Как выселить недобросовестных арендаторов из своего жилья

Перед тем как пускать в квартиру постояльцев, подпишите с ними договор аренды. Арендный бизнес популярен во всём мире. Многие люди предпочитают вкладывать деньги в покупку недвижимости, чтобы потом получать с неё ежемесячный стабильный доход.

Заключив договор, проще добиться выселения из квартиры

По закону РК «О жилищных отношениях» №94-I, принятому ещё 16 апреля 1997 года, вы можете сдавать квартиру в аренду, даже если живёте в нём сами. Не говоря уже об отдельной квартире. То есть сдавать можно и всё жильё, которое у вас есть, и его часть. К тому же этот бизнес весьма прибыльный, спрос на арендные квартиры достаточно высок. Но в нём, как и везде, есть свои плюсы, минусы и неприятные моменты, которых так хочется избежать каждому арендодателю.

Уж сколько раз твердили миру о том, какую неоценимую роль в любом споре (особенно судебном) может сыграть документ. Поэтому перед тем как пускать в квартиру постояльцев, составьте и подпишите с ними договор аренды. Это на руку, в первую очередь, вам как владельцу квартиры, так как вы можете прописать в договоре все ваши требования до мельчайших нюансов. Укажите срок аренды, сумму ежемесячной платы, а также права и обязанности сторон. Причём последний пункт — про обязанности — советуем обдумать основательно, чтобы он в дальнейшем помогал вам решать споры с арендаторами.

Можно, например, указать, что, если арендатор не покинет жильё после окончания срока аренды, вы обратитесь в судебные и правоохранительные органы для защиты своих законных прав и интересов. Такой пункт договора, кстати, будет иметь и хорошее психологическое действие — арендатор сразу поймёт, что вы не относитесь к числу «простачков», и не решится водить вас за нос.

В договоре аренды нужно детально прописать, в каком случае и в каком порядке его можно расторгнуть. Это поможет сэкономить время и нервы обеим сторонам. Вам не надо будет в экстренном порядке искать новых жильцов, чтобы не нести финансовых потерь, а им — новую квартиру.

Заключать договор аренды можно и от физического лица (без регистрации ИП и ТОО). Нужно будет оплатить индивидуальный подоходный налог (ИПН), которым будет облагаться доход, полученный от аренды квартиры. По закону, физические лица, сдающие квартиры в аренду, вправе не регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Но они обязаны ежегодно предоставлять декларацию по ИПН и осуществлять уплату этого налога.

О том, как правильно заключить договор аренды квартиры, читайте в статье.

Где и зачем регистрировать договор об аренде?

Юристы отмечают, что договор имущественного найма на срок более одного года должен быть заключён в письменной форме. В случае, когда хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, такая форма договора является обязательной независимо от срока.

Но договор имущественного найма между гражданами на срок до года включительно может быть заключен в устной форме. Если договор имущественного найма заключён без указания срока, он считается заключенным на неопределённый срок.

Возможно, вы знаете, что если договор аренды заключается более чем на 1 календарный год, то он подлежит государственной регистрации, которая осуществляется через ЦОН. Такой договор будет иметь больший юридический вес для вас и для арендатора. Если вы не хотите регистрировать документ, можно схитрить (естественно, в рамках закона) — заключить договор на 11 месяцев с дальнейшей пролонгацией (продлением) на другой срок. Это не является нарушением законодательства. Каждая из сторон вправе отказаться от такого договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца — при найме недвижимого имущества.

О том, на что имеет право арендатор квартиры и какие меры он вправе применять, читайте по ссылке.

Как выселить: через суд или с помощью хитрости

Однако что делать, если вы столкнулись с настолько недобросовестными арендаторами, которые даже после истечения срока аренды по договору (или договорённости) не хотят покидать квартиру, вывозить имущество и отдавать вам ключи от вашего жилья?

Если срок аренды по договору заканчивается, вам нужно в оговоренный срок письменно предупредить об этом арендаторов: лучше вручить уведомление лично в руки, можно даже в присутствии свидетелей, например, соседа по площадке. По истечении указанного вами срока арендаторы должны освободить жильё и выехать со всеми вещами. Если они не выезжают добровольно, то вы можете смело обращаться в судебные органы с исковым заявлением о выселении.

В законе РК «О жилищных отношениях» говорится о том, что выселение граждан и юридических лиц из жилых помещений допускается в судебном порядке по требованию одной из сторон. Но в случае оспаривания одной из сторон судебного решения рассмотрение дела будет проходить в нескольких инстанциях, и выселение может растянуться на долгое время (даже до полугода). Само выселение будет происходить после вступления решения суда в законную силу.

Прописка в Казахстане: необходимые документы, штрафы за отсутствие регистрации >>>

Договор имущественного найма может быть изменён (или расторгнут досрочно) в судебном порядке в следующих случаях:

  • арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, несмотря на письменное предупреждение арендодателя о прекращении таких действий;
  • арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает имущество;
  •  арендатор более 2 раз по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату за пользование имуществом;
  • в тех случаях, когда в соответствии с законодательными актами или договором обязанность капитального ремонта лежит на арендаторе, — арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором найма сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки.

Кстати, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после предоставления арендатору возможности исполнения своего обязательства в разумный срок.

Второй вариант выселения более практичен и популярен — после истечения срока действия договора вы как собственник помещения можете делать в нём что угодно — производить ремонтные и строительные работы, менять сантехнику, окна и двери. Есть надежда, что арендаторы вряд ли будут жить в доме без окон, дверей и сантехники. Один нюанс: все манипуляции с ремонтом и выносом сантехники нужно делать, только когда жильцы будут дома, чтобы у них не было повода подать на вас в суд, но уже по другой причине — например, обвинение в краже принадлежащих арендаторам вещей.

Информационная служба kn.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.