Үлестік даулар: келісім-шартын қалай бұзуға болады

Үйді тапсыру мерзімінің кешіктірілуі — жиі байқалатын құбылыс. Оның әр түрлі себептері болуы мүмкін, бірақ олардан да басқа жағдайды алатын болсақ, мысалы, үлескердің қашпаған қашардың уызын күтуден жалығып, өзінің көңілін қалдырған құрылыс салушымен арадағы шартты бұзуды ұйғаруы. Бұл ретте қандай қиындықтарға ұшырайтындығын және жалпы қандай жағдайда өзінің ақшасын қайтаруды талап етуге болатындығын байқап көрейік.

Бұдан екі-үш жыл бұрын, құрылыс компаниялары қаржылық дағдарысты басынан өткерген кезде, оларға тәуелді немесе тәуелсіз себептерге байланысты құрылыс мерзімін кешеуілдететін, құрылыс салушылармен үлестік қатысу шартын бұзу туралы мәселе Қазақстанда тым өткір көтерілді. Заң статистикаларға сәйкес, қазір құрылыс нарығындағы құрылыс салушылардың қаржылық жағдайы тұрақтанып келе жатқандықтан, тұрғын үй құрылысындағы үлестік қатысу шартын бұзу сирек кездеседі.

Алайда, соған қарамастан, өз міндеттеріне салақ қарайтын құрылыс салушылар мен өкпелі үлескерлердің арасындағы соттық қараулар саны соңғы бес жылдың ішінде 500-ден асты. Әрі көпшілік жағдайларда үлескерлердің пайдасына шешілді.

Үлескерлердің наразылықтарының себептері

Жалпы алғанда шарттар нысанды пайдалануға берудің кешіктірілуіне байланысты бұзылады. Кешіктіру себептері әр түрлі болуы мүмкін, әрі тіпті құрылыс салушыға байланысты болмайтын, мысалы, құрылыс салуға рұқсат алуға қатысты қағазбастылық, құрылыс материалдары нарығындағы өзгерістер сияқты жағдайлар.

Үлестік қатысу шартын бұзу үшін себеп — ең алдымен шартта белгіленген, құрылыс мерзімінің бұзылуы.

— Әрине, шартта тұрғын үй кешенін тапсыру мерзімі белгіленеді. Бірақ құрылыс салушыға байланысты болмайтын себептер бойынша үйді тапсыру мерзіміне қатысты өзгерістер болуы мүмкін. Мысалы, климаттық өзгерістер, — деп атап өтті АССМ компаниясының директоры Ерлан Алшынбаев. — Сондықтанда үлескерлердің алдымен мерзімнің кешіктірілуіне не себеп болғандығын анықтағаны дұрыс болады. Және де шартта осындай жағдай үшін, үйді пайдалануға тапсыру кешіктірілген жағдайда компания төлейтін, пайыздың белгіленгендігін ескеру қажет. Штаттан тыс жағдайлардан ешкім қашып құтыла алмайды. Біздің құрылыстағы тапсырыс берушілеріміз клиенттерге қолдау көрсетуге және осындай жағдайлардың пайда болуын себебін түсіндіруге тырысады. Бейбіт және достық қатынастағы келіссөз барысында клиенттердің шартты бұзу ниетінен бас тарту жағдайлары да көптеп кездеседі.

Сондай-ақ АССМ-да мерзімге қатысты мынаны атап көрсетті: мысалы кешіктіру орын алған жағдайда компания — тұрғын үй кешені құрылысының бас мердігері болады, ал тұрғын үй Кешені тұрғын үй құрылыс кооперативі болып есептелетін, құрылыстағы тапсырыс берушілерді іске қосады. Және ТҚК нысанның құрылысының аяқталу мерзімін олардың ресми мерзімінің аяқталған кезінен бастап үш қосымша айға ұзарту құқығын өзіне қалдыра алады.  

