Көп қабаттыларда жалпы меншіктің қожайыны кім?

Бүгінде көп қабаттылардың тұрғындары үйлердің жертөлесі мен шатырлары оларға хабарланбай, жалға берілетін қиындықпен кездесіп отыр.

Сонымен қатар мұндай қызметтен түсетін табысты компания басқарушылары немесе ПИК алады. Осы мәселеге байланысты тұрғындардан шағым көп емес, бірақ, соңғы жылдары олардың қатары біртіндеп қалыңдап келеді, дейді «Тұтынушылардың құқықтарын қорғау «Әділет» ЖҰ басқару төрағасының орынбасары Тұрсын Джагпарова.

— Болмаса тұтынушылар өз құқықтарын қорғауда сауатты болып, бәрін де біле бастады, болмаса ПИК-нің төрағалары патшайымдай болып, тым шектен шығып бара жатқандай, — деп тиянақты болжайды қоғамдық өкіл. Жарайды, көп қабаттылардың тұрғындары жалпы мүлікті пайдаланудан пайда көріп, кіріс кіргізеді делік. Ақшаны бірінші кезекте тұру жағдайын жақсартуға нақтылы бағыттауға болады. Алайда, бұл үшін үй басқарушысымен орган әділетті түрде және заң шеңберінде аянбай, шаршамай жұмыс істеуі керек. 

Пәтердi сатар алдында немесе жалға берерде жөндеу жасауға тұра ма>>>

Жалпы үйлік мүлікке кім иелік жасайды?

«Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңға сәйкес кондоминиум объектісінің жалпы мүлкі ортақ үлестік меншік құқында пәтердің меншік иелеріне нақты қарасты болады. Бұл үлес пәтерден ешқашан бөлінбейді және оған қарсылық болуы мүмкін емес. 

Басқаша айтқанда, тұрғын үйді сатып алу кезінде оның қожайынына «тіркеме» болып, жалпыүйлік мүлік қосылып жабысады. Бірақ, адам оған өзінің меншігіндей билік жасай алмайды, яғни, бұл үлестің мағынасында, мәнінде нақты айқындық жоқ. Мысалы, аталған пәтерге 4 шаршы метрлік шатыр немесе подъездегі бір баспалдақ қатысты деп сенімді айта алмаймыз. 

«Жертөледе қойма жасағым келеді. Онда шананы (бала арбасын, құрал-сайманды және т.б.) сақтауды жоспарладым. Бұл үшін не істеу керек?»

Бұл ең жиі-жиі кездесетін мәселе. Ортақ көлемге жеке сауна және бильярд орнын жабдықтауға ынта-жігерді танытатындардың қатары да көп. Қазақстандық сайттарға қатысушылардың бірі егер өз пәтерінен жертөлеге қуыс жасап, онда шағын монша және жаттығу құрылғысы бөлме жабдықтағанда, қандай проблемалар туындауы мүмкін деген сұрақ қойыпты. Сонымен қатар тұрғындар өз қажеті үшін шатырды пайдаланады,  жертөледе сарай салады, мысалы, істен шыққан қоқыс құбырының орнын бос қалдырмайды.

Кейбіреулері айтады: жертөлелер — ортақ меншік, сондықтан да барлық талапкерлер оны теңдей шартта пайдалана алады. Басқалары айқын байқайды: техникалық қабат ойға келгенге емес, үйлік коммуникацияларды жабдықтауға арналған. «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңға жіті назар аударып, көңіл бөліп көрелікші.

34 бапта былай айтылады, басқа меншік иелерімен бірге кондоминиумдағы ғимараттың меншік иесінің ортақ мүлікті, жер учаскесін пайдалануға толықтай нақ құқы бар. Онда тұрғын үйдің меншік иелерінің келісімімен ойластырылған шарттарында  жалпы мүліктің бір бөлігі пәтер қожайындарына бекітілгені көрсетілген. Басқаша айтқанда, жертөленің бір бөлшегін нақты пайдаланудың және онда өзіңіздің қоймаңызды дәл жабдықтаудың алдында бұл туралы жылжымайтын мүліктің өзге иелерімен келісіп алу керек. Бұрын да орын алғандай, тұрғындар ПИК-нің қызметі үшін сізден жоғары бағадағы ақына төлеуді талап ете алады. 

