«Офистiк» мәселе: сатып алу немесе жалға алу?

Қайсысы тәуір — офисті сатып алу немесе оны қарапайым жалға алу? Бұл сұраққа жауапты табу, расында, тым күрделі, әрбір бөлек-бөлек фирмалардың ерекше белгілеріне байланысты болады — осындай ұйымдардың және тағы басқа шарттардың арасындағы оның қаржылық жағдайы, тұрақтылығы.

Мамандардың көпшілігінің пікірлерінше, ең көбірек қолайлы вариант бәрібір ғимаратты сатып алу болып табылады. Әрине, ол тек нақтыланған қомақты қаражат (аз еместігін атап өту керек) болғанда ғана мүмкін. Бірақ, мұнда жаңа мәселе туындайды — компания айналымынан осындай ақшаны алу қаншалықты мақсатқа сай орынды. Өйткені, офисті сатып алу фирманың бірталай сомадан және болашақта түсуі тиіс табыстардан айырылады дегенді білдіреді.

Сонымен, нақты шешім қабылдар алдында тиянақты түрде әрбір нәрсені өлшеп-пішу керек және бірінші кезекте мынадай екі шартты есте ұстаған дұрыс: фирманың қаржылық жағдайы, яғни, мұндай иелену оның бюджетіне қаншалықты әсер етуі. Осыдан кейін өзіңіздің ақшаңызды жұмсаудың реті аян болады — оларды банкте сақтау, айналымға салу немесе жылжымайтын мүлікті сатып алуға жіберу.

Офистің өзін-өзі ақтау мерзімі ең маңызды кезең болып саналады. Тіпті шағын коммерциялық ғимаратты жекелеп иелену — демек, салықты және коммуналдық қызметтерге төлеу деген сөз. Бұл, расында, — кейде қалтаға кәдімгідей кері әсер ететін қосымша қомақты шығындар.

Жалға алу бәрінен де тым оңайырақ. Кез келген уақытта вариантты табуға және шығындарды бірнеше есеге қысқартуға болады. Бұдан басқа персоналдың санын көбейту/азайту жағдайында өте қолайлы ғимаратқа ауыстыру мәселесі проблема туғызбайды. Сонымен, ұзақ мерзімдік жалға алу — үлкен емес фирмалар мен ұйымдар үшін пайдалы, қажетті шешім.

Kn.kz порталы аналитиктерінің мәліметтері бойынша жарты жылда (2013 жылдың қаңтары мен шілдесі аралығында) Астанада офистік ғимараттарды сату және жалға беру бағасының үздіксіз көтерілуі байқалды. Осыған қоса өсу көрсеткіштері тиісінше 32%-ге және 9,4%-ға тең болды.

Осы уақытта сараптамашылар ірі деген компаниялар үшін офистік ғимараттарды сатып алу дұрыс шешім болып табылатынын атап айтады. Жылжымайтын мүлікке баға әрдайым өсіп жатыр, енді екі жылдан кейін иеленген шаршыларын сату және жалға берудің қолайлылығына кәсіпкер қол жеткізеді. Бұдан басқа келешекте, ертең олар несие алудың кепілдемесі болады. Мәртебелілік туралы айтудың ешқандай қажеті жоқ — аталған факті бұған куә.

Дәл осындай тұщымды, пәрменді пікірді, сонымен қатар Flip.kz ірі қазақстандық интернет-дүкеннің директоры Александр Соколов та ұстанады.

— Біздің бизнесіміз тым жоғары қарқынмен өсіп жатыр, сонда да осы бүгінгі сатып алғанымыз ертең тар болуы әбден ықтимал. Әрине, егер компания тұрақты болса, онда жылжымайтын мүлікті бірден сатып алған дұрыс, өйткені, оның бағасы тоқтаусыз көтерілуде. Менің ойымша, жаңадан қанат жайған ұйымдар коммерциялық ғимаратты жалға алулары керек, себебі, бұл игі қадам аз міндеттеме жүктейді және бизнестің дамуына үлесін тигізеді.

Балама үшін құрылыс

Flip.kz директоры Александр СоколовКоммерциялық жылжымайтын мүлікті иеленудің тағы бір жолы — оның құрылысы. Мұндай шешімнің ең негізгі пайдасы — маңызы орасан мынадай кезеңдерді, болашақ офистің орналасу мекен-жайын, оның жобасын, алаңын, корпоративтік стилін және тағы басқаларды өз бетінше, емін-еркін анықтау. Бірақ, кез келген бизнесмен мұндай қадамға бара бермейді, компаниялардың көпшілігі тап-тұйнақтай дап-дайын офистерді сатып алғанды/жалға алғанды қалайды. Оның себептері түсінікті — күтпеген жағдайда құрылыстың түрлі уақытына маңызды орталық пен ғимаратты пайдалануға беру мерзімін кейінге ысыруы, қалдыруы мүмкін. Тек бір ғана тәуір  участкені іздеу бірнеше айға созылады. Бұдан басқа түрлі-түрлі инстанцияларда жобаны келісу толымды шыдам мен көп уақытты талап етеді.

— Егер уақыт болса, онда дайын жылжымайтын мүлікті сатып алуда құрылыс қашан да тәуір, — дейді Flip.kz директоры Александр Соколов, — өйткені, бизнестің талаптарына сәйкес оны салуға болады. Бизнесменге құрылыс салумен айналыспау қолайлы екені түсінікті, әркім өзінің жұмысымен шұғылдану үшін сенімді құрылыс фирмасына хабарласқан дұрыс.