— Жалпы алғанда, құрылыстың мерзіміне байланысты даулардан аулақ болу үшін үлескерлердің құрылыс нарығында өзін жақсы жағынан көрсеткен және осы қызметпен ұзақ уақыттардан бері айналысатын, құрылыс салушыны мұқият таңдағаны дұрыс, — дейді АССМ компаниясының директоры. — Салынған жылжымайтын мүлік нысандарының саны мен сапасы да маңызды рөл атқарады. Құрылыс салушыны іздестіру кезінде бірден компанияның өзіне бару міндетті емес, таңдаудың дұрыстығына көз жеткізу үшін ең алдымен, салынып қойған үйлердің тұрғындарынан сұрастырған жөн болады.

Алайда құрылыс салушының өзінің салақтығы  себеп болатын жағдайлар да жиі кездеседі. Үлескер үй құрылысының кешігіп жатқандығын (немесе одан да жаманы — мүлдем жүргізілмей жатқандығын)  көрген кезде, жуықта жаңа үйге қоныстанудан үмітін үзеді және соған салған өз еңбегімен табылған ақшасын қайтарып алуға тырысады. Әрине егер Астанадағы проблемалы «Жағалау-3» ТК-гі өзінің иеленушілеріне 6 жылдан бері өте алмай жүрген, пәтерлермен... болған жағдайдағы сияқты, ахуал асқынып кетпесе болғаны.

Астананың қалалық сотымен ұсынылған, 2010-2014 жылдар аралығында үлестік қатысумен байланысты жүргізілген соттық істер жөніндегі деректерге сүйенетін болсақ, ең алдымен үлескерлердің шыдамы таусылады екен. Соңғы 5 жылда астананың аудандық және ауданаралық экономикалық соттарымен қаралған, 622 істің 501-і дәл солардың бастамасы бойынша қозғалған. Үлескерлердің пайдасына — 400 іс бойынша, ал құрылыс салушының пайдасына барлық жоғы 44 шешім шығарылған. Ал қалған істерге келетін болсақ, олар талап-арыз қанағаттандырылмастан жабылған.

Астананың сот төрағасы Тілектес Барпибаевтың kn.kz порталына сауалына берген жауабында айтып өткеніндей, үлескерлердің талап-арызы бойынша үлестік қатысу шартының бұзуылуына дәл сол жоғарыда айтылған құрылыс мерзімінің бұзылуы, ал құрылыс салушылардың талап-арызы бойынша — үлескерлердің шартта белгіленген, төлем мерзімін бұзуы негіз болған.

Астананың адвокаттар алқасының мүшесі Гульнара Айтжанова да өзінің тәжірибесінен осы үрдісті жиі байқағандықтан, сот төрағасының сөзін растайды.

— Үлестік қатысу шартын бұзудың ең бірінші себебі — шартта белгіленген, құрылыс мерзімінің бұзылуы. Құрылыстың жүрмей жатқанын көрген үлескер не едәуір сенімді құрылыс компаниясына, не дайын тұрған үйді сатып алуға салу үшін өзінің ақшасын қайтарып алуды қалайды, — деп әңгімелейді Гульнара Айтжанова. — «Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы» ҚР заңында құрылыс салушының шартта белгіленген мерзімнің ішінде тұрғын жайды салуға және оны үлескерге дайын тұрғын үй түрінде пайдалануға беруге міндеттенетіндігі көрсетілген. Іс жүзінде құрылыстың кешіктірілуі жиі кездеседі. Үлескерлердің пайдасына шешілген істерге қатысты  сот тәжірибесі көрсеткендей, көпшілігі деуге болады. Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу шартын бұзу және ақша қаражатын өндіріп алу туралы даудан басқа құрылыстың уақытында аяқталмауына және пәтердің меншікке дер кезінде берілмеуіне байланысты шартта белгіленген тұрақсыздық айыбын өндіріп алу туралы даулар да қаралады. Шартта құрылысты аяқтау және тұрғын үйді пайдалануға енгізу мерзімі бойынша құрылыс салушының міндеті белгіленгендіктен, сот үлескердің пайдасына шешім шығарады.   

