Что будет с ценами на жильё после выборов?

Основной интригой нынешней весны для многих казахстанцев остается вопрос о том, что будет с курсом тенге после досрочных выборов. Высокая неопределенность и девальвационные ожидания вызывают массу вопросов, не обходя стороной и рынок недвижимости. Какой может оказаться динамика цен на жилье в случае девальвации, разбирались аналитики портала kn.kz.

В то время как Национальный банк и правительство страны настойчиво заверяют в том, что резкой девальвации не будет, большинство экспертов, в том числе зарубежных, дружно говорят об обратном — казахстанская экономика нуждается в девальвации.

Выборы состоялись, но общая девальвационная полемика кажется затмила официальную позицию государства: плавная девальвация в Казахстане будет осуществляться в случае продолжительного ухудшения ситуации на мировых рынках сырья, а именно снижения цен на нефть. На сегодняшний день действует принятый осенью 2014 года валютный коридор 170-188 тенге за доллар. Говоря о влиянии курса доллара на рынок недвижимости, скажем, что его сложно переоценить. Цены на недвижимость до сих пор номинируются в долларах, и поэтому изменения валютных курсов неизбежно сказываются на них. По расчетам аналитиков kn.kz, корреляция между ценами на рынке недвижимости и курсом тенге к доллару в разное время составляет 60-70%.

Тенденции на рынке недвижимости

Общую тенденцию на рынке недвижимости после девальвации в феврале 2014 года можно охарактеризовать как стагнацию. С того момента средняя долларовая цена на рынке жилья в РК сократилась на 10%, тенговая — на 2,9%. По регионам существенных различий в динамике нет: темпы снижения цен варьируются от 8% до 11% за год. Со стороны спроса наблюдается значительное сокращение сделок купли-продажи, начавшееся еще в 2014 году.

В первые месяцы 2015 года зафиксировано увеличение темпов падения цен на рынке жилья. 

Средняя цена и темп прироста на рынке жилья в г. Астане

Доллар и недвижимость всегда в цене

Столь сильная зависимость рынка недвижимости от валютных курсов обусловлена высоким уровнем долларизации экономики Казахстана. Так, например, по состоянию на начало 2015 года доля долларовых вкладов населения в банках второго уровня составила 67,6%. По сравнению с показателем годовой давности эта доля увеличилась на 13%.

За последние годы даже с учетом более высокого вознаграждения вклады в национальной валюте из-за инфляции имели реальную доходность в 4 раза ниже долларовых вкладов.

Одной из причин этого явления является весьма ограниченный набор альтернативных финансовых инструментов с хорошей доходностью в национальной валюте. Для многих казахстанцев это факт — активы в долларах имеют бо́льшую доходность и застрахованы от инфляции и девальвации. Расчеты аналитиков kn.kz подтверждают: за последние годы даже с учетом более высокого вознаграждения вклады в национальной валюте из-за инфляции имели реальную доходность в 4 раза ниже долларовых вкладов. Так, с начала 2009 года средняя реальная доходность (то есть очищенная от инфляции) по тенговым вкладам составила 2,1%, по долларовым вкладам доходность с учетом девальвации составила 8,2%.

В свою очередь, рынок жилья, хорошо знакомый большинству стабильный и надежный инструмент, даже в сложные для экономики времена способен приносить минимум 8-10% годовых за счет аренды. Если же рынок находится на растущей стадии, прибавим сюда темп прироста стоимости, очистим его от инфляции и получим 25-30% годовых реального дохода. По расчетам аналитиков kn.kz, реальная доходность инвестиций в жилье в период с 2010 по 2014 год в среднем составляла 18,5%.

Динамика средней доходности жилья на примере г. Астаны

Благодаря причинам такого чисто прагматичного характера рынок недвижимости как финансовый инструмент уже много лет вне конкуренции. Этим фактом объясняются сразу два явления:

1.Цены на жилье номинируются в у.е., поскольку в таком случае активы в долларах застрахованы от инфляции и девальвации.

2. Высокая спекулятивная составляющая провоцирует высокие темпы роста цен и завышенные цены на рынке жилья.

Но вернемся к зависимости цен на недвижимость от курса валют.

Что будет с ценами на жилье в 2015 году в Астане?

Как повлияет курс доллара на рынок недвижимости

По расчетам аналитиков kn.kz, корреляция между тенговыми ценами на недвижимость и курсом тенге к доллару составляет 60%. Коэффициент корреляции отражает тесноту связи между величинами и показывает, насколько колебания одного показателя отражаются на другом. В целом чем ближе значения коэффициента к 100%, тем значительнее связьмежду показателями.

Корреляционно-регрессионный анализ основных факторов рынка недвижимости показал, что рост курса доллара на 1 тенге в среднем ведет к росту тенговой цены на 1193 тенге за квадратный метр. Однако на практике не все так однозначно. Наблюдение за влиянием девальвации на цены недвижимости показало следующее: одномоментный рост курса доллара сначала технически вызывает рост тенговых цен на недвижимость, но затем неизбежно ведет к их снижению. Это хорошо видно на диаграмме ниже.

