Что будет с ценами на жильё из-за плавающего курса?

В новых экономических реалиях тенговый номинал цен на жилье приобретает для граждан все большую важность. Череда внезапных девальваций последних лет, кризисы западной экономики и серые прогнозы о будущем действующей мировой денежной системы заставляют граждан хоть и со «скрипом», но перестраивать или «подстраивать» свое долларовое мышление к тенге.

Поддерживая общую тенденцию, с начала 2015 года аналитическая служба kn.kz перешла на бивалютный анализ цен на жилье. В обзорах kn.kz удобно и наглядно отражена ценовая конъюнктура и динамика цен в обеих валютах. О том, как выглядит тенговая картина рынка недвижимости, и какой окажется динамика цен в национальной валюте, читайте в настоящей статье.

Рынок «присматривается». Будущее цен за тенге

По информации kn.kz, доля тенговых предложений в настоящее время составляет всего около 3% от общего объёмаНесмотря на то, что валютные скачки многим участникам рынка недвижимости действуют на нервы, немногие продавцы пока готовы отказаться от долларового номинала. По информации kn.kz, доля тенговых предложений в настоящее время составляет всего около 3% от общего объёма. Примечательно, что в начале года, когда в СМИ прозвучали первые заявления о планах правительства по дедолларизации и, в частности, о возможном запрете на номинирование цен в иностранной валюте, доля тенговых объявлений увеличилась до 7,8%! Правда, на фоне девальвационных ожиданий в течение года этот показатель вернулся к своему прежнему значению.

Логику продавцов отчасти можно понять: большинство граждан, планирующих покупку жилья, хранят сбережения не в тенге, а в долларах.Выходит, что они «выигрывают» от роста курса. По данным НБ РК, в настоящее время доля долларовых депозитов физических лиц составляет почти 70%. В нынешних условиях в ближайшие месяцы именно владельцы долларовых вкладов и составят основной платежеспособный сегмент спроса на рынке жилья, и для тех, кто располагает суммой, которой хватит на покупку квартиры, приобретение может оказаться в самом деле выгодным. Но учитывая, что на вторичном рынке порядка 60% сделок совершается с помощью ипотечных кредитов, становится ясно, что таких «стопроцентных» счастливчиков совсем немного.

Очень скоро остатки долларового платежеспособного спроса иссякнут, и продавцам на вторичном рынке придется ориентироваться на реальные тенговые зарплаты.

В условиях нехватки тенговой ликвидности многие банки второго уровня будут вынуждены вновь ужесточить условия по ипотеке, а в таких условиях единственной альтернативой (причем, весьма неплохой) станетнабирающий обороты иимеющий около 30% выданных ипотечных кредитов Жилстройсбербанк, который, как известно, аккумулирует средства в тенге.

Но если вторичный рынок с трудом воспринимает новые реалии и не спешит менять долларовые ценники на тенговые, первичный рынок оказывается более отзывчивым и гибким к покупателю. Значимой новостью от 14 сентября для рынка недвижимости стало заявление Ассоциации застройщиков Казахстана о готовности перейти на тенговые ценники и о том, что строительный бизнес Казахстана переходит на расчеты в национальной валюте. Инициатива перехода на тенге принадлежит членам Ассоциации, в числе которых находятся крупнейшие строительные компании, такие как «Корпорация «Базис-А», Холдинг BI Group, ТОО «Шар Құрылыс», ТОО «Альянсстройинвест» и другие.

Как видно, для рынка недвижимости начало процесса дедолларизации уже налицо.

Цены на жильё продолжат снижение >>>

Снижение цен в долларах, «рост» в тенге?

Первая волна девальвации в феврале 2014 года явилась началом нового нисходящего тренда на рынке недвижимости. Тогда, как и сейчас, парадокс для участников рынка состоял в том, по каким ценам продавать/покупать, ведь тенговый эквивалент цен необоснованно в одночасье «вырос». Но могли ли измениться реальные цены? На это рынок дает только один ответ — нет. И здесь нет никакого секрета — тенговый эквивалент «вырос» только на графиках. Выросла не тенговая цена, а курс доллара.