Шартты бұзу үдерісі

Шартты бұзу үдерісіҮлестік қатысу бұзылған кезде банк-агент үлескерге депозиттегі ақшасын және жинақталған сыйақы мөлшеріндегі ақшасын қайтаруы тиіс. Шартта сондай-ақ, шарттың міндетті талаптарын бұзғаны үшін өсімпұл көзделген: үлескер біржақты тәртіпте шартты орындаудан бас тартып және тұрақсыздық айыбын (мерзімі өткен әрбір күн үшін үлескердің тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу шарты бойынша төлеген, сомасының 0,1 пайызы) төлеуді талап ете алады.

Ал енді жұқарған жүйке үшін моралдық зиянды өтеу және мәжбүрліктен тұрғын үй жалдауға жұмсалған қосымша шығыстардың орнын толтыру, заңгердің сөзі бойынша, екіталай. Алғашқы жағдайда, тараптардың арасындағы өзара қатынас мүліктік сипатта болғандықтан, құрылыс салушыдан моральдық зиян өндірілмейді. Екінші жағдайда тек шартта құрылыс мерзімі кешіктірілген кезде тұрғын жай жалдағаны үшін шығынды өтеу талабы белгіленген болса ғана ақшаны қайтарып алуға болады. Егер болмаса, құрылыс салушы үлескерге жалдау шығыстарын қайтаруға міндетті емес. Жалпы алғанда, үлескер құрылыс салушыдан тек шарт бойынша қабылданған, міндеттерді бұзғаны үшін өтем талап етуге құқылы.

Үлестік қатысу бұзылған кезде банк-агент үлескерге депозиттегі ақшасын және жинақталған сыйақы мөлшеріндегі ақшасын қайтаруы тиіс.

Заң бойынша құрылыс салушымен қатынасты үзудің екі себебі бар:

— Үлескер «Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы» заңның 13 бабына сүйене отырып, өзінің ақшасын қайтаруды талап ете алады. Бірінші себеп — жобалау компаниясының үлескерлер ақшасын тарту есебінен тұрғын жайлар құрылысын ұйымдастыру жөніндегі қызметке лицензиясының қолданылуы тоқтатылғанда. Жобалау компаниясы — бұл жарғылық капиталының 50%-дан астамын құрылыс салушы қалыптастырған, заңды тұлға. Үлескерлердің ақшасын тарту есебінен тұрғын жайлар құрылысын ұйымдастыру жөніндегі қызметті іске асыратын да, дәл осы ұйым. Екінші себеп — жобалау компаниясының тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы шартта көрсетілген тұрғын жайды пайдалануға беру мерзімін бұзуы, — дейді Гульнара Айтжанова.

Сонымен қатар, үлескер тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы шартты мерзімінен бұрын бұзуға және банк шотының шарты жасалған кезден бастап 30 күнтізбелік күннің ішінде үлескердің депозитінің сомасын талап етуге құқылы. Ал  құрылыс салушы және жобалау компаниясы құрылысты мерзімінде аяқтап және лицензиялармен де ешқандай қиындық болмаған, бірақ олар үлескерге нысан туралы толық және анық емес ақпараттар ұсынған жағдайда, қаласаңыз мәмілені жарамсыз деп тану туралы талаппен сотқа жүгінуге болады.   

Жаңа құрылыстағы пәтер: дағдарыста сатып алу керек пе? >>>

Қайта табыстау үлестік қатысудан шығу нұсқасы ретінде

Әрине, сот талқылауының көңілге қонатын нұсқа емес екендігі рас. Өзіңізді түңілдірген, құрылыс салушыдан ең жеңіл құтылудың тәсілі — құқықтық қайта табыстау. Астананың адвокаттар алқасының мүшесі Гульнара Айтжанованың сөзі бойынша талап ету құқығын басқаға беру үлескер шарттың бағасын төлегеннен кейін немесе бір мезгілде борышын жаңа үлескерге аударғаннан кейін ғана мүмкін болады. Мұның барлығы «Тұрғын үй құрылысындағы үлестік қатысу туралы» заңда белгіленген.

