Сенімгерлік басқару — машақатсыз жалға беру

Жыл сайын Астанаға Қазақстанның өзге аймақтарынан тұрғындардың тобы  бір де толастар емес. Бұл толықтай түсінікті құбылыс: астанада ақша табуға ұшан теңіз мүмкіндіктер бар.

Сондықтан тұрғын үйді жалға алушылар көп. Сұраныстың, ұсыныстың молаятыны белгілі жәйт. Сөйтіп, пәтердің меншік иелері шаршы метрлерді жалға беруге ынталы. Қолайлы жағдайда пәтерді жалға беру және тұрақты етіп табыс алу — кез келген жалға берушінің асқақ арманы. Алайда, бұл сондай оңай жұмыс емес, тұрғын үйдің көптеген қожайындары үшін бұл жаңаша жұмыс көзі болып табылады. Тәртіпті және де ұжданды да пәтерде тұрушыларды іздеп тауып, барлық шарттарды келісіп, олармен әрқашан тығыз байланыста болып, кезең-кезеңімен ғимаратқа жөндеу жасау қажет, пәтерде тұрушылардың дер кезінде төлем енгізуін қадағалап, өз мүлкіңізге жаның ашып қобалжиды. Шаруа шаш етектен...

Оның үстіне жаз да келді – қаланың шу-даңғазасынан құтылу үшін курорттарға, санаторийларға баруды қалайтын демалыстар мезгілі. Жалға берушінің міндетін кімге тапсыруға болады? Туысқандарға ма, достарға ма, ата-аналарға ма? Олардың өз істері жетіп жатыр. Жылжымайтын мүліктің сенімгерлік басқармасы — бұл ешқандай артық машақатсыз жалдан тұрақты табыс табуды армандайтындар үшін даңғыл жол. Нақ заңнамаға сәйкес (ҚР Азаматтық Кодексінің 886 бабы), мүліктің сенімгерлік басқару келісімшарты бойынша аталған бір тарап (сенімгерлік басқарудың құрылтайшысы, тәртіп бойынша меншік иесі) басқалай тарапқа (сенімгерлік басқармаға), сенімгерлік басқаруға мүлікті міндетті түрде бере алады. Сенімгерлік басқарушыға (сауатты, салмақты жеке кәсіпкер немесе, болмаса  коммерциялық компания) меншік иесінің айқын мүдделері үшін осынау мүлікті басқаруды жүзеге асыру міндеттемесі мықтап та жүктеледі. Бұл жағдай жылжымайтын мүліктің меншіктік құқын беруге ешқашан да ешқандай күдік туғызбайды. Сенімгерлік басқарушы пәтерді жалға беруге байланысты азабы мол жұмыспен тиянақтылап бір айналысқаны үшін бар болғаны тек қана нақтыланған пайызды алады.

Сенімгерлік басқарма ешқашан да ешқандай жылжымайтын мүліктің меншіктік құқын беруге күдікті туғызбайды.

Сенімгерлік басқарманың оң және теріс тұстары

Оң тұстар

Бұл мәміленің ең негізгі артықшылығы: басқарушы компанияның немен шұғылданатынының барлығын өзіңіз айтып бере аласыз. Осы іс-әрекетпен қызметтер шектеледі де — пәтерде тұрушыларды іздеу және тұрғын үйді жалға алуда онымен келісімшартты нақты жасау. 

Бұл жалға берушіге жолығатын, кездесетін проблемалардың барлығы емес екені сөзсіз. Көбінесе пәтерде тұрушыларды қоныстандырғаннан кейін бас ауырту басталады. Бұл жөндеу жасау, жалға уақытылы ақы төлемеу,  коммуналдық қызметке мерзімі өткен түбіртек. Сондықтан мықты агенттіктің басқарушылары жалға берушілердің сұрауларын ескеріп, мынадай қызметтер ұсынады:

