Квартиры от Застройщика: риски при покупке жилья в новостройке

Большинство проблем и непредвиденных ситуаций, возникающих у участников долевого строительства, связано именно с юридической стороной вопроса.

Остановимся подробнее на тех, что касаются непосредственно договора о долевом участии в строительстве.

Изменение цены в процессе долевого строительства

Проблема

Рост цены на квартиру во время строительства — один из самых очевидных рисков долевого участия. Поэтому пункт, касающийся общей стоимости доли и квадратного метра в отдельности, наиболее важный в договоре о долевом участии в строительстве. Если в документе не прописана фиксированная цена за квадратный метр, то не стоит и сомневаться в том, что конечная стоимость квартиры «неожиданным» образом вырастет.

Застройщики будут ссылаться на форс­мажорные обстоятельства и повышение стоимости строительных материалов, а у дольщиков не останется другого выбора, как только согласиться на повышение цены. Впоследствии доказать, что изначально вы соглашались на более низкую цену, будет невозможно.

Что делать

— В договоре обязательно должна быть прописана фиксированная и окончательная стоимость квадратного метра. Только в этом случае строительные компании не имеют права изменять ее, — отмечает директор юридической фирмы «Феникс» Талгат Мылтыкбаев.

Фактическая площадь отличается от указанной в договоре долевого участия

Проблема

Случается, что дольщик обнаруживает, что площадь квартиры, указанная в договоре, и фактическая площадь не совпадают. И хорошо, если фактическая площадь больше, а если наоборот?

Что делать

Как отмечает Талгат Мылтыкбаев, серьезные отклонения от общей площади — явление редкое.

— Чаще всего в договоре прописывается, что если разница в оговоренной и фактической площади не превышает 5-10%, то ни одна из сторон не предъявляет претензий.

В свою очередь, если площадь квартиры увеличилась более чем на 5-10%, компания может потребовать доплату. И, если в договоре не отражено иное решение данной проблемы, при отказе дольщика доплатить застройщик может взыскать эту сумму через суд, но только в том случае, если дольщик уже принял квартиру.

Поэтому при подписании акта приёма-передачи нужно обязательно проверить, соответствует ли предлагаемая квартира условиям заключенного договора, и измерить площадь.

Дольщик может не соглашаться с какими-либо дополнительными пунктами договора и просить внести изменения, однако компании-застройщики вряд ли пойдут на это. Ситуация на рынке Казахстана такова, что недостатка в клиентах застройщики не испытывают, а потому чаще диктуют условия, нежели подчиняются им.

Качество отделки не соответствует договору с Застройщиков

Проблема

Заключая договор с дольщиком, строительная компания обещала, что жить в ней можно будет сразу после сдачи дома в эксплуатацию. Но, получив долгожданные метры, вы обнаружили, что в квартире установлены двери из картона, нет элементарной сантехники и напольного покрытия, то есть квартира сдана вам в черновой отделке.

Что делать

Согласно Постановлению Правительства РК от 02.05.07 под № 357 «О внесении дополнений и изменений в Постановление Правительства РК от 15.10.01 под № 1328», ввод жилых объектов в эксплуатацию без полной готовности запрещен.

Под полной готовностью понимается состояние помещения, в котором завершены внутренние отделочные (облицовочные, малярные, обойные) работы, постелены чистые полы, установлено сантехническое оборудование, электротехнические приборы бытового назначения, газовые и электрические кухонные плиты и внутриквартирные дверные блоки. Квартиры разрешено сдавать в эксплуатацию только в чистовой отделке.

Принятие данного постановления правительством РК было обусловлено тем, что сдача жилья в черновой отделке создает проблемы с эксплуатацией и обслуживанием новых домов. Получая квартиру в состоянии полуготовности, владельцы начинают активный ремонт, в связи с чем появляется огромное количество мусора, забивающего мусоропроводы, загрязняющего лестничные площадки, лифты и придомовую территорию.

