Жерді қалай сатып алу керек

Саяжай салып оған ағаш отырғызу үшін лайықты жер телімін табу және оны сатып алу қажет.Ол  қанша тұрады, жер телімінің құны неден қалыптасады, жер иесінің қандай құқықтары мен міндеттері бар, мемлекеттен тегін жер телімін қалай алуға болады? Осы және басқа да көптеген мәліметтерді сіз осы материалдан біле аласыз.

Жертелімдері қанша тұрады

Астананың жер нарығының басты және тұрақты үрдісі — өсу. Егер 2015 жылдың бірінші және екінші тоқсандарындағы орташа бағаны салыстыратын болсақ, жоғарылау — 7,6%. Қазіргі таңда астана шекарасында бір сотық жер орта есеппен алғанда шамамен 9 мың $ құрайды.

Ең қымбат жерлер — Шұбар, Алматы, Сарыарқа аудандарында орналасқан. «бюджетке» едәуір сай келетін нұсқаны Есіл ауданынан табуға болады. Ол болашағы бар аудан, бірақ инфрақұрылыммен әлі толық қамтамасыз етілмеген, әрі құрылыс та аз.

Сарапшылардың пікірі бойынша, бағамдық ауытқуларға байланысты бағаның біршама төмендеуін, 2015 жылдың үшінші тоқсанында-ақ күтуге болады.

— Жер телімдері құнының алаңға және инфрақұрылыммен қамтамасыз етілуіне байланысты болатындығын,  айта кеткім келеді, — kn.kz сарапшысы Анна Шацкая. — Мысалы, егер жер телімі қажетті коммуникациялармен толық қамтамасыз етілген болса, онда сотық үшін шамамен 10 мың $ беруге тура келеді. Ал жарық және су тартылмаған, жер 5 есе арзанға түседі. Kn.kz порталы сарапшыларының мәліметтері бойынша қазіргі таңда Астананың жер нарығында 250-ден артық жер телімі сатуға қойылған. Олардың жалпы алаңы 4 мың га жетеді. Ұсыныстардың көпшілік бөлігі — Есіл ауданынан түскен.

Жердің бағасы қалай қалыптасады

Жердің құны — қиын астарлы мәселе.Егер пәтердің құнын құрылыстың бастапқы құнына сүйене отырып бағалауға болса, ал жер — мүлдем басқа іс. Қазіргі таңда көп нәрсе ауданның болашағына, жер телімінің инфрақұрылыммен қамтамасыз етілуіне байланысты болады.

Бірде бір мәміле 5­-10% ескерілетін, саудаласуды айналып өтпейді. Тағы соншасы өтімділікке тиесілі.

— Нарықтық құн — жер телімі сатылуы керек болатын, ең ықтималды баға, — дейді «Центр Оценки Активов» ЖШС (Астана қ.) бағалау бойынша маманы Қуаныш Жанарыстанов. — Қазір біз бағалау үшін бірқатар коэффициенттерді қолданамыз. Оның ішінде саудаға және өтімділікке өзгерту енгізу де  бар. Соңғы параметр жақында ғана енгізілді. Бұл теңгенің құбылмалы бағамға өтуімен байланысты.

Жердің құнын білу үшін өзіңізге ұнаған жер телімі орналасқан, сол аудандағы үш ұқсас ұсыныстардың бағаларын салыстыру қажет. Салыстырылатын жер телімдерінің бір көшеде орналасқаны дұрыс. Олардың орташа құнын есептейміз. Бірде бір мәміленің саудаласусыз өтпейтіндігін, есте сақтаңыз, сондықтанда 5-тен 10%-ға дейін алып тастаймыз.Тағы соншасы өтімділікті өзгертуге тиесілі болады.

— Қазір сату өте қиын жүріп жатыр, — дейді бағалау бойынша маман. — Адамдар доллармен сатуға үйренген, ал бағам кенет көтерілгеннен кейін жер телімінің бағасы автоматты түрде теңгемен күрт қымбаттады. Оның өтімділігі бағам өзгергенге дейінгіден де, төмендеді. Бірақ нарық жағдайды теңестіретін болады: доллармен бағалау едәуір төмендейді, ал теңгемен керісінше өседі.