Несмотря на то, что привязка недвижимости к доллару сбивает участников с толку, рынок остается саморегулируемой системой, которая определяется платежеспособным спросом и предложением. Многое из того, чего сразу не увидишь на графиках, происходит непосредственно в процессе совершения сделок. А происходило следующее:

Первая волна девальвации в феврале 2014 года явилась началом нового нисходящего тренда на рынке недвижимостиреакции рынка на девальвацию одинаково выразились в том, что многие сделки отложились, спрос резко сократился.В Астане и Караганде количество сделок сократилось примерно на 15%, в Алматы — на 17%. Спрос стал смещаться в сторону более дешевого жилья. Вслед за покупателями рынок стала покидать и часть продавцов. С момента введения плавающего курса объем предложения на вторичном рынке Астаны сократился на 13%, в Алматы — на 25%, в Караганде — на 22%.  Начался отток частных инвесторов из сегмента продаж в сегмент аренды. Реакция банков тоже была предсказуемой — многие из них свернули тенговое кредитование, ужесточили условия. Реальные доходы населения сократились. Скидка на торг при покупке жилья возросла с привычных 3-5% до 15%, а порой — 20%, то есть примерно на курсовую разницу.

Если задерживают квартиру в новостройке >>>

Это как раз те цифры, которые можно было увидеть на графиках только спустя время. Поскольку анализ динамики цен проводится на основе баз данных о продаже в номинальных ценах, на графиках отображается немного запоздалая реакция рынка.

Несмотря на это, данные аналитической службы kn.kz говорят о том, что с февраля 2014 года и до 21 августа 2015 года снижение номинальных цен в долларах на рынке жилья Астаны и Караганды составило около 17%, до уровня 1789 $/кв.м и 954 $/кв.м соответственно. В Алматы темп снижения оказался не столь существенным — цена «просела» на 14,6%, до 1754 $/кв.м.

Динамика средней цены предложения на рынке вторичного жилья Астаны, Алматы, Караганды (2007-2015 гг.), $/кв.м

Номинальный тенговый эквивалент цены был подвластен тому же меняющемуся курсу, и все это время фактически отыгрывал разницу в колебаниях (диаграмма 1). До 21 августа 2015 года средняя цена в тенговом номинале находилась на уровне начала 2014 года — 330-340 тыс. тг/кв.м в Астане и Алматы и 181-182 тыс. тг/кв.м в Караганде.

Динамика средней цены предложения на рынке вторичного жилья Астаны, Алматы, Караганды (2007-2015 гг.), тг/кв.м

В дешевом сегменте жилья (старый фонд и жилье экономкласса) тенговая цена в Астане и Алматы составила 255-270 тыс. тг/кв.м, в Караганде — 180 тыс.тг.

Динамика средней цены предложения на вторичном рынке жилья Астаны (2007-2015 гг.)

А что с тенговой ценой сейчас?

Для корректного сопоставления данных и сглаживания «валютных шумов» аналитическая служба kn.kz построила график динамики тенговой цены в период с января-сентября 2007 по январь-сентябрь 2015. Результаты показали, что с учетом девальвации 2014 года и введения плавающего курса в августе 2015 года тенговая цена по сравнению с январем-сентябрем 2014 года находится на 1,2% ниже (расчет производился по официальному курсу НБ РК на 15 сентября — 273,55 тенге за доллар).

Как введение плавающего курса отражается на динамике цен жилья в Караганде? >>>

Динамика средней цены предложения на рынке жилья г. Астаны (2007-2015 гг.), тг/кв.м

Что будет с рынком жилья Астаны предстоящей осенью? >>>

Динамика средней тенговой цены предложения на рынке жилья Астаны, Алматы, Караганды (2007-2015 гг.), тыс.

Если пренебречь столь низким годовым значением, можно сделать вывод, что фактически больше года тенговая цена попросту стагнирует. Вместе с тем, как видно на графике, общий тренд рынка указывает на дальнейшее снижение тенговых цен. На снижение цен указывает не только график, но и здравый смысл. Снижение доходов компаний и граждан, рост числа безработных, ужесточение условий по ипотечному кредитованию — все это ведет к тому, что тенговые цены «просядут» вслед за долларовыми.

