Пәтерді кепілге қою: қарыз алушының нені білгені маңызды

Ипотека немесе басқа ірі кредитті ресімдеу кезінде кепіл ретінде клиенттерге,өзінің пәтерін банкке салуға тура келеді. Өкінішке орай қарыз алушылардың көпшілігі оның соңының немен аяқталатындығына мән бермейді, сондықтанда кепіл мәселесін зерттеуге лайықты түрде назар аудармайды. Ал бұл бекер, мән-жайды дұрыстап біліп алмасаң, жасалған шарт бойынша міндеттемені уақытында орындамаған жағдайда, мүлдем пәтерсіз қалуың да мүмкін.

Банкке пәтерді екі жағдайда кепілдікке салады: ипотека және тұтынушылық қажеттіліктерге кредит алу. Егер пәтерді ипотека ресімдеу кезінде кепілге қалдыратын болса, онда салынған мүлік кепіл берушінің немесе үшінші тұлғаның иелігінде және пайдалануында қалады. Яғни ипотеканы алып және тиісті құжаттарға, соның ішінде тұрғын үйді сатып алу туралы шартқа  қол қойғаннан кейін, қарыз алушы оның ресми иесіне айналады. Ол бұл пәтерде толық негізде тұра алады.

Сонымен қатар пәтербанктегі кепілдік мүлік статусына ие болады, оған ауыртпалық салынады. Ал бұл дегеніміз, сіздің тұрғын жайды басқару жөніндегі құқығыңыз сіз банктен алған қарызды өтегенге дейін шектеулі болады деген сөз. Мұның барлығы қарызды толық өтегеннен кейін ауыртпалықты алған сияқты, құжаттама түрінде белгіленеді.

Кепіл кезінде сізді неден шектейді

Адам пәтерді кепілге салғанмен, онда тұруға құқылы болады, бірақ қалған барлық мүмкіншіліктерінен айырылады. Кепілге салынған үйді қайтадан кепілге салуға, сыйлауға, сатуға және жалға беруге болмайды.

— ҚР АК-нің «Кепілге салынған нәрсені пайдалану және оған билік ету» 315 бабына сәйкес, кепiл берушi кепiл ұстаушының (банктің) келiсiмiмен кепiлге салынған нәрсенi меншiк, шаруашылық жүргiзу немесе оралымды басқару иелiгiнен айыруға, оны басқа жаққа жалға немесе тегiн пайдалануға беруге не өзге түрде оған билiк етуге құқылы, егер басында шартта өзгеше көзделмесе, — деп түсіндіреді адвокат Александр Коваленко. Бұл ретте кепiл берушiөзі қайтыс болғаннан кейін кепілдік пәтерді өсиет етіп қалдыруға құқылы.

Сондай-ақ банктің келісімінсіз пәтерді қайта жоспарлауға болмайды. Тек тұсқағаз жабыстыруға, еденге жабын төсеуге және үйдің жоспарлануын бұзбайтын, өзге жөндеу жұмыстарын  жүргізуге рұқсат беріледі.

Шарт бойынша міндеттемені уақытында орындамайтын болсаңыз, үйіңізден айырылып қалуыңыз мүмкін.

Банк құқығы

Банк құқығыТіпті ең жауапсыз қарыз алушылардың өзі кепілде тұрған пәтерді сатуға және сыйлауға тәуекелге бармайды. Өйткені ол үшін қылмыстық жазаға тартылуы мүмкін. Ал енді пәтер жалдаушыларға жалға беру арқылы ақша табу өте кең таралған әрекет.

