Слово «кондоминиум» всё чаще мелькает в обиходе, особенно после новостей о реорганизации системы управления жилыми домами. Недавно мы писали, что мажилисмены предоставили новые требования к КСК, ОСИ и управляющим компаниям для совершенствования законодательства в сфере жилищных отношений и ЖКХ. Но чтобы разобраться, что к чему, каждый казахстанец должен понять, что такое кондоминиум, кто имеет на него право и зачем вообще его регистрировать?
Что такое кондоминиум?
Кондоминиум (который часто люди неправильно называют кондоминиМумом) – это особая форма собственности/права на недвижимость. При кондоминиуме некоторые части недвижимости находятся в раздельной собственности граждан/юрлиц, а другие части недвижимости (в том числе и земельный участок), принадлежат им на праве общей долевой собственности и неотделимы от прав на части недвижимости, находящейся в раздельной собственности.
Объясним на простом примере. Есть многоэтажка, в которой квартиры – в собственности жильцов, а офисы на первом этаже, допустим, в собственности юридического лица. Однако сам дом и прилегающий к нему земельный участок – для всех (и жильцов и юрлица) – собственность общая.
По статье 31 Кодекса «О жилищных отношениях» земельный участок при жилом доме/здании принадлежит собственникам квартир/помещений на праве общей долевой собственности или на праве общего землепользования. Соответственно, за ремонтом крыш и подвалов, уборкой территории, покраской фасадов, и, собственно говоря, за общим состоянием дома, должны следить все собственники вместе (а не только неравнодушные пенсионеры и другие активисты).
Согласно пункту 3 Правил государственной регистрации объекта кондоминиума, объект кондоминиума – это имущественный комплекс, состоящий из земельного участка, первичных и вторичных объектов, на который устанавливается в соответствии с законодательством Казахстана собственность на недвижимое имущество в форме кондоминиума. Таким образом, к объектам кондоминиума относятся: лифты, шахты, кладовки, подвалы, крыша и т.д.
Система КСК и ОСИ: новые требования >>>
Зачем регистрировать кондоминиум?
Регистрация этой формы собственности обусловлена, во-первых, готовностью и желанием жильцов и владельцев недвижимости следить за своим объектом самостоятельно и не зависеть от КСК.
Во-вторых, регистрация кондоминиума позволит получить поддержку от государства, допустим, при необходимости капитального ремонта многоэтажного дома. Не забываем, что в Казахстане действует программа модернизации ЖКХ, по которой можно улучшить бытовые/коммунальные условия дома. И многие виды поддержки предназначены только для недвижимости, в которой зарегистрирован объект кондоминиума.
В-третьих, причиной для государственной регистрации кондоминиума является прилежащий земельный участок. Если право на объекты кондоминиума зарегистрировано, то автоматически у людей зарегистрированы коллективные права на землю, которая прилегает к дому и люди могут распоряжаться ей на своё усмотрение по договорённости с соседями.
Как зарегистрировать права на кондоминиум?
Регистрация объекта кондоминиума заключается в занесении в регистрационные документы сведений о земле и всех типах построек на ней. Данные заносятся по форме, которая содержит информацию, идентифицирующую земельный участок, описание первичных объектов и необходимые для регистрации объекта кондоминиума характеристики вторичных объектов, а также сведения о виде права, форме общей собственности и размерах долей участников кондоминиума в общем имуществе.
К первичным объектам относятся здания и сооружения особого функционального назначения, важные для градостроительства объекты, а ко вторичным – индивидуальное жильё (дома, коттеджи и т.д.), нежилые помещения (гаражи, сараи, времянки).
Объект кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый комплекс в соответствии с законодательством, в территориальных органах юстиции, осуществляющих государственную регистрацию, по месту нахождения недвижимого имущества. Для этого надо:
- принять решение о создании кондоминиума и убедиться, что более половины (более 50%) жильцов-владельцев собственности разделяют это желание;
- выбрать уполномоченного представителя (им может стать гражданин, избранный на собрании участников кондоминиума или любой участник кондоминиума, при условии что доли собственников в общем имуществе определены);
- обратиться в филиал Государственной корпорации «Правительство для граждан» по местонахождению объекта кондоминиума со списком необходимых документов.
Перечень необходимых документов для регистрации объекта кондоминиума:
- письменное заявление в установленной форме;
- правоустанавливающий и идентификационный документы на земельный участок, если до момента регистрации объекта кондоминиума право на земельный участок не было зарегистрировано;
- размеры долей в общем имуществе, определённых в порядке, предусмотренном законодательным актом РК о жилищных отношениях;
- документы, подтверждающие личность и полномочия уполномоченного представителя участников кондоминиума.
Если заявление о регистрации объекта кондоминиума подает сам участник кондоминиума, его полномочия подтверждаются нотариально удостоверенной копией правоустанавливающего документа на принадлежащий ему на праве собственности вторичный объект недвижимости.
Каждый раз, когда доля участников кондоминиума меняется, регистрировать права необходимо заново.
Согласно Закону «О жилищных отношениях» вы можете получить технический паспорт на кондоминиум бесплатно, но только если регистрируете кондоминиум впервые.
Если вы приватизируете многоквартирный жилой дом, то первоначальная регистрация объекта кондоминиума производится тем же государственным органом, который осуществляет приватизацию.
- надо совместно с другими жильцами сформировать орган управления объектом кондоминиума (данный орган обязан иметь счёт в банке второго уровня, на который будут перечислять взносы участников кондоминиума);
- также орган управления кондоминиума должен по запросу предоставлять необходимую отчётность, как по затраченным средствам, так и по их движению. Таким образом, вы всегда будете знать, на что были потрачены деньги, которые вы обычно платите КСК.
В расходы на содержание органа управления кондоминиумом обязательно стоит учесть следующие выплаты:
- расходы на материальные затраты;
- расходы по оплате труда;
- расходы на услуги специализированных организаций;
- расходы по содержанию придомовой территории, земельного участка;
- расходы на приобретение общедомовых приборов учёта;
- ежемесячные взносы на сберегательный счёт органа управления объектом кондоминиума оговоренные (но не менее 0,02 МРП на каждый метр) средства для накопления на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума.
Как прописаться в съёмной квартире? >>>
Права и обязанности в кондоминиуме
Стоит помнить, что помимо очевидных преимуществ регистрация кондоминиума имеет и свои отрицательные стороны. Да, вы выигрываете в материальной прозрачности затрат на обслуживание дома, точно знаете что, куда и сколько уходит на те или иные нужды, однако, в случае аварийной ситуации – ремонт так же ляжет на плечи собственников квартир.
Все собственники квартир имеют равные права на общие объекты кондоминиума, при этом главное учитывать согласованность тех или иных действий. Собственники также несут ответственность за сохранность и безопасную эксплуатацию общего имущества и помещений, находящихся в индивидуальной собственности.
Известны случаи, когда аварийное положение жилья может навредить имуществу других людей (к примеру, облицовка здания повредит припаркованный у дома автомобиль). В этом случае, собственники квартир обязаны за свой счёт устранить ущерб либо возместить расходы по его устранению. Такую же обязанность несут и другие граждане, проживающие в здании либо использующие помещение, если они являются непосредственными причинителями ущерба.
При этом абсолютно неважно: живёт ли собственник в своей квартире или сдаёт в аренду. Права на недвижимость и объекты кондоминиума не меняются в зависимости от того, пользуется гражданин своим имуществом или нет. Кстати, переделка помещений, включая перепланировку и переоборудование, связанная с производством работ, угрожающих общему имуществу или ухудшающих его, запрещается Законом.
Информационная служба kn.kz