Кто не хотел бы жить в новом доме с развитой инфраструктурой? Однако, несмотря на желание жить красиво и с комфортом, выбирая квартиру, покупатель анализирует все «за» и «против» обоих вариантов — как «первички», так и «вторички». У каждого из них имеются и безупречные плюсы, и досадные минусы. Какие именно? Расмотрим подробнее.
Вначале определимся с понятиями «первички» и «вторички». В представлении большинства покупателей новостройка — это новый или недавно построенный дом, а вторичное жилье — это квартира старого жилого фонда. Однако это не всегда так. На вторичном рынке может оказаться и квартира в совершенно новом доме, если застройщик захочет попридержать ликвидные объекты на некоторое время. После ввода в эксплуатацию застройщик оформляет право собственности сначала на себя, а потом продает жилье как на вторичном рынке.
Первичное жилье — это квартиры, на которые еще не оформлено право собственности. Можно сказать, что первичный рынок квартир — это продажа жилья, которое существует только в проекте на бумаге, даже если строительство дома уже началось.
Вторичное жилье — это квартиры, находящиеся в чьей-то собственности. Это может быть частная собственность на основании соответствующего документа или же государственная, в которой люди живут по договору аренды.
«Нурлы жер», «7-20-25»: изменения в условиях жилищных программ >>>
Ценовые тенденции первичного и вторичного рынков
Вопрос, на каком из рынков выбрать квартиру, в последнее время становится особенно актуальным, так как в последние несколько лет наблюдается тенденция уменьшения разницы между стоимостью первичного и вторичного жилья. «Вторичка» дешевеет, а «первичка», напротив, растет в цене. Рынок первичной недвижимости в Казахстане в последнее время ощутимо поддерживается государственными программами ипотечного кредитования. Рассмотрим цены на примере двух самых крупных городов.
Так, по данным аналитической службы kn.kz, в феврале 2019 года средняя цена на рынке первичного жилья в Астане составила 354 тысячи тенге за квадратный метр, что на 1% выше цены предыдущего месяца и на 12% выше цены, зафиксированной в феврале 2018 года. На протяжении последнего года динамика средних цен на квартиры в новостройках столицы демонстрировала плавный рост.
Что касается рынка вторичного жилья столицы, то по итогам февраля 2019 года средняя удельная цена предложения квартир составила 336 300 тг/кв.м, или 894 $/кв.м. Средняя цена за метр квадратный снизилась на 1% по отношению к предыдущему месяцу. За год средняя удельная цена на жилье в Астане изменилась со знаком минус на 3%.
Покупка квартиры в рассрочку: предложения от застройщиков в 2019 году >>>
В Алматы также первичный рынок демонстрирует рост цен. Средняя цена на рынке строящегося жилья в феврале 2019 года составила 428 тысяч тенге за метр квадратный. За месяц удельная цена изменилась незначительно, тогда как годовой рост составил 11%. В течение года, в период февраля 2018 г. по февраль 2019 года, средние цены на первичное жилье росли в среднем на 1% в месяц.
На вторичном рынке Алматы средняя цена жилого квадрата в феврале 2019 года составила 420 600 тг. Ценовые колебания к предыдущему месяцу за метр квадратный незначительные, менее 1%. За год средняя цена снизилась на 6%.
Ремонт квартиры: полезные советы, тенденции 2019 года >>>
Основные критерии выбора квартир
Как ответить на вопрос: что все-таки выбрать, «первичку» или «вторичку»? Для этого нужно выяснить, что именно нужно покупателю. Рассмотрим основные критерии, которыми руководствуется большинство из них, и проследим, насколько каждому пункту отвечают первичный и вторичный рынки.
Выгода
Если купить квартиру в строящемся доме, то, чем раньше стадия строительства, тем ниже цена за квадратный метр. Вторичные квартиры в домах той же категории, расположенные в том же районе, всегда выше в цене, чем первичные квартиры. Грамотно инвестируя в «первичку» можно получить ощутимую прибыль при ее продаже. «Вторичка» же, если и дорожает, то в рамках общих рыночных тенденциях.
Оперативность
Покупая «первичку» в зависимости от этапа строительства можно ждать заселения от 3 месяцев до 1 года, а то и больше. На вторичном рынке ключи покупатель получает сразу после сделки купли-продажи.
