Ипотека или аренда: как выгоднее решить квартирный вопрос в 2017 году

Ипотека или аренда: как выгоднее решить квартирный вопрос в 2017 году

Цены на рынке недвижимости стабилизировались, и, как свидетельствует статистика, казахстанцы сегодня стали активнее покупать жилье. Рост сделок купли-продажи за 2016 год увеличился на 15% по сравнению с 2015 годом. Но тем, кто планирует решить квартирный вопрос с помощью ипотеки, стоит задуматься и тщательно взвесить свои возможности.

Например, вы снимаете жилье, и мечтаете быстрее переехать в свою собственную квартиру. Ваши арендодатели уже раздражают своими требованиями, вам хочется стабильности, да и надоело ежемесячно отдавать кому-то немалые деньги. А тут еще всюду реклама залоговых займов с выгодными ставками глаза мозолит. А если еще и на первоначальный взнос есть накопления, так вообще вам кажется, что пора действовать, цены успокоились, и пока не стали расти, надо оформлять ипотеку.

Но лучше посчитать все «за» и «против» до того, как вы взвалите на себя самый дорогой заем в линейке банковских продуктов. С помощью нехитрых расчетов попробуем выяснить, сколько вы переплатите, если сразу оформите ипотеку и сколько сэкономите, если не будете делать этого сейчас, а продолжите арендовать жилье и параллельно копить на собственное и сколько времени вам для этого потребуется.

Для примера возьмем покупку квартиры за 12 млн тенге, для тех у кого в голове до сих пор долларовые ценники — это 36 000 долларов (333 тг за доллар). Пусть у вас на депозите есть 3-4 млн, которые могут пойти на первоначальный взнос. Также предположим, что ваш ежемесячный доход позволяет вам оформить ипотечный заем уже сегодня, то есть вы можете официально подтвердить доход в 300 000 тенге в месяц, для жителей регионов — 200 000 тенге. Допустим, это ваша совокупная зарплата с супругой или супругом. А снимаете вы квартиру, например, в Астане или Алматы за 100 000 тенге (для регионов Казахстана сделаем расчет по 50 000 тенге).

Как купить квартиру в новостройке в 2017 году: 5 важных аспектов >>>

Ипотека: как купить свою квартиру сегодня

Этот вариант для тех, кто хочет жить в собственной квартире уже сейчас. Что предлагают банки такому клиенту? Портал kn.kz регулярно следит за предложениями по ипотеке от коммерческих банков. Так в январе 2017 года самая низкая переплата, если сравнивать с другими коммерческими фининститутами, получалась в Сбербанке.

Таблица 1. Расчеты по ипотеке в Сбербанке

Цена недвижимости

12 000 000

Срок займа

10 лет

Первоначальный взнос, 30%

3 600 000

Сумма займа

8 400 000

Процентная ставка

14,6%

Комиссии, 2,7%

205 000

Ежемесячный платеж

133 000

Переплата

7 600 000

Общие выплаты по кредиту: 133 000 (ежемесячный платеж) x 120 (количество месяцев) = 15 960 000 тенге.

В итоге квартира обойдется вам в следующую сумму: 15 960 000 (общие выплаты по кредиту) + 205 000 (комиссии) + 3 600 000 (первоначальный взнос) = 19 765 000 тенге.

Для интереса предлагаем вам ознакомиться с итоговой суммой покупки квартиры стоимостью 12 000 000 тенге от других банков. Но первоначальный взнос здесь у всех будет 40%, так как не все банки дают при 30%.

Таблица 2. Итоговая стоимость квартиры за 12 млн тг, купленная через ипотеку на 10 лет в банках страны

Банк

Итоговая стоимость, тг

Altyn Bank

19 852 200

Банк ЦентрКредит

19 615 440

Народный банк Казахстана

19 872 000

Bank RBK

21 144 480

Qazaq банк

21 641 280

ForteBank

22 502 760

Цеснабанк

23 131 200 

Евразийский банк

25 157 640

Альфа-Банк

26 988 000

Вывод: Если вы купите квартиру в ипотеку прямо сейчас, то переплатите от 65-125% от стоимости квартиры в зависимости от ипотечной программы.