Кондоминиум — жылжымайтын мүлікке меншіктің, анық формасы, аталған ғимарат азаматтың, заңды тұлғаның мемлекеттің жеке (бөлек)заңды түрде меншігінде.

Тұрғындармен қалай келісуге болады?

Заң бойынша ортақ мүлікті күтіп-ұстаудағы мәселе пәтер меншік иелерінің жиналысында шешіледі. Қарапайым тұрғындар емес, нақты меншік иелері екенін атап өтеміз. Алайда, жиналысты уақытысында ұйымдастыру — оңай да шаруа емес. Жазбаша сұрау салу жүргізіледі.

Дауыс беруге қожайындардың үштен екісі қатысуы керек, оның үстіне өз келісімдерін меншік иелерінің жалпы санының жартысы бергені абзал. Мысалы, үйде 102 пәтер бар делік, демек, 68 меншік иесі өздерінің қолдарын қоюлары тиіс. (102:3х2). Дегенменен, қойманы жасауға келісімді жалпы санның жартысы беруі де қажет немесе 51 меншік иесінен кем емес (102:2). Жағдайды жеңілдетіп, оңайлату үшін ПИК-нің төрағалары айтады, олардың үштен екісі келісулері керек. Шындығына келсек, бұған кішкентай, аз дауыс керек.

Бірақ, бұл барлық мәселе де емес. Тәртіп бұзылғанда, айыппұл салуға мәжбүрлейтін санитарлық және өртке қарсы нормалар бар. Егер өрт сөндірушілер жертөлені тексеріп, сарай үшін ПИК-нің төрағасына санкция салса, соңғысы айыппұлды тұрғындардың ақшасынан төлейді. Өйткені, құрылыс материалдарын, басқа да заттарды  сақтау үшін нақты талаптар бар. Сондықтан, қойманы салу үшін қол қоюды жинап болғаннан кейін тағы тиісті мемлекеттік органдармен міндетті тиянақты түрде келісім жасау қажет. 

Қайта жобалау, қайта құру және тұрғын үй қорынан пәтерді шығару>>>

«Ал, егер де бала арбасы немесе шана жертөлеге жәй қойылса?»

— Тұрғын үй инспекциясы жертөледе таза орында жиналып, ұқыптырақ тұрған бала арбасын көрсе тиіспейді, — дейді «Стимул» ПИК-нің төрайымы Елена Горбунова. — Егер, мысалы, ескі терезе жақтаулары, тақталар және басқа құрылыс қоқыстары орынсыз шашылып жатса, проблемалар басталады.

Өмірде қалай болады?

Іс жүзінде көптеген жағдайда тәртіп қатаң да сақталмайды. Көп қабатты үйдің тұрғындары ортақ көлемді белсендірек пайдаланады. Шатырда және сол баяғы жертөледе пәтердің меншік иелері бүтін қосымша бөлмелерді жабдықтап алады. Оларды пайдалануды тұрғындар өзара келіседі. Кейде сарайдың құрылысы үшін тіпті ешкімнен де, ешқашан да рұқсат сұрап әлекке қалып жатпайды.

ПИК-нің төрағалары және компанияның басқарма басшылары өз жағдайларын жиі жақсы пайдаланады және де тұрғындарға білдіріс жасамай-ақ, жалпы көлемді жалға береді. Жаңа құрылыстарда, әсіресе, Астана мен Алматыда құрылыс салушылар да техникалық қабаттағы көлемдерді офиске, кәсіпкерлік басқа объектілерге сатады.