И хотя, согласно информации Комитета по делам строительства и ЖКХ, требования по чистовой отделке касаются как частных застройщиков, так и тех, кто сдает жилье по госпрограммам, фактически это требование выполняется только последними.

— Квартиры продавались и продаются как в чистовой, так и в черновой отделке. Между ними, конечно, есть разница в цене, но и те и другие пользуются спросом, — отмечает риелтор астанинского агентства «Альянс» Аида Кендебаева.

Действительно, черновая отделка выгодна не только застройщикам, ведь некоторым покупателям тоже удобнее приобрести квартиру, ремонт которой можно будет делать «с нуля». Поэтому, как правило, клиенты знают, на что идут.

Если же в договоре, заключенном с компанией, было указано условие о сдаче квартиры в чистовой отделке, которая на самом деле не была сделана, дольщик может потребовать от застройщика завершить работы или возместить ущерб. Этот пункт обязательно должен быть предусмотрен в договоре. При этом качество отделки нужно проверять перед подписанием акта приема-передачи.

Новая квартира не сдана в срок

Проблема

Пожалуй, сроки сдачи объекта в эксплуатацию — самая больная тема для всех дольщиков. Учитывая казахстанские реалии, задержка на несколько месяцев воспринимается нашими дольщиками как нечто само собой ра-
зумеющееся. Но что, если срок растягивается на несколько лет?

Что делать

Согласно типовому договору, в случае нарушения проектной компанией срока передачи дольщику его доли в жилом здании проектная компания уплачивает дольщику неустойку (пеню) в Квартира не сдана в срокразмере 0,1% от суммы, уплаченной дольщиком по договору, за каждый день просрочки, а также возмещает убытки в соответствии с Гражданским кодексом РК. Исключение составляют только те случаи, когда самим дольщиком были нарушены пункты договора, касающиеся своевременной оплаты.

— Однако что касается задержки по срокам, то здесь застройщики стремятся обезопасить себя насколько это возможно, — отмечает директор юридической фирмы «Феникс». — В договоре, конечно, прописывается пеня за просрочку, но условия договора составляются таким образом, что полный размер возмещения за просрочку никогда не превысит определенной суммы. Нужно понимать, что это рыночные отношения, где каждая сторона заинтересована в защите своих интересов. Кроме того, никто не может гарантировать того, что снова не грянет финансовый кризис или не произойдут еще какие-либо форс-мажорные обстоятельства, которые не нарушат как ваших планов, так и планов застройщика.

При этом юрист отмечает, что если на заре долевого строительства задержки по срокам были практически нормой (в некоторых случаях квартиры приходилось ждать до 5 лет вместо указанных двух), то сейчас ситуация изменилась в лучшую сторону.

— Ужесточился контроль со стороны государства, рынок стал более цивилизованным. И сейчас, конечно, случаются отставания по срокам, однако они, как правило, не превышают нескольких месяцев, — заметил Талгат Мылтыкбаев.

После приёма квартиры в новостройке обнаружились недоделки

Проблема

Представим следующую ситуацию, схожую с предыдущей. Дом в эксплуатацию сдали, и счастливые дольщики получили ключи от квартир, качество отделки соответствует ожидаемому. Однако здесь выясняется, что в окнах щели, в полу трещины, лифт не работает и т.д.

Что делать

И здесь всё снова сходится на заключенном договоре, в частности на том пункте, в котором указывается ответственность проектной компании за устранение таких недоделок.

В типовом договоре он выглядит следующим образом: дольщик, обнаруживший в течение гарантийного срока отступления работы от договора или иные недостатки, которые не могли быть установлены при обычном способе приемки (скрытые недостатки), в том числе такие, которые были умышленно скрыты проектной компанией, по своему выбору вправе потребовать от проектной компании:

  • безвозмездного устранения недостатков в согласованный сторонами срок;
  • соразмерного уменьшения цены договора;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков.

При этом, согласно пункту 1 статьи 69 Закона Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан», гарантийный срок эксплуатации объектов строительства устанавливается в соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан 10 лет, если иной гарантийный срок не предусмотрен законодательными актами или договором.