  • Нақтыланған мерзімде жалға беру үшін төлемді алуды қамтамасыз ету. Өте жиі-жиі пәтерде тұрушыларды төлемді орасан кешіктіреді. Сенімгерлік басқарма болған жағдайда сіздің олардан өз бетіңізбен еш ақша талап етпейсіз, сіз үшін барлығын сенімгерлік басқарушысы тиянақты түрде жасайды, ол уақытылы төлемге жүз пайыз кепілдік береді. 
  • Бүкіл әлем бойынша сіздің есепшотыңызға ақшалай қаражатты аудару. Сіз қандайда бір елде болсаңыз да, сенімгерлік компания сізге ақша аударуға міндетті. 
  • Коммуналдық қызметтің, телефон арқылы сөйлесулердің шоттарындағы төлемдерді тексеру. 
  • Егер пәтерде тұрушыларды бекітілген мерзімінен бұрын кетіп қалғанда, сенімгерлік агенттік тұрған күндер үшін барлық шығындарды өтеуге және басқа жалға алушыларды табуға әзір.
  • Тұрмыстық техника мен сантехниканы жақсылап жөндеу. Сіз демалып жатқанда, пәтерде тұрушылар әр түрлі ұсақ-түйекпен мазаламайды. Тұрмыстық техникаға байланысты бар мәселелерді сенімгерлік басқарушы шешеді. 
  • Пәтердің және оның ішіндегі барлық мүліктердің бүтіндігіне аса, тым жауапкершілік (бұрын құрылған тізімдеменің негізінде).
  • Пәтерді сақтандыруды ресімдеу.
  • Сақтандыру жағдайы орын алғанда — сақтандыру компанияларымен келіссөздер жүргізу.

Бұдан басқа да сіз Қазақстан Республикасы Салық Кодексінің 35 бабына сәйкес компанияны өзіңіздің уәкілетті өкіліңіз етіп нақты тағайындасаңыз,   сенімгерлік басқарушы сіз үшін салықты төлей алады. Бұл аталған бөлікті келісімшартқа енгізуге әбден тұрады. ҚР СК 36 бабы, 4 бөлігіне сәйкес,  сенімгерлік басқарманың құрылтайшысы (осы жағдайда — меншік иесі) егер де сенімгерлік басқарманың заңды мүліктік келісімшарты бойынша құрылтайшының салықтық міндеттемесін мүлтіксіз орындау толық түрде, жан-жақты, түпкілікті сенімгерлік басқармаға жүктелетін болса, жеке кәсіпкер ретінде тіркелмеуге құқы болады. Егер де сіз келісімшартты жақсылап дұрыс құратын болсаңыз, онда ештеңеге қобалжудың қажеті жоқ. 

Бөліп-бөліп төлеудегі тұрғын үй: тәуекелділік және қолайлылық>>>

Теріс тұстары

Сенімгерлік басқарманың теріс тұстарына нақты келер болсақ, олар тым аз. Қандай да бір даулы мәселелер туындауы мүмкін. Мысалы, сенімгерлік басқарушы келісімшартқа ден қойып дәл қарамастан пәтерді бір күндікке береді, сөйтіп, қарапайым ай сайынғы жалдық төлеммен салыстырғанда, екі, немесе кейде үш есе табыс табатыны белгілі жәйт. Тағы бір теріс тұс бар. Мәселен, сенімгерлік агенттік арқылы берілген пәтер төменгі қабаттағы абайсызда пәтерге су жіберіп алса немесе аздаған өрт шығып, жазықсыз көршілерге материалдық залал келтірілді делік. Мұндай жағдайда кінәлі кім? Шығындарды кім өтейді? Пәтерде тұрушы ма, пәтердің меншік иесі ме, әлде сенімгерлік басқарушысы ма? Бұл мәселеге байланысты түрлі-түрлі пікірлер бар:

«Астана RENT» компаниясының директоры Денис Лесников бұл жерде болған оқиғаға байланысты екенін баса айтады. «Егер болған іс су басуға байланысты болса, жалға берушіге көбінесе жауапкершілік жүктелмейді. Бірінші кезекте ПИК-нің қызметкерлерімен бірге акті жасалады, орын алған оқиғаның себептері анықталады. Сосын барып кімнің кінәлі екені бекітіледі — сол адам төлемақы төлейді. Егер бұл форс-мажор болса, сенімгерлік агенттікке кінә артылмайды», — дейді Денис Лесников.

