При поиске объявлений на сайтах о недвижимости часто можно увидеть пометку «в залоге». Конечно, наличие такого нюанса осложняет сделку купли-продажи, но отказываться от понравившегося вам объекта не стоит. Практика продажи залоговых квартир и другой недвижимости в Казахстане есть, она законная и надо только быть бдительным и подойти к сделке скрупулёзно и ответственно.
Залоговое обременение распространено довольно часто. И мы уже о нём говорили не раз. В основном это происходит тогда, когда человек оформляет ипотеку и банк берёт в залог эту же самую ипотечную квартиру. Бывает, что заёмщик какое-то время платит по ипотечному кредиту, а потом у него нет возможности вносить взносы. Причины могут быть разные: потеря работы, болезнь, переезд и т.д.
Обременение могут наложить как юридические лица, так и госорганы и физлица. При этом собственник жилья не имеет права распоряжаться залоговой недвижимостью единолично – он может совершать сделки только с согласия залогодержателя. Но выходить из ситуации надо, потому что если просто ничего не делать, залогодержатель может продать заложенное имущество, чтобы вернуть деньги, которые человек должен был выплачивать по кредиту. И чем раньше проблемный заёмщик предпримет меры по решению проблемы, тем с меньшим ущербом он может выйти из ситуации.
Плюсы и минусы покупки залоговых квартир
В этой непростой сделке, как полагается, есть как минусы, так и плюсы. Первый плюс – это юридическая чистота недвижимости. Залоговые объекты не имеют неприятной подноготной, так как юристы банка проверяют их от и до, прежде чем взять в залог по кредиту. Второй плюс – это хороший торг. Зачастую владельцы залоговых объектов хотят продать их как можно быстрее и охотнее торгуются по сумме.
Из минусов для покупателя, конечно, волокита по времени. Пока банк одобрит сделку, пока на руках окажутся все документы, пройдёт несколько дней. Второй минус – возможные судебные тяжбы и выселения: если квартира реализуется по решению суда, то бывшие хозяева могут протестовать против добровольного выезда, будут подавать жалобы и иски, и процесс покупки затянется.
Как самостоятельно оценить свою квартиру для продажи? >>>
ВАРИАНТ 1: наличный расчёт
Покупка залоговой недвижимости может быть оформлена двумя способами. Для ориентира возьмём ситуацию, когда, например, квартира продаётся за 15 миллионов тенге, из которых 8 миллионов – надо отдать банку.
- покупатель идёт с продавцом к нотариусу, заключает с продавцом предварительный договор купли-продажи/или соглашение о задатке в 8 миллионов тенге;
- покупатель идёт вместе с продавцом в банк, и продавец подаёт заявку на погашение и закрытие займа;
- кредитный комитет даёт согласие на досрочное погашение кредита;
- покупатель вносит 8 миллионов тенге банку (погашает долг вместо продавца);
- залоговая недвижимость освобождается от обременения;
- продавцу отдают в банке оригиналы правоустанавливающих документов на недвижимость;
- заключается договор купли-продажи и оставшиеся 7 миллионов тенге покупатель отдаёт продавцу.
- покупатель регистрирует право собственности на объект.
Не забывайте, что при оформлении задатка есть определённый нюанс: если сделка сорвётся по вине покупателя, продавец по закону имеет право не вернуть эти 8 миллионов тенге. Поэтому покупатель должен быть точно уверен, что он купит эту квартиру. Лучше заключить предварительный договор купли-продажи квартиры и в нём у нотариуса нужно чётко прописать обязанности сторон. Например, что продавец должен направить эти 8 миллионов тенге исключительно на погашение займа, а потом после снятия обременения банка в такой-то срок должен быть заключён договор купли-продажи, и в такой-то срок покупатель должен отдать оставшиеся 7 миллионов тенге продавцу.
Конечно, надо подробно прописывать все характеристики недвижимости, реквизиты банка-залогодержателя и номер договора залога. Никакие суммы не передавайте продавцу «в конверте» или банковским переводом. Лучше зачислить их на транзитный счёт и указать в назначении платежа, что сумма переводится на оплату долга по договору банковского займа, с указанием номера договора, реквизитов банка и реквизитов продавца, за которого покупатель вносит сумму.
Обременения на недвижимость: как их снять? >>>
ВАРИАНТ 2: ипотека
Конечно, будет проще, если покупатель согласен взять ипотеку в том же банке, который является залогодержателем квартиры.
- покупатель и продавец идут в банк, выясняют размер задолженности;
- продавец получает от банка разрешение на продажу квартиры;
- покупатель идёт в банк и даёт заявку на получение кредита в 15 миллионов тенге;
- банк выдаёт покупателю гарантийное письмо о согласии на выдачу покупателю кредита;
- покупатель передаёт продавцу гарантийное письмо от банка;
- покупатель и продавец идут к нотариусу и заключают предварительный договор купли-продажи/соглашение о задатке;
- продавец запрашивает у банка с учётом полученного гарантийного письма оригиналы правоустанавливающих документов на недвижимость, чтобы оформить сделку купли-продажи;
- менеджер банка приносит к нотариусу оригиналы правоустанавливающих документов и продавец с покупателем заключают у нотариуса договор купли-продажи;
- покупатель регистрирует право собственности на объект;
- правоустанавливающие документы передаются в банк;
- банк заключает новый договор залога;
- банк направляет продавцу деньги за объект;
- продавец и покупатель снова идут к нотариусу и продавец должен написать заявление о полном расчёте.
При покупке залоговой недвижимости через ипотеку у нотариуса тоже нужно чётко расписывать, куда и какая сумма идёт, а также какие дедлайны для заключения сделки купли-продажи недвижимости.
В таких сложных сделках желательно, чтобы стороны обратились к помощи юриста или риелтора. Нюансов много, упомнить всё человеку, который впервые с таким сталкивается – сложно. Лучше подстраховаться и потом быть спокойным.
Информационная служба kn.kz