рынке недвижимости отразились на оценочной деятельности.

— Александр Николаевич, каким был уходящий год для казахстанских оценщиков? Какие главные тенденции Вы могли бы выделить?

— Для оценщиков уходящий год, безусловно, стал определяющим в вопросах законодательного обеспечения и контроля за качеством оценочных услуг. В прошедшем январе в первом чтении в Мажилисе Парламента РК принят проект нового закона «Об оценочной деятельности». Основные полномочия по регулированию стоимостной оценки передаются в профессиональное сообщество — Республиканскую палату оценщиков. С другой стороны, рынок оценочных услуг потерял до 20-25 процентов в связи с последствиями продолжающегося финансового кризиса.

— Возможна ли дедолларизация на рынке строящегося жилья, ведь не все материалы производятся в Казахстане? Реально ли продавать, покупать и оценивать недвижимость исключительно в национальной валюте?

— Продавать, покупать и оценивать следует в национальной валюте, что и предписано соответствующими нормативными и методическими документами. Другой вопрос — обсуждать, анализировать и проводить предварительные расчеты. Это право участников рынка. Определяющая часть строительных затрат: проектирование; материалы — кирпич, пеноблоки, цемент, песок, смеси, арматура и т.д. — казахстанского производства; земельные участки, зарплата, затраты на аренду техники и прочее — оплачиваются в тенге. Поднимать цену в связи с девальвацией тенге — тема налоговых и контролирующих органов. Отделочные материалы: качественная, столярка, краска, обои, сантехника и др. — импортного производства, в целом не превышающие 20-25 процентов общих затрат на строительство.

— Считается, что недвижимость в Казахстане сильно переоценена. А какова реальная стоимость квадратного метра? Какие факторы на нее влияют?

— Разговоры о сильной переоценке казахстанской недвижимости были актуальны в период с 2006 до 2012 гг. Первая волна снижения началась в конце 2008 — первой половине 2009 годов. После 2012 года на рынке жилой недвижимости именно данный сектор наиболее обсуждаем, стоимость вновь устойчиво снижается.

Определяющая часть строительных затрат: проектирование; материалы — кирпич, пеноблоки, цемент, песок, смеси, арматура и т.д. — казахстанского производства; земельные участки, зарплата, затраты на аренду техники и прочее — оплачиваются в тенге.

Очередной раз подчеркиваю — стоимость одного квартирного метра должна быть экономически обоснованной. А именно: себестоимость + не более 20 процентов прибыли. Вопрос расчета и контроля за размером себестоимости. Основные затраты указаны в предыдущем ответе. Дополнительные факторы, влияющие на снижение стоимости: а) низкая платежеспобность населения; б) ограниченность доступа к ипотечным кредитам.

— Возможно, прогнозы — занятие не для оценщиков, но все же, как по-Вашему, чего ожидать казахстанскому рынку недвижимости в 2016 году?

— Такие сектора рынка недвижимости как земельные участки, бизнес-центры, элитная недвижимость, торгово-развлекательные центры (в общем, виды офисной и коммерческой недвижимости), рынок загородной недвижимости, где есть жилые дома площадью более 500 кв.м, и квартиры площадью более 250-300 кв.м в новостройках будут оставаться невостребованными, их стоимость и аренда будут постоянно снижаться.

Относительная стабильность с незначительным по темпам снижением цен будет наблюдаться в секторе малогабаритных квартир, удаленных от центра, таким же будет изменение их арендных ставок.

Определенная жизнь на рынке недвижимости будет сохраняться в обеих столицах и в западных областях, в которых остается достаточно высокий уровень доходов населения. 

Как молодой семье накопить на квартиру при доходе 170 000 тенге? >>>

Оправдывается самый худший сценарий

Руководитель аналитической службы kn.kz Анна ШацкаяРуководитель аналитической службы kn.kz Анна Шацкая рассказала о главных тенденциях рынка недвижимости в 2015 году и дала прогнозы на предстоящий год.

— Анна, какие знаковые события рынка недвижимости Казахстана в уходящем году Вы бы выделили? И что они продемонстрировали участникам рынка?

— Несомненно, ключевым событием и для рынка недвижимости, и для экономики страны в целом стал переход к плавающему курсу тенге в августе этого года. Снижение цен на нефть, рост курса доллара в два раза за последние два года еще раз показали все то же самое — насколько высока степень зависимости нашей экономики от сырьевого сектора.

