С 8 сентября 2026 года договоры об отчуждении и залоге недвижимого имущества, подлежащего регистрации, удостоверяются по месту нахождения объекта. Теперь при обращении к нотариусу нужно учитывать не только место жительства продавца, покупателя или заемщика, но и адрес самой недвижимости.
Что именно изменилось, какие сделки подпадают под новое правило и придется ли собственнику ехать в другой город? Разбираемся вместе с адвокатом Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазирой Саттаровой.
Правоустанавливающие документы на недвижимость: какие бывают и как проверить >>>
Новые требования
Изменения закреплены в пункте 2-1 статьи 54 Закона РК «О нотариате»: удостоверение договора об отчуждении и залоге недвижимого имущества, подлежащего регистрации, производится по месту нахождения этого имущества. Норма появилась после вступления в силу изменений, внесенных Законом РК от 8 июля 2026 года № 343-VIII.
То есть при оформлении соответствующего договора теперь необходимо учитывать местонахождение самого объекта недвижимости. По словам Жазиры Саттаровой, под местом нахождения недвижимости понимается фактическое расположение конкретного объекта, сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости.
При этом новое требование не стоит трактовать шире, чем оно сформулировано в законе. Речь идет именно о договорах об отчуждении и залоге недвижимого имущества, подлежащего регистрации, а не обо всех нотариальных действиях, которые каким-либо образом связаны с недвижимостью. К отчуждению относятся, в частности, продажа, дарение и другие сделки, направленные на переход права собственности.
Как оформить дарственную на недвижимость в 2026 году >>>
Как было раньше
Ранее действовал принцип экстерриториальности. С 1 июля 2021 года при совершении сделок с недвижимостью стороны могли обращаться к нотариусу независимо от места нахождения объекта и места проживания участников сделки.
С 8 сентября 2026 года для договоров об отчуждении и залоге регистрируемой недвижимости установлена территориальная привязка — теперь непосредственно к объекту.
Важно учитывать и другой нюанс: обратиться нужно не просто к любому нотариусу в нужном городе. Территория деятельности частного нотариуса определяется в рамках соответствующего нотариального округа. Поэтому на практике следует выбирать нотариуса, территория деятельности которого охватывает место нахождения недвижимости.
Как купить квартиру в Казахстане в 2026 году: пошаговая инструкция >>>
Зачем понадобились изменения
Как отмечает Жазира Саттарова, основная цель нововведения — усилить контроль за сделками с недвижимостью и повысить защиту прав собственников.
— Привязка нотариального оформления к месту нахождения объекта позволяет обеспечить более эффективную проверку сведений о недвижимости и снизить риски неправомерного отчуждения имущества. Особенно важно это учитывать при продаже недвижимости по доверенности, — отмечает адвокат. — Таким образом, новое правило напрямую влияет на организацию сделок с недвижимостью и требует заранее учитывать территориальный принцип нотариального удостоверения. Поэтому соблюдение установленного законом порядка — это прежде всего защита права собственности и уверенность в юридической чистоте сделки.
Если продавец и покупатель живут в разных городах
Представим ситуацию: квартира находится в Алматы, продавец живет в Караганде, а покупатель — в Астане. Раньше стороны могли выбрать нотариуса с учетом действовавших правил экстерриториальности. Теперь при удостоверении договора об отчуждении такой квартиры необходимо обращаться по месту нахождения объекта — в Алматы.
Именно адрес квартиры, а не место жительства продавца или покупателя определяет территориальную привязку договора. Поэтому перед сделкой сторонам стоит заранее уточнить, где именно можно удостоверить договор и входит ли конкретный нотариус в соответствующую территорию деятельности.
Нужно ли собственнику лично ехать в город, где находится квартира?
Не всегда. Если собственник не может присутствовать на сделке, он может действовать через представителя при наличии надлежащих полномочий. Само новое правило не запрещает продажу квартиры по доверенности.
Однако есть важный нюанс: доверенность на распоряжение недвижимым имуществом нельзя оформить удаленно через новый порядок совершения нотариальных действий посредством портала «цифрового правительства».
С 8 сентября правила предусматривают возможность совершения ряда нотариальных действий удаленно, в том числе оформления доверенности, но из этого перечня исключена доверенность на распоряжение имуществом.