Аңыздар және ақиқат

Ірі отандық компаниялар шаршы метрлерді жалға алуды қалайтындықтарын атап өту керек, ал, шетелдіктер — оларды сатып алғанды дұрыс, жөн көреді. Іс жүзінде мұндай байламдар ағат, қате. Статистика біздердікі мен шетелдік компаниялардың арасында бұл мәселеде айырмашылық жоқ екенін көрсетеді. Әрбір фирма үшін бұл іс жеке шаруа болып есептеледі. Сонымен қатар шетелде офистік ғимаратқа қожалық ету несиелеудің өте төмен ставкаларына байланысты оңай да болады. Ғимаратты немесе баспананы да сатып алу жылжымайтын мүліктің табыстылық көрсеткішінен компанияның ішкі табысы төмен болған жағдайда ғана қолайлы болатынын тәжірибе көрсетіп отыр. Мысалы, егер өндірістік фирманың пайдасы орташа 10­-15%-ды құраса, ал, коммерциялық жылжымайтын мүліктің табыстылығы 20%-ға көтерілсе, онда офисті сатып алып жалға беруде үнемдеуге мүмкіндік береді.

Қолайлы қаржы салу

Көбінесе әлі салынып бітпеген ғимараттарды оған қаржы құю мақсатында иеленеді — ұзақ мерзімге де, қысқа мерзімге де. Құрылыстың үлестік қатысушысы болғаннан кейін сатып алушы осылайша пайдаға салық төлемақысының шығындарын азайтады. Бұдан басқа дайын, пайдалануға берілгенге қарағанда әлі салынып бітпеген ғимарат айтарлықтай тым арзан тұрады. Офистік ғимараттың құнын төлеу, тәртіп бойынша, кезең-кезеңімен жүргізіледі, жылжымайтын мүліктің болашақ қожайынының тапсырмасын оңайлатады һәм жеңілдетеді. Алайда, бұның жеке пайдалану үшін жедел ғимарат іздеген фирманың көкейіне қона бермейтінін атап өткен де абзал.

Бірақ, бұл жерде өз ерекшеліктерінен айналып өтуге болмайды. Бір жағынан, қазіргі заманда құрылыс жүргізіліп жатқан кезде офистік ғимаратты иеленуді Қазақстанның ірі-ірі қалаларында пайдалануға берілген осындай объектілердің үлкен көлемдеріне байланысты ыңғайлы мәміле деп санауға болады. Басқа жағынан алғанда — несиелеудің ставкалары өседі, демек, — әлеуетті сатып алушының тәуекелшілдігі де жоғарыға көтеріледі. Бұдан басқа жылжымайтын мүлікті тәуелсіз сараптамашының бағалағаны өте маңызды. Офистің кепілдігіне несиелік ресурстар тартылған жағдайында басынан мәміле ойластырылса, мұндай іс-әрекет міндетті болып саналады.

Құжаттама

Коммерциялық жылжымайтын мү-ліктің сатушысынан қандай құжаттарды талап ету керек:

  • жылжымайтын мүліктерге меншік-тің құқықтарын дәлме-дәл растайтын құқық белгілейтін құжаттар;
  • меншік құқының мемлекеттік тіркелім куәлігі;
  • жылжымайтын мүлікке құқықтың жә-не оның техникалық мінездемесінің тіркелгендігі туралы анықтама;
  • объектінің техникалық паспорты:
  • күйеуінің/әйелінің мәмілені жасауға келісімі (жеке тұлға үшін).

Сатып алу-сату келісімшартын жасар алдында офистің иелену тарихын тиянақты, ыждағатты біліп алған дұрыс, сонымен қатар коммуналдық төлем бойынша қарыздар туралы ақпаратты да тексерген жөн.

 «Қарсы емес» және «қарсы»

 Жалға алудың артықшылығы:

  • қомақты қаражатты бір уақытта құюдың қажеті шамалы;
  • ай сайынғы және жыл сайынғы шығындарды болжаудың мүмкіндіктері бар;
  • офистік кеңістікті барынша ұлғайтып немесе, керісінше, барынша азайтып, көшіп кетудің де мүмкіндіктері жоқ емес;
  • жаңа офисте бірден жұмысты бастаудың мүмкіншілігі.

 Жалға алудың кемшіліктері:

  • өз қажетіне және ниетіне сәйкес ғимаратты қайта жабдықтаудың нақты күрделілігі;
  • жиі көшу кезінде клиенттермен келісімшарттарды бұзу бойынша шектеу;
  • қаламайтын көршілік және жалға беруші үшін қабырғаларда және ғимарат іргесіндегі жарнамалардың қолайсыз орналастыру мүмкіндігі;
  • көшу кезінде клиенттердің бір бө-лігін жоғалту мүмкіншілігі.

 Сатып алудың артықшылығы:

  • жылжымайтын мүлік бағасының әрдайым өсуі;
  • маңыздылық;
  • компанияның салиқалылығы мен тұрақтылығының көрсеткіші.

 Сатып алудың кемшіліктері:

  • қомақты материалдық шығындар;
  • қосымша шығындардың қажеттіліктері (мысалы, жылжымайтын мүлікке салық, коммуналдық төлемдер, жөндеу және т.б.);
  • жылжымайтын мүлік құнының жедел төмен түсуі.

Kn.kz порталы аналитиктерінің дәл ақпаратына байланысты, 2013 жылы қазанда Астанада коммерциялық жылжымайтын мүліктің алаңын жалға берудің орташа бағасы 3107 тг/ш.м. құрады. Офистерді сатудың орташа құны 2255 у.е./ш.м. тең болды.

Kn.kz Ақпарат қызметі

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.