Бағамның құбылуына байланысты тұрғын үй бағасы қалай өзгереді?

Жаңа экономикалық реалияда тұрғын үй бағасының теңгелік номиналы азаматтар үшін үлкен маңыздылыққа ие болып келе жатыр.

Соңғы жылдардағы бірінен соң бірі кенеттен болып жатқан құнсызданулар, батыс экономикасындағы дағдарыстар және қолданыстағы әлемдік ақша жүйесінің болашағы жайлы сұрқай болжамдар азаматтарды әрине «лажсыз» болса да, өздерінің теңгеге қатысты долларлық пайымдауларын өзгертуге немесе «құруға» мәжбүрлейді. 2015 жылдың басынан бастап жалпы үрдісті қолдай отырып kn.kz аналитикалық қызметі тұрғын үй бағасын бивалюталық талдауға өтті. Kn.kz шолуларында бағалар динамикасы және бағалық жағдаят екі валютада да ыңғайлы және көрнекі көрсетілген. Жылжымайтын мүлік нарығының теңгелік суретінің сипаты және ұлттық валютадағы бағаның динамикасының қалай болатындығы жайлы осы мақаладан оқып білуіңізге болады.

Нарық теңгенің болашақтағы бағасының «бақылап аңдып отыр»

Валюталық секірістер жылжымайтын мүлік нарығының көптеген қатысушыларының жүйкесін жұқартып отырғандығына қарамастан, кейбір сатушылар әзірше долларлық номиналдан бас тартуға дайын. kn.kz ақпараты бойынша қазіргі уақытта теңгелік ұсыныстар үлесі жалпы көлемнің тек 3%-ға жуығын құрайды.

Сатушылардың ойларын түсінуге де болады: тұрғын үй алуды жоспарлап отырған, азаматтардың көпшілігі өздерінің жиған — тергендерін теңгемен емес доллармен сақтап отыр.

2015 жылдың басында БАҚ-да долларсыздандыру, және де оның ішінде шетелдік валютадағы бағаларды номинациялауға тиым салынуы мүмкін екендігі жайлы үкіметтің жоспары туралы алғашқы мәлімдемелер айтылған кезде теңгемен берілген хабарландырулар үлесі 7,8%-ға дейін ұлғайды. Дегенмен, девальвацияны күту аясында жыл бойы бұл көрсеткіш өзінің бұрынғы мәніне қайта оралды.

Теңгенің өтімділігіБір жағынан сатушылардың логикасын түсінуге де болады: тұрғын үй алуды жоспарлап отырған, азаматтардың көпшілігі өздерінің жиған — тергендерін теңгемен емес доллармен сақтап отыр. Ендеше, сатушылар өскен бағамнан «ұтысқа» жетеді деген сөз. ҚР ҰБ-нің деректері бойынша қазіргі уақытта жеке тұлғалардың долларлық депозиттерінің үлесі 70%-ға жуық. Қазіргі жағдайда жақын айларда нақ осы долларлық салымдардың иелері тұрғын үй нарығындағы сұранысқа ие негізгі төлемқабілетті сегмент болып отыр, әрі пәтер сатып алуға қаражаты жететіндер үшін, алғандары шын мәнінде де, тиімді болуы мүмкін. Алайда қайталама нарықта шамамен 60% мәміле ипотекалық кредиттердің көмегімен жасалатындығын ескеретін болсақ, мұндай «жүз пайыз» бақыттылардың мүлдем аз екендігі анықталады. Сондықтанда, енді шамалы уақыттан кейін долларлық төлемқабілеттілікке сұраныстың қалғандары бітеді, сондықтанда қайталама нарықтағы сатушыларға нақты теңгелік жалақыға бет бұруға тура келеді.

Теңгенің өтімділігі нашар болып отырғандықтан, екінші деңгейлі көптеген банктер ипотека талаптарын қайтадан күшейтуге мәжбүр, ал мұндай жағдайда мәлім болғанындай, айналымы толығып келе жатқан және қаражатты теңгемен жинақтап отырған, Тұрғынүйқұрылысжинақбанкінің 30%-ға жуық берілген ипотекалық кредиттері жалғыз балама (әрі жаман емес) болады.

Алайда егер қайталама нарық жаңа реалийлерді қиындықпен қабылдап және долларлық баға көрсеткіштерді теңгелікке айырбастауға асықпай отырса, ал бастапқы нарық сатып алушыларға едәуір көңіл бөліп және икемділік танытып отыр.  Ағымдағы жылдың 14 қыркүйегіндегі Қазақстанның құрылыс салушылар Қауымдастығының теңгелік баға көрсеткіштерге өтуге дайын екендіктері жайлы және сондай-ақ Қазақстанның құрылыс бизнесінің ұлттық валютада есептесуге өтетіндігі жайлы мәлімдеме жылжымайтын мүлік нарығы үшін маңызды жаңалық болды. Теңгеге өту бастамасы, қатарына «Базис-А» Корпорациясы», BI Group Холдингі, «Шар Кұрылыс» ЖШС, «Альянсстройинвест»  ЖШС және басқалары сияқты ірі құрылыс компаниялары кіретін, Қауымдастық мүшелеріне тиесілі.

Көріп отырғанымыздай, жылжымайтын мүлік нарығы үшін долларсыздандыру үдерісінің басталатындығы енді тайға таңба басқандай болып отыр.

Сатыпалу-сату мәмілесі заңды тазалығының 6 жағы >>>

Доллар бағасының төмендеуі, теңгенің өсуі

жылжымайтын мүлік нарығы2014 жылғы ақпандағы құнсызданудың алғашқы толқыны жылжымайтын мүлік нарығындағы жаңа төмендеу трендінің басы болды. Ол кезде де, қазіргі сияқты нарық қатысушылары үшін қандай бағамен сату/сатып алу қарама-қайшылығы туындады, өйткені бағаның теңгелік баламасы бір сәтте негізсіз «өсті». Алайда нақты бағалар өзгерді ме? Бұған нарық тек бір ғана жауап береді — жоқ. Мұның еш құпиясы жоқ — теңгелік балама тек графикте өсті. Теңгелік баға емес, доллардың бағамы өсті.

Жылжымайтын мүліктің долларға байлануы қатысушыларды жаңылдыратындығына қарамастан, нарық төлемқабілетті сұраныспен және ұсыныспен анықталатын, өзінен өзі реттелетін жүйе болып қалады. Графиктен бірден көріне бермейтіндердің көпшілігі мәміле жасау барысында өтеді. Атап айтсақ, мынадай жағдай болды:

Көптеген мәмілелердің кейінге қалдырылуы, сұраныстың күрт қысқаруы нарықтың құнсыздануға қатысты реакциясының бірдей болуына себеп болды. Астана мен Қарағандыда мәмілелер саны шамамен 15%-ға, Алматыда — 17%-ға қысқарды. Сұраныс едәуір арзан үйлер жағына қарай ығыса бастады. Сатып алушылардың соңынан нарықты кейбір сатушылар да тастап кете бастады. Құбылмалы бағам енгізілген кезден бастап Астананың қайталама нарығындағы ұсыныс көлемі — 13%-ға, Алматыда — 25%-ға, Қарағандыда — 22%-ға қысқарды. Жеке инвесторлар сату сегментінен жалға беру сегментіне кете бастады. Банктердің реакциясы да айқын болды — олардың көпшілігі теңгелік несиелеуді тежеді, талаптарды күшейтті. Халықтың нақты табысы қысқарды. Үй сатып алу кезіндегі саудаласуға жеңілдік әдеттегі 3-5%-дан 15%-ға, ал кейде — 20%-ға, яғни шамамен бағамдық айырмаға өсті.

Бұлар — графиктен тек біраз уақыт өткеннен кейін көру мүмкін болатын, дәл сол сандар. Бағалар динамикасын талдау номиналды бағада сату туралы деректер базасының негізінде өткізілетіндіктен, графиктерде нарықтың біршама кешіккен реакциясы көрсетіледі.

Астана қаласының қайталама нарығындағы ұсыныстардың орташа бағасының динамикасы

Kn.kz аналитикалық қызметінің деректері осыған қарамастан, 2014 жылдың ақпаны мен 2015 жылдың 21 тамызы аралығында Астана мен Қарағандының тұрғын үй нарығында доллардың номиналдық бағасының төмендеуі шамамен 17%-ды, тиісінше 1789 $/ш.м және 954 $/ш.м құрағандығын айтады.

Бағаның номиналды теңгелік баламасы сол ауысып отырған бағамға бағынышты болды, әрі осы бүкіл уақыт бойы шын мәнінде ауытқудағы айырмаларды қайта ұтып алып отырды. 2015 жылғы 21 тамызға дейін теңгелік номиналдағы орташа баға 2014 жылдың басында Астана мен Алматыда — 330-340 мың тг/ш.м және Қарағандыда — 181-182 мың тг/ш.м деңгейінде болды. Арзан тұрғын үй сегментіндегі (ескі қор және эконом класты тұрғын үй) теңгелік баға Астана мен Алматыда — 255-270 мың тг/ш.м және Қарағандыда — 180 мың тг/ш.м құрайды.

Теңгелік бағаның қазіргі ахуалы қалай?

Деректерді орынды салыстыру және «валюталық шуды» жуып-шаю үшін kn.kz аналитикалық қызметі 2007 жылғы қаңтар-қыркүйек — 2015 жылғы қаңтар-қыркүйек аралығындағы кезеңдерге теңгелік баға динамикасының графигін құрды. Өткен жылғы ақпан айындағы құнсыздануды және ағымдағы жылдың тамыз айындағы құбылмалы бағамның енгізілуін ескеретін болсақ, нәтижелер 2015 жылғы қаңтар-қыркүйектегі теңгелік бағаның 2014 жылғы қаңтар-қыркүйекпен салыстырғанда, 1,2% төмен екендігін көрсетті.

Егер соншалықты төмен жылдық мәнді елемейтін болсақ, шын мәнінде теңгелік баға бір жыл бойы әшейін тоқырауда деген қорытынды жасауға болады. Сонымен қатар графиктен көріп отырғанымыздай, нарықтың жалпы тренді теңгелік бағалардың әрі қарай төмендейтіндігін байқатып отыр.

Тек график қана емес, парасатты ойлау да осыны байқатады. Компаниялар мен азаматтардың табыстарының төмендеуі, жұмыссыздар санының өсуі, ипотекалық кредит талаптарының күшейтілуі — міне осының барлығы теңгелік бағалардың долларлық бағалардың соңынан «төмен түсуіне» алып келеді.

Мәлімет үшін: статистика жөніндегі Комитеттің деректері бойынша, 2014 жылғымен салыстырғанда, 2015 жылғы қаңтар — тамыздағы қысқа мерзімдік экономикалық индикатор тек 1% өсуді, халықтың номиналдық табысының — 0,9%-ға, нақты табысының — шамамен 5%-ға қысқарғандығын көрсетті.

Астана қаласының тұрғын үй нарығындағы ұсыныстардың орташа бағасының динамикасы (2008-2015 жж.)

2007-09 жылдардағы дағдарыс мысалында экономикалық өсу параметрлерінің төмендеуінің міндетті түрде тұрғын үй бағасының төмендеуіне әкелетіндігін пайымдауға болады. Ол кезде теңгелік баға 3 жылға жуық төмендеді және аталған кезеңдердің ішінде 30,5% жоғалтты. Долларлық баға қомақты төмендеді —50%-ға жуық.

Kn.kz сарапшыларының болжамы бойынша ағымдағы жағдайда теңгелік бағаның төмендеуі 2016 жылдың соңына дейін 15-20% шамасын құрауы мүмкін. Ал бағаның долларлық динамикасына келетін болсақ, американдық валюта бағамының жаңа рекордтарымен байланысты kn.kz аналитикалық қызметі өзінің болжамдарына түзетулер енгізеді.

Алдында біз 2016 жылдың соңына дейін долларлық бағаның 20-25% деңгейінде төмендейтіндігін болжаған болатынбыз, алайда қазір долларлық бағаның құлау ауқымының 2016 жылдың соңына қарай 40-45% деңгейінде болу ықтималдығының үлкен екендігі айқын болды.

Нарықты kn.kz аналитикалық қызметімен бірге бақылаңыз.

Kn.kz ақпарат қызметі

Тағы оқитындарыңыз:

Тұрғын үй таңдау кезіндегі қосалқы факторлар

ҚИК-нан пәтер алу: шарттары, құжаттар және қатысушыларға қойылатын талаптар

Саудадан үйді қалай сатып алуға болады?

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.