Для справки: по данным Комитета по статистике, по сравнению с прошлым годом краткосрочный экономический индикатор в январе-августе 2015 года показал рост лишь 1%, номинальные доходы населения сократились на 0,9%, реальные — почти на 5%.

На примере кризиса 2007-09 гг. можно было видеть, что снижение параметров экономического роста неизбежно ведет к снижению цен на жилье. В тот период тенговая цена снижалась около 3 лет и за обозначенный период потеряла 30,5%. Долларовая цена показала внушительное снижение — около 50%.

Снижение доходов компаний и граждан, рост числа безработных, ужесточение условий по ипотечному кредитованию — все это ведет к тому, что тенговые цены «просядут» вслед за долларовыми.

По прогнозам аналитиков kn.kz, снижение тенговой цены в текущих условиях может составить около 15-20% до конца 2016 года. Что касается долларовой динамики цен, то в связи с новыми рекордами курса американской валюты аналитическая служба kn.kz вносит корректировки в свои прогнозы.

Ранее аналитическая служба давала прогноз падения долларовой цены на уровне 20-25% до конца 2016 года, но сейчас становится ясно, что глубина падения долларовых цен с большой вероятностью окажется на уровне 40-45% к концу 2016 года.

Следите за рынком с аналитикой kn.kz.

Анна Шацкая, руководитель аналитической службы kn.kz

Читайте также:

Покупать ли квартиру в 2015 году? За и против

Как плавающий курс влияет на цены жилья в Астане?

Что будет с ценами на жилье в 2015 году в Астане?

 


4 комментария:

Обновить
tatyana.sidorova@gmail.com (25.09.2015 22:40)

Что будет с ценами на жильё из-за плавающего курса? Только рост в будем, а пока все устаканится с курсом $/Т -стагнация продолжится. Как бы сми не пытались "обваливать" цены проплаченными статьями, о падении, о тенговых ценах - рынок не диктует цены. Алматы крупный финансовый и культурный центр с мягким климатом, сюда все рвутся жить и работать. Этим объясняются высокие цены здесь, т.к. уровень жизни и качество жизни другое!

Иксперд (21.09.2015 20:27)

Тиму. Ты такой забавный. Думаешь, если обязать продавцов указывать тенговые цены, то ты сможешь заставить собственника продать тебе по невыгодной для него цене? Типа, мол, дал объявление - так отвечай за базар? Во-первых, объявления о продаже - это не реклама. Во-вторых, в приведенном тобой законе допускается указывать цену в валюте. В-третьих, что самое главное, цена в любом случае устанавливается рынком, какую бы валюту ты не указал. Несмотря на то, что цены в РФ указываются в рублях, как пошел вниз курс рубля осенью прошлого года, так все адекватные люди перешли из рублевых депозитов в валютные.

оленю нормативщику (21.09.2015 13:45)

российскую нормативку тянуть?))) может они у нас тянут все подряд, возьмите хоть ЕНТ наше, хоть ЦОНы, они это слизывают у нас через 3-4 года после того как мы это уже запускаем, смешно читать. Нормативка у них с советского периода не менялась, слизывают все у нас.

Тим (21.09.2015 09:42)

Что Ваши анализы, что планы Правительства по пресловутой дедолларизации... .

Цены на недвижимое имущество и автотранспорт публиковались и продолжают публиковаться в долларах. У граждан жестко закрепилось долларовое мышление, котрое надо выбивать. Пример такого выбивания, законодательство РФ:

Федеральный закон от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе"

Статья 5. Общие требования к рекламе.

7.1. В рекламе товаров и иных объектов рекламирования стоимостные показатели должны быть указаны в рублях, а в случае необходимости дополнительно могут быть указаны в иностранной валюте.
(часть 7.1 введена Федеральным законом от 12.04.2007 N 48-ФЗ)

Данная норма была введена аж в 2007 г., т.е. 8 лет назад. Все объявления в национальной валюте и попробуй только в долларах опубликуй объявление. Сразу прикроют.

Т.е. россияне захотели, россияне сделали. А в РК всего лишь ПЛАНЫ и их громадье. Чего тянете? Привыкли же российскую нормативку тянуть, вот и тяните. Законы нужные издавайте.


Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.