Зарубежная недвижимость остается одним из самых востребованных инструментов сохранения и диверсификации капитала среди инвесторов из Казахстана. Однако за последние несколько лет мотивы покупателей заметно изменились. Если в 2021–2022 годах главным драйвером спроса были программы ВНЖ и релокация, то сегодня инвесторы все чаще рассматривают недвижимость как способ защитить капитал, получать доход в валюте и обеспечить международную мобильность семьи.
По данным Комитета государственных доходов Казахстана, на конец 2024 года граждане страны задекларировали почти 10 тыс. объектов недвижимости за рубежом. Для сравнения, количество задекларированных иностранных транспортных средств составило 1 937 единиц, а долей участия в зарубежном строительстве — 468 объектов. Эти цифры подтверждают, что именно недвижимость остается главным зарубежным активом казахстанцев.
Рынок разделился на два сегмента
Сегодня на рынке отчетливо сформировались две категории покупателей.
Первая — массовые инвесторы, приобретающие объекты стоимостью от $50 тыс. до $200 тыс. Чаще всего речь идет о студиях, апартаментах и небольших квартирах в курортных регионах. Такие покупки совмещают сразу несколько целей: отдых, сохранение сбережений и получение арендного дохода.
Вторая группа — состоятельные инвесторы. Их интерес сосредоточен на объектах стоимостью от €1 млн в Европе и премиальных локациях Ближнего Востока. Для них недвижимость выступает не столько источником дохода, сколько инструментом долгосрочного сохранения капитала, элементом семейной стратегии и способом обеспечить доступ к международной инфраструктуре, образованию и качеству жизни.
Таиланд стал новым фаворитом массового инвестора
Одним из главных бенефициаров изменения инвестиционных предпочтений стал Таиланд. В 2024 году страна вышла в лидеры по спросу среди покупателей из Казахстана.
Наиболее востребованными остаются Пхукет, Паттайя и Бангкок. Средний бюджет покупки составляет около $121 тыс. — это один из самых низких показателей среди популярных зарубежных направлений.
Популярность Таиланда объясняется сочетанием нескольких факторов: относительно низким порогом входа, развитой туристической инфраструктурой и высоким спросом на краткосрочную аренду. Для многих инвесторов покупка квартиры у моря стала альтернативой традиционным банковским инструментам сбережения капитала.
По словам участников рынка, значительная часть покупателей рассматривает недвижимость в Таиланде как «второй дом» для семьи, который одновременно может приносить доход в периоды отсутствия владельцев.
Дубай сохраняет статус финансовой гавани
Несмотря на некоторое охлаждение спроса в 2024 году, Объединенные Арабские Эмираты продолжают оставаться одним из ключевых направлений для казахстанского капитала.
Средний бюджет сделки составляет около $173 тыс. Наибольший интерес инвесторы проявляют к апартаментам в новостройках, сервисным апартаментам и объектам коммерческой недвижимости.
Главными преимуществами рынка остаются отсутствие подоходного налога для физических лиц, высокая ликвидность недвижимости и возможность хранения капитала в долларовой юрисдикции.
Для многих состоятельных семей Дубай также стал частью более широкой стратегии международной мобильности. Покупка недвижимости нередко сопровождается открытием бизнеса, созданием зарубежной структуры управления активами или организацией длительного проживания семьи.
Турция теряет монополию на спрос
В 2021-2022 годах Турция фактически была главным зарубежным рынком для казахстанских покупателей. Однако сегодня часть капитала постепенно перетекает в другие направления.
Средний бюджет покупки в Турции составляет около $188 тыс. Наиболее популярными городами остаются Анталья, Алания, Стамбул и Мерсин.
Преимущества турецкого рынка хорошо известны инвесторам: географическая близость, развитая туристическая отрасль и относительно понятная процедура покупки недвижимости иностранцами.
По данным TurkStat, только в мае 2024 года граждане Казахстана приобрели 95 объектов недвижимости в Турции. Однако эксперты отмечают, что часть инвесторов стала осторожнее относиться к рынку на фоне колебаний курса лиры и изменений в программах получения вида на жительство.