Астанада айтарлықтай шулы да даулы оқиға орын алған еді. Астаналық бір үйдің тұрғыны жертөледе гастарбайтерлердің тұрып жатқанын кездейсоқ байқап қалады. Олар тамақты дайындау үшін жалпыүйлік жарық беру мен суға қосылған баллонды газды пайдаланатын. Гастарбайтерлерді мұнда кезінде жіберген ПИК-нің төрайымы екендігі кейін анықталды. Жасырынып келушілер үшін заңсыз жатақханадан оның қанша табыс тапқаны белгісіз. Әрине, төрайымды осы оқиғадан соң, тез де жылдам орнынан алды. Алайда, Астанада шатырларда және де жертөлелерде тұрушылардың проблемасы күн өткен сайын ұлғайып, көбейіп барады. Әрине, учаскелік полиция және бақылаушы органдар түсініксіз жалға алушыларға байланысты тұрғындардың шағымдарына мықтап назар аударып, көңіл бөлулері керек.

Өте бір есте қаларлықтай оқыс, күтпегендей оқиға осы жылы көктемде Өскеменде орын алды. Үйлердің бір тұрғыны олардың подъезінде ылғалдылық пен мүңкіген иістің қайдан пайда болғанын біле алмай біраз уақытқа дейін жүрді. Сөйтсе, жалға алушылар жертөледе саңырауқұлақ плантациясын да жасапты. Ішкі ведомстволық үйдің жертөлесінде саңырауқұлақ өсірілген екі жүздей қап құмның қайдан пайда болғанынын білмеймін деп сендірді ПИК-нің төрайымы. ПИК-нің төрағалары шатырлар мен жертөлелерден кооператив қызметкерлері — сантехниктер мен аула сыпырушылар үшін жай беретін кездер де болады. 

Yйді күтіп-ұстау шығындарды қалай қысқартуға болады?>>>

Жалпыүйлік мүліктің бір бөлігін қалай сатып алуға болады?

Егер де тұрғындардың бірі жеке меншігіне қойма сатып алғысы келсе — мұндайда тұрғын үйдің барлық жүз пайыз тұрғындарының келісімі талап етіледі. Егер де ортақ ғимаратты кәсіпкерлер пайдаланғылары келсе де, талап та осындай болады. Басқа да адамдар үшін айтсақ, олар да көлемді жалға алады немесе сатып алады да, аталған үйдегі (ғимараттың) пәтердің қожайындары оған қолдау көрсетулері тиіс. Сонымен көп қабаттының шатырында мобилдік оператордың антеннасы орнатылса, ал, сіз бұл туралы білмейтін болсаңыз, онда ПИК-нің төрағасы тәртіпті бұзғаны. Егер де жертөледе кенеттен компьютерлік клуб пайда болса, ал, сізден бұл туралы ешкім де ешқашан сұрамаған болса, жағдай осылай өріс алады.

Адал төраға жиналысты өткізуге міндетті және де ортақ үлестік меншікке қатысты ғимаратты жалға алғысы келетін немесе сатып алғысы келетін әз кәсіпкердің ісі туралы меншік иелеріне жедел хабарлау керек. Қандай шарттардың негізінде оның берілетіні пәтердің қожайындарымен талқылануы тиіс. Сосын тағы жазбаша сұрау  салу жүргізіледі, жалға беру мен сатуды қолдауда 100% дауыс жиналуы керек. Тек қана барлық қол қою жиналғанда, кәсіпкер мемлекеттік органдардан рұқсатнамаларды алуды емін-еркін, заң жүзінде бастап кетеді.

Егер кондоминиумның аймағындағы құрылыстың немесе ғимараттың бір меншік иесінің келісімінсіз іргетасы көтерілсе, барлығын сүріп тастауға сот қаулы шығара алады.

Өмірде қалай болады?

