Аренда гаража: как составить правильный договор?

Простаивающие гаражи и машиноместа в паркинге могут стать дополнительным источником доходов. Именно поэтому казахстанцы, владеющие, но не пользующиеся таким типом недвижимости, с удовольствием сдают их в аренду. Мало кто знает, что для того чтобы аренда не превратилась в проблему, нужно учесть несколько нюансов составления договора. На что обратить внимание при сдаче гаража в аренду, нам рассказал директор ТОО юридическая компания KORGAN Сакен Ешмуратов.

Что говорит закон РК о договоре аренды нежилого помещения

Собственно договор аренды, по словам юриста, регулируется двумя законами: Законом о госрегистрации прав на недвижимое имущество и Гражданским кодексом РК. Причём во втором прописана лишь общая суть подобных договоров.

Внимательно полистав Гражданский кодекс РК и ознакомившись со статьёй 244, можно сделать вывод — чтобы сдать гараж в аренду, у его владельца должны быть на руках все соответствующие документы. Особенно если гараж строился самостоятельно. Ведь если строительство гаража велось, например, на участке, который не принадлежит лицу, осуществившему постройку, или без получения разрешения на строительство по законодательству РК, то такой гараж не является законной собственностью владельца. Официальным и законным языком это называется «самовольной постройкой», по отношению к которой ничего нельзя предпринять в плане сделок.

«Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки», — говорится в статье.

— Гараж, находящийся в собственности, можно сдавать в аренду без каких-либо проблем, — комментирует Сакен Ешмуратов. — Правда, как такового «договора аренды гаража» в законе нет — этой сделки касается общая норма договора аренды нежилого помещения. Если срок аренды составляет более года, то имущество будет подлежать госрегистрации. Соответствующая отметка есть в законе о госрегистрации прав на недвижимое имущество. Для того чтобы совершить регистрацию, арендодателю нужно прийти в ЦОН. Если регистрация не будет произведена, то владельцу гаража, согласно Статье 460 Кодекса РК об административных правонарушениях, придётся заплатить административный штраф в размере 10 МРП (19 820 тенге). Для юридических лиц штраф составит вдвое больше.

Перспективы гаражного рынка Астаны >>>

Что касается регистрации прав на недвижимость, то по Закону «О регистрации прав на недвижимое имущество» (Статья 9) «лицо обязано обратиться с заявлением о государственной регистрации не позднее шести месяцев с момента наступления юридического факта, являющегося основанием для возникновения права (обременения права), в том числе нотариального удостоверения договора, вступления в силу решения суда, выдачи иных правоустанавливающих документов».

Как такового «договора аренды гаража» в законе нет — этой сделки касается общая норма договора аренды нежилого помещения.

Оформление гаража в аренду. Срок договора, оплата

Сам по себе договор аренды гаража заключается в письменной форме в двух экземплярах. Но при желании его можно оформить и устно — конечно, только в том случае, если вы очень хорошо знаете арендатора и доверяете ему. Если люди совсем не знакомы, договор заключается в письменной форме и в некоторых случаях (когда особо осторожные стороны хотят чётко прописать и зафиксировать все нюансы договора) даже с привлечением нотариуса.

— Нотариус нужен в том случае, если имущество передаётся в аренду абсолютно постороннему человеку. Чтобы были доказательства на случай суда между сторонами. В этом случае при спорах третья сторона — нотариус выступает в роли так называемого «арбитра». Подписи при желании могут подделать, а вот с данными, зафиксированными нотариусом, уже не поспоришь, — комментирует Сакен Ешмуратов.

К тому же нужно учесть, что неграмотно составленные документы обычно производят плохое впечатление на чиновников (если вдруг возникнет конфликт). В споре можно быть сто раз правым, но если договор составлен непрофессионально, то шансы выиграть судебное разбирательство существенно понижаются. Поэтому лучше доверить составление текста договора юристу. Но можно написать его и самостоятельно, воспользовавшись типовым договором аренды нежилого помещения.