Бали привлекает инвесторов высокой доходностью
Одним из самых быстрорастущих направлений остается Индонезия, прежде всего остров Бали.
Интерес покупателей из Казахстана за 2024 год увеличился примерно на 13%, а средний бюджет покупки достиг $174 тыс.
Инвесторов привлекает устойчивый туристический поток, развитие инфраструктуры для цифровых кочевников и активное строительство инвестиционных вилл. На рынке часто заявляется потенциальная доходность в диапазоне 8–13% годовых.
Впрочем, профессиональные инвесторы относятся к таким показателям с осторожностью. Реальная доходность зависит от качества управления объектом, сезонности, загрузки и расходов на обслуживание. Поэтому заявленные цифры следует воспринимать скорее как маркетинговые ориентиры, а не гарантированный результат.
Европа остается выбором состоятельных семей
Если азиатские рынки и Ближний Восток ориентированы преимущественно на доходность и доступность, то европейская недвижимость играет иную роль.
Средний бюджет покупки во Франции, Великобритании и Италии достигает €1,2 млн. В центре внимания находятся Лазурный Берег, Лондон, Милан, Тоскана, Канны, Ницца и район озера Гарда.
Для состоятельных казахстанцев такие активы выполняют сразу несколько функций. Во-первых, они позволяют сохранить капитал в стабильных юрисдикциях. Во-вторых, обеспечивают семье доступ к качественной инфраструктуре, медицине и образованию. В-третьих, становятся частью наследственного планирования.
Отдельным трендом последних лет стала покупка недвижимости для детей, обучающихся за рубежом. Лондон, Париж, Милан и Барселона становятся не только образовательными центрами, но и точками концентрации семейных инвестиций. Вместо многолетней аренды родители все чаще предпочитают приобретать собственное жилье, рассматривая его как долгосрочный актив.
Грузия сохраняет позиции благодаря доступности
Наиболее демократичным рынком остается Грузия, прежде всего Батуми.
Покупателей привлекают относительно низкие цены, простота оформления сделок и отсутствие существенных административных барьеров для иностранных инвесторов.
Основной спрос приходится на апарт-отели, студии и квартиры у моря. По данным рынка, в 2025 году иностранные граждане приобрели около 52% всех квартир в Батуми, что подчеркивает высокую зависимость местного рынка от зарубежного спроса.
Почему состоятельные казахстанцы продолжают покупать недвижимость за рубежом
Хотя инвестиционные стратегии различаются в зависимости от бюджета, ключевые мотивы остаются схожими.
На первом месте находится защита капитала. Недвижимость в стабильных юрисдикциях позволяет диверсифицировать валютные риски и снизить зависимость от локальных экономических факторов.
Второй мотив — получение арендного дохода. Особенно это касается рынков Таиланда, ОАЭ, Турции и Бали, где инвесторы рассчитывают получать денежный поток в иностранной валюте.
Третья причина связана с образом жизни. Для многих семей зарубежная недвижимость становится вторым домом, который можно использовать для отдыха, сезонного проживания или удаленной работы.
Наконец, все более важную роль играют образование детей и международная мобильность. Ряд стран продолжают выдавать гражданство за инвестиции в недвижимость. После 2022 года значительно выросло число покупателей, рассматривающих зарубежную недвижимость как часть долгосрочной семейной стратегии и создание «запасной точки присутствия» в другой стране.
Что дальше
В 2026 году рынок продолжает смещаться от спекулятивных покупок и интереса к программам ВНЖ в сторону более прагматичных инвестиционных решений. Покупатели все чаще оценивают реальные показатели арендной доходности, ликвидность объекта и перспективы роста стоимости.
Одновременно растет интерес к премиальной европейской недвижимости как защитному активу, а также к объектам, связанным с образовательными маршрутами детей.
В результате зарубежная недвижимость для казахстанских инвесторов постепенно превращается из инструмента эмиграции в элемент глобального управления капиталом. Для массового покупателя это по-прежнему квартира у моря в Таиланде или Турции. Для состоятельного инвестора — часть семейного капитала, распределенного между несколькими юрисдикциями и работающего на долгосрочные цели.
*На правах рекламы