— Құқықты осылай басқаға беру кезінде тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы шартқа өзгерістерде немесе қосымша келісімде үлескер тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы шарт бойынша тұрғын жайдағы үлесті талап ету құқығын басқаға беретін, ал жаңа үлескер оған ие болатын құн туралы ақпарат болуға тиіс, — деп адвокат заңның 13 бабынан үзінді келтірді. — Үлескердің тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы шарт бойынша талап ету құқығын басқаға беруіне шарттар есепке алынған кезден бастап салынған тұрғын үйдегі тиісті үлесті беру туралы актіге тараптар қол қойған кезге дейін жол беріледі.

Өзіңізді түңілдірген, құрылыс салушыдан ең жеңіл құтылудың тәсілі — құқықтық қайта табыстау.

Алайда АССМ компаниясының директорының сөзі бойынша талап ету құқығын беру — соншалықты көпшілікке мәлім құбылыс емес, олардың құрылысқа тапсырыс берушілері ТК салу барысында талап ету құқығын берумен барлық-жоғы 2-3 рет тап келген екен.

— Үлескерлер өздерінің салынып жатқан пәтерлеріне жаңа меншік иесін табады, олармен цессия шартын жасасады және оған талап ету құқығын береді, — деп түсіндірді бұл механизмді Ерлан Алшынбаев.

Талап ету құқығын берудің көпшілікке мәлім болмауына үлескерлердің ол туралы білмеуі немесе бұрын үлестік қатысудан бас тартқан үлескердің орнына құрылыс салушымен бірігіп қызмет істеуге келісетіндердің сирек кездесуі себеп болуы мүмкін. Гүльнара Айтжанованың сөзі бойынша, қалай болғанда да, өздерінің құқықтары мен талап ету құқығын беру мүмкіндігі туралы алдын-ала білу үшін, тым болмағанда заңды оқып шығу керек. Ең дұрысы — заңгерлерден кеңес алу болып табылады. 

Мәселенің құны

Құрылыс салушыдан ақша өндіруЕгер талап ету құқығын беру көңілден шықпай іс сотқа дейін жететін болса, ең алдымен сот талқылауының қаншалықты қымбатқа түсетіндігі және өтемақының қандай сомасына есеп жасауға болатындығы жайлы сауал туындайды.

Астананың адвокаттар алқасының мүшесі Гульнара Айтжанованың сөзі бойынша, адвокаттардың іс жүргізу қызметінің құны — талап қоюдың қанағаттандырылған бөлігінің 10 пайызын құрайды.

— Егер «құрылыс салушы — үлескер» талап-арызы бойынша сот үдерісіне қатысқаны үшін адвокаттың қызметінің құны туралы айтатын болсақ, олар әр түрлі. Әрбір адвокат өзінің қызметі үшін жеке баға белгілейді. Алайда ҚР Азаматтық іс жүргізу кодексіне сәйкес өкілдің көмегінің төлемінің мөлшері талап қоюдың қанағаттандырылған бөлігінің 10 пайызынан аспауға тиіс. Бірақ сот бұл шығыстарды пайдасына шешім шығарылған, үлескерге өтейді, — дейді адвокат.  

Адвокаттардың іс жүргізу қызметінің құны — талап қоюдың қанағаттандырылған бөлігінің 10 пайызын құрайды.

Екінші мәселе — құрылыс салушыдан ақша өндіру. Гульнара Айтжанова бұл үдерістің едәуір көп уақыт алатындығын және жүйкені жұқартатындығын ескертеді.