Затраты на ремонт
90% квартир на первичном рынке передаются дольщику в черновой или предчистовой отделке. Расходы на ремонт такого жилья несомненно выше, чем при покупке вторичной квартиры, даже если она требует капремонта.
Риски
У каждого рынка имеются свои риски. Покупатель «вторички» может столкнуться с «неожиданным» сособственником, без согласия которого совершили сделку. Суд может признать вашу сделку недействительной. Этот риск можно предугадать после тщательного анализа юридической чистоты объекта.
Покупатель «первички» рискует связаться с долгостроем. Предвидеть банкротство застройщика или затягивание сроков строительства невозможно. Но если ответственно отнестись к выбору строительной компании, то эти риски можно минимизировать.
Эффект новизны
Это то, собственно ради чего и предпочитают покупатели «первичку» — новые инженерные коммуникации, ремонт «с ноля», юридическая чистота квартиры и в большинстве своем благополучные соседи.
Ипотека в Казахстане в 2019 году: советы заемщикам >>>
Ольга Качкан, риелтор Центрального агентства недвижимости г. Караганды:
— Благодаря программам кредитования от государства, таким как «7-20-25», «Баспана Хит» многие люди заинтересовались первичным жильем. И даже те, кто не имеет доступа к госпрограммам, стараются купить квартиру на первых этапах строительства, так как именно в самом начале стройки можно найти очень дешевые варианты. Бюджетные, ликвидные квартиры в строящемся доме расходятся быстро. Ведь известно, что когда дом будет введен в эксплуатацию, стоимость за квадрат увеличивается.
Что касается «вторички», то здесь много покупателей с небольшой суммой. Они, соответственно, ищут дешевые варианты, 1-, 2-комнатные, и приобретают их за «наличку». При покупке квартир большего формата, будь, то «первичка» или «вторичка», в основном в поддержку идут ипотечные займы по госпрограмме. Но покупатели вторичного жилья в ипотеку сталкиваются с тем, что выбор домов, которые подходят под кредитование, ограничен. А бывает и так, что за вторичную квартиру продавцы просят неоправданно дорого, в этом случае клиенты говорят, лучше мы купим новое жилье, тем более, когда оно подходит по госпрограмме.
В поддержку «первички» также хочется отметить, что сейчас появляется категория людей, которые, живя в квартирах с улучшенной планировкой, задумываются о расширении и переезде в новостройку. Они хотят жить там, где никто не жил, где новая энергетика и тому подобное. Но покупателям квартир в новостройках стоит учитывать, что будут затраты на ремонт, так как квартиры в основном сдаются в черновой или предчистовой отделке. Возможно, что заселиться сразу не получится.
Также стоит отметить, что есть клиенты, которые хотят «вторичку», но в домах не старше 2000 года.
Ипотека от Жилстройсбербанка по программе «Нурлы жер»: обновленные условия >>>
Советы строителя
— Нужно смотреть на конкретный дом, недостатки могут быть как у нового дома, так и у здания старой постройки, — говорит специалист Казахстанского многопрофильного института реконструкции и развития (КазМИРР) Хамит Иманбеков. — Выбирая новостройку надо смотреть на материал стен, чтобы квартира не оказалась холодной. На сегодняшний день лучше выбрать кирпичный дом. По стандарту толщина стен должна составлять 2,5 кирпича, но в холодном климате этого мало, поэтому строители дополнительно используют утеплительный материал. Недостатки строительства сразу и не увидишь — трещины, неровности пола, потолка, дефекты инженерных систем и многое другое. Все это может обнаружиться через несколько месяцев, когда дом даст усадку. Поэтому как вариант стоит присмотреться к новому дому, который не только что сдан, а постоял одну или лучше две зимы. Нужно послушать отзывы жильцов о работе инженерной коммуникации. Больная тема — это теплоснабжение.
Что касается домов старой постройки, то, например, у «хрущевок» эксплуатационный срок истек. Бывает, что стены хорошие, кирпичные, а перекрытия деревянные, уже сгнили. Поэтому лучше все же выбрать качественную новостройку, но проверенную парой зим.
Карима Апенова, информационная служба kn.kz