Сравнительная динамика средней тенговой цены на рынке жилья и курса доллара США на примере г. Астаны

Несмотря на то, что для продавцов, собственников недвижимости, а также для владельцев долларовых вкладов девальвация в краткосрочном периоде выгодна, в долгосрочном периоде она оказывается экономически неоправданной по нескольким причинам:

  1. Девальвация снижает платежеспособный спрос части покупателей, имеющих сбережения в тенге.
  2. В среднесрочной перспективе девальвация ведет к снижению реальных доходов и платежеспособного спроса населения из-за импортируемой инфляции.
  3. Ухудшение платежеспособности населения ведет к сокращению объемов ипотечного кредитования.
  4. Со стороны банков девальвация ведет к ухудшению качества долларового кредитного портфеля и, как следствие, к ужесточению условий кредитования.

Рост курса доллара на 1 тенге в среднем ведет к росту тенговой цены на 1193 тенге за квадратный метр.

Поскольку сама по себе девальвация является следствием других фундаментальных факторов, ее влияние на рынок должно оцениваться в комплексе.

Прогнозы

Для оценки влияния основных факторов рынка недвижимости и разработки прогноза по среднегодовым данным за период с 2007 по 2014 год был проведен корреляционно-регрессионный анализ и получены парные коэффициенты корреляции, определяющие тесноту связи между переменными. Наряду с динамикой курса доллара для анализа были выбраны наиболее значимые факторы, влияющие на рынок недвижимости. Это:

  • объемы ипотечного кредитования;
  • номинальные доходы жителей;
  • мировые цены на нефть;
  • курс доллара к тенге.

Таблица 1. Уровень корреляции между факторами на рынке недвижимости

Наименование фактора 

Средняя цена предложения, тг

Курс доллара США

Объемы ипотечного кредитования

Цена на нефть

Уровень номинал. дохода

Средняя цена предложения, тг

1,00

       

Курс доллара США

0,60

1,00

     

Объемы ипотечного кредитования

0,97

0,73

1,00

   

Цена на нефть

0,51

0,13

0,39

1,00

 

Уровень номинального дохода

0,81

0,86

0,87

0,56

1,00

Анализ показал, что цены на рынке недвижимости являются наиболее чувствительными к ипотеке и доходам. Их зависимость составляет 97% и 81% соответственно. 

В каких регионах Казахстана жильё доступнее?

Опыт прошлого показал, что в период кризиса темпы роста объемов ипотечного кредитования имеют тенденцию снижения и составляют в диапазоне от плюс 1% до минус 7% в год. Учитывая сохраняющуюся положительную динамику ипотечного кредитования, для расчета прогноза примем более оптимистичный показатель — 1% роста ипотеки в год. Далее, как показывает ретроспективный анализ, в период кризиса рост номинальных доходов отсутствует, а в реальном выражении за год падает в среднем на 2,5%. По расчетам, с начала 2015 года средняя цена на нефть за 4 месяца составила 55 $ за баррель. Эти параметры мы используем за основу для расчета прогноза, при этом допустим различные варианты курса доллара.

При сохранении замедления темпов роста ипотеки до 1% в год, снижения реальных доходов населения и среднегодовой цены на нефть на уровне 55-60 $ за баррель снижение тенговых цен на рынке жилья за 2015 год составит 14-15%.

1. Сценарий 2009 года, когда среднегодовая девальвация составила 22,6%. Учитывая то, что с февраля 2014 года по настоящее время тенге был девальвирован почти на 20%, до конца года для казахстанской валюты остается небольшой запас снижения — 2,4 тенге, что соответствует верхней границе валютного коридора — 188 тенге за доллар. Если тенге до конца года будет двигаться в рамках этого коридора и достигнет в декабре отметки 188, среднегодовой курс сложится на уровне 186,3 тенге за доллар. При сохранении прочих условий (замедление темпов роста ипотеки до 1% в год, снижение реальных доходов населения и среднегодовой цены на нефть на уровне 55-60 $ за баррель) снижение тенговых цен на рынке жилья за 2015 год составит 14-15%.

2. Сценарий в случае одномоментной девальвации еще на 25%. Поскольку ситуация по сравнению с 2009 годом усугубляется другими факторами (более продолжительным и глубоким падением цен на нефть, экономическими санкциями и стагнацией российской экономики), многие эксперты прогнозируют девальвацию еще на 25%, или до уровня 235 тенге за доллар. В данной ситуации за счет роста тенговой цены на жилье среднегодовой темп роста цен в тенговом эквиваленте до конца 2015 года будет находиться около нуля, а последующая коррекция растянется на 2016 год и составит еще 15-20%. Долларовая цена при таком сценарии сократится еще на 30% в течение полутора лет. 

Прогноз цен на жильё в Алматы в 2015 году

Таблица 2. Прогноз показателей и темпов изменения цен на рынке жилья в 2015 году при различных значениях курса тенге к доллару США.