— Тұрғын үй құрылысындағы үлестік қатысу және ақшаны қайтару жайлы шартты бұзу туралы үлескерлердің талап-арызы бойынша сот талқылауы әдетте екі айдан артық уақыт алады. Құрылысты аяқтауға қаражаттары жоқ, кейбір құрылыс компаниялары сотқа шақыру қағазын елемейді және сот талқылауына өзінің өкілін жібермейді. Сот мұндай даулар бойынша сырттай шешім шығарады. Бірақ соттың шешімі — бұл үлескердің тек жартылай жеңісі, ал толық жеңіс шешім орындалған кезде орнайды. «Атқарушылық іс жүргізу және сот орындаушыларының мәртебесі туралы» ҚР заңына сәйкес сот шешімінің орындалуы атқарушылық іс жүргізу қозғалған күннен бастап екі ай мерзімде аяқталуға тиіс. Заңды күшіне енгеннен кейін соттың шешіміне атқару парағы жазылады, ол орындау үшін сот актілерін орындау департаментіне сот орындаушысына жіберіледі. Егер құрылыс салушының шотында ақша қаражаты болатын болса, онда сот атқарушысы аса қиналмайды, әрі ол сот шешімін іске асыра алады, — деп атап көрсетеді адвокат.

Бұл ретте сот шартты бұзу туралы талап арызды қанағаттандырып және тұрақсыздық айыбы мен залалдарды өндіру туралы үлескердің талаптарымен келіскеннен кейін, құрылыс салушыдан алынған төлем сомасы инфляциялық шығындарды жапқанмен де, бірақ оның салынған нысанның нарықтық құнының ұлғаюын өтей алуы екіталай екендігін, ескеру керек. Ал бұл өте маңызды.

Kn.kz. аналитикалық қызметінің деректерінің негізінде жобалап есеп жүргізіп көрейік. Егер 2013 жылы маусым айында астананың Есіл ауданындағы салынып жатқан аумағы 45 «шаршы» эконом кластағы бір бөлмелі пәтерді 46 620 долларға (бір шаршы метрі 1036 доллар) алу мүмкін болса, ал енді 2015 жылдың 1 тоқсанында мұндай үй шамамен 71 640 доллар болады. Нәтижесінде тұрғын үй құнының өсуі 53 (!) пайызды құрады.

Компанияның шотында үлескерге төлеу үшін қажетті соманың болмауы жағдайды одан сайын нашарлатады. Мұндай жағдайда қиындықтан шығудың екі нұсқасына есеп жасауға болады: құрылыс салушылар қолда бар үлесті басқа тұрғын үй кешенінің құрылысындағы үлеске айырбастауды ұсынуы мүмкін. Немесе қайтадан сотқа, бірақ енді құрылыс салушыны банкрот деп тану туралы өтінішпен бару керек болады. Ал компанияны банкрот деп таныған жағдайда, әттегенайы сол, ақшаны біршама уақыт күтуге тура келеді...

Үлескер қалай алданбауы тиіс? >>>

Үлестік қатысуға балама

Қазіргі таңда құрылыс салушы — компаниялар клиенттерге үлестік қатысу шартының орнына инвестициялау шартына қатысуды өте жиі ұсынады. Алайда бұл сатып алушыларды проблемалардан құтқара алмайды. Астана тұрғыны Дамирдың сөзі бойынша ол 2012 жылы жаңа тұрғын үйге қоныстануды көздеп 2011 жылы инвестициялау шартын жасаған. Құрылыс жүріп жатыр, бірақ құрылыс салушының сөзі бойынша, алғашқы инвесторлар тек осы жылдың маусым-шілде айларында қоныстана алады.  

Астананың адвокаттар алқасының мүшесі Гульнара Айтжанованың түсіндіруі бойынша қатысу шартының орнына инвестициялау шартын жасасу құрылыс салушыға көбірек пайдалы.  

