Как разрешать споры с арендодателем?

Для многих казахстанцев аренда квартиры служит альтернативой её покупке. Поэтому юридические вопросы аренды жилья и другой недвижимости не перестают тревожить умы соотечественников: как грамотно разрешать споры? Ниже рассмотрим права и обязанности арендодателя — кто и за что в ответе.

Что нужно знать для начала?  

Известно, что на рынке съемного жилья многие пренебрегают официальными соглашениями — жилье часто снимается на устной договоренности, не дается расписок и т.д. Аренда квартир — зачастую дело интимное, многие стремятся снять квартиру без посредников и оговаривают всё на словах.

Однако вы будете защищены законом от неуплаты, от выселения, от долгов или от порчи имущества и прочих опасностей, только в случае, если вы все оформите официально, т.е. подпишете договор аренды. Образец можно всегда найти в Интернете. Часто, желая избежать налогов или высокой ответственности, бумажной волокиты, люди рискуют еще больше.

Сдаваться может как часть жилья (комната), так и целое помещение — они должны быть пригодными для проживания. Есть определенные санитарные нормы, которым помещение должно соответствовать.

Также по закону недопустима аренда недвижимости, которую для вас снимает государство из частного фонда: т.е. договор поднайма с жильцом будет недействительным.

Как кризис влияет на рынок арендного жилья >>>

Если арендодатель продал квартиру

Чаще всего, если арендодатель продает квартиру, квартиросъемщик об этом знает — приходят оценщики, потенциальные покупатели. Между людьми все это обговаривается.

Если говорить о законности, то договор аренды при переходе права собственности на жилье к другому лицу не отменяется.

Т.е. фактически арендатор может продолжать снимать помещение. Другой вопрос, что новый владелец может расторгнуть соглашение, однако он обязан за 3 месяца в письменной форме уведомить об этом жильца. Рекомендации арендатору, если хозяин квартиры собирается ее продать:

  • посмотреть сроки действия договора — если там осталось «всего ничего», скажем 2-3 месяца, то по факту продажи квартиры может закончиться и срок аренды. У нового хозяина вряд ли будет желание сдавать вам жилье — придется съехать. Будьте к этому готовы;
  • если покупатель уже известен — переговорите с ним о возможности сдачи жилья. Возможно, он будет даже рад «оставить» вас в качестве жильца.

Договор аренды при переходе права собственности на жилье к другому лицу не отменяется.

Конечно, гарантий здесь дать никто не может — вам могут и пообещать, но в любое время попросить съехать. Защищает только документ: если у вас есть договор аренды и срок не истек, то ближайшие 3 месяца после продажи вы можете быть спокойны — даже при расторжении сделки, этого времени хватит, чтобы найти новое жилье и спокойно переехать.

Однако этот момент можно прописать в договоре: например, поставить условие, что жилец должен съехать из квартиры, если она будет продана другому человеку. В таком случае, когда придут оценщики или покупатели (посмотреть квартиру), начинайте подыскивать другое жилье.

На что имеет право арендодатель?

Арендодатель — это хозяин квартиры, земельного участка или нежилого помещения, которые он сдает. Права арендодателя:

  • Если в договоре не были указаны сроки, то его можно расторгнуть в любое время и без объяснения причинможет расторгнуть договор аренды до окончания срока, предупредив об этом нанимателя не позднее, чем за 3 месяца;
  • если в договоре не были указаны сроки, то его можно расторгнуть в любое время и без объяснения причин;
  • если арендатор существенно нарушает сроки оплаты, то владелец может потребовать внести оплату вперед, но не более чем за 2 срока подряд.

Причины досрочного расторжения договора могут быть две — или несоблюдение условий найма арендатором (например, порча имущества и т.д.) или уважительные непредвиденные обстоятельства (например, потеря жилья, женитьба, приезд родственника и т.д.).

По закону арендодатель не отвечает за нарушение пользования, которое совершилось третьими лицами насильственным путем: дело касается грабежей и взломов жилья, подписания каких-либо документов под воздействием угроз и проч. противозаконные действия.

Как выгодней сдавать квартиру в Астане: посуточно или помесячно? >>>

Обязанности хозяина

По нормам гражданского кодекса и закона о жилищных отношениях в обязанности сдающего в аренду недвижимость входит:

  • обязанность перед арендатором проводить ремонт, устранять недостатки, мешающие пользоваться имуществом и не препятствовать правам пользования, соблюдать условия договора;
  • обязанность перед налоговой службой сдавать отчетность и платить налоговые сборы в бюджет от дохода за аренду. Также вносить ежегодный налог на имущество, землю;
  • обязанность перед коммунальными службами платить за пользование электричеством, водой, отоплением и т.д.

В первую очередь владелец жилья несет ответственность за недостатки квартиры/дома/нежилого помещения или участка, которые появились не по вине съемщика. Может быть и так, что на момент заключения договора арендодатель и не знал об этих нюансах — это влияет разве что только на моральную сторону дела, но никак не отменяет обязанности все поправить.

Когда квартиросъемщик обнаруживает недостаток (например, отвалился кусок штукатурки, нет оконной ручки, течет батарея и т.д.), то возможны четыре сценария развития событий:

  1. Он говорит об обнаруженном изъяне и требует устранить его.
  2. Он требует уменьшить арендную плату.
  3. Он устраняет недостатки сам и высчитывает сумму издержек из оплаты за квартиру — предварительно нужно уведомить об этом владельца жилья.
  4. Досрочно расторгает договор.

Кроме того по статье 552 ГК РК в обязанности арендодателя входит капитальный ремонт (сроки обговариваются с жильцом). Также он обязан сделать срочный ремонт, вызванный необходимостью — починка сантехники, прорвавшей трубы и т.д.

