Как выселить бывшего собственника из жилья

Как выселить бывшего собственника из жилья

Казалось бы, после заветных подписей в договоре купли-продажи и его регистрации, эпопея с покупкой квартиры заканчивается. Можно наконец выдохнуть и начать новую жизнь в новой квартире. Но не тут-то было. Бывший собственник не спешит перевозить свои вещи и съезжать с родной жилплощади. Знакомая ситуация?

Судя по вопросам в рубрике «Вопросы и ответы» на портале kn.kz, а также по рассказам риелторов, ситуаций, когда продавцы недвижимости отказываются освобождать помещение, не столь уж редка. В данном материале попробуем разобраться, когда продавец обязан освободить жилплощадь, как избежать конфликта, и если уже приходится обращаться в суд, то каков алгоритм действий.

Как получить военную ипотеку Отбасы банка в 2021 году >>>

Истории о задержавшихся бывших

Студенты из Караганды, брат и сестра Байгалиевы, рассказали свою историю покупки квартиры. После трех лет проживания у тети студентам родители наконец смогли купить двухкомнатную квартиру. До начала очередного учебного года оставалось два месяца и молодые люди спешили сделать ремонт.

Но не тут-то было. Бывшие хозяева не торопились забирать свою мебель и вещи и каждый раз просили подождать. Но время шло, и ничего не менялось. Причем у молодых людей были ключи от квартиры, но начинать ремонт мешала чужая мебель. Ребята уже подумывали вынести ее на улицу, но побаивались конфликта. В итоге квартиру освободили через месяц, когда часть каникулярного времени была потеряна.

Специалист агентства недвижимости «ЦАН» г. Караганды Ольга Качкан говорит, что такая ситуация не редкость. Причем пострадать могут обе стороны.

— В моей практике были ситуации, когда клиенты договариваются между собой о сроке освобождения квартиры, но не указывают это в договоре, — рассказывает специалист. — А потом покупатели приходят раньше времени и говорят: все, мы решили заехать сейчас. Безусловно, в данной ситуации они имеют на это полное юридическое право. Но для продавцов — это неудобство. 

Кредитное жилье в 2021 году: условия, планы сдачи домов >>>

Поэтому сейчас Ольга Качкан всегда рекомендует всем своим клиентам прописывать в договоре купли-продажи срок выезда, и тогда никто уже не сможет ни выселить, ни заселиться. А когда срок не указан, то попросить освободить жилплощадь могут в любой момент.

— У меня была сделка, когда условия в договоре были такие, что продавец будет еще 3 месяца жить в проданной квартире, — вспоминает риелтор. — Клиент согласился, и в купленную квартиру покупатель заехал только через 3 месяца. 

Как кредитоваться, если не будет «7-20-25» и «Баспана Хит» >>>

Когда по закону нужно освободить жилье

Новый собственник вправе требовать выселения всех проживающих лицАдвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова отмечает, что в законе такого срока нет. Согласно гражданскому законодательству, право собственности есть признаваемое и охраняемое законодательными актами право субъекта по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Но при отчуждении собственником своего имущества другим лицам право собственности прекращается.

— Таким образом, пока квартира находилась в собственности продавца, он имел право жить в ней, — поясняет адвокат. — Но с тех пор как имущество было продано, он утратил право собственности. Согласно статьи 30 Закона РК «О жилищных отношениях», при прекращении права собственности на жилище по воле собственника при продаже, дарении члены семьи собственника, бывшие члены семьи собственника и временные жильцы выселяются без предоставления другого жилого помещения, если по договору с приобретателем жилища не предусмотрено иное.

Как пользоваться долей в недвижимости >>>

Жазира Нурланова уточняет, что, как следует из вышеуказанной статьи закона, продавцы могут проживать в квартире столько, сколько указано в договоре купли-продажи, в зависимости от того, какой срок в нем прописан продавцу на освобождение и передачу квартиры. Но, если такой пункт отсутствует в договоре, то в разумные сроки с момента отчуждения жилья новый собственник вправе требовать выселения всех проживающих лиц в принадлежащем ему жилом помещении без исключения.