Чем быстрее дольщики выявят скрытые недостатки и обратятся за возмещением к застройщику, тем больше у них шансов на успех. А в том, что недоделки выявятся, сомневаться, увы, почти не приходится. По данным Комитета по делам строительства и ЖКХ при Министерстве регионального развития за 2012 год, около 20 многоквартирных ЖК столицы были приняты в эксплуатацию с серьезными нарушениями, например, с такими, как надстройка лишних этажей.

Квартира расположена на «незаконном» этаже

Проблема

Вы вложились в строительство жилья и даже получили квартиру, когда вдруг узнали, что в проекте вашего этажа… нет! Строительство дополнительных, нелицензированных этажей — довольно распространенная практика среди недобросовестных отечественных застройщиков. Более того, в них продаются квартиры, владельцы которых остаются ни с чем, когда после очередной проверки суд принимает решение о сносе незаконных этажей. В подобной ситуации таким дольщикам остается только надеяться на лучшее или судиться с компанией.

Лишние этажи могут и не сносить. В теории, если застройщики проведут техническое обследование зданий, учтут рекомендации экспертов и усилят конструкции и узлы зданий, внесут коррективы в первоначальный план и получат положительное заключение госэкспертизы и постановление акимата, то надстроенные этажи сохранят. Однако на деле это вряд ли осуществимо, так как проведение всех процедур связано с большими затратами, как материальными, так и временными. Поэтому разобрать верхние этажи представляется более простым вариантом.

Что делать

Чтобы не попасть впросак, перед подписанием договора внимательно изучите проектно-сметную документацию с положительным заключением экспертизы, в которой и указываются все характеристики возводимого здания. Перед заселением запросите у застройщика вступивший в силу и подписанный всеми уполномоченными органами акт государственной приемочной комиссии. За все нарушения в строительстве несут ответственность не только застройщик и проектная компания, но также и приемочная комиссия, ГАСК, которые проводят госэкспертизу. Их заключения и подписи должны присутствовать обязательно.

Как принимать квартиру в новостройке? >>>

Обращаем внимание

Условия, предлагаемые разными строительными компаниями, могут отличаться друг от друга, но, несмотря на это, существуют обязательные пункты договора. Отсутствие хотя бы одного из них указывает на то, что такой документ не может быть поставлен на учет в государственном органе, а значит, не может быть законным. К обязательным пунктам договора о долевом участии в жилищном строительстве относятся:

  • определение в соответствии с проектно-сметной документацией доли дольщика в жилом здании, которая подлежит передаче ему проектной компанией после получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
  • cрок передачи проектной компанией доли в жилом здании дольщику;
  • сумма, подлежащая внесению дольщиком по договору на депозит банковского счета, исходя из расчета за квадратный метр общей площади жилого и/или нежилого помещения;
  • гарантийный срок на жилое здание, построенное по договору о долевом участии в жилищном строительстве;
  • обязательное приложение к договору части архитектурной проектной/проектно-сметной документации, планов застройки жилого помещения, этажности;
  • указание размера неустойки в случае нарушения проектной компанией предусмотренного договором срока передачи дольщику его доли в жилом доме;
  • указание размера неустойки в случае нарушения дольщиком установленного договором срока внесения платежа;
  • порядок и сроки передачи денег дольщика банком-агентом проектной компании;
  • указание необходимости наличия первоначального взноса на депозите дольщика по договору банковского счета в размере не менее 15% от цены договора о долевом участии в жилищном строительстве.

Договор снимается с учета после подписания акта о передаче дольщику его доли в построенном жилом здании. Согласно статье 9 Закона «О долевом участии в жилищном строительстве», договор вступает в силу с момента его регистрации в Комитете по делам строительства и ЖКХ.

— Перед подписанием обязательно проверьте содержание договора по пунктам и убедитесь, что все они соответствуют обязательным условиям и требованиям, которые оговаривались со строительной компанией устно, — уточняет юрист.