Значения и среднегодовой прирост, %

Курс доллара

Объемы ипотечного кредитования

Номинальный доход

Цена на нефть

Темп прироста цен на рынке жилья

188 тенге за доллар

+1% в год

0-0,3% в год

55-60 $ за барр.

минус 14-15% в тенге

235 тенге за доллар

+1% в год

0-0,3% в год

55-60 $ за барр.

минус 2,5% — плюс 1,9% в тенге в 2015 году и минус 15-20% в 2016 году

Рекомендации аналитиков

Рекомендации аналитиковКак показал наш анализ, инвестиции и номинирование цен в долларах, несмотря на неплохую выгоду в краткосрочном периоде, в долгосрочном имеют обратный негативный эффект. Сильная зависимость от доллара приводит к ряду проблем, одна из которых — обеднение основной массы населения нашей страны, получающей доходы в тенге. Выигрывают на рынке только те, кто успевает вовремя зафиксировать прибыль, продав недвижимость на пике цен (а этот пик уже пройден). Это одна из причин, по которым наше государство нацелено на политику дедолларизации экономики.

Исходя из новых реалий рынка, мы рекомендуем гражданам ориентироваться, прежде всего, на динамику тенговых цен и на объявления, номинированные в тенге. Отслеживать динамику тенговых цен вы можете с помощью отчетов аналитической службы kn.kz. Кроме того, в последнее время в базе данных kn.kz стало появляться все больше объявлений о продаже в тенге.

Если вы намерены приобрести жилье в 2015 году и имеете тенговые сбережения и доходы, на фоне неопределенности с курсами мы считаем 2015 год подходящим для этого моментом, так как тенговые цены более чем за год уже успели отыграть большую часть своего 17-процентного роста. При затягивании с покупкой увеличится риск повторной девальвации, в случае которой тенговая цена снова вырастет, и тогда ее коррекция вновь растянется на год-полтора.

Если вы намерены приобрести жилье в 2015 году и имеете тенговые сбережения и доходы, на фоне неопределенности с курсами мы считаем 2015 год подходящим для этого моментом.

Много вопросов у собственников квартир, использующих их в инвестиционных целях. Что делать: продать жильё и положить деньги на депозит или оставить до лучших времен, сдавая в аренду? Отвечая на этот вопрос, используем следующие цифры. За последние 8 лет, с 2007 по 2014 год, с учетом кризисов и падений средний прирост цен на рынке жилья составляет 4,7%. Доход от аренды квартиры способен приносить в среднем 8% годовых. Таким образом, даже в «плохие» времена при условии долгосрочного вложения доходность жилья будет находиться примерно на уровне доходности тенговых депозитов и при этом будет застрахована от инфляции.

Анна Шацкая, руководитель аналитической службы kn.kz

Читайте также:

Покупать ли квартиру в 2015 году? За и против

Рейтинг выгодных ипотек: в каком банке астанчане переплатят меньше всего

Можно ли купить квартиру за 50 000 $ на левобережье Астаны?

 


18 комментариев:

Обновить
Пётр (04.05.2015 18:31)

Внимательно читайте то что пишут и не пишите ерунды

Макс (04.05.2015 17:04)

Абсурдны вы со своей ультимативностью.
В долгосрочной перспективе недвижимость - стабильный актив.
Согласен с автором!

Пётр (04.05.2015 16:30)

Вы советуете покупать на падающей цене? и говорите что продавать поздно на падающей цене?
на падающей цене надо продавать! продавать поздно когда цена достигнет дна. вот тогда надо покупать. как можно советовать для сохранения вложений не продавать? деньги в банке хотя бы 3% принесут, вместо падения дальнейшего на 10-20% (даже если учесть квартирантов 6%). почему вы даёте экономически абсурдные вещи?

Анна Шацкая (04.05.2015 12:46)

Для продавца: цены на жилье будут падать до конца 2015 года и с большой вероятностью еще и в 2016 году. Продавать или не продавать сейчас зависит от цели продажи. Если у вас есть более доходный инструмент вложения - есть смысл продать. Если ли же вложить некуда, продажа не срочная, а с целью сохранить вложения - считаю, что продавать уже поздно.

Анна Шацкая (04.05.2015 12:35)

Уважаемый Петр, ни в статье, ни в комментариях я не пишу о том, в чем лучше хранить деньги. Такой цели не было. То что сейчас хранить в долларах выгоднее - это всем понятно (расчеты в статье как раз доказывают это). И банки понимают это так же хорошо.Поэтому большинство из них просто перестали выдавать ипотеку в тенге. В основном предлагается долларовая ипотека под неподъемные 12-14%. Вместе с этим, в Жилстройсбербанке есть условия по тенговой ипотеке от 3,5-5%, при условии хранения сбережений в тенге не менее 3 лет. Возьмите, посчитайте для интереса, что окажется выгоднее. Вот Вам и обратная сторона.

Еще комментарии

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.