Что будет с рынком недвижимости до конца 2021 года: прогнозы экспертов >>>

Что прописать в договоре купли-продажи

Существенное условие договора купли-продажи — это сроки, в которые продавец обязуется полностью освободить проданную им квартиру. Так что этот момент важно прописать, в том числе и в предварительном договоре.

Бывает, что бывший хозяин просит на время что-то оставить в квартире. Что именно и на какой срок также необходимо указать в договоре.

Квартира может быть занята физически, то есть в ней кто-то проживает, и юридически, то есть в ней кто-то прописан, может и без проживания. Поэтому в документе важно отразить обе эти ситуации — лучше даже разными пунктами.

Советы по продаже неликвидной квартиры >>>

Можно даже использовать такие формулировки.

Если в квартире никто не прописан

«В квартире никто не проживает и не зарегистрирован, продавец обязуется физически освободить квартиру до (дата)».

Если в продаваемой квартире есть зарегистрированные

«В квартире зарегистрированы (ФИО всех, данные документов, удостоверяющих личность), продавец обязуется снять их с регистрационного учета до (дата)».

Если продавец будет занимать квартиру и после заключения сделки

«Продавец (данные продавца) обязуется сняться с регистрационного учета и физически освободить квартиру до (дата)». 

Как получить арендное жилье без выкупа в 2021 году >>>

Если бывший владелец съезжать не спешит

Выселения происходят строго по решению судаКаждая сторона сделки имеет свои обязательства: покупатель — заплатить и принять квартиру, а продавец — ее передать. Если покупатель свое обязательство по оплате исполнил, а продавец — нет, значит, он становится должником.

— Если продавец нарушил свое обязательство по сделке и не передал квартиру новому собственнику, то предусмотрена ответственность, — подчеркивает адвокат Ж. Нурланова. — И для взыскания неустойки кредитор должен доказать только факт нарушения обязательства. Рекомендую направить продавцу письменное уведомление — претензию — заказным письмом с отметкой о принятии адресатом или ознакомить лично под расписку в присутствии свидетелей с указанием срока исполнения обязательства, чтобы в последующем отстоять свою позицию в суде.

Адвокат считает, что, если продавец не реагирует на ваши просьбы, то единственный законный выход — обратиться в суд, так как согласно статье 8 Закона РК «О жилищных отношениях», выселение граждан и юридических лиц из занимаемых ими жилых помещений допускается лишь по основаниям, установленным настоящим законом, в судебном порядке.

— Сначала необходимо грамотно составить исковое заявление с приложением правоустанавливающих документов, — перечисляет Жазира Нурланова. — Также необходимо предоставить суду доказательства в обоснование своих требований или возражений и оплатить госпошлину.

Гражданские дела рассматриваются и разрешаются судом в срок до двух месяцев со дня окончания подготовки дела к судебному разбирательству. Также срок устанавливается судом с учетом разумности и достаточности.

— Если суд примет решение в пользу покупателя, то после вступления решения в законную силу можно будет принудительно освободить квартиру от незаконных жильцов при помощи частных судебных исполнителей согласно исполнительного документа, — заключает специалист.

Вызывать полицию в таких случаях бессмысленно — выселять задержавшегося бывшего собственника она не будет: это не в ее компетенции и не ее зона ответственности. Выселения происходят строго по решению суда.

Как купить квартиру по женской ипотеке >>>

Можно договориться об аренде

Еще один способ прийти к компромиссу — договориться с бывшим владельцем об аренде. Прав на проживание в проданном жилье у него уже нет, но, если он хочет в нем еще какое-то время находиться, то пусть снимает. В таком случае заключается договор аренды, продавец продолжает занимать квартиру на вполне законном основании.

Однако эта схема не пройдет, если новый владелец хочет заехать максимально быстро. Но, если квартира покупалась под наем, то такой расклад вполне удобен: арендаторов искать не нужно! Но не всегда продавец захочет оплачивать проживание в своей бывшей квартире.

Благодарим за помощь в подготовке материала партнера портала kn.kz адвоката Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазиру Нурланову. Связаться с ней по решению юридических вопросов можно по следующим контактам: 8-701-463-05-65, 8-777-485-34-68, zhaz-ir@mail.ru, @advokat_nurlanova_zhazira.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

 


Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.