Шетелдік жылжымайтын мүлік қазақстандықтар үшін қолжетімді

Шетелдік жылжымайтын мүліктерге біздің қазақстандықтар нөлдік жылдардың басынан қызығушылық таныта бастады. Сол уақытта туындаған сұраныс әлі де тұрақты болып қалып отыр. Бұған көбінесе әлемдік дағдарыс әсер етті, нәтижесінде көптеген елдерде жылжымайтын мүліктің бағасы түсіп кеткені сонша туған қалаларында үй сатып алуға мүмкіндіктері болмай жүрген кейбір қазақстандықтар шетелде оны иеленіп, мәз-мейрам болды. 

Бірақ, мұндай қаражатты мол құю бұл күнде жалғасын таба қойған жоқ, өйткені, біраз жерлерде біздің еліміздегі тұрғын үйдің құны шетелдегімен баяғыда теңесіп үлгерді де және көп елдердегі жылжымайтын мүліктердің бағасынан тіпті асып та кетті. Richmond Realty компаниясының рейтингіне сай Лас-Вегас пен Қостанайдағы тұрғын үйдің құны бойынша өткен жылдың көктемінде теңесті — әрбір шаршы метр үшін тиісінше 903 $ мен 883 $. 

Тұру үшін жылжымайтын мүлік

1. Демалыс үшін

Елдер: Испания, Түркия, Болгария, Хорватия және т.б. 

Мысалы: Антальядағы жаңа ТК-нен дамыған инфрақұрылымымен және бассейнімен екі бөлмелі пәтерді 49 мың евроға иеленуге болады. Ал, 95 мың евроға Аланияда Жерорта теңізінің жағалауынан үш бөлмелі үйдің нақтылы  қожайыны боласыз. Табиғаты сондай керемет Болгарияда теңізге қараған пәтер-студияны Әулие Влас курортты қаласынан 19 900 евроға иеленесіз.

— Мен Әулие Влас қаласына демалуға бардым. Бұл орын маған тамаша, мықты ұнады, мен демалыстан жылжымайтын мүлікпен оралдым. Енді менің балаларым жаз бойы күндерін жағалауда өткізе алады, бұл өте қымбат емес, сол уақытта жанұямен бір апта Түркияда демалыс шамамен 8000 $ тұрды, — деп түсіндіреді өткен жылы жазда шетелден жылжымайтын мүлікке ие болған тәжірибелі кәсіпкер Игорь Панфилов.

2. Балаларды оқыту үшін

Елдер: Чехия, Ұлыбритания, Қытай және т.б.

Мысалы: Праганың орталығынан 30 минутте тез жетіп баруға болатын «Клецаны» ТК-дегі 60 шаршы метр көлемі бар пәтерді 57 200 евроға иеленуге болады. Шетелден тұрғын үйді сатып алудың салмақты, ойланып жасауға тұратын себеп-салдары бар, өйткені адам өсіп келе жатқан баласының сонда тұруына осылайша жағдай жасауды мұрат тұтады.

3. Әрі қарай көшу үшін

Елдер: Израиль, Германия, АҚШ, Латвия, Түркия және т.б.

Мысалы: тәуір екі ванналық бөлмесімен және қылтимасымен 95 шаршы метрлік көлемі бар ригалық жаңа құрылыстағы пәтерді 150 мың евроға сатып алуға болады. Көптеген елдерде жылжымайтын мүлікті нақты иелену тұруға ықтиярхат, әрі қарай — әрдайым тұруға рұқсатнама алуға мүмкіндік береді. Мысалы, Түркияда кез келген жылжымайтын мүліктің өз қожайыны оның бағасына тым қарамастан әрі қарай ұзарту мүмкіндігімен 1 жылға ықтиярхат алуға барлық бітім-болмысымен талаптана алады. Болгария бағасы 300 мың евродан жоғары болатын жылжымайтын мүлікті сатып алуда 1 жылға (оны әрі қарай 5 жыл бойында иеленуге болады), Греция — 300 мың евроға (3 жылға ұзарту мүмкіндігімен),  Испания мен Португалия — 500 мың евроға (Испании 2 жылға, Португалия 1 жылға ұзарту мүмкіндігімен) ТЫХ береді.

Жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін елдерді таңдауда адамдар түрлі-түрлі факторларға аса назарды аударады.

Қазақстандықтар қандай елдерді қалайды?

Жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін елдерді таңдауда адамдар түрлі-түрлі факторларға аса назарды аударады. Кейбіреулер үшін бірінші орында географиялық орналасу мен ауа райы биіктеу тұрады, басқаларды — елдің экономикалық жағдайы мен саяси тұрақтылығы, үшіншілерді  — шетелдік азаматтарға жылжымайтын мүлікті сатудағы сонау мемлекеттің шарттары, нарықтағы баға қызықтырады.

Richmond Realty компаниясының мәліметімен қазақстандықтар көбінесе демалуға, іссапарға баратын туристік инфрақұрылымы дамыған елдерде үй сатып алғанды жөн санайды: Болгария, Түркия, Испания. InvestRealty компаниясының құрылтайшысы және Қазақстандық жылжымайтын мүлік федерациясының вице-президенті Аида Есмағамбетова тек әйгілі елдерді емес, белгілі қалаларды атауға болатынын сенімді түрде айтады.

— Біздің компанияның каталогында 30-дай әлемнің елдері көрсетілген. Адамдардың мүдделері әр түрлі, бірақ, негізінен қазақстандықтарды Еуропа елдері қатты қызықтырады да, өйткені, осында сенімді нарық, ерте заманғы сәулет, тарихи-мәдени мұралар бар. Бұның бәрі біздің азаматтарды өзіне магниттей тартады. Ең әйгілі қалалардан мен қазір Лондон мен Дубайды айтар едім. Осынау аталған қалалар қазақстандықтардың арасында сұранысқа ие.

Қымбат «шаршы» >>> 

Елдерді танып-таңдау жылжымайтын мүлікті не үшін сатып алынатын мақсаттарға тығыз байланысты болып келеді. Көбінесе мұндай елдерде, Болгария мен Түркияда пәтер және үйлер демалыс күндерді әдемі өткізуге алынады.

— Таңдау не үшін, неліктен Болгарияға түсті? Бірінші кезекте мәселе сол атмосфераның өзіне қатысты. Бұл славяндық ел, болгар тілі орыс тіліне ұқсас, көптеген үлкен ұрпақтың өкілдері оны мектепте оқыды, емін-еркін сөйлейді. Мәдениет жағынан кедергі жоқ, бұл да маңызды. Болгарлардың өздері қонақжай, өзіңізді тым жақсы, тәуір сезінесіз, — деп барын салып түсіндіреді Әулие Влас болгарлық қаладағы пәтердің иесі, қожайыны Игорь Панфилов.

Әулие Влас деген курортты қала қарағандылықтардың арасында тым атақтылыққа ие екенін айтуға болады: бір ғана тек жергілікті «Олимп» ТК-де соңғы жылда 50-дей пәтер сатып алынған.

— Болгарияның жеке маған қатты ұнайтыны рас, айталық, Испанияда бұрын көпшілік пәтерлерді иеленген болатын. Болгарияда да сервисі, ауа райы, табиғаты жақсы, бірақ, сондай бағалар қымбат емес, — дейді Олег Манохин, «Олимптегі» пәтерлердің бірінің қожайыны.

Сонымен қатар мәдени факторларға байланысты, сәйкес көптеген біздің қазақстандықтар Түркияны мақтайды.

— Мен түріктің қаласы Мерсиннен пәтер сатып алдым, сол жаққа ӘТМ-ге көшуге жиналдым. Қазақстандықтарға көптен бері Түркияда ТЫХ алу өте оңай болып тұр, сонымен бірге түріктердің мұсылмандық мәдениетіне де машықтану бізге қиын емес, тіл үйренуде де проблема жоқ, өйткені, ол түрік тіліне жатады, қазақ тіліне тым ұқсас, — деп ой бөліседі Мұрат Көкербаев.

Ал, мынау Ұлыбританияны және БАЭ-н нақты таңдайтындар негізінен жылжымайтын мүлікті сәтті инвестиция ретінде — бұл елдердің тұрақты экономикалық жағдайына байланысты қарастырады. 

74,086 фунт ст. — 4 жылда Лондондағы 1ш.м. тұрғын үйдің орташа құны

Капиталды қолайлы құю

Капиталды қолайлы құюҚаражатты сақтау және көбейту мақсатында жылжымайтын мүлікке оны құю — мәміленің тағы бір көп тараған себебі. Жылжымайтын мүліктің нарығы валютаға немесе акцияға қарағанда (бұл нарық Қазақстанда ауыз толтырып айтарлықтай дамымаған) өзінің тұрақтылығымен жұртты тартады, пәтерлер мен үйлердің бағасы құбылмалы келсе де, оқыс ештеңе болмайды. Егер осы жағдайда баға түссе, оның жаңа өсуін күтіп, жылжымайтын мүлікті жалға беру керек. Нарық қайтадан өсуге енсе, баға айырмашылығынан ақша істеп, оны сату өте қолайлы, өте пайдалы.