Квартира в новостройке: когда выгоднее покупать? >>>

Альтернативные варианты

И дольщики, и строительные компании нашей страны постоянно сетуют на закон, защищающий в большей степени, по их мнению, интересы противоположной стороны. В связи с этим многие застройщики ищут пути, позволяющие обойти Закон «О долевом участии в жилищном строительстве».

1. Договор инвестирования

Одним из таких путей стало заключение договоров инвестирования вместо договоров долевого участия в строительстве. Этот вариант весьма выгоден для застройщиков, так как фактически снимает большую часть ответственности.

— Заключая договор инвестирования, вы должны понимать, что принимаете все риски на себя. Схема проста: вы инвестируете деньги, но взамен не получаете почти никаких гарантий, — поясняет Талгат Мылтыкбаев.

Однако участившиеся в последнее время случаи заключения договоров инвестирования между застройщиками и покупателями квартир на рынке строящегося жилья привели к тому, что в закон, регулирующий отношения долевого строительства, были внесены изменения, согласно которым действие закона распространяется не только на отношения, основанные на договоре долевого участия, но и на все остальные отношения, попадающие под долевое строительство.

Вместе с тем при заключении договора нужно обращать внимание и на его название, так как, несмотря на поправки в законе, два данных договора не являются идентичными.

2. Жилищно-строительные кооперативы

Это одна из форм долевого строительства, не требующая лицензии на привлечение средств дольщиков. Основное отличие ЖСК от коммерческой строительной компании в том, что это некоммерческая организация, которая создается для объединения усилий и возможностей сотен граждан, вступающих в кооператив, чтобы решить свои жилищные проблемы.

— Вступая в ЖСК, дольщики полностью берут на себя ответственность. Застройщик в этом варианте долевого строительства выступает в роли наемного работника, поэтому все риски, связанные с немалыми денежными суммами, ложатся на самих членов кооператива, — отмечает юрист Талгат Мылтыкбаев.

Юрист также отмечает, что если раньше инициатива в большинстве случаев принадлежала застройщикам, то теперь она отчасти перешла к дольщикам, которые сами нанимают строительные компании.

В целом ситуация с долевым строительством разительно отличается от того состояния, в котором она находилась раньше. В период строительного бума и во время кризиса мошенничество в этой среде процветало: постоянно возникали фирмы-однодневки, одна и та же квартира продавалась нескольким разным дольщикам и т.д.

— Сейчас мошенничество на рынке строящегося жилья практически не встречается. Нельзя, конечно, сказать, что шанса столкнуться с какими-либо махинациями или недобросовестными застройщиками нет совсем, но откровенно мошеннические схемы в прошлом. Влияние времени сказывается. Сейчас на рынке важно иметь хорошую репутацию, да и государство постоянно усиливает контроль, — поясняет юрист.

3. Договор цессии

Говоря о долевом строительстве, нельзя не упомянуть и договор уступки права требования. В этом случае покупателю предлагается приобрести не саму квартиру, а права на ее получение в будущем. Продавцом выступает физическое или юридическое лицо, приобретающее квартиру на ранней стадии строительства и оформляющее договор долевого участия.

— Чтобы заключить договор цессии (договор уступки права требования), продавцу нужно предоставить договор долевого участия в жилищном строительстве, документ, подтверждающий стопроцентную оплату стоимости доли, документы, удостоверяющие личность, согласие другого супруга или других участников, согласие застройщика, в том случае, если в условиях договора есть такие требования, — поясняет риелтор агентства «Альянс» Аида Кендебаева.

По словам риелтора, такие сделки сейчас пользуются большой популярностью. Неудивительно, ведь стоимость недвижимости, которая и так продается застройщиком по цене ниже, чем на рынке вторичного жилья, снижается еще и самим продавцом. Как правило, на заключение договора уступки права требования идут те дольщики,  которым деньги требуются в срочном порядке, поэтому для ускорения процесса они идут на уступки.