Купить квартиру в 2017 году: оформление недвижимости, налоги, госпрограммы >>>

Ипотека от Жилстройсбербанка: оформить жилищный заем через 3 года

А что будет, если потерпеть 3 года на съемной квартире и параллельно накапливать на депозите? Рассмотрим вариант, при котором человек участвует в системе жилстройсбережений (ЖСС). Какая от этого выгода? Это вариант, при котором нужно будет откладывать на депозите в Жилстройсбербанке ежемесячно в течение 3 лет и 3 месяцев по 150 000 тенге, а потом оформить ипотеку на 6 лет по тарифной программе «Бастау». Параллельно в течение 3 лет нужно будет арендовать квартиру. Не забываем, что на депозите у нас есть 3 млн тенге, которые будут лежать на депозите под 14% и помогут делать взносы на депозит в ЖССБ. На все у нас уйдет 9 лет.

Таблица 3. Расчет покупки квартиры в ипотеку от Жилстройсбербанка

Договорная сумма по договору о ЖСС

12 000 000

Ежемесячное накопление на депозите, первые 3 года 3 мес.

150 000

Ежемесячное погашение ипотеки, последующие 6 лет, 5% годовых

96 000

Общая переплата за 6 лет

912 000

Вывод: Если воспользоваться системой жилстройсбережений, и копить на депозите в течение 3 лет, то квартира в итоге обойдется за 12 912 000 тенге (переплата 7,6%).

Жилстройсбербанк: ипотека для всех категорий граждан в 2017 году >>>

Аренда квартиры и накопление: покупка квартиры без ипотеки через 10 лет

А теперь обратим внимание на самый долгий путь к собственному жилью — 10 лет. Кто-то скажет: да за это время мои дети вырастут, будут учиться в школе, какие условия для них могут быть в съемном жилье? Аренда может подорожать, квартиры могут подорожать. Давайте посмотрим, что скажут цифры.

Таблица 4. Расходы на аренду квартиры в течение 10 лет

Условия

Для жителей Алматы и Астаны

Для жителей регионов

Арендная плата

100 000

50 000

Срок аренды, мес.

120

120

Расходы за 10 лет

12 000 000

6 000 000

Ставка найма жилья может, как расти, так и падать. Это, как правило, происходит во время кризиса, что мы сейчас и наблюдаем. Посмотрим на динамику арендных ставок в течение нескольких лет в городах Астана, Алматы и Караганда от аналитической службы kn.kz.

Как будут выглядеть наши накопления за 10 лет на банковском депозите, который является наиболее надежным инструментом сохранения и приумножения средств. Для объективной картины посмотрим накопления как на тенговом, так и на долларовом депозитах. Учтем также годовую инфляцию в размере 6%. Не забываем и о нашем стартовом капитале.

Согласно последним данным Национального банка, опубликованным 24 января 2017 года, в декабре 2016 года процентная ставка по депозитам в национальной валюте составила в тенге 12,8%, в свободно конвертируемой валюте — 1,7%. Ежемесячно будем откладывать на депозите по 50 000 тенге, так как еще нужно делать арендную плату.

Таблица 5. Накопление на депозите за 10 лет по 50 000 тг в месяц

Стартовый капитал

3 000 000

Тенговый депозит под 12,8% годовых

Ежемесячный взнос, тг

50 000

Накопления за 10 лет с учетом инфляции, тг

14 059 919

Прирост

369%

Долларовый депозит под 1,7% годовых

Стартовый капитал, $

8989

Ежемесячный взнос, $ (по курсу 333,73 тг декабрь 2016 г.)

