Аренда жилья: последние тенденции, советы юриста

Аренда жилья: последние тенденции, советы юриста

Частичная мобилизация, объявленная в России, стала причиной переезда ее граждан в другие страны, в том числе и Казахстан. В числе первых на это событие отреагировал рынок арендного жилья. Ажиотаж вызвал скачок цен, дефицит жилплощадей и вместе с тем нарушение прав добросовестных арендаторов.

По информации МВД РК, более 200 тысяч россиян после 21 сентября, когда была объявлена частичная мобилизация, въехали на территорию Казахстана. В то же время 147 тысяч россиян за тот же период покинули страну. Следовательно, порядка полсотни тысяч граждан РФ остались в нашей стране и как-то решают жилищный вопрос.

Что происходит на рынке аренды сегодня, как изменились цены и как защитить арендатору свои права, рассмотрим в данном материале.

Ипотека 2022: последние изменения >>>

С чем столкнулся рынок

По информации Бюро национальной статистики, цены предложений на аренду благоустроенного жилья в сентябре в годовом выражении выросли на 47,2%. За месяц цены значительно повысились в городах, приближенных к российской границе — Костанае, сразу на 42,6%, и Петропавловске, на 27%. Тройку замыкает город Караганда, там цены за аренду жилья в сентябре по сравнению с августом выросли на 21%. В сентябре в Астане рост на арендное жилье составил 15%, в Алматы — 14%.

Директор филиала компании «Этажи» в Алматы Жани Турысов рассказал порталу kn.kz о тенденциях на рынке арендного жилья Алматы и Астаны, связанных с массовым приездом россиян в Казахстан.

Как купить квартиру по программе «Шанырак» >>>

Жани Турысов

Резкий скачок цен

Например, договаривается семейная пара, казахстанцы, о снятии квартиры за 300 тысяч. Через 30 минут они на пороге квариры, смотрят ее. Однако в процессе осмотра им говорят, что ее цена увеличилась до 500 000. Собственники подстроились под ажиотаж, утром увидели шквал звонков и поэтому поменяли цену. Арендаторы разворачиваются и уходят.

Выросла цена и квартир, и домов. Приходится сталкиваться и с курьезными кейсами. В агентство обратилась девушка, которую выселила из квартиры собственная сестра для того, чтобы сдать эту квартиру дороже.

По домам интересная особенность. Если раньше при аналогичном ремонте дом с пятью комнатами и дом с восемью сдавались по одинаковой цене, то сейчас 8-комнатный дом можно сдать на 20-30% дороже. Сейчас дома с большим количеством комнат очень востребованы. Многие объединяются, «режут» эти дома на семьи, на людей.

Правительство для граждан: топ-10 вопросов по недвижимости >>>

Выросла скорость сдачи

На сегодняшний день скорость сдачи жилья примерно от 2 до 6 часов, если оценка адекватная. Даже с учетом наценки от обычной цены августа на 30-40%, объекты уйдут быстро.

Отказ в аренде гражданам России

По каким причинам? Кто-то не хочет заморачиваться с регистрацией, кто-то боится пристального внимания налоговой службы и так далее. А кто-то не хочет, считая, что россияне больше одного, максимум двух месяцев здесь не проживут. Соответственно, они потеряют долгосрочного клиента, выбрав россиянина.

Заметили, что владельцы квартир чаще, чем владельцы домов могут отказать россиянину из-за того, что не хотят регистрации.

Интерес перемещается на окраины

В связи с тем, что сейчас количество предложений в центре Алматы резко уменьшилось, интересны стали окраины. Если раньше человек не рассматривал удаленность от центра больше, чем на 30-40 минут, то сейчас этот же арендатор готов рассматривать варианты домов в пределах двух часов езды от центра.

Ипотека в Отбасы банке: изменение условий >>>

Приезжие россияне не понимают локацию и, соответственно, готовы снимать квартиры и дома даже те, которые не стоят этого из-за месторасположения. Сейчас легче зарабатывать арендодателям, делать наценку из-за незнания города российскими арендаторами. Они на самом деле не знают, что туда ехать неудобно, там печное отопление, там неэкологично, шумно.