Кейбір қарыз алушылар үй сатып алуға арналған ипотеканы, алдағы уақытта оны жалға беруге және ипотеканы осы табыстан төлеуге үміттеніп, әдейі ресімдейді. Мұндай клиенттер кредит дұрыс төленіп жатса болды, банк «ұсақ-түйектерге» назар аудармайды деп жеңіл ойлайды. Тұрғын үйді жалға беруге қатысты мәселені банкпен келісуге кеңес береміз. Егер банк басқа көздер арқылы клиенттің пәтерді жалға беріп отырғандығы жайлы біліп қойса, одан қарыздың бүкіл сомасын пайыздарымен бірге қайтаруды талап етуі мүмкін. Егер банктің талабы бойынша бүкіл соманы бірден төлеуге сіздің жағдайыңыз келмейтін болса, онда банк сіздің үйіңізді өткізу туралы мәселе көтеруге құқылы. Ыңғайсыздықтардан аулақ болу үшін, өзіңіздің әрбір әрекетіңізді заңгерлермен немесе кредиттеу саласындағы мамандармен келісу қажет екендігін, есіңізден шығармаңыз. 

Қалған барлық жағдайларда банктің, егер ол жайлы шартта ескертілмесе, кепілге салынған пәтерге билік жүргізуге құқығы жоқ:

— Кепіл ұстаушы пайдалану туралы кепіл берушіге үнемі есеп ұсына отырып, өзіне берілген кепілдік затты текшартта көзделген жағдайлардағана пайдалануға құқылы, — деп түсіндіреді адвокат Александр Коваленко. — Шарт бойынша кепіл ұстаушыға негізгі міндеттемені өтеу мақсатында немесе  кепіл берушінің мүддесі үшін кепілдік заттан кіріс алуға міндеттеме жүктелуі мүмкін. 

Қолайлы ипотека үшін 8 кеңес >>>

Кепіл шартын қалай ресімдеу керек

Кепіл шартына қол қояр алдында, оны басынан бастап соңына дейін мұқият оқып шығыңыз.

Шартта кепіл заты және оның бағасы, мөлшері және міндеттемені орындау мерзімі, кепіл беруші және кепіл ұстаушы жайлы мәліметтер көрсетілуі тиіс. Ең маңызды сәт — кепілге салынған мүліктің кімде, яғни банкте, әлде кепіл берушіде болатындығы. Иесіне кепіл объектісін пайдалануға бола ма? Заттың жеке белгілерін атап көрсете отырып, кепіл затын дәл сипаттауға ерекше көңіл аудару керек, — деп кеңес береді Александр Коваленко.

Кепіл туралы шарт жазбаша түрде жасалуы тиіс. Осы ережелердің кез келгені сақталмаған жағдайда шарт жарамсыз болып есептеледі және заңды күшіне енбейді.

Пәтерді ипотекаға сатып алған кезде ол автоматты түрде кепілге айналады. Бұл жағдайда кепілді ресімдеу ипотеканы ресімдеу үдерісінің бөлігі болып есептеледі.

Тұрғын үйді тұтынушылық кредит алу кезінде салудың өзінің өзгешеліктері бар. Мысалы, егер жекешелендіру шартында бірнеше меншік иесі көрсетілсе, онда кепіл ресімдеу кезінде олардың нотариуспен куәландырылған, жазбаша келісімі қажет. Егер отбасында кәмелетке толмаған балалар болатын болса, ерекше назар аударылады. Ата-аналары, егер кредитті төлей алмай пәтерді банк алып қоятын болса, оларды баспанамен қамтамасыз етуге міндеттенеді.

Егер отбасы мүшелерінің біреуі психиатриялық емханада емделіп жатса немесе бас бостандығынан айыру орнында болса, дәлелді себептер бойынша уақытша жоқ адамдар ретінде олардың мүдделері де ескерілуі тиіс. Банктер мұндай пәтерлерді кепілге алмауға тырысады. 

Банкте сізден пәтерді кепілге салып тұтынушылық кредит алу үшін қажетті, құжаттардың стандартты пакетін сұрайды:

  • ЖСН бар жеке куәлік;
  • соңғы 6 күнтізбелік айға жалақысын немесе өзге табыстарын растайтын, құжаттар (табысты растау кезінде);
  • соңғы 6 айға зейнетақы аударымдары туралы үзінді жазба;
  • жылжымайтын мүлікке құқық белгілейтін, құжаттар.