Тәжірибелі, іскер Юрист Жанель Аманжолова заңнамадан салауатты, байыпты үзінді келтіреді: «ҚР АК-нің 888 бабына сәйкес, сенімгерлік басқарушыға берілген құқықты өте асыра пайдаланумен немесе ондағы бекітілген шектеуді нақ бұзумен ол арқылы аяқталған мәміле бойынша міндеттемені өзінің мүліктерінің есептерінен сенімгерлік басқарушыға жүктеледі», сонымен қатар ҚР АК-нің 890 бабы, 1 бөлігіне сәйкес, «сенімгерлік басқарушының жауапкершілігі», мүлікті тиісті емес басқару жағдайында құрылтайшы немесе пайда алушы сотта сенімгерлік басқарманың ісін тоқтату туралы және шығындарды өтеу туралы талап қоя алады. 

Бұған қоса егер ол тиісті міндеттемелерді орындау үшін оған байланысты шараларды қабылдағанын анық дәлелдемесе, сенімгерлік басқарушы тиісті емес міндеттемелерді орындауда кінәлі болып табылады. Егер де сенімгерлік басқарманың міндеттемесіне қатысты келісімшартта басқа көзделмесе, онда ол үшін жауапкершілік меншік иесіне жүктеледі». 

10-15%— сенімгерлік компанияның алатын ай сайынғы жалдық төлемнің комиссиясы болады.

Пәтер қожайынының көзқарасы

Міне, сенімгерлік басқарманың басынан өткен, былай айтқанда, тәжірибесінен мысал.

«Астананың солтүстік жағалауында менің екі бөлмелі пәтерім де бар. Мен үйде көп болмаймын, іссапарларға жиі-жиі шығамын да, Қазақстанның басқа қалаларына барып тұрамын, кейде шетелге ұшамын, — деп әңгімелейді өзін атамауды өтінген пәтер иесі. — Осыдан бір жыл бұрын, дәлірек айтсам, 2013 жылы мамырда маған Германияға үш айға оқу іссапарына кетуге тура келді. Мен пәтерімді жалға беремін деп нақ шештім. Алғашында басқа нұсқаларды қарастырдым — пәтерде тұрушыларды іздеуді, тұрғын үйді жалға беруді және де тиянақты қарауды достарыма немесе ағайындарыма тапсырғым келді. Тіпті осы ойымды оларға жеткізуге қатты тырыстым. Алайда, соңынан әркімнің өз проблемалары бар екендіктерін, біреулердің өз бетінше демалуға кететінін, кейбіреулердің түк те уақыттары жоқ екендіктерін мықтап тұрып та түсіндім.   Сосын бір сауатты құрбым маған келелі кеңес берді: сенімгерлік агенттікке хабарласу туралы. Мен, расында, мұндай ұйымның бар екендігінен бейхабар болып шықтым. Бірақ, олар өздерінің немен шұғылданатындықтарын айтқан кезде кәдімгідей қуанып қалдым. «Маған керегі нағыз осылар», — деп түйдім мен. Көп ойланбастан пәтерді сенімгерлік басқармаға беретін бір компанияға хабарластым. Біз шартқа қол қойдық, шамамен пәтердің жалдық құнынан 85% алдым. Компанияның қызметтеріне жұмсалатын қалған 15% — бұл тәуір сома. Себебі, сенімгерлік басқарушыға жауапкершілік жүктелетіні белгілі. Салықты төлемеймін. Бұл міндеттемені компания өзі орындайтын болды».

Бұған дейін пәтердің қожайыны ешқашан да баспанасын, үйін жалға беріп көрмеген. Онда патент жоқ, ол жеке кәсіпкер ретінде салық органдарында  түк те тіркелмеген, яғни, ол қарапайым жеке тұлға болып саналады. Салық қызметінің call-орталығына телефон шалып, пәтерді жалға берудің мұндай нұсқасы мүмкін екенін анықтауға тырысты. Ең бастысы — сенімгерлік басқарманың келісімшартында барлығы пысықталып жазылуы керек деп, сонымен қатар — сенімгерлік басқарушының салық төлемдері бойынша атқаратын барлық міндеттемелері болуы керек деп оған тұщымды, көңілге қонымды жауап берілген.