— Инвестициялау шарты құрылыс салушының жауапкершілігінің біршама бөлігін жеңілдетеді. Менің ойымша құрылыстағы үлестік қатысу шарты үлескерлер үшін едәуір пайдалы. Құрылыс компаниясы оны «Тұрғын үй құрылысындағы үлестік қатысу туралы» ҚР заңына сәйкес, яғни мемлекеттің бақылауымен құруы міндетті. Жергілікті атқару органы үлестік қатысу туралы есеп жүргізеді, сонымен қатар, біліктілік талаптарына сәйкес құрылыс салушының және жобалау компаниясының меншікті капиталының жеткіліктілігін тексереді. Сондай-ақ олар үлескерлер ақшасын тарту есебінен тұрғын жайлар құрылысын ұйымдастыру жөніндегі қызметке лицензияның болуын тексереді.

Егер инвестициялау шарты бойынша үйді сатып алушы өзінің ақшасын тікелей құрылыс салушыға енгізетін болса, ал үлестік қатысу шарты бойынша үлескер өзінің депозитіне банк-агентке енгізеді. Тұрғын жайды пайдалануға енгізуге рұқсат беріліп және үлескер тұрғын үйдегі өзінің үлесін алғаннан кейін банк-агент жобалау компаниясының үлескерінің депозитінен ақша аударады, ал жинақталған сыйақы мөлшеріндегі ақшаны үлескерге қайтарады. Осылайша үлескердің ақшасы мақсатты түрде дәл осы тұрғын үйді салуға жұмсалады.

Үлестік қатысу туралы шарттың дау тудырмайтын екінші артықшылығы — егер үлескер шарттың құнын толық көлемде төлейтін болса, онда тұрғын жайдың жалпы ауданының бір шаршы метрінің бағасының әрі қарай өзгеруіне жол берілмейді. Ал инвестициялау туралы шартта құрылыс салушы өзінің серіктес инвесторынан (үлескерден) құрылыстағы нақты шығындар бойынша қосымша сома енгізуді талап етеді.

— Мен үлескерге оның тұрғын үйдегі үлесін берудің шартта көзделген мерзімін жобалау компаниясы бұзған жағдайда өндірілетін, тұрақсыздық айыбының мөлшеріне қатысты, тағы бір маңызды сәтті айта кеткім келеді. «Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы» ҚР заңы бойынша өсімпұл мөлшері нақтыланған — ол мерзімі өткен әрбір күн үшін тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу шарты бойынша үлескердің төлеген, сомасының 0,1 пайызын құрайды. Инвестициялау туралы шарт ҚР Азаматтық кодексімен белгіленген, жалпы қағидаларға сәйкес тұжырымдалады. Сондықтанда құрылыс салушылар онда өздерінің құрылыс мерзімін бұзғандары үшін 0,01% мөлшерінде тұрақсыздық айыбын жазады және кейде «бірақ шарт сомасының 1­-5-10%-нан артық болмайтын» деген талаптармен толықтырады. Осыған байланысты мерзімін бұзғаны үшін төленетін, тұрақсыздық айыбының сомасы бар болғаны 150 000 теңгені құрайтын болады, — деп түсіндіреді адвокат.

Сондықтанда инвестициялау туралы шарт жасаудың алдында осы тармаққа ерекше назар аудару қажет. Ал ең дұрысы ұсынылып отырған шарттың жобасын алу және оны адвокатқа көрсету. Салмақты құрылыс компаниялары әрқашан нысаналы үлескерге инвестициялау немесе үлестік қатысу туралы шарт жобасын береді. Егер компания бұдан бас тартатын болса, онда оған өзіңнің ақшаңды сеніп тапсыруға бола ма?

Kn.kz ақпарат қызметі

Тағы оқитындарыңыз:

Үлескерлер үшін қақпандар

Астанадағы құрылыс дүмпуі: сан немесе сапа ма?

Құрылысқа үлестік қатысудағы беймәлім қиындықтар

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.