Неликвидная квартира: способы продажи

Неликвидная квартира: способы продажи

Недвижимость — ценный товар, но даже здесь бывают «залежавшиеся» экземпляры, которые по тем или иным причинам никто не хочет покупать. Для продавцов неликвид оборачивается настоящей головной болью, но на практике, даже такое жилье находит своего покупателя.

Если недвижимое имущество имеет недостатки, снижающие спрос на него, то его называют неликвидным. Недвижимость считается неликвидным активом, так как ее цена четко не определена, ее невозможно оперативно и без убытков превратить в денежный эквивалент. Этот факт зачастую встречается в периоды стагнации и кризиса на рынке недвижимости. Продаваемый объект очень долго не пользуется спросом, а когда находится покупатель, то приходится значительно снижать цену. Что же делает недвижимость непривлекательной для покупателя, и как продать такой товар?

Как накопить на квартиру: расчеты, советы экспертов >>>

Признаки неликвида

Один из факторов неликвида — это нахождение объекта вблизи промышленной зоныПо мнению директора агентства недвижимости «КарагандаРиэлт» Натальи Шилиной, неликвидность объекта не зависит от прямых характеристик того или иного жилья.

— Один из факторов неликвида — это нахождение объекта вблизи промышленной зоны, то есть завода, фабрики или шахты. На неликвидность влияет шаговая доступность мусорных свалок, кладбищ и других каких-либо захоронений. Также к этой категории жилья относятся дома аварийного состояния или совсем ветхие с деревянными перекрытиями.

В первую очередь нужно объективно оценить квартиру, которую вы не можете продать, и убедится, что она действительно неликвидный товар. Ведь покупатели тоже не лыком шиты и могут критиковать в вашем жилье всё подряд от пола до потолка и вида из окон, чтобы все поняли: ваше жилье ломаного гроша не стоит. Не обращайте внимания на эти уловки, а постарайтесь трезво взглянуть на свою недвижимость.

Остановимся подробнее на наиболее характерных признаках неликвидного жилья. Если есть совпадения с вашим, то у вас и впрямь не очень то и востребованная квартира.

Покупаем квартиру в новостройке: 5 шагов к новоселью >>>

1. У недвижимости юридически нечистая история

Рассмотрим наиболее распространенные случаи.

Незаконная перепланировка

Часто у объектов, выставленных на продажу, встречаются незаконные планировки. Риелторы отмечают, что в неликвидные объекты нередко попадают объединенные квартиры. Например, продавцы выставляют за высокую цену 5-комнатную квартиру, которая образовалась в результате объединения 2- и 3-комнатной. При этом в крупнопанельном доме делают проем в несущей стене. Однако такая перепланировка запрещена, и, следовательно, ее нельзя узаконить. Чтобы продать такой неликвид, риелторы советуют вернуть все, как было, и продавать 2- и 3-комнатные отдельно, как самостоятельные единицы жилья.

Как купить квартиру по госпрограмме «Нурлы жер» в 2019 году? >>>

Сособственники, несогласные с продажей жилья

Проблемы с реализацией имущества могут возникнуть из-за собственника или поверенного, оказавшегося недееспособным. Либо не были реализованы права членов семей при приватизации жилья, не учтены наследники, отсутствует согласие супруга на отчуждение, имеются несовершеннолетние собственники, на права которых не обратили внимание и т.п.

2. Расположение жилья в старом жилищном фонде

К неликвиду относят жилье в старом жилищном фондеЭто дома 40-х, 50-х годов постройки либо саманные и камышитовые дома. Как правило, они характеризуются небольшой квадратурой, маленькими кухнями, коммуникациями, которые плохо функционируют. Такие дома не признаны аварийными и не относятся к категории сноса. Жизнь в них — это вечная борьба за горячие трубы в квартирах, крысы и запах регулярно забивающейся канализации.

Как купить квартиру в залоге: этапы сделки, риски >>>

3. Неприглядный вид из окон

То, что клиент видит, глядя из окон осматриваемой квартиры, бывает так угнетает, что он отказывается приобретать такое жилье. Негативные эмоции могут вызывать склады, гаражи, ТЭЦ, кладбище, тюрьма и так далее.

4. Неразвитая инфраструктура

Например, плохая транспортная доступность, отсутствие остановок, детских садов, школ, поликлиник и других социально важных объектов.