Однако, покупая право на получение доли в строящемся жилье, новый дольщик также оказывается незащищенным от возможных рисков долевого строительства. Поэтому, прежде чем идти на такой шаг, стоит внимательно ознакомиться с документами дольщика, предлагающего вам сделку, а также собрать больше информации о застройщике, долю в строительстве которого вам предлагают приобрести.

 — Какие бы договоры ни заключались, долевое строительство — это всегда риск. Когда ко мне приходят клиенты, я всегда им об этом говорю: «Если для вас важнее надежность, выбирайте квартиры на вторичном рынке. Если же на первом месте стоит экономия денежных средств — смиритесь с возможностью риска». Вступая в долевое строительство, нужно морально быть готовым к потерям, — заключает юрист Талгат Мылтыкбаев.

Ловушки для дольщиков >>>

Собираем информацию о застройщике

И риелторы, и юристы сходятся в одном: прежде чем вступать в долевое строительство, нужно собрать как можно больше информации о застройщике. Помимо отзывов от владельцев квартир в уже сданных этой строительной компанией домах, следует ознакомиться и с некоторыми документами.

Так, согласно статье 8 Закона «О долевом участии в жилищном строительстве», застройщик и проектная компания должны предоставлять потенциальным дольщикам следующую информацию:

  • наименование и местонахождение застройщика и проектной организации;
  • сведения об учредителях застройщика и проектной компании с указанием наименования юридического лица-учредителя и ФИО физического лица-учредителя;
  • справки о государственной регистрации (перерегистрации) юридических лиц — застройщика и проектной компании;
  • лицензию проектной компании на деятельность по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков;
  • проекты строительства жилых зданий, которые застройщик осуществил в течение 3 лет, с указанием местонахождения указанных объектов, сроков их ввода в эксплуатацию;
  • документы, подтверждающие соответствующие права застройщика или проектной компании на земельный участок (решение акимата о предоставлении права на землю);
  • аудиторское заключение об осуществлении застройщиком и проектной компанией предпринимательской деятельности в жилищном строительстве за последний год.

Кроме этого, застройщик и проектная компания должны предоставлять информацию об объекте строительства. Список включает в себя:

  • разрешение на строительство по этапам, выданное ГАСК;
  • указание местоположения и описание объекта в соответствии с проектной/проектно-сметной документацией;
  • сведения об этапах строительства и сроках его завершения;
  • основные сведения о генеральном подрядчике.

Лицензия на строительство с привлечением денег дольщиков выдается в 2 этапа, и каждый раз для этого требуется свой список документов.

Все вышеперечисленные документы не являются секретными. Если компания действительно заинтересована в продаже жилых площадей, то проблем с предоставлением возникать не должно. Если же компания отказывается предоставлять эту информацию, то стоит насторожиться, ведь, возможно, деятельность данной компании непрозрачна. Кстати, проверить достоверность лицензии застройщика можно онлайн на сайте www.elicense.kz.

Марина ДАНИЛОВА, Информационная служба kn.kz

Читайте также:

Как правильно выбрать застройщика

Строительный бум в Астане: количество или качество?

 


1 комментарий:

Обновить
Мустафина (02.06.2014 11:54)

У меня всегда возникал вопрос, при заключении договора обязанностью дольщика при нарушении срока оплаты пеня 0,1% а у застройщика 0.01% что является смешной суммой если учесть еще пункт что сумма пени не должна превышать 2 или 3% от суммы договора, этим и пользуются застройщики и сдача дома тянется годами,а многие дольщики снимают в это время квартиры и ждут и несут дополнительные расходы, а диктовать свои условия при заключении контракта невозможно, так как контракт стандартный не бери если не нравится, а спроса с них со стороны государства отсутствует, нужно было бы ввести стандартные тарифы на пеню со стороны государства или строительным комитетом , чтобы застройщики придерживались этих тарифов, тогда я убеждена чтобы избежать судебных исков по штрафам они вынуждены будут достраивать дома в срок.


Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.