Если хозяин пренебрегает ремонтом, то съемщик может:

  • сделать ремонт за свой счет (сообщив об этом) и взыскать долг;
  • зачесть эту сумму в счет оплаты по договору;
  • потребовать снижения арендной платы по договору;
  • расторгнуть договор.

Текущий (не срочный!) ремонт входит в обязанности нанимателя — как правило, это прописывается в договоре.

Если хозяин меняет цену

По закону владелец жилья может менять стоимость аренды 1 раз в год — однако соглашением сторон может быть предусмотрено иное. Также оплату можно поменять, если изменились централизованные цены и тарифы — потребовать изменения платежа может любая сторона.

Арендатор может потребовать снижения оплаты за квартиру, если:

  • условия проживания и пользования жилищем ухудшились по независящим от него обстоятельствам;
  • если арендодатель не сообщил о правах на жилье третьих лиц (например, квартира в залоге). В этой же ситуации можно расторгнуть договор.

Если говорить о коммунальных услугах, то вопрос решается по договору:

  • оплата коммунальных платежей производится арендатором плюс непосредственно квартплата за жилье;
  • арендатор платит только квартплату за съем жилья, а коммунальные услуги остаются за хозяином жилья.

По закону владелец жилья может менять стоимость аренды 1 раз в год — однако соглашением сторон может быть предусмотрено иное.

Арендатор не обязан оплачивать долги владельца недвижимости по коммунальным и другим обязательствам.

Если по квартире есть долг, то нужно этот момент прописать в договоре аренды: либо арендодатель выплачивает его сам, либо это возлагается на арендатора, но с условием снижения цены квартплаты.

Например, изначально договорились на оплате аренды в 40 000 тенге, но в процессе осмотра документов выяснилось, что по коммунальным услугам есть долг в 100 000 тенге. По договору аренды можно предусмотреть ежемесячную выплату долга в 10 000 тенге и снижение квартплаты до 30 000 тенге. В целом долги находятся в обязательствах собственника квартиры.

Если у вас «замечательный» сосед >>>

Если арендатор сделал ремонт

Самый частый вопрос и предмет споров — ситуация с проведенными улучшениями. Съемщик заменяет паркет, делает хороший ремонт, ставит новые двери, а то и вовсе проводит модную перепланировку. Через какое-то время хозяин расторгает договор и вот здесь начинается конфликт. Одна сторона хочет компенсации — ведь жилье было улучшено, а вторая сторона недоумевает — ну, не нравилась вам прежняя обстановка-планировка, а хозяин-то здесь при чем?

Самый частый вопрос и предмет споров — ситуация с проведенными улучшениямиНа самом деле, все прописано в законе, в статье 555 ГК РК: если улучшения отделимы (что можно вынести из квартиры), то их забирают с собой. Это собственность арендатора.

А если улучшения неотделимы, то можно требовать компенсации расходов в размере стоимости улучшений, но только в том случае (!), если владелец квартиры — он же арендодатель — дал на проведение этих улучшений свое согласие.

В случае если вы вложились в нанятое жилье — желание жить лучше вполне понятно — но ваш арендодатель об этом «ни слуху, ни духу» и разрешения вы у него не спрашивали, то нести за это ответственность он не обязан. Все логично. Поэтому лучше всего прописывать подобные пункты в договоре, чтобы перестраховаться.

Что еще нужно прописать в договоре

Не стоит составлять стандартный договор аренды — его нужно дополнить строками, в которых указываются форс-мажорные ситуации и прочие условия сделки. Помимо вопроса об улучшениях, в договоре желательно прописать следующие моменты:

  • что будет с соглашением при смене собственника (продажа, дарственная, наследование);
  • кто отвечает за компенсацию имущества, безопасность в случае форс-мажорной ситуации: пожара, наводнения и т.д. Чаще всего, если событие контролируемое — т.е. вызвано недосмотром какой-то стороны, то отвечает виновный.

Например, вы сняли/сдали квартиру, и арендаторы по неосторожности неправильно подключили электроприборы — случился пожар, сгорела мебель, вещи — понес убыток и арендодатель, и арендатор. В данном случае вина арендатора и компенсировать убытки будет он.

Если же проводка «барахлила» и ответственность за нее в договоре прописана на арендодателе, его предупреждали, но он не провел ремонт, и случился пожар, то компенсацию за сгоревшее имущество будет выплачивать арендодатель.

Поэтому обязательно пропишите в договоре зоны ответственности за электричество, трубопроводы, сантехнику и отопление. Потому что в случае пожара, затопления, прорыва батарей без денежных трат не обойтись.

Также нужно быть внимательным к санкциям и штрафам — за несвоевременность срочного ремонта или капитального ремонта, за несвоевременно уплаты аренды и т.д. Также часто включаются неустойки за досрочное расторжение договора, о которых нужно знать.

Также важно помнить, что договора (сделки) нужно регистрировать через ЦОН — без этого сделка может быть признана незаконной. Арендодателю стоит посоветовать взять с арендатора залог — он будет гарантией нормального пользования квартирой, возврата ключей. Залог, как правило, платится в размере одного ежемесячного платежа.

Информационная служба kn.kz

Читайте также:

6 мифов об арендном жилье

Оформление сделок с недвижимостью у нотариуса: нюансы и стоимость

Как молодой семье накопить на квартиру при доходе 170 000 тенге?

 


4 комментария:

Обновить
киборг (08.08.2016 15:19)

воздух

Маг огня (10.12.2015 10:45)

огонь

Макс (10.12.2015 10:39)

земля

Читатель (09.12.2015 22:54)

вода


Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.