5. Соседство с железной дорогой

Возможно, рядом с домом расположена большая трасса или железная дорога либо проходит крупный транспортно-пересадочный узел.

Если же вы потенциальный покупатель неликвида, то риелтор Наталья Шилина рекомендует не верить городским слухам по поводу проблемных объектов, а проверять информацию лично.

— Прежде чем делать такие выводы по поводу неликвидности того или иного дома, а именно, его аварийности или повышенной огнеопасности, необходимо, конечно, иметь какое-то заключение на руках. Естественно, у простого гражданина нет возможности пойти, обратиться в какие-то госструктуры и получить такую справку. Но есть компетентные органы, работающие при городских акиматах, которые имеют такие данные. И можно по телефону получить подтверждающую информацию о неликвидности того или иного объекта.

Ипотека под 2%: условия и расчеты >>>

Советы при продаже неликвида

Назначьте правильную цену

Выставляя цену в объявлении, не старайтесь продавать выше, чем на рынке. Лучше дать такую начальную цену, которую будьте готовы снизить. Для этого среди аналогичных объектов (даже более ликвидных по каким-то признакам) нужно найти третий либо четвертый вариант по убыванию цены – это и будет отправной точкой.

— Естественно, что неликвидное жилье должно быть на порядок дешевле того, которое имеет противоположные характеристики, — говорит Наталья Шилина. — Встречаются объекты очень ухоженные в плане технических характеристик, сделан ремонт, у некоторых даже евроремонт, имеется хорошая планировка. Но сама недвижимость находится в неблагополучном с экологической точки зрения районе, или в отдаленности от социальной инфраструктуры, с проблемными транспортными путями. И, разумеется, продать такую недвижимость можно только с учетом корректировки цены.

Сделайте косметический ремонт и уборку

Нередко предпродажная подготовка помогает привлечь покупателей и реализовать жилье. Необходимо поклеить новые обои. Можно использовать самые дешевые, но лучше светлые и без рисунка, что позволит зрительно увеличить площадь.

Вымойте пол и окна. Приведите в порядок не только саму квартиру, но и подъезд. Отмойте стены и лестничную клетку, при необходимости замените лампочки.

Выбросьте хлам

Старый гобелен, потрепанный диван, комод с облезлой краской — все это лучше убрать. Пустые комнаты привлекут куда больше покупателей, чем захламленные.

Какое вторичное жилье не стоит покупать >>>

Найдите подход к покупателям

Будьте максимально корректными в общении с покупателями. При встрече мягко указывайте на достоинства предложения, на претензии отвечайте, что недостатки вы учли в цене, но не исключаете возможность слегка «подвинутся».

Обратитесь к риелтору

Продажу проблемных объектов лучше доверить профессионалу, ведь чем больше недостатков, тем сильнее психологический прессинг на продавца при просмотре. Покупатели хватаются за голову при виде каждой мелочи в надежде, что им уступят 10-15 процентов. Опытный же риэлтор умеет общаться с такими «ловцами удачи».

Арендное жилье без выкупа: новые подходы, планы на 2019 год >>>

Чего не стоит делать продавцу

Порой продавцы допускают стратегические ошибки, мешающие быстро сбыть недвижимость либо приносящие убытки. Однако список запретов гораздо короче.

Специалисты категорически не рекомендуют: 

1. Завышать цену 

Это главная причина затянувшейся продажи. Квартира с сильно завышенной ценой может месяцами стоять в экспозиции. 

2. Делать дорогостоящий ремонт 

Он никогда не окупится, считают риелторы. Без сомнений ремонт преобразит помещение, но эти затраты невозможно приплюсовать к стоимости жилья.

Свой покупатель

Даже недвижимость с недостатками имеет немало шансов на продажу. Например, жилье на первых этажах имеет свою аудиторию — такие предложения подходят мамам с маленькими детьми, пожилым людям, любителям животных и всем, кто боится высоты.

Риелтор Наталья Шилина рассказывает, почему граждане все же соглашаются приобрести неликвид.

— Для приобретения неликвидного имущества может служить привязка к месту работы. Может быть, человек работает на заводе, находящемся неподалеку. Есть возможность ходить пешком и сэкономить на проездах. Также зачастую влияет ценовая политика. Когда возможности ограничены, люди приобретают и неликвидное жилье. Сколько имеют на руках средств, на столько и рассматривают недвижимость.

При разумном подходе неликвид, также как и другое жилье, находит своего покупателя.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

 


Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.