Жер құнына қашанда болсын ықпал ететін, параметрлер тобы бар.

Құқық белгілейтін құжаттар. Оларға: сату-сатып алу шарты, жер теліміне жеке меншік құқығына арналған мемлекеттік акті жатады.

Орналасқан жері. Жер телімінің нарықтық құнын есептеу кезінде бағаланатын нысан тиісті болатын, жылжымайтын мүліктің аумақтық нарықтық ақпараты пайдаланылады.

Көлікке қолжетімділік. Бұл фактор нысанға көліктік қолжетімділікке құнның тәуелді екендігін көрсетеді, яғни бұл фактор нысанның өтімділігінің белгілі бір индикаторы қызметін атқарады.

Негізгі коммуникациялар. Жер телімінің құны электрмен және сумен жабдықтау, кәріз жүйесі сияқты негізгі коммуникациялардың бар болуына байланысты болады.

Жер телімінің бөлінуі. Жылжымайтын мүлік нарығында жер телімі құнының оның бөлінуіне тәуелділігі бақыланады.

Үй жанындағы аймақтың шекарасы қайдан аяқталады? >>>

Жер сатып алудың қыры мен сыры

Жер иесінің құқықтары мен міндеттеріІс жүзінде жер сатып алудың еш қиындығы жоқ. Сіздерге жер телімін қалай сатып алу керек немесе егер ол өтеусіз алынған болса, оны өз меншігің ретінде қалай ресімдеу, керек екендігіне арналған қадамдық нұсқау ұсынамыз.

  • Ең бастысы — жер телімін таңдау, мәміле жасау үшін қажетті барлық құжаттардың бар екендігін тексеру және бағасына келісу. Нақ осындай тәртіпте әрекет еткен дұрыс, өйткені құжаттардың біреуінің болмауы бағаға елеулі ықпал етуі мүмкін.
    — Жерге арналған мемлекеттік акті, сату-сатып алу, сыйға тарту шарты немесе егер жер телімі мемлекеттен ЖТҚ-на алынған болса, әкімдіктің қаулысы міндетті түрде болуы қажет, — деп түсіндірді ҚР Әділет министрлігінің колл-орталығында.
  • Жер телімінің иесімен ауызша уағдаласқаннан кейін мәмілені ресімдейтін, нотариусқа бару қажет. Нотариустың жерді түрлі берешектерінің немесе сізге қиындықтар тудыратын, басқа да кедергілердің бар-жоқ екендігіне тексеретіндігі қазіргі таңда жағдайды жеңілдетіп отыр. Ол сондай-ақ мәмілелерді мемлекеттік органдарда да тіркейді.
  • Енді сізге қалатын, соңғы қадам — бірнеше күн өткеннен кейін жер телімінің сіздің мүліктеріңіздің қатарынан орын алғандығын тексеру. Мұны жылжымайтын мүліктің бар екендігі туралы анықтама алу арқылы ХҚКО-да немесе egov.kz. порталы арқылы жасауға болады.

Қайта жобалау, қайта құру және тұрғын үй қорынан пәтерді шығару >>>

Жер иесінің құқықтары мен міндеттері

Қазақстанда жер телімдерін, егер ол сіздің жеке меншігіңізде болса  сатуға, жалға беруге, мұра етіп қалдыруға және мұрагерлікпен алуға, сыйға тартуға болады. Сонымен қатар, Жер кодексі жерді пайдаланудың бірнеше түрлерін ажыратады. Ол тұрақты және уақытша, алғашқы және қайталама болады, сондай-ақ ол жер телімінің сатып алынған немесе өтеусіз (сыйға тарту,мұра бойынша немесе мемлекеттен) алынғандығына да байланысты болады. 

Сондай-ақ жер телімдері иеліктен шығарылу мүмкіндігі, яғни сатуға/сыйға тартуға, мұра етіп қалдыруға болатын және мұндай операцияларды іске асыруға болмайтын — иеліктен шығарылмайтын болып бөлінеді.