«Осылайша біз нотариуста дәл келісімшарт жасастық, сосын мен шетелге сеніммен кетіп те қалдым. Келісілгендей, бекітілген мерзімде маған пәтер жалдауға қол ұшын берген компания бұрынырақта айтылған нақтыланған соманы маған аударып тұрды. Ешқандай да қиындық туындаған жоқ. Менің электрондық мекен-жайыма сенімгерлік басқарушының жасаған жұмыстары туралы толық есептеме ай сайын келетін. Ол тіпті пәтердің суреттерін жолдады, оның хал-жағдайы туралы нақ тиянақтылап жазды. Расында, жаздың соңында ол үйіне қайтуға жиналып жатқан кезде онымен   Интернет арқылы сенімгерлік басқарушы байланысқа шықты, жоғары қабатта тұратын көршілері ванналық бөлмеге суды ағызғанын хабарлады. «Әрине, мен қобалжи бастадым», — дейді пәтердің меншік иесі, — бірақ, бар мәселе шешілгенін, кейін ПИК-нің өкілдерін, сантехниктерді іске қосқанын айтты ол. 

Бөліп-бөліп төлеудегі тұрғын үй: тәуекелділік және қолайлылық>>>

Есептеулер және кірістер

Ондаған сенімгерлік агенттіктерге ерінбей-жалықпай телефон шалып, біз компаниялардың ай сайынғы жалдық төлемнен 10-15%-ды алатынын біліп алдық. Алайда, егер келісімшарттың шарттарына салықтық міндеттемелер бойынша шығындар енгізілетін болса, онда аталған сома 30%-ға дейін өседі. Шектелмеген сомаға сақтандыру болса, бұл 50%-ға дейін жетуі ықтимал. Басқарушы компания көп қызметтерді ұсынып жасаған сайын арендалық төлемнен молдау пайыз алып отырады екен.

Қысқасы, кәдімгі осы комиссия пәтерде тұрушы тұрғандығына сай бірінші ай үшін төлем жасағаннан кейін ғана ұсталынады. Егер сенімгерлік басқарушы басқа шығындар жұмсаса (мысалы, пәтерде аздаған жөндеулер талап етілсе, тұрмыстық техниканы жөндеуге тура келсе, қандай да сынықтарды қалпына келтірсе) онда ол арендалық төлемнің есебінен оларды өтеуге құқы бар. Әрине, бұл үшін ол пәтердің қожайынына барлық фискалдық чектерді, түбіртектерді ұсынуға міндетті, яғни, қалайда шығындарды растауы қажет. Бұл мәселенің келісімшартта ерекше жазылуын мықтап ескеріңіздер. Жылжымайтын мүлік туралы kn.kz порталының мәліметтері бойынша тұрмысқа жайлы тұрғын үй үшін (1 ш. м. үшін) жалдық төлем өткен маусым айында 2556 теңге құрайды. Пәтердің меншік иесінің табысына, сенімгерлік басқарушының қызметі үшін комиссияға сенім артамыз.

Үйдің жағдайларына, мөлшеріне және де орналасқан орнына қарамастан Астанадағы кез келген пәтерді сенімгерлік басқарамаға беруге болады. Жыл сайын сенімгерлік агенттіктің қатары зор қарқынменен өсіп келеді. Бұл ең алдыменен астанаға жан-жақтан ел-халықтың толассыз ағылуына тығыз байланысты. Сенімгерлік басқарушыға тұрғын үйге меншік құқын растайтын құжаттарды немесе осы жылжымайтын мүлікке билік жасауға құқы бар деген сенімхатты тапсыру қажет. Коммуналдық қызметтерге төлемді растайтын барлық түбіртектер міндетті. Осылайша аталған, көрсетілген желіні сауатты пайдалану үшін ең бастысы — сенімгерлік басқарманың келісімшартына мықтап көңіл бөлу керек. 