18-ші шағынауданның бір үйінің бүгінгі тұрғындары олардың шатырында мобильдік оператордың антеннасы орналасқанын жақсы біледі. Бұл әрекеттерін олар ешкіммен де ақылдаспаған. Оның үстіне қожайындар ешқандай қимыл көрсетпей отыр. Мәселенің барлығы заңдарды білмейтіндікте болып отыр. Ал, ең бастысы — ПИК-нің төрағасына әсер етудің жылдам әрі тез және тиімді әрі қолайлы механизімінің жоқтығы.  Әрине, қағаз жүзінде прокуратураға немесе әкімдікке шағыммен жүгінуге болады. Бірақ, заң бойынша мемлекеттік органдар көп қабатты үйлердің басқармасының жеке мәселесіне араласа алмайды. Бұл заң бұзылғанда, төраға мен үй басқарушысының жауапкершіліктен құтылып кетуіне апарады. Яғни, тұрғындардың өздері қадағалау қызметін атқарулары керек, төрағаға қарсы дәйектемелерді жинап, оның кінәсін сот алдында дәлелдеу қажет. Қазақстандықтардың көбінесе ПИК-нің төрағаларының жағымсыз істерімен байланыс жасауға құлықтары, ынталары бола бермейді. 

Егер тұрғын емес ғимарат жеке меншіктің иелігінде болса

Мұндайлар, әдетте, бірінші қабаттарында түрлі-түрлі дүкендер орналасқан кеңестік құрылыстың үйлерінде жиі кездеседі. 90-шы жылы олардың көбісі жертөлелерімен қоса жеке қолдарға кетіп те тынды. Бүгінгі таңда жаңа құрылыстағы тұрғын емес ғимараттар дүкендер, офистер, сұлулық салондары құрылыс салушыларға белсенді сатылып жатыр. 

Жертөле немесе шатыр жеке қолда болуы ықтимал, бірақ, тек қана коммуникация емес. Басқаша айтқанда, бұл дегеніңіз олардың қызметтері үшін кәсіпкер ПИК-не төлем жасайды және олардың барлығынан хабардар болуын қамтамасыз етеді. «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңның 38 бабына сәйкес, егер ортақ мүліктің жағдайын тексеру, жөндеу жасау немесе оны ауыстыру керек болса, дер кезіндегі жазбаша хабарландырудан кейін қол жеткізуге міндетті. Адамдардың өміріне немесе денсаулығына  қауіп төндіретін апатты жағдайларда немесе ТО-да алдын ала хабарландырусыз өтуге рұқсат беріледі.

Өмірде қалай болады?

Қарағандыда жаңа құрылыстың біріндегі жертөлелік қабат жалпыүйлік щит өткелімен кәсіпкерге сатылған. ПИК-нің төрайымының айтуынша, ортақ (щиттік) болып қалатын аймаққа бизнесмен өзінің кірпіштерін сенімді қалады. Күндердің бір күнінде тұрғындардың бірінің жарығы өшіп қалды. Сосын барып кәсіпкер өткелден ешкімді де өткізбеді, сондықтан көп қабатты екі күн жарықсыз қалды. Оның үстіне оқиға орнына аудан әкімі де, полиция бастығы да, өрт сөндіру инспекциясы да келді. Кооператив басшысының айтуынша бұдан кейін ешкімді де жіпсіз байлап жібермеген. Қысқасы, тәртіп тікелей бұзылған, дегенменен, факті бойынша бұл іс тұрғындардан басқа ешкімге қатысты емес. Бір-ақ ғана жол бар — тезірек сотқа жүгіну.

Астанада Бараев көшесіндегі бір үйге қосымша құрылыс жүргізген, жертөлеге баратын есік жабылып қалған. Мұндай құрылыс жүргізуге кәсіпкердің рұқсатнаманы қайдан, алғаны түсініксіз, өйткені, ҚР заңы бұзылып тұр ғой (жалпыүйлік мүлікке жолды қамтамасыз ету). Оның үстіне тұрғындарға өз-өздерін қорғауға тура келді: әрбір пәтерден 6 мың теңгеден ақша жиналып, адвокатты жалдап, сотқа жүгінді.  