149,8

Накопления за 10 лет, $

30 236

Прирост

236%

Если мы сможем зарабатывать больше и откладывать не по 50 000, а например, по 100 000 ежемесячно, то картина будет такая.

Таблица 5. Накопление на депозите за 10 лет по 100 000 тг в месяц

Стартовый капитал

3 000 000

Тенговый депозит под 12,8% годовых

Ежемесячный взнос, тг

100 000

Накопления за 10 лет с учетом инфляции, тг

22 308 480

Прирост

644%

Долларовый депозит под 1,7% годовых

Стартовый капитал, $

8989

Ежемесячный взнос, $ (по курсу 333,73 тг декабрь 2016 г.)

299,6

Накопления за 10 лет, $

49 818

Прирост

454%

Вывод: Если арендовать и копить на квартиру в течение 10 лет, то можно накопить от 14-22 миллионов тенге.

Госпрограмма «Нурлы жер»: покупка квартиры в ипотеку при наличии 30% от цены жилья

По новой госпрограмме «Нурлы жер», которая запущена в Казахстане с 2017 года, можно будет приобрести квартиру в новостройке по льготной цене. После государственного субсидирования ставка вознаграждения для конечного заемщика должна составлять 10% годовых. 

Таблица 6. Примерный расчет покупки квартиры по программе «Нурлы жер»

Цена квартиры

12 000 000

Первоначальный взнос, 30%

3 600 000

Сумма займа

8 400 000

Ставка

10%

Срок кредита

10 лет

Ежемесячный взнос

111 007

Переплата

4 920 794

Итоговая стоимость квартиры

16 920 794

Вывод: если участвовать в госпрограмме «Нурлы жер», то в итоге квартира за 10 лет обойдется в 16 920 794 тенге (переплата 41%).

Комментарии эксперта

Финансовый аналитик Айдархан Кусаинов поделился с порталом kn.kz своим видением того, как выгоднее всего решить квартирный вопрос в Казахстане: в ипотеку или с помощью аренды с накоплением.

— Ипотека — это дорогая штука, во всем мире и всегда. Если вам дали ипотечный кредит, вы богатый человек. Когда у человека есть недвижимость, пусть даже в ипотеку, то к нему относятся как к богатому человеку, потому что бедным ипотеку не дают. Значит, него есть большой стабильный доход, у него есть накопления, на которые он может год жить, нигде не работая вообще. Когда у него есть серьезные накопления в банке, проценты по депозиту покрывают проценты по кредиту. И когда человек достигает такого уровня богатства, он уже не вычисляет, что ему выгодно, он решает, что ему комфортнее. Если он постарше уже, обзавелся семьей, то, наверное, хочет свой угол. Если он молодой менеджер, то он думает: «зачем мне дом, когда я завтра в Лондоне, а потом еще где-то в Германии работаю».

Всегда лучше сначала арендовать, накопить, а потом купить квартиру. Когда вы откладываете деньги, они у вас прирастают на депозите. Человек может платить аренду и откладывать что-то для себя, может на спаде переехать в более дешевое жилье. Но при этом его накопления растут. И в какой-то момент, лет через 15, он на эти накопления покупает себе квартиру. Он не переплачивает. А то, что вам говорят: «Купи в кредит здесь и сейчас» — это все циничные услуги. Если глобально посмотреть, то это все проблемы либерализации, глобализации. Это очень вредно — покупать что-либо в кредит. Самый мудрый путь — зарабатывать и копить.

На вопрос, в какой валюте копить, экономист уверенно ответил, что только в тенге:

— Да, наша валюта сегодня в свободном плавании, но при этом основные строительные материалы уже давно не импортные, жилищное строительство у нас практически полностью локализовано. Недвижимость должна стоить в тенге, у нее вся себестоимость в тенге, в ней очень мало валютной составляющей. Поэтому и нужно копить в тенге, как базовый вариант. Другой дело, что человек может пользоваться своими накоплениями на фондовом рынке, рынке депозитов и так далее.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

 


Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.