Снижение доходов бюджета страны неизбежно привело к замедлению темпов экономического роста и реальных доходов граждан. Цены на жилье также имеют тенденцию снижения. В долларовом эквиваленте с начала года цены сократились на 25%, а с февраля 2014 года — на 33%.

Следует отметить еще одну тенденцию на рынке жилья — это укрепление позиции государства. В условиях снижения платежеспособности населения и ужесточения условий по ипотеке в большинстве БВУ, на арену вышел Жилстройсбербанк, который на конец 2015 года, по словам зампреда банка, имеет около 70% всех выданных ипотечных кредитов.

Наверное, нужно сказать также о том, что, к сожалению, нынешний кризис снова привел к появлению множества «недостроев» и обманутых инвесторов.

— В конце прошлого года Вы делали прогнозы цен на недвижимость. Сейчас уже можно сделать выводы, сбылись они и насколько?

— Да, вполне можно сделать выводы. По прогнозам аналитической службы kn.kz, сделанным в прошлом году, мы предполагали несколько сценариев. Два из них оказались слишком оптимистичными, так как мы не смогли правильно спрогнозировать курс национальной валюты и цену на нефть. В самом худшем сценарии мы допускали, что цены в долларах могут упасть на 30%. Как мы видим сейчас, оправдывается самый худший сценарий, рынок жилой недвижимости отреагировал на потрясения. 

— Каковы Ваши прогнозы развития рынка недвижимости в 2016 году? Каковы будут главные тенденции?

— Перед тем как озвучить прогноз, повторю мысль о том, что текущий геополитический кризис еще раз показал, что курс экономического развития, основанный на только на сырьевой экономике, теперь не сможет обеспечить необходимый уровень экономического роста, в том числе и на рынке недвижимости. Все эти годы мы могли относительно безболезненно выживать при негативных геополитических событиях благодаря высоким ценам на нефть.  Однако в ближайшие годы значительного роста цен на нефть большинство мировых аналитиков не ожидает. Соответственно, прежние 15-20% прироста цен на жилье ежегодно мы уже не увидим.

По нашим прогнозам, в течение 2016 года на рынке произойдет снижение платежеспособного спроса, который сейчас поддерживается, главным образом, за счет долларовых сбережений, и дальнейшее снижение цен в долларовом и тенговом эквиваленте.

Даже при грубых подсчетах средняя долларовая цена может потерять к середине 2016 года около 25%. Мониторинг показал, что средний равновесный уровень тенговой цены на рынке жилья Астаны составляет 340-350 тыс. тг/кв.м. К этому уровню цена стремилась после февральской девальвации. Если допустить, что курс доллара в 2016 году не превысит 320 тенге за доллар, то средняя долларовая цена опустится до уровня 1100 $/кв.м уже к середине 2016 года. Прогнозы мировых аналитиков по поводу динамики цен на нефть в 2016 году в целом разнятся. Озвучиваются разные прогнозы от 20 до 75 долларов за баррель. Если обобщить эти прогнозы, то можно сделать вывод о том, что средневзвешенный курс барреля нефти в 2016 году составит около 40 долл./барр. Объединяет эти прогнозы то, что бывших значений в 80-100$ и выше мы точно не увидим. Так как наша экономика и рынок недвижимости очень зависимы от этих показателей, будущая динамика цен на недвижимость будет зависеть от тренда нефтяных ценников. Та же ситуация будет и в регионах.

Аналитический обзор, описывающий рынок производственной недвижимости, можно прочитать здесь.

— Какие советы покупателям недвижимости Вы могли бы дать? Покупать сейчас или подождать еще? Но если ждать, условия по ипотеке ужесточатся еще больше?

— Не думаю, что если решение жилищного вопроса стоит остро, нужно выжидать дальнейшего снижения цен, ведь вместе с ценами могут упасть и доходы, и, действительно, могут ужесточиться условия по ипотеке. Сейчас хорошее время для того чтобы не спеша выбрать подходящую квартиру или дом. На рынке предложение растет, спрос падает, долларовые цены падают. Поэтому продавцы, по-настоящему заинтересованные в быстрой продаже, идут на хороший торг. И, наверное, решение о покупке не стоит откладывать и дожидаться дальнейшего снижения цен, если покупатель действительно нашел удачный вариант, который ему нравится. Ну, а если покупка не срочная и у вас на счету лежат долларовые сбережения, которых полностью хватит на покупку, можно и подождать.

Как свободно плавающий курс повлияет на экономику Казахстана? Что ждать от этой меры правительства? На эти вопросы отвечает зарубежный эксперт по азиатскому региону Гюнтер Кнабе.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.