Тұрғындармен бірлесе жұмыс істеуге дайын кәсіпкерлерде де проблемалар туындайды. Мысалы, жөндеу жүргізудің нәтижесінде бизнесмен білместіктен өзінің объектісінде жалпыүйлік құбырды, винтилді гипсокартонмен жабады немесе кірпішпен қалайды. Немесе түннің ортасында апаттық коммуникациясы бар дүкен, немесе кафе жабылып, үйде апат болуы мүмкін. Егер де күзет болмаса, әзірге қожайын келіп, өткіземін дегенше, талмастан ұзақ күтуге тура келеді. 

Билік жүргізуге кімнің құқы бар?

Астанадағы Сарыарқа аудандық ПИК қалалық ассоциациясының төрайымы Динара Абдрахманова олардың кооперативінде тарифтер көтерілмейтінін, өйткені, 2006 жылдан жертөлелік ғимараттар шеберханалыққа жалға берілетінін айтады. 

ПИК басқармасына сату құқынсыз жалпыүйлік мүлікке билік жасау мүмкіндігін береді, — дейді Динара Абдрахманова. Жалпыүйлік мүлікке билік жасау құқын білдіріп айқындайтын бөлік те бар, ол ПИК-мен келісімшартта жазылған. Алайда, осынау аталған бөлік оның қолын жіпсіз байлайды.

Тұтынушыны және кәсіпкерлерді қорғау республикалық одағы басқармасының төрағасы Виктор Сыздыков осындай шағымдармен адамдар оған көптеп келетінін әңгімелейді. Астаналық ТК-нің бірінің тұрғындарының компанияның іс-әрекеттеріне көңілдері толмайды екен. Виктор Сыздыков пәтердің меншік иелерінен басқа ешкім баспалдақтың, жертөленің, шатырдың, лифтінің және т.б. тағдырлары туралы шешімді қабылдай алмайтынын ескертеді.

Бір-ақ жол бар — құжатта ненің жазылғанына назар аударыңыз, егер де сіз келіспесеңіз — ештеңеге қол қоймаңыз, кейін дау-жанжал туындап қалса, бір нәрсені дәлелдеу қиын болады. 

Маманның түсініктемесі

«Тұтынушылардың құқықтарын қорғау «Әділет» ҚҰ басқармасы төрағасының орынбасары Тұрсын Джагпарова:

— Егер де сіз тұтынушы ретінде заңсыз әрекетке куә болсаңыз, алдыменен ПИК-нің төрағасына жазбаша түрде шағымды жазыңыз. Жоғары жағында, әдетте, былай көрсетіледі: ПИК-нің төрағасына, тегі... Сіздің менің құқымды бұзғандығыз туралы жазамын, кемшілікті жоюды талап етемін, мынадай нақ құжаттарды маған беріңіз, нақты заңға сүйеніп жасалған өз әрекетіңізді заңды дәлелдеңіз. Болмаса қадағалау органдарына жүгінетінімді ескертемін. Егер де мәселе шешілмейтін болса, маған келтірілген моралдық және материалдық залалдың орны туралы талап арызбен сотқа хабарласамын. Төраға тұщымды, сауатты жауап беруге міндетті.

Егер де ол хатқа ешқандай жауап бермесе, шағымның көшірмесін сіз қадағалау органдарына жолдай аласыз. Сіздің хатыңызға жауап берудің өзіндік мерзімі бар. Егер адам заңды санаттардың барлығынан өтсе, тек ақырғысы қалады — сот. Ең бастысы — заңнамаға сәйкес кім сотқа шағыммен жүгінсе, ПИК-нің алдында борышкер болып қалмайды. Кооперативтің нашар жұмыстарына байланысты егер адам төлем жасауды қаламаса, ол ақы төлеуден бас тартпайтынын, тек қана сәл кешіктіретінін айтып, төрағаға білдіріс қылғаны әбден дұрыс, абзал.