Арендаторы не предполагают, что если дом находится где-то в верхней части Алматы, выше Аль-Фараби, в дачных массивах, то там могут быть сложности с обледенением дороги, снегопадами зимой. Идут на снятие домов там, где следовало бы подумать.

Обзор жилищных программ для очередников >>>

Из-за большого ажиотажа не хватает жилья

Те варианты, которые раньше не рассматривались, в связи с удаленностью от центра, сегодня разбирают. Люди готовы ехать в пробках к месту работы. Многие не работают или трудятся удаленно, поэтому расположение не имеет для них большого значения. Так, наш сотрудник с друзьями снял дом, и впервые в жизни они будут топить печь дровами.

Случаи были, когда люди сдавали дома, которые до этого не сдавались. Они, например, жили в этом доме, увидели ажиотаж. Быстро переехали в баню, летнюю кухню у себя во дворе либо времянку и сдали свой дом, в котором жили. Таких случаев немного, но они есть.

Если говорить о критериях выбора жилья, то сейчас вектор сместился в сторону многокомнатных квартир. Большое внимание уделяют спальным местам. Если это частный дом и идет объединение людей для проживания в нем, то смотрят на количество парковочных мест во дворе, чтобы можно было поместить машину не одну, а несколько. Смотрят на скорость интернета для удаленной работы либо для связи с родными.

Рынок оказался не готов

Сегодня риелторы, которые традиционно занимались арендой, перегружены и не могут ответить на все звонки, обработать все запросы. Не было времени, чтобы подготовиться ни рынку, ни риелторам, ни арендодателям. Я думаю, что такая ситуация продлится еще какое-то время, потому что рынок не так быстро адаптируется.

Даже описание квартир и домов арендодателями и риелторами не адаптировалось к потребностям изменившегося рынка. Например, не все указывают количество комнат в частных домах. И приходится постоянно эту информацию уточнять, перепроверять по фото, видео или выезжать и смотреть комнаты, наличие спального места. Если раньше можно было оборудовать спальным местом только часть комнат, то теперь каждая комната может рассматриваться как отдельный гостиничный номер.

Аукцион для арендаторов

Бывает, что арендодатель намеренно или непреднамеренно сталкивает лбами 2-3 арендаторов с целью устроить аукцион. Кто больше даст, тот и заезжает. Коллеги из Астаны рассказывали, что сталкивались с тем, что клиенты из России заранее делали заказ на подбор. Риелторы находили варианты. Арендаторы заранее скидывали оплату, бронировали квартиру на дату их приезда. А по приезду их квартира уже была сдана. Имеет место необязательность со стороны арендодателей, их непорядочность.

Военная ипотека в 2022 году: условия и расчеты >>>

Будет ли государство регулировать ситуацию

Как известно, рынок арендного жилья в Казахстане стихийный и не попадает под государственное регулирование. Большая часть арендодателей остается в тени, так как работает нелегально. Цены устанавливаются в зависимости от спроса.

— Изучают аналоги, смотрят. Ставят, как правило, чуть выше, чтобы успеть адаптировать в случае адекватного арендатора, сделать ему какую-то уступку в случае продолжительного проживания. Поэтому ценообразование больше, наверное, ориентировочное. Это правильное рыночное ценообразование, — говорит Жани Турысов.

Министр труда и социальной защиты населения РК Тамара Дуйсенова считает, что рынок должен регулироваться таким образом, чтобы были защищены интересы как арендодателей, так и арендаторов. Она полагает, что должен быть в целом реестр для понимания, какое количество квартир сдается в аренду и являются ли их собственники налогоплательщиками.

— Сейчас по этому вопросу есть отдельное поручение АЗРК (Агентству по защите и развитию конкуренции. — Ред.) для рассмотрения этого вопроса и внесения своих предложений. Я думаю, в скором времени, наверное, АЗРК даст свои предложения по этому направлению.

Как получить недвижимость по приобретательной давности >>>

Как арендатору защитить свои права

На вопросы портала kn.kz ответила адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова.