Ипотека немесе тұтынушылық кредит жағдайында кепіл шартын жасау кезінде сіздің қолыңызға бір данасы міндетті түрде берілуі керек. 

Ипотека бойынша қарыздар: не істеу керек? >>>

Пәтерді бағалау кезінде нені ескеру қажет

Пәтерді бағалауПәтердің нарықтық құнын білу, тиісінше, банк клиентке беруі мүмкін болатын, ақша сомасының мөлшерін анықтау үшін пәтерге бағалау жүргізіледі. Бұл ипотека ресімдеу немесе пәтерді кепілге қойып тұтынушылық кредит алу кезінде кез келген банкте орындалатын, міндетті рәсім.

Expressconsult бағалау компаниясы түсіндіргендей, пәтерді бағалау рәсімі өз бетінше күрделі болып есептелмейді.

— Бірінші кезеңі тұрғын үйге бағалау жүргізу үшінбағалау фирмасымен шарт жасасу және бағалау үшін қажетті құжаттарды ұсыну, — дейді Expressconsult ЖШС-нің сарапшы-бағалаушысы Динара Смағұлова. — Одан кейін пәтерді қарау күні және уақыты тағайындалады. Сарапшы пәтердегі бөлме-жайларды тексеріп және суретке түсіруі қажет. Содан кейін бағалаушы бағалау туралы есеп жасайды және тапсырыс берушіге береді. Пәтерді қараған және қажетті құжаттамаларды ұсынған күннен бастап 2 жұмыс күнінің ішінде  пәтерді бағалау туралы есепті алуға болады.

Кепілге қою үшін пәтерді бағалаудың күрделілігі көбіне келесі себептер бойынша туындайды:

— Пәтерге арналған құқық белгілеуші құжаттар болмаған кезде, бағалау рәсімі ұзаққа созылады. Әрбір нақты құжатты тіркеу тиісті уақыт алады. Бағалау қажет болатын, пәтерге кіре алмау жағдайлары да кездеседі. Пәтердің заңсыз қайта жобалануы да бағалау туралы есепті беру мерзіміне әсерін тигізеді, — деп түсіндіреді Динара Смағұлова.

Келеңсіздіктерді болдырмау үшін, өзіңіздің кез келген әрекетіңізді заңгерлермен немесе несиелеу саласындағы мамандармен келісіп алғаныңыз дұрыс.

Қандай пәтерлерді кепілге алмайды

Банк қандай да бір себептермен пәтерді кепілге қойып кредит беруден клиенттен бас тартуы мүмкін. Бұл әрбір банктің кепілдік мүлікке қатысты өзінің талаптарының болуымен байланысты. Expressconsult ЖШС бағалау компаниясы мамандарының деректері бойынша келесі жылжымайтын мүліктерді кепілге алмайды:

  • апатты жағдайда тұрған, құлатуға жататын не үйді пайдалану мерзімі 50 жылдан асқан (үй неғұрлым ескі болса, тозуы да солғұрлым жоғары болады), үйдегі пәтерді;
  • үшінші тұлғадан ауыртпалығы бар, пәтерді;
  • құқық белгілеу құжаттары жоқ пәтерді;
  • егер сіз банкке кепілге бөлмені немесе пәтердегі үлесіңізді беруді ойластырған болсаңыз, ипотека берілмейді.

Пәтерді кепілге ресімдеу алдында, мамандармен кеңесіңіз. Сонда бұл рәсім көп уақыт алмайды және аса қиналмайсыз.

Тағы оқитындарыңыз:

Ипотекалық шартты бұзу: не, қайда, қанша?

Жаңа құрылыстағы пәтер: дағдарыста сатып алу керек пе?

Ипотеканы қалай қайта қаржыландыруға болады

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.