Жеке тұрғын үй құрылысы үшін жерді екі түрлі тәсілмен алады. Бұл не кейіннен жеке меншікке өту құқығымен уақытша өтеусіз пайдалану («тегін 10 сотық жер алуды» қараңыз) немесе  жер телімдері нарығынан сатып алынған, жеке меншік. Заңға сәйкес егер жеке меншік құқығындағы және оларға қызмет көрсету үшін қажетті болатын, ғимараттар мен құрылыстар орналасқан болса, жер телімдері жеке меншікте болады. Сондай-ақ, уақытша ұзақ мерзімдік немесе қысқа мерзімдік жер пайдалану құқығында жер телімі тиесілі болған, азамат қайтыс болған жағдайда да мұра етіп алуға (иеленуге) болатындығын айта кету керек.

Алайда, егер оны мақсаты бойынша пайдаланбайтын болсаңыз, сізден жерді алып қоюы немесе сізге айыппұл салуы мүмкін. Егер сіз жер телімін тұрғын жай құрылысын салу үшін алған болсаңыз, онда дүкен немесе сән салонын ашуға болмайды. Ол үшін жер телімінің мақсат бойынша пайдаланылуын ауыстыру қажет. Бірақ бүтіндей алғанда сіз, ҚР заңнамаларына сәйкес өз жеріңізде құрылыс салуға және ғимараттар мен құрылыстарды (гараж, монша, үй, коммуникация) пайдалануға толықтай құқылысыз.

Дегенмен де сізден жерді алып қоя алады. Егер ол мемлекетке қорғаныс үшін қажет болып қалса, егер сіздің үйдің астынан пайдалы қазбалар табылса немесе сіздің жеріңіз орналасқан аумақ арқылы темір жол өткізуді не мысалы, газ құбырларын салуды шешкен болса. Мұндай жағдайда мемлекетке сіздің келісіміңіз қажет болмайды. Қалған жағдайларда Жер кодексімен жер телімі иесінің иеліктен шығару, ерікті түрде бас тарту, не сату құқығы көзделеді. 

Мемлекеттен 10 сотық жерді қалай алуға болады?

Қазақстан Республикасының әрбір азаматы 10 сотық жер алуға өтініш беруге құқылы. Алайда бірнеше жыл бұрын, «тегін он сотықты» қайта сату бойынша алыпсатарлық санының өсуіне байланысты заңнамаға өзгеріс енгізілді.

Енді мемлекеттен жерді құрылыс салуға бөлінген аймақ, инженерлік-коммуникациялық құрылыммен толықтай қамтамасыз етілгеннен кейін ғана алуға болады. Бұлар — су-, жылу-, газ-, электрмен жабдықтау, телефон сымдарын өткізу, су тарту, инженерлікқұрылыстар.

Міне сол себепті қазір жер кезегі әлі жылжымай тұр. Мысалға, Астанада жертелімін алуға ниет білдіргендер саны 100 мың адамнан асады.

— Қазір біздің жер телімін бөлуге құқығымыз жоқ, өйткені құрылыс салуға бөлінген аумақ қажетті инфрақұрылыммен толықтай қамтамасыз етілмеген, — дейді Қарағанды қаласының жер қатынастары бөлімінің басшысы Софья Яппарова.

— Адамдар келіп және өтініштер беріп жатқанмен де, олардың ағыны таусылар емес. Тегін сотықтардың көпшілік арасына кеңінен танылғандығы жайлы осыған ұқсас ақпаратты біз Астана қаласының жер қатынастары бөлімінен де алдық. Алайда меншікке жер алу үшін жергілікті әкімдіктің көкейтесті шешімін күтудің жеткіліксіз екендігін, айта кету керек.

Маңызды! Жерді пайдалану актісі берілген кезден бастап үш жылдың ішінде нысанды эксплуатацияға енгізу қажет. Егер осы мерзімге қарай акті болмаса немесе жер телімін игеру әлі басталмаған болса, онда жерді уақытша пайдалану құқығы ұзартылмайды. Шаруаның бәрін мерзімінде ыңғайластырып үлгердіңіз бе? Онда жер сіздің меншігіңізге өтетін болады.

Kn.kz ақпарат қызметі

Тағы оқитындарыңыз:

Пәтерді кепілге қою: қарыз алушының нені білгені маңызды

Тұрғын үй таңдау кезіндегі қосалқы факторлар

Коммуналдық қызмет үшін қарыздардан не қауіп бар?

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.