Заңнамаға сәйкес, ПИК-нің жасап жатқан әр ісі үшін есептемені одан талап етуге сіздің құқыңыз бар. Мысалы, рұқсатсыз антеннаны орнатты делік. Бұл жұмыстан ол қанша пайда көреді, қандай шартпен оны орнатты? Бұл оның жеке үйі емес ғой. Көп ПИК-нің екі есепшоты болады: ағымдағы және қосалқы. Сіз тұтынушы ретінде осы есепшоттардағы ақша қозғалысының есебін талап ете аласыз. 

Заңсыз орнатылған антенна және жертөлелік ғимаратты жалға беру бойынша сіз прокуратураға жүгіне де аласыз. Оның үстіне біздің елімізде аталған салада өкілетті орган бар — ҚР аймақтық дамыту Министрлігі жанындағы құрылыс істері және де тұрғын үй-коммуналдық шаруашылығы бойынша. ПИК-нің ассоциациясы және де республикалық ассоциация бар. Сонымен бірге онда дана мамандар, сараптамашылар талмастан жұмыс істеп жатыр. Болмаса, Интернет арқылы юристермен хабарласып, тұщымды кеңес алуға болады. Бұрын проблемаларды шешу күрделі болды, ал, бүгінде барлық нәрсені заңды, дұрыс рәсімдеп беретін көптеген түрлі қоғамдық ұйымдар жұмыс істейді.

Сіз қол қоятұғын кез келген келісімшартты, кез келген қағазды мұқият оқыңыз. Мүмкін онда ПИК төрағасы жалпыүйлік мүлікке билік жасайды деген сөйлем кездесіп қалар. Негізі заңнамада мынадай түсінік бар: «егер келісімшартта өзге нәрсе қарастырылмаса». Мұндай жағдайда егер адам «өзге шартқа» қол қойса, төрағаның билік жасауға құқы бар делінсе, сотта іс қаралғанда, мәселенің шешілуі  50-де 50 болады. Өйткені — сіз қол қойған уақытта қайда қарадыңыз? Сондықтан егер келісімшарттағы қандай да бір позиция сізді қанағаттандырмаса, қол қойған кезде көрсетіңіз. 

Анықтама 

«Тұрғын үй қатынастары туралы» ҚР Заңынан

  • «Ғимараттың (пәтердің) бүкіл меншік иелері — кондоминиумның қатысушыларының жалпы мүлікті басқаруға тең құқы бар (ҚРЗ 34 бабы, 1 б.). 
  • «Жалпы мүліктегі ғимараттың әрбір меншік иелерінің (басқа құқық иеленушілерінің) үлесі оған қарасты ғимараттың жеке (бөлек) меншігінен (басқа заттай құқықтан) бөлек емес» (31 бап, 1 бөлік).
  • «Кондоминиум объектісінің басқару мекемесі әрбір кондоминиум объектісіне екінші дәрежедегі банктен ағымдағы есепшот ашуға міндетті, аталған кондоминиум объектісінің жалпы мүлкін ұстап, жөндеп тұру үшін онда ғиамараттың (пәтердің) иелері жарнапұлдар (төлемдер) аударады (31 бап, 8 бөлік). 
  • «Ғимараттың иелері (азаматтар, заңды тұлғалар, мемлекет) тұрған үйді бірге пайдаланып беру үшін Қазақстан Республикасының тыйым салынбаған кез келген заңымен бірігуге құқы бар» (5 бап).

Kn.kz ақпарат қызметі 

Тағы оқитындарыңыз:

Міндетті сақтандыру: пайдасы мен тәукелдері

Пәтерді таңдау бойынша тәжірибелік кеңестер

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.