— Что делать, если арендодатель решил повысить цену, а договор вы не заключили?

— Собственники, сдавая жилье внаем, да и арендаторы, к сожалению, не всегда соблюдают требования закона и во избежание неприятностей при найме квартиры рассмотрим основные понятия данных правоотношений. Право сдачи имущества внаем принадлежит только собственнику, а также лицам, уполномоченным законодательными актами или собственником сдавать имущество внаем по доверенности. В доверенности должно быть указано полномочие на сдачу жилья в аренду, в противном случае у поверенного нет полномочий на получение арендной платы, выселение и т. д. Если квартира принадлежит в долевом соотношении нескольким собственникам, то на сдачу жилья в аренду необходимо согласие всех. Выбор лиц, которым сдается внаем жилище, производится собственником.

Договор письменный и устный регулируется закономЗаконом предусмотрено заключение договора имущественного найма между гражданами на срок до одного года включительно в устной форме. Но, если договор заключен на срок более одного года, и если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Важно знать, что договор аренды заключенный на срок более одного года подлежит государственной регистрации в правовом кадастре. В какой бы форме — письменной или устной — вы не заключили договор, он регулируется нормами закона и размеры платы за пользование имуществом могут изменяться не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Если арендатор не согласен с повышением стоимости аренды, отказываясь подписывать дополнительное соглашение к договору, то в случае спора наниматель имеет право предъявить иск и защищать принадлежащие ему права от своего имени, так как законом обеспечивается защита его

— Что делать, если неожиданно выселяет арендодатель?

— По закону прежде чем выселить арендатора из квартиры у собственника должны быть основания. Договор имущественного найма заключается на срок, определенный договором, но если срок не указан, он считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе отказаться от такого договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца. По требованию одной из сторон договор имущественного найма может быть изменен или расторгнут досрочно по соглашению сторон или в судебном порядке. При этом в законе четко установлены основания расторжения договора имущественного найма по требованию наймодателя:

  • если наниматель пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, несмотря на письменное предупреждение наймодателя о прекращении таких действий;
  • если наниматель умышленно или по неосторожности существенно ухудшает имущество;
  • если наниматель более двух раз по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату за пользование имуществом;
  • если наниматель не производит капитального ремонта имущества в установленные договором найма сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательными актами или договором обязанность капитального ремонта лежит на нанимателе.

Жилищные программы для молодежи в 2022 году >>>

Более того, наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после предоставления нанимателю возможности исполнения своего обязательства в разумный срок. Если же вышеуказанные основания отсутствуют, то требование собственника о выселении является незаконным.

При заключении договора наймодатель обязан предупредить нанимателя о всех правах третьих лиц на сдаваемое внаем имущество (сервитуте, праве залога и т.п.), так как неисполнение этого правила дает нанимателю право требовать уменьшения платы за пользование имуществом либо расторжения договора.

Важно знать, что даже по истечении срока договора при прочих равных условиях наниматель, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора имущественного найма на новый срок. Наниматель обязан письменно уведомить наймодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре имущественного найма, а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора.

Если наймодатель отказал нанимателю в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор имущественного найма с другим лицом, наниматель вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор либо только возмещения убытков.

Даже при продаже арендной квартиры смена собственника не влечет прекращения договора аренды, так как переход права собственности на сданное внаем имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора имущественного найма.

Что делать, если застройщик навязывает свою управляющую компанию >>>

Также необходимо помнить, что арендодатель обязан зарегистрировать проживающих в сдаваемом жилище лиц и исполнять налоговые обязательства.

— Каких рекомендаций нужно придерживаться арендатору?

— Арендатора делает уязвимым некорректное составление договора аренды или его отсутствие, поэтому важно не только заключать договор, но и учитывать в нем все условия, четко определив порядок расторжения договора, ответственность сторон и прочее.

Заключение грамотного договора и соблюдение его условий, своевременная арендная плата, использование квартиры по назначению, сохранение квитанций об оплате позволит при возникновении спора урегулировать взаимоотношения с учетом интересов обеих сторон в соответствии с нормами законодательства.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

 


Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.