Потенциальный арендатор обычно желает закрепить в договоре длительный срок аренды, но ему не всегда идут навстречу. Например, желает человек пользоваться гаражом в течение трёх лет, а в ответ на его предложение владелец гаража настаивает на составлении договора аренды сроком всего на 11 месяцев, чтобы не заниматься госрегистрацией и не «светиться» в базе данных налоговой службы. Потенциальному арендатору, конечно, такие условия могут не понравиться — зачем арендовать гараж, из которого менее чем через год могут попросить?

Особенности совместной аренды жилья >>>

Аренда боксов и паркингов

Если речь идёт об аренде бокса, который не считается строением, и на него нет никакого техпаспорта, то между сторонами будет заключаться договор аренды земельного участка. Но, арендуя бокс, следует помнить, что не оформленные в собственность строения в любой момент могут быть снесены по инициативе акимата. Например, если территории, на которых расположены боксы, власти планируют благоустроить либо начать на них новое строительство, то договор аренды такого земельного участка владельцу не продлят и строение будет снесено после вынесения судебного решения о сносе объекта.

Для аренды машиноместа на паркинге должен быть определенный документ, вроде техпаспорта, где расписаны и закреплены все пронумерованные места. Это нужно, если, например, сосед арендодателя ненароком (или специально), поставил свою машину на уже арендуемое кем-то место.

Что необходимо указать в договоре аренды?

1. Все составляющие объекта

В договоре необходимо указать адрес гаража, площадь и другие размеры, наличие дверей, крыши, электрификации, отопленияВ договоре необходимо указать адрес гаража, площадь и другие размеры, наличие дверей, крыши, электрификации, отопления. Некоторые особо дотошные арендодатели даже указывают материал и цвет стен. Все это важно, потому что арендатор после истечения срока договора должен вернуть владельцу объект в том же виде, в котором его принял (это обязательство тоже должно быть прописано если не в самом договоре, то в приложении к нему). Касательно электричества и отопления также нужно прописать, входит ли это в стоимость аренды или оплачивается дополнительно.

— Иными словами, в договоре можно прописать всё, что угодно. В принципе, даже можно сфотографировать имущество на момент приёма-передачи, чтобы было наглядно видно состояние гаража, в котором арендатору нужно вернуть его владельцу, — советует юрист.

2. Документ, удостоверяющий право собственности

Также в договоре указывается документ, на основании которого арендодатель имеет право распоряжаться гаражом.

— Если на гараж есть соответствующий земельный акт, лучше приложить его копию к договору аренды. Также лучше снять копию техпаспорта, чтобы было видно, из чего «состоит гараж». В общем, все возможные дополнения к договору — это земельный акт, техпаспорт, фотографии и акт приёма-передачи, подписанный обеими сторонами. Его можно написать в простой письменной форме, — перечисляет Сакен Ешмуратов.

Инфраструктура ЖК Астаны: сколько стоит жить с комфортом? >>>

3. Реквизиты обеих сторон

В документе должны быть отражены ФИО, серия и номер паспорта сторон сделки и координаты для связи, причём лучше не ограничиваться номерами мобильных телефонов, можно также вписать домашние и рабочие номера.

4. Сумма и порядок арендной платы

По словам юриста, чаще всего плата за аренду вносится ежемесячно, но это тоже можно дополнительно обговорить. Повышение суммы как таковое обычно предусматривается раз в год, но, в принципе, стороны могут договориться и прописать в договоре, что в течение года арендная плата меняться не будет. Ведь, как говорится, договор дороже денег. В последующем, если стороны решат, они могут сделать дополнительное соглашение, для того чтобы увеличить арендную плату, но это возможно только по обоюдному соглашению. Если обоюдно не получается, то нужно договариваться в суде или совсем расторгать договор. Расторжение предусматривает обоюдное соглашение и в договоре должно быть предусмотрен пункт, касающийся досрочного расторжения. Допустим, если договор может быть расторгнут по инициативе одной из сторон, то, например, минимум за месяц. Это нужно прописать заранее в договоре. Если этого пункта нет, то соглашение будет разорвано в судебном порядке.

Юлия Волкова, информационная служба kn.kz

Читайте также:

Операции с недвижимостью в онлайн–формате

Как не стать жертвой мошенников на рынке недвижимости

Договор дарения: опасности и альтернативы

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.