По словам Жазиры Саттаровой, собственник может оформить такую доверенность у нотариуса в своем городе, после чего представитель использует ее для совершения сделки в месте нахождения недвижимости. Полномочия представителя проверяет нотариус, удостоверяющий договор.
Таким образом, само присутствие собственника в городе, где расположена квартира, не является обязательным во всех случаях. Но дистанционно оформить доверенность именно на распоряжение недвижимостью нельзя.
Если у собственника несколько квартир в разных городах
Новое правило особенно важно для собственников, которые продают сразу несколько объектов, расположенных в разных населенных пунктах.
Например, у одного человека есть квартира в Караганде и квартира в Астане. Если они продаются по отдельным договорам, договор по карагандинскому объекту должен оформляться с учетом места нахождения этой квартиры, а договор по объекту в Астане — с учетом места нахождения второй квартиры. Нельзя автоматически считать, что оба договора можно удостоверить у одного нотариуса только потому, что собственник находится в одном городе.
Если собственник действует через представителя, такой вариант также возможен при наличии правильно оформленной доверенности на распоряжение конкретными объектами.
А что с ипотекой и цифровыми механизмами?
Для ипотечных сделок ситуация несколько сложнее. В Казахстане действует пилотный механизм «Цифровая ипотека», который позволяет проводить онлайн нотариальное оформление сделок по купле-продаже вторичного жилья при ипотечном кредитовании. В таком случае банк, нотариус и регистрирующие органы взаимодействуют в электронном формате, а участники сделки подтверждают свои действия с помощью ЭЦП. Система также проверяет сведения об участниках и объекте, в том числе наличие прав собственности, обременений и ограничений.
При этом «Цифровая ипотека» не является общим исключением из нового территориального правила. Сам факт того, что сделка проводится в электронном формате, не отменяет требований закона о месте удостоверения договора. Как отмечает Жазира Саттарова, возможность дистанционного участия зависит от конкретного механизма и вида нотариального действия.
Поэтому покупателю, который берет ипотеку на квартиру в другом городе, стоит до начала оформления уточнить у банка, участвует ли конкретная сделка в цифровом механизме и как в этом случае соблюдается территориальное требование. Если сделка проводится вне рамок такого пилота, нужно исходить из общего правила — договор об отчуждении или залоге удостоверяется по месту нахождения объекта.
Что проверить перед сделкой
Чтобы новое территориальное требование не стало неожиданностью, до визита к нотариусу стоит проверить:
- где зарегистрирован объект и какой адрес указан в государственных сведениях;
- подпадает ли предстоящая сделка под договор об отчуждении или залоге регистрируемой недвижимости;
- территорию деятельности нотариуса;
- кто будет участвовать в сделке лично, а кто — через представителя;
- если используется доверенность, дает ли она представителю необходимые полномочия;
- при ипотеке — какой порядок оформления предусмотрен банком.
По словам Жазиры Саттаровой, предварительная проверка этих вопросов позволит избежать дополнительных расходов и повторного оформления документов.
Кратко
- Договоры об отчуждении и залоге регистрируемой недвижимости удостоверяются по месту нахождения объекта.
- Место жительства продавца, покупателя или заемщика не определяет место удостоверения такого договора.
- Правило касается именно соответствующих договоров, а не всех нотариальных действий, связанных с недвижимостью.
- Собственник может участвовать в сделке через представителя при наличии надлежащей доверенности.
- Доверенность на распоряжение недвижимостью нельзя оформить удаленно согласно новому общему порядку нотариальных действий на портале «цифрового правительства».
- При ипотеке необходимо отдельно уточнять порядок дистанционного оформления в рамках действующих цифровых механизмов.
- Если у собственника несколько объектов в разных городах, для каждого договора нужно учитывать место нахождения соответствующей недвижимости.
Благодарим за помощь в подготовке материала партнера kn.kz, адвоката Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазиру Серпыловну Саттарову
· 8-701-463-05-65, 8-777-485-34-68,
· zhaz-ir@mail.ru, @advocate_sattarova_zhazira
Фото из личного архива Жазиры Саттаровой
Информационная служба kn.kz