Жылжымайтын мүлік «өзін-өзі сата алады». Тіпті пәтерге немесе үй үшін барлық соманы толық төлемей-ақ, оларды жалға беріп, табысты табуға болады.

Елдерді таңдауға қатысты айтар болсақ, жылжымайтын мүлік нарығын қаржыландыру шынайы пайда мен кірісті әкелуі де мүмкін, онда бүтіндей макроэкономикалық, жеке елдердің экономикалық жағдайларынан, көбінесе жылжымайтын мүлік нарығында дәл қалыптасқан беталыстан және жақын болашақтағы болжамдардан қашық, алыс болған дұрыс. Игорь Индриксонс компаниясының арнайы сайтында орналасқан Indriksons.ru. компаниясының аналитикалық шолуы — жылжымайтын мүлікке халықаралық инвестиция саласындағы сараптама Испания, Болгария, Португалия және  Египет сияқты елдерде жылжымайтын мүлік нарығы үшін 2014 жылда терістеу беталыс болжамын айтады. Биыл қаржыландыруға енген осындай елдердің тізіміне Ұлыбритания, Германия және Франция түсті.

Ұлыбританияның астанасы — Лондонның нарығында тұрғындық жылжымайтын мүлік бағасында тұрақты өсу байқалады. Law Firm Limited компаниясының сайтында жарияланған Land Registry мәліметімен 2000-нан 2008 жылға дейін баға өскен, 2008 жылы дағдарысқа байланысты ол 16,2%-ға түсті. 2009 жылдан нарық тағы да өсе бастады. 4 жылда  Лондондағы тұрғын үйдің орташа құны 2009 жылы 74,086 фунт ст.-тен 314,414 фунт ст.-ке дейін, 2013 жылы 388,500 фунт ст.-ке көтерілді. 

«Көкте тұрушылар» үшін пәтерлер >>>

«РК Реал» мәскеулік компанияның мәліметтері бойынша Болгарияда, керісінше, жоғары орташа баға соңғы бірнеше жылдың ішінде дағдарысты 2008-де белгіленген — әрбір шаршы метр үшін 702,82 евро. Сосын нарық төменге кетті: 2009 жылы орташа баға 552,69 евроны, 2011 жылы — 466,70 евроны, ал, 2013 жылы — 440,5 евроны құрады.

Инвестиция ретінде тек тұрғындық емес, сонымен бірге  коммерциялық жылжымайтын мүлікті иеленуге болады немесе меншік иесінің қатысуынсыз табыс әкелетін бизнеске жұмсай алады.

Мысал үшін қаржыландырудың әйгілі, белгілі түрлерінің мамандарының арасында hands-free-жобаларды атап айтады, сіз кәсіби компания басқаратын бизнестің барлығын емес, бір бөлігін сатып алған уақыттарда дивидендтерді ғана аласыз. Осындай бизнестер қонақүй, студенттер жатақханасы, қарттар үйі, өз-өзіне қызмет жасау қоймалары болуы ықтимал. Кірердегі баспалдақ мұнда өте төмен орналасады, сондықтан бүкіл отельді сатып алудың қажеті аз — тек қана бір нөмерді сатып алу керек, тиісінше табыстың бір бөлігі алынады. 

440 евро/ш.м — Болгариядағы жылжымайтын мүліктің 2013 ж. «РК Реал» мәліметі бойынша құны

Іздеу және сатып алу процесі

Теореялық жағынан шетелде жылжымайтын мүлікті сатып алумен кез келген талаптанған өз бетінше шұғылдана алады. Интернет әлемнің түкпір-түкпіріндегі пәтерлер мен үйлерді сату туралы жарнамалар көрсетілген сайттарды ұсынады — бұл жылжымайтын мүлік агенттіктерінің сайттары, түрлі каталогтар, құрылыс салушы-компаниялардың сайттары.

Алайда, кәсіби маманға сенім артқан жөн, — шетелдік жылжымайтын мүлікке сай мәмілелерде нақ мамандандырылған риелторлік агенттікке, ол қазір Қазақстанда аз емес. Қалаған жылжымайтын мүлікті іздеу туралы тілге тиек еткенде, Аида Есмағамбетова айқын былай дейді:

— Мен сатып алушы міндетті түрде маманмен ақылдасқаны дұрыс деп кесіп айтпаймын, әрине, оның әрқашан өз бетімен іздеуіне мүмкіндігі бар.  Интернетте ақпараттар, ұсыныстар шаш етектен, бірақ, желілерге сол барлық ұсыныстар қандай да бір агенттік арқылы алдын ала жан-жақты, тиянақты салынған. Дамыған елдердің көпшілігінде өзінің жылжымайтын мүлкін сатумен өзі айналыспайды, яғни, ол сенім білдіретін агенттігіне хабарласады. Оның үстіне барлығы, бүкілі елге байланысты, әр елдің өздерінің тәртіптері, өздерінің заңдары бар. Мысалға айтсақ, егер біз аты шулы АҚШ-ты алсақ, оларда заңнамалары бойынша адам тек қана агенттік арқылы әрекет жасауға міндетті.

Шетелдегі пәтерлерді іздеумен шұғылданатын компанияларды таңдауға нақты келетін болсақ, риелторлар жеке-жеке құрылыс салушылармен емес, шетелдік компаниялармен жұмыс істейтіндерге баруға кеңес береді, өйткені, екінші келтірілген жағдайда ұсыныстардың тізімі шектеулі болады. Іздеуде қазақстан-
дықтар өздері үшін қолайлы нұсқамен сатып алуды жүзеге асыруды қалайтын сол елдің компаниясына хабарласа алады.

Қимыл-әрекеттің жай-жапсары мынадай болады:

  1. Сіз осындай агенттікке келесіз, тапсырысты тастайсыз, объектілердің базасымен танысасыз, жан-жақты ақыл-кеңес аласыз.
  2. Сосын егер сатып алу туралы шешім қабылданса, агенттік тауарды, былайша тұлғаларды көру үшін сізге баруды ұйымдастырады. Бұған кететін шығынға байланысты түрліше комнанияларда түрліше болады. Кейде клиент ұшып баратын және де тұратын шығындарды өзінің мойнына алады, онымен жұмыс істейтін агент трансфертті ұйымдастырады да, қонақүйдегі нөмерді брондайды және т. б., яғни, ұйымдастыру мәселелерін шешеді. Жолға және тұруға шығынның бір бөлігін өтейтін агенттіктер бар, олар тіпті кейде толық жабады, бірақ, бұл істер ірі мәмілелерде жүзеге асады. Объектілерді көрсету тегін өтеді.
  3. Таңдау жасалып болғаннан кейін мәмілені ресімдейтін уақыт келеді, риелторлық агенттіктердің көпшілігі өздері-ақ заңдық мәселелерді шешеді — олар іскерлік байланысты бұрыннан жолға қойған жеке юристердің көмегіне сүйенеді немесе мамандарға жүгінеді. Бізге қарағанда шетелде барлығы керемет деп ойлауға болмайды, сондықтан агенттікпен ынтымақтастықтың ең басты тәуір де тұстары егер, әрине, сіз таңдаған агенттік өзінің абыройына қобалжыса, барлық объектілердің құжаттары тазалықпен тексерілуі болып табылады.

Медалдың екінші жағы

Медалдың екінші жағыОның жақсы тұсы мен мүмкіндігін тоқтаусыз айта беруге болады. Бірақ, егер сіздің ойыңызды орнықтыратын керемет жарнамалық даңғылдан және биік сарайдан алыстасаңыз, онда шетелдік жылжымайтын мүлікті сатып алудың пайдасына негізгі байлам үш факторға тіреледі: демалыстағы үнемділік, арендадан табыс және инвестициялық қолайлылық. Алайда, әрбір жақсы тұстың өз «бірағы» бар.

Демалыстағы үнемділік — иә, бірақ, тек қана жылдан-жылға өзгертпей бір орынға келіп, сіз үнемдей аласыз. Кейбір адамдардың бұл іске көңілдері толады, бірақ, кейбіреулер кір жуу, жинау, ас әзірлеу туралы жиі ойлап, бас ауыртпай, бәрін өз уақытында жаңаша демалысты өткізгенді қалайды. Осы  адамдар үшін, айталық, Түркияда пәтер масылға айналады, оны ұстау үшін (коммунальдық шығындар, салық және т.б.) қомақты қаражатты бөлуге тура келеді. Десе де, мұндай мәселе көптеген кісілерді қанағаттандырады.  

— Пәтерді ұстап тұру үшін шығындарға қатысты айтар болсақ, онда ол маған тым қымбатқа түспейді, — деп атап өтеді Болгариядағы тұрғын үйдің қожайыны Игорь Панфилов. — ПИК-нің қызметі жылына 500 евро тұрады. Бұл құнға аймақты жинау, пәтер орналасқан тұрғын үй кешенінің маңындағы бассейнді тазалау және т.б. кіреді. Сонымен қатар жылына үй басқармасы пәтерді бақылайды, бір нәрсе бола қалса, онымен байланысу керек. Егер де мені жалықтырса, бұл пәтерді Қиындықсыз сата саламын.

Арендадан табыс — иә, бұл мүмкін. Бірақ, біріншіден, сіз пәтерді жалға тек қана басқарушы компания арқылы бере аласыз, және тиісінше табыстың жарты бөлігі соларда қалады. Екіншіден, егер үйді жалға беріп, пайда табу үшін иеленсеңіз, онда бұндай істі өзіміздің елімізді тысқары жерде жасаған  кәдімгідей санаға сыяды, көңілге қонады. Егерде осынау вариантты, нұсқаны сіздің демалысыңыздың арасындағы пәтердің тұрып қалу проблемасының шешілуі деп айқындап қарасаңыз, басқа адамдар пәтерде болған уақытта жабдықтардың бүлінбейтініне үмітті артып, ертерек жалға алушылармен нақтылы мерзімге келісуіңіз керек, өйткені, оларды жиі-жиі тексеріп тұруға сіздің әрқашан мүмкіндігіңіз бола бермейді ғой. 

Риелторлық агенттікті қалай таңдауға болады >>>

Қолайлы инвестиция — тәртіп бойынша, шетелдік жылжымайтын мүлікті қаржыландыру қолайлы. Бірақ, барлығын нақты кесіп-пішіп айтуға болмайды. Жылжымайтын мүлік нарығына қатысты ұзақ мерзімді болжамдар жасау қиын, оған көптеген факторлар, сонымен бірге макроэкономикалық жағдайлар әсер етеді. Сондықтан шетелдегі пәтерлерді қайталап сатудың жүз пайыз кірісті, пайданы әкелетіні туралы бірнеше рет бұлбұлша сайраудың қажеті шамалы. 

Бұдан басқа тек қана ақпаратты жинау маңызды емес, оған жан-жақты талдау жасау да дұрыс. Тәжірибе көрсеткендей, жылжымайтын мүлікті  сатып алушылардың көбі бір басқан шоқтарын бірнеше рет басып жатады, көбінесе:

1. Сатып алу кезінде баға орасан көп төмен құлдилайды деген есеппен күту бағыты

Бұндай әдіс бірнеше жыл бұрын жұртшылықты мойындатқан, бүгінде біраз елдерде дағдарыс аяқталды. Тек қана нашар объектілер өте арзандап кететінін, олардың ақырын сатылатынын, ал, сапалылары әрқашан өздерінің маңызын жоймайтынын түсіну қажет, керек.

2. Интернеттегі жарнамаға, мақалаларға және баспалық басылымдарға шамадан тыс сену

Аталған қайнар көздерден шынайы шындықтың болмауы мүмкін екенін, «сөз фигураларының» түрлісі кездесетінін түсінген жөн. Айталық, «Екі жыл ішінде біздің жылжымайтын мүлік 50%-ға қымбаттады» делінуі рас та болуы ықтимал — егер де 2006-дан 2008 жыл аралығындағы кезең алынса. Алайда, бүгінде нарықта басқаша жел есіп тұр.

3. Мамандардың көмегінсіз барлығын өз бетінше жасауға ұмтылыс

Үнемдеуге тырысу түсінікті жай, бірақ, бұл заңды қызғыштай қорғайтын бірқатар елдерде проблемаға тіреліп отыр. Мына елдерде, Түркияда немесе Египетте мұндай әрекет өте қауіпті.

«Бәрі сатып алады, маған да керек» үлгісімен «эмоциональды» иелену

Барлық адамдардың қоғамдық ой-пікірге құлақ асатыны ешкімнен де жасырын емес, ең аз дегенде ондаған (жүздеген) мың евродан айырылып қалу, әрине, кімге де болса қиын, шешімді салмақтап, ойланып қабылдау қажет.

Kn.kz Ақпарат қызметі

Тағы оқитындарыңыз:

Пәтерді қалай сәтті сатуға болады

Пәтерді сату кезіндегі көп кездесетін қателіктер

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.