Пәтердің меншік иесінің кіріс есептемесі және сенімгерлік басқарушының қызметтеріне комиссия

Бөл-мелер саны

Көлем,

ш.м

Баға,
тг/ш.м

Жалпы сома, тг

Сенімгерлік компанияның комиссиясы

Пәтер
қожайының табысы,

тг

%

тг

1-­бөлме

30

2583

77 490

10-15

7749-

11 623

65 867 -

69 741

2-­бөлме

50

2583

129 150

10-15

12 915-19 372

109 778-116 235

3-­бөлме

70

2583

180 810

10-15

18 081-27 121

153 689-162 729

4-­бөлме

100

2583

258 300

10-15

25 830-38 745

219 555-232 470

Неге назар аудару керек?

Келісімшартта бар ерекшелікті ескерген жөн

Барлық шарттар, төлемнің мөлшері және де оны енгізу мерзімдері қосылып, сенімгерлік басқарманың мүліктік келісімшартында жазылуы тиіс.

«Бұл құжатта нақтылы түрде қаралатыны: келісімшарттың нысанасы мен мерзімі; сенімгерлік басқармаға берілетін мүліктің құрамы; пайда алушы туралы қомақты ақпарат; сенімгерлік басқарушының есептемесінің мерзімі мен формасы; сонымен қатар егер келісімшарт тоқтатылатын болса, сенімділік мүлікті алатын тұлғаны көрсету, — дейді сенімді түрде «Юристің көмегі» компаниясының аға юрисі Жанель Аманжолова. — Келісімшартта басқа да елеулі шарттардың жазылуы да мүмкін, мысалы, басқарушының сыйақысының мөлшері мен формасы».

Мүліктің тізімін жасаған маңызды

Пәтердің тізімін жасау да өте маңызды: онда не нәрсе бар, жағдайы қандай? Мысалы, тоңазытқыш, кір жуу машинасы, электр плита, тюль мен перде қосқанда, барлық жиһаз. Бұған қоса, егер де жалдау мерзімі біткен кезде тұсқағаздар түсіп жатса, линолеум бүлінсе, пәтердің хал-жағдайын жиі-жиі тексеріп, қожайынның алдында есеп жасап отыратын сенімгерлік басқарушы бұған жауап береді. Келісімшартта жазылған барлық шарттардың мүлтіксіз орындалуына ол жауап беретінін ескеріңіздер. Сондықтан егер де меншік иесінің құқы бұзылатын болса, оның залалды өтеуді талап етуге заңды құқы бар.

Құжаттардың көшірмесін бермеңіздер

Юристер ешқашан да нотариуспен заңды куәландырылған пәтердің меншікті құқықтық құжаттарының көшірмелерін сенімгерлік басқарушыға бермеуге ақыл-кеңес береді. Алдын ала сақтану ештеңеге кедергі болмайды. Қысқасы, келісімшарттың өзін нотариуста жасаған дұрыс. Егер де меншік иесі және сенімгерлік басқарушы бір жылға немесе одан көп уақытқа мәміле жасаса, қызметтің бағасы 20 мың теңгені құрайды. 

Екі тараптың келісімі бойынша құжатқа қол қойылысымен компанияның басқарушысы жалға алушыларды іздеуді ынтаменен бастайды. Бұған қоса жалдық төлемнің мөлшерін пәтердің меншік иесі бекітеді де, сенімгерлік басқарушы бұл соманы тек оның келісімімен өзгерте алады. Сенімгерлік компания әдеттегі өзінің қызметтері үшін пәтердің жалдау ақысына ай сайынғы төлемнен 10%-дай ғана алады. Бірақ, кейбіреулер пәтердің иесінің ай сайын алатын сомасын тиянақтап, пысықтап бірден келіседі.

Kn.kz Ақпарат қызметі

Тағы оқитындарыңыз:

Рента келісімшартын қалай жасау керек?

Yйді күтіп-ұстау шығындарды қалай қысқартуға болады?

Қолжетімді тұрғын үйді қалай иеленуге болады?

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.