Ипотечный рынок в Казахстане изменили нововведения в законодательстве. Недавно Агентство по регулированию и развитию финансового рынка совместно с Нацбанком РК приняли постановление, по которому предельная годовая ставка вознаграждения (ГЭСВ) по ипотечным займам должна снизиться с 25% до 20%. Норму планируют ввести с ноября 2025 года. Как это отразится и уже отражается на рынке ипотеки – расскажут эксперты.
Самые крупные банки Казахстана после новости о снижении ставки замедлили или вовсе приостановили выдачу ипотеки на вторичное жильё. С ноября ГЭСВ будет установлена на уровне 20% при текущей базовой ставке в 18%. Для банков соответственно, снижается наценка, и ипотечный кредит попросту становится не так выгоден, как раньше.
С ноября ГЭСВ снизится до 20%
– Банки не хотят активно кредитовать вторичную жилую недвижимость прежде всего из-за ухудшения экономики продукта. Разница в 2 процента между базовой ставкой и потолком ГЭСВ не покрывает совокупную стоимость фондирования с премией за срок и ликвидность, кредитный риск длинных ипотечных ссуд, операционные издержки и требования к капиталу – маржа становится пограничной, – объяснили kn.kz в Ассоциации финансистов Казахстана.
В АФК добавили, что дополнительное давление на вторичный рынок оказывают неоднородность качества залогов, более высокие расходы на оценку и проверку юридической чистоты, а также потенциально более низкая ликвидность объектов при реализации. В результате, чтобы уложиться в ГЭСВ 20% и одновременно сохранить приемлемый уровень риска, банкам приходится либо резко ужесточать скоринг, либо приостанавливать продажи. Это подтверждается тем, что доля одобрений уже снизилась до 26% за первое полугодие 2025 года (против 37% годом ранее). Тенденция логично усиливается именно на вторичном рынке, где риск-профиль заёмщиков и объектов более вариативен.
– Если крупные банки сокращают или приостанавливают кредитование вторичного жилья, в 2026 году рынок станет ещё более сегментированным и зависимым от льготных каналов. Ограничение доступа к рыночной ипотеке при потолке ГЭСВ 20% и базовой ставке 18% вынуждает банки усиливать отбор заёмщиков, а часть платёжеспособного спроса перетекает в «Отбасы банк» и программные продукты, где стоимость компенсируется государственными премиями. В 2025 году: первичный рынок прибавил в цене 9,6%, вторичный – 7,3%. На фоне этого подорожания и сохранения высокой стоимости фондирования, в 2026 году мы ожидаем более низкую эластичность спроса на вторичный рынок, увеличение доли сделок с крупными первоначальными взносами, а также рост числа операций без классической рыночной ипотеки: за счёт изъятий из ЕНПФ и собственных средств, – сообщили kn.kz в Ассоциации финансистов Казахстана.
Эксперты предположили, что ликвидность в массовом сегменте вторичного рынка, возможно, снизится: срок экспозиции объектов может вырасти, а дисконт к «идеальной цене» – расшириться в пределах среднего диапазона. При этом ценовая динамика не обязательно станет отрицательной: ограниченное предложение качественных объектов и индексированная стоимость замещения будут удерживать цены, однако темпы роста замедлятся, а разброс по районам и состоянию жилья увеличится.
Дополнительные «триггеры»
Снижение предельной ГЭСВ с 25% до 20% действительно стало ключевым «триггером» приостановки выдач по вторичному рынку, однако это не единственная причина перемен на рынке недвижимости, считают эксперты.
– Решение сработало в связке с повышением базовой ставки до 18%: стоимость фондирования выросла, а переложить её в цену банки не могут из-за жёсткого потолка. При уровне ГЭСВ 25% многие модели ещё «съезжались» с учётом премии за срок, резервов и операционных затрат; при 20% – уже нет, особенно для заёмщиков среднего риска и типичных сроков. Дополнительное давление создаёт сжатие ликвидности из-за регуляторных норм по минимальным резервным требованиям. Таким образом, снижение ГЭСВ до 20% выступило непосредственным «триггером», тогда как совокупность высокой базовой ставки и ограничений по ликвидности стала основной предпосылкой текущего охлаждения рынка, – объяснили члены Ассоциации финансистов Казахстана.
Никто кроме «Отбасы банка»?
Некоторые эксперты рынка недвижимости высказали мнение, что такими темпами в Казахстане для людей останется только «Отбасы банк», если коммерческие банки решат не выдавать ипотечные кредиты. Однако в Ассоциации финансистов Казахстана считают, что такой сценарий, мягко говоря, преувеличен. Но конечно, понятно, что концентрация займов от «Отбасы банка» довольно высокая и, вероятно, продолжит расти.
– По итогам первого полугодия 2025 года доля «Отбасы банка» достигла 69% – это показатель структурной зависимости рынка от льготных программ и доступного фондирования. В 2026 году, при текущих параметрах базовой ставки и потолке ГЭСВ 20%, рыночная ипотека банков второго уровня сохранится лишь в отдельных нишах: среди премиальных заёмщиков с высоким первоначальным взносом, на коротких сроках, у зарплатных клиентов, а также в сегменте перекредитования с улучшенным профилем. Массовый сегмент, напротив, будет преимущественно обслуживаться через государственный «Отбасы банк» и целевые программы, поскольку именно там маржинальность обеспечивается за счёт субсидий и длинного фондирования. Тем не менее полностью вытеснить банки второго уровня невозможно: универсальные банки остаются важным элементом конкуренции в сфере сервиса, скоринга и специализированных продуктов! При смягчении макроэкономических условий и норм по ГЭСВ их рыночная доля может частично восстановиться, – отметили в Ассоциации Финансистов Казахстана.
Повышенная концентрация и охлаждение рыночного сегмента объективно создают стимул для появления адресных льготных инструментов, однако ожидать широких «заливных» льготных программ не стоит. Вероятнее точечные меры – продление или модификация действующих субсидий для отдельных категорий заёмщиков, а также возможные пилоты по софинансированию длинного фондирования. Эффект от таких мер будет зависеть от траектории базовой ставки: без снижения стоимости денег льготные программы фактически будут выполнять роль компенсатора структурного разрыва между ценой фондирования и потолком ГЭСВ.
Таким образом, по мнению аналитиков, базовый сценарий на 2026 год предполагает сохранение доминирования льготного сегмента, умеренные по объёму новые инициативы и продолжение строгого отбора в рыночной ипотеке.
Информационная служба kn.kz
