Большинство казахстанцев, которые живут в многоквартирных домах, не особо интересуются, как функционирует их здание. Люди не знают, что должен делать их КСК или другая форма управления домом. Отсутствие информации приводит к отсутствию контроля над качеством работы ответственных лиц. А это в свою очередь сказывается на надежности и безопасности проживания граждан, а также сохранности общего имущества и окружающей среды.
По данным местных исполнительных органов, по республике насчитывается 78 371 жилой дом, из которых требуют проведения капитального ремонта 20 437 домов. По Казахстану официально зарегистрированных КСК остается очень мало. На I квартал 2017 года их насчитывалось всего 2984.
Как рассказали порталу kn.kz в АО «Казахстанский центр модернизации и развития ЖКХ», такая ситуация связана с тем, что среди собственников квартир распространен иждивенческий подход в управлении своим домом. Многие собственники квартир уверены, что управление и содержание их домов должно во многом зависеть от государства и выделяемых им средств, и граждане не хотят принимать никакого участия в жизни своего дома.
Цель данного материала — напомнить жителям о роли КСК, правах и обязанностях сторон и других важных моментах, знание которых очень важно знать собственнику квартиры в многоэтажке.
Как работают управляющие компании и КСК в Казахстане: проблемы и перспективы >>>
Для чего нужен КСК и как его организовать в 2018 году
Кооператив собственников квартир (КСК) — это организация, которую создали жителями дома или нескольких домов, у которых общий двор и коммуникации. КСК собирает деньги с жильцов на содержание и ремонт дома. При нарушениях жильцы могут обратиться в суд. Председателя КСК можно переизбрать на общем собрании жильцов.
Согласно Закону РК «О жилищных отношениях», кооператив собственников помещений (квартир) считается созданным и приобретает права юридического лица с момента его государственной регистрации или перерегистрации в соответствии с установленным порядком.
Для регистрации или перерегистрации кооператива собственников помещений (квартир) в регистрирующий орган представляются:
- заявление;
- протокол учредительного собрания собственников помещений (квартир) в объекте кондоминиума или протокол с листами голосования по итогам письменного опроса;
- Устав кооператива собственников помещений (квартир);
- государственный акт о регистрации или перерегистрации объекта кондоминиума;
- документ, удостоверяющий местонахождение юридического лица;
- квитанция или иной документ, подтверждающие уплату в бюджет регистрационного сбора за государственную регистрацию (перерегистрацию) юридического лица.
Зарегистрированному кооперативу в срок, установленный законодательством РК о государственной регистрации юридических лиц и учетной регистрации филиалов и представительств, выдается справка о государственной регистрации (перерегистрации) юридического лица.
Обязательно ли составлять договор с КСК? Как рассказали в АО «Казахстанский центр модернизации и развития ЖКХ», сроки и объем правомочий по управлению объектом кондоминиума, передаваемых собственниками помещений (квартир) физическому или юридическому лицу, определяются на основе типового договора управления объектом кондоминиума. Таким образом, исходя из сложности процесса управления и содержания многоквартирным домом, данные правоотношения должны регулироваться договором. Его содержание устанавливается договаривающимися сторонами.
Что входит в обязанности КСК: услуги и отчёт председателя по закону РК >>>
Что обязан делать КСК
В обязанности кооператива собственников квартир входит:
- текущий ремонт и обслуживание сетей отопления, водопроводов, канализации, электротехнических сетей;
- починка текущей крыши (полный ремонт не включается), ремонт в подъезде — замена разбитых стекол, дверей, перил, штукатурка и покраска стен, потолков, лестниц;
- устранение небольших неисправностей: очистка арматуры и грязевиков от накипи, устранение течи, закрепление участков и опор под расшатавшимися трубопроводами и т.д. При необходимости КСК осуществляет теплоизоляцию трубопроводов и их гидравлическую промывку;
- уборка придомовой территории;
- ведение документации.
Три года назад на законодательном уровне были разделены функции управления и технического обслуживания многоквартирным домом. Так пункт 3 статьи 42 Закона «О жилищных отношениях» гласит: «Осуществление органом управления объектом кондоминиума в данном объекте кондоминиума сервисной и иной не относящейся к объекту кондоминиума деятельности запрещается».
Обязанности по содержанию дома должна нести сервисная компания на основе договора с органом управления объектом кондоминиума. В первую очередь КСК необходимо провести тендер, выбрать сервисную компанию в соответствии со статьей 42 Закона РК «О жилищных отношениях». Перед ней ставятся условия, например, обслуживать многоквартирный дом по определенному тарифу: каждый день приводить в порядок двор, подъезды и так далее. При этом орган управления домом оплачивает за фактически выполненный объем работ, который должен фиксироваться в акте выполненных работ.
Как изменился закон о КСК в Казахстане >>>
Как должен отчитываться КСК перед населением
В последнее время председатели КСК стали клеить на подъездах своего рода отчет о том, на что были потрачены деньги жильцов. Как правило, идет перечень расходов, а напротив него указана сумма. Так на деле действуют последние поправки в Закон «О жилищных отношениях», в которых закреплено, что в компетенцию правления кооператива входит представление отчета по управлению объектом кондоминиума с периодичностью один раз в квартал. Между тем общественный защитник Виктор Сыздыков считает, что нужно подробно прописать в закон, как делается отчет и какая у него должна быть форма.
— Когда механизм любого действия не прописан, это чистая формальность, — говорит он. — Если это не подкреплено актами работ с сервисными компаниями и с обеих сторон не стоит печать с визами членов ревизионной комиссии, то это просто филькина грамота! КСК по новому закону не должен выполнять работы — он должен нанимать клининговую компанию, сервисные компании. И на все должен быть акт о выполненной работе! В этом общем отчете должны быть ссылки, что акты о выполненной работе такие-то, чтобы у собственников была возможность проверить, на какую работу ушли их деньги.
В орган управления кондоминиумом также теперь входит «доведение в письменном виде до сведения новых собственников помещений (квартир) информации о ранее принятых общим собранием собственников помещений (квартир) решениях».
КСК и собственники: как разделить плату за содержание жилья? >>>
Куда пожаловаться на КСК
Что делать, если ваш КСК необоснованно повышает тариф, ненадлежащим образом выполняет обязанности? Как ответило порталу kn.kz АО «Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства», в соответствии с подпунктом 3) пункта 2 статьи 42-1 Закона «О жилищных отношениях» обязательного рассмотрения и одобрения на собрании собственников помещений (квартир) требуют вопросы принятия решения о заключении, об изменении или о расторжении договора управления объектом кондоминиума.
То есть, в случае общего коллективного мнения о неспособности управляющей организации качественно и эффективно управлять и содержать МЖД, собственники квартир на собрании имеют право выбрать другой орган управления.
Также часть вопросов в пределах компетенции возможно решить при обращении в жилищную инспекцию и в органы прокуратуры.
Кроме того, пунктом 1 статьи 8 Закона предусмотрено, что споры, вытекающие из жилищных правоотношений, разрешаются судом.
Как получить отчёт о работе КСК в Казахстане? >>>
Как выбрать другого председателя КСК
Вопрос смены председателя КСК ставится на общем собрании членов КСК.
- По закону собрание назначает правление КСК или ревизионная комиссия. В эти два органа входят сами члены кооператива. Если правление или комиссия этого не хотят, то собрание может быть проведено по инициативе 20% членов КСК. Для этого:
а) инициатор или группа активистов составляют бумагу, где указывается необходимость проведения внеочередного собрания и указывается повестка собрания;
б) активисты обходят членов кооператива по квартирам, и люди подписываются, «за» они, «против» или «воздержались» от проведения собрания. В подписном листе указывается номер квартиры, фамилия члена КСК, его одобрение и подпись. В случае неодобрения можно вообще ничего не указывать.
в) после того, как за проведение собрания проголосовали 20% членов кооператива, копия подписного листа представляется в правление КСК. Оригинал остается на руках у жильцов. К подписному листу прилагается сопроводительное письмо, что на основании закона члены кооператива хотят провести внеочередное собрание.
- На собрание должны явиться 50% членов КСК. Из них за смену председателя должно проголосовать большинство (минимум 50% от пришедших + 1 голос). Таким же образом проводится голосование за нового руководителя кооператива. Потому что сместить председателя недостаточно — кооперативом должен кто-то руководить.
- Повестка собрания и решения по обсуждаемым вопросам фиксируются в протоколе собрания.
КСК: как сменить председателя кооператива >>>
Как сменить КСК на управляющую компанию
В доме организуют инициативную группу, которая обращается к председателю КСК и объясняет, почему отказывается дальше сотрудничать с ним. Инициативная группа находит на рынке управляющую компанию, которая себя рекомендует как профильную организацию. Затем приглашает компанию на общее собрание жильцов, где та разъясняет свою концепцию. В случае согласия жителей большинством голосов принимается решение о переходе от КСК к управляющей